不動産投資って何?初心者が成功するために重要な7つのポイント

不動産投資って難しそう…初心者でも始められるのかな?

景気の悪化や年金受給額の減少など、自分の将来に不安を抱えている人が多くいる中、資産運用に興味を持つ人が増えてきています。

その中でも、不動産投資は効率的に資産を増やすことができると、最近注目を集めています。

しかし、不動産投資は初心者の方が始めるには敷居が高いと思われがちです。

そこで今回は、不動産投資の始め方やリスクなど、不動産投資に関するありとあらゆる情報を網羅して皆さんにお届けしたいと思います!

不動産投資とは?

不動産投資の仕組み

不動産投資と一言で言ってもその種類は様々で、初心者の方にとっては「何から始めればいいのか?」「何を基準に物件を選べばいいのか?」、分からないことだらけだと思います。

そこで、まずは不動産投資の仕組みや流れについて解説します。

不動産投資の仕組み

不動産投資とは、収益を得ることを目的にマンションやアパートなどの不動産に投資することです。

もっと説明すると、マンションやアパートなどを購入して第三者に部屋を貸し出すことで家賃収入を得ることができます。また、物件の価値は変動するので安い時期に購入して購入金額より高くなったタイミングで売却することでその差額分を収益とすることができます。

このように収益を得るために不動産に投資することを総称して「不動産投資」と言います。

不動産投資の流れ

①投資金額と目標利益を決める

不動産投資を始めるにあたって、まず最初にしてほしいのが投資金額の設定投資目的の明確化です。

始めのこの部分をおざなりにしていると、いざ物件を選ぶ時にどれぐらいの規模でどういった種類の物件を選んでいいのか分かりません。また、自分が想定していた金額以上の物件を購入してしまい、最悪の場合、破産してしまう危険もあります。

これらのリスクを回避するためにも投資金額と投資目的はしっかりと明確化しておきましょう。

②物件を探す

投資金額と目標利益の設定が終われば次は実際に物件を探しましょう。

まずはインターネットで色々な不動産投資会社の物件を見て、どんな物件があるのかイメージしておきましょう。この時、なるべくたくさんの不動産投資会社の物件を見ることで選択肢が広がります。

ある程度物件を見たら、実際に気になった物件の不動産投資会社に連絡をします。実際に問い合わせをすることでネットだけでは知り得なかった情報を知ることができます。

こうして、購入したい物件が絞れてきたら現地で物件の確認をして、最終的に購入する物件を決めましょう。この時に、収支計画を組んだり、ローン審査や管理会社の選定、金融機関から融資が受けられるかの確認などを行っておきましょう。

③物件の購入

購入したい物件が決まったらいよいよ物件購入です。

物件を購入する時は価格やその他諸々、不動産投資会社と交渉をする場面が出てきます。

交渉のポイントとしては、自分が求める条件は遠慮なく不動産会社に伝えることです。

不動産の購入は決して安い買い物ではないので、妥協せず自分の理想をしっかりと貫きましょう。また、少しでも不明な点があればどんな些細なことでも積極的に会社に質問しましょう。

そして、双方での合意が済んだら最終的な不動産売買契約を交わして、無事不動産の引き渡しが成立します。

以上が不動産投資の大まかな流れになります。

不動産投資の種類

不動産投資の種類

物件にはマンションやアパートや一戸建てなど様々な種類があります。当然、不動産投資の方法もそれらの物件によって種類が変わってきます。

そこで、不動産投資の種類について解説したいと思います。

マンション・アパートのワンルーム投資

初心者が不動産投資を始める場合、ワンルーム投資がおすすめです。

なぜなら、購入するのがマンションやアパートの一室だけなので、不動産投資の中では比較的低予算で始めることができるからです。また、都会だと仮に空き室になったとしても次の入居者が決まりやすく家賃収入が得られないとったリスクを回避しやすいのも特徴です。

しかし、一室のみの家賃収入なので大きな利益を生み出すことができないため、ローリスク・ローリターンな投資法と言われています。

ワンルーム投資のポイントとしては、「新築なのか中古なのか、都会なのか地方なのか」これらをしっかりと見極めて物件を選ぶことが重要です。

マンション・アパートの一棟投資

一棟投資とは、マンションやアパートをまるまる一棟購入し各部屋の入居者から家賃収入を得る投資方法です。

一棟まるごと購入となると物件金額がかなりの高額になるため、よほど資金に余裕がある人でない限り金融機関からローンを組んで融資を受ける人がほとんどです。また、多額のローンを家賃収入で賄うというケースが一般的です。

賃貸経営できる戸数が多く、特にマンションになると戸数は膨大なため、満室にすることができればかなりの家賃収入が期待できます。しかし、空室が増えると家賃収入が減りローンの金額よりも家賃収入が下回り、ローンの返済ができなくなるリスクがあります。

一棟投資は手に入る資産は多いですが、万が一、失敗した場合は多額の損害が発生するハイリスク・ハイリターンな投資方法です。そのため、不動産投資初心者にはあまりおすすめできません。

不動産投資に関する知識や経験がある程度ある中・上級者向けの投資方法といえるでしょう。

戸建て投資

不動産投資と聞くとマンションやアパートの賃貸経営を想像する方が多いでしょうが、実はそれだけではありません。

一戸建てを購入してその家を貸し出すことで利益を得る投資方法もあります。また、本来戸建てはマイホームとして建築する場合がほとんどなので、投資用の物件として購入する場合は中古の物件になることがほとんどです。

中古物件が故に戸建て物件の賃貸経営をする場合は、まずリフォームをしなければいけないことがほとんどなので、マンションやアパートの賃貸経営よりも初期費用がかかります。

しかし、戸建ては物件の場所にもよりますが、一度入居すれば比較的長期間居住してくれることが多いので、安定した家賃収入を得ることができます。

戸建て物件の場合は一度退去されると空き家期間が長くなる傾向があるため、購入する物件の地域をしっかりと見極めることが重要です。

駐車場経営

不動産投資はマンションやアパートなどの物件だけではありません。土地を購入してパーキングや月極駐車場などの駐車場経営をする方法もあります。

駐車場経営はマンションや戸建て経営に比べて初期投資額が少ないので、もし既に土地を持っているならおすすめです。また、都会だと駐車スペースが少なくコインパーキングなどがかなり重宝されるので、年々需要が高まっています。

しかし、最近、土地活用がどんどん進み参入者が増えてきているので、駐車場経営を始めたいとお考えの方はなるべく早めに行動することをおすすめします。

REIT(不動産投資信託)

REIT(リート)とは、REAL ESTATE INVESTMENTの略名で不動産投資信託とも呼ばれます。

初心者の方にとっては聞き馴染みのない言葉だと思うのでREITの仕組みを簡単に説明します。

REITの仕組み
  1. 複数の投資家がREITと呼ばれる不動産投資法人に投資する
  2. 投資家から集めた資金を元に、不動産の購入や運営を行います
  3. 不動産運営で生まれた利益を投資してくれた複数の投資家たちにREITが分配します

ざっくりと説明するとこのような流れになります。

REITの最大の特徴は、直接不動産を購入するわけではないということです。比較的少額で不動産投資を始められるため初心者におすすめです。

また、REITは不動産の購入や運営を行いますが、業務の全てを資産運用会社などに委託しているので、物件の維持や管理の手間も省けるので楽です。しかも、不動産を実際に購入するより少額なので、複数の不動産の銘柄を保有することができ、リスク分散にも繋がります。

REITのデメリットとしては、災害や金利の変動により分配金の金額が変動する可能性があることが挙げられますが、これらのデメリットはREITだけに限らず他の不動産投資にも同じことが言えるのでそんなに気にする必要はありません。

不動産投資とREITはどう違うの?比較して向いている方を検討しよう!

2018年12月28日

不動産投資のリスクとは

不動産投資のリスク

不動産投資をしていると予期せぬ事態が起きることも多々ありますそんな時、不動産を管理する投資家には迅速な対応が求められます。

そこで今回は、不動産投資のリスクとその対応策について解説します。

災害リスク

保有する物件が地震や火事などで無くなってしまう可能性があります。そうなってしまった場合、入居者が住めないので家賃収入がゼロになってしまします。

ローンで不動産を購入している場合、地震や火事で損害を受けたからといって返済免除になることはありませんので注意が必要です。

対応策として、耐震基準を満たした物件や木造ではなくなるべくコンクリートなどで造られた物件を選ぶことをおすすめします。また、保険に入っておくことも有効な対応策の1つです。

空き室リスク

空室リスクは不動産投資のリスクの中でも最も代表的なリスクの1つです。

空室が増えるとその部屋の家賃収入がゼロになるので単純な利益が減ってしまいます。また、利益が減るだけでなく物件購入のローンを家賃収入で賄っている人がほとんどなので、ローンの返済ができなくなる恐れもあります。

対応策として、物件選びの際に購入予定物件を地域や物件内容の観点から物件需要をしっかりと見極めることが大切です。

空室を100%防ぐことはできませんが、上記の対応策を意識することで空室リスクを少しでも下げることが可能です。

家賃滞納リスク

家賃滞納も不動産投資リスクの中でも発生確率が高いリスクの1つです。

どれぐらいの割合で家賃滞納が発生しているのか調べたところ、下記のような結果になりました。

  • 月初全体の滞納率:7.1%
  • 月末での1か月滞納率:3.2%
  • 月末での2ヶ月滞納率:1.2%

対応策として、家賃滞納は管理者側が未然に防ぐことは難しいので、滞納が確認された場合にいかに迅速に対応するかがポイントになってきます。

しかし、管理者個人が勝手に滞納家賃の取り立てをすることは基本的にできないので、物件管理を委託している家賃管理会社に問い合わせしましょう。当然ですが、滞納されている期間は家賃収入はゼロなので、事態を先延ばしにせず一刻も早く対応するよう心がけましょう。

また、最近では各不動産投資会社によっては家賃滞納を保証してくれる会社もあるようなので、滞納リスクが心配な人は滞納保証がある不動産投資会社を探してみるのもおすすめです。

流動性リスク

流動性とはモノが流れる容易さを表し、不動産投資でいう流動性とは物件売買の動きを指します。

マンションやアパートのワンルームは比較的流動性が高いですが、マンション・アパート一棟や戸建ては流動性が低いので、せっかく物件の価値が上昇し売却したいタイミングがきても買い手がいないと売却することはできません。

対応策として、不動産投資を始める場合は流動性の高いワンルーム投資から始めるか、流動性リスクを考慮して需要の高い物件を選ぶことがポイントになります。

不動産投資における9個のリスクとは?回避術とあわせて徹底解説!

2018年10月5日

不動産投資のメリット&デメリット

不動産投資のメリット&デメリット

続いて、不動産投資にはどのようなメリットやデメリットについて解説します。

特にデメリットは不動産投資の失敗を防ぐためにもしっかり確認しておきましょう。

メリット

不労所得が得られる

不動産投資の最大のメリットと言えばやはりこれですね。

毎月入る家賃収入は最初のうちはローンの返済に当てられますが、ローン返済後は不労所得として何もしなくても毎月安定した収入が手元に入ってきます。

働かなくても生活できる不労所得の確保は皆さんの夢ではないでしょうか?

不動産投資を始めることでこの夢が実現する可能性があります。

年金代わりになる

少子高齢化社会の影響で将来的に年金の受給額が減るのはほぼ確実と言われています。

不動産投資による家賃収入があれば年金の代わりになります。

将来不足する年金対策として若いうちから老後のために貯金をしておくのも有効な手段です。しかし、年をとるにつれて病気や怪我をしやすくなるので、医療費などのことを考えると貯金の他に収入源を確保しておくのも重要になってきます。

生命保険の代わりになる

投資用の不動産をローンで購入すると、もし不動産購入者の身に何か起こり返済能力が無くなってしまった場合、残額に関係なく残りのローン全額が完済されたことになります。そして、ローンの無くなった投資用物件を購入者の家族に遺すことができます。

家族の方は遺った投資用物件から家賃収入や物件を売却した際の売却資産を得ることができます。

生命保険は毎月決まった金額を支払い万が一の場合に備えますが、不動産投資だと資産運用をしながら万が一に備えることができるのでおすすめです。

節税対策ができる

不動産投資は安定した収入を得るだけではなく、節税対策にも効果的な投資方法なんです。

そこで、不動産投資が節税に繋がる仕組みについて解説します。

サラリーマンの方など会社で働いて給料を貰っている人はみんな毎月の給料から所得税が引かれています。日本の税制上、会社の給料と不動産投資で得られた収入を足したものを所得税の課税対象額とします。

計算式
所得税の課税対象額=会社の給料+不動産収入

所得税の課税対象額の計算式は上記のようになるため、もし不動産収入がマイナスの場合、会社から貰う給料から不動産収入のマイナス分を差し引いた金額から所得税を計算します。

ちょっと分かりづらいですが要約すると、不動産収入が赤字の場合に所得税を節税することができます。

不動産収入が赤字なら手元に入る収入は結局会社からの給料だけに思えますが、実はこの「赤字」という部分に節税できる秘密が隠されています。

不動産経営は管理費や維持費、税金などお金がたくさんかかり、これらを全て経費として計上することで実際には所得はどんどん増えているのに帳簿上では不動産投資で得られる所得をマイナスにすることができます。

つまり、不動産所得を赤字に見せかけることができるのです。

これにより、実際は不動産所得が発生しているのに会社で貰う給料にしか所得税がかからないという少し不思議な状況を作ることができるため、結果として節税に繋がるのです。

不動産投資は節税対策に最適?経費計上できる費用14項目を解説

2018年10月10日

デメリット

不動産価値が暴落する危険がある

不動産の資産価値は立地や周りの環境、景気などに左右されます。

例えば、築年数の増加やすぐ隣に超高層マンションが建設されたりなど。そのため、不動産購入時からずっと資産価値が変わらないということはありえません。

不動産の価値が暴落してしまうと空室の増加や売却したくても買い手が見つからないといった事態に陥る恐れがあります。

参入コストが高い

ワンルーム投資やREITなど比較的少額から始められる投資方法があるとはいっても、不動産投資を始める場合、最低でも100万円程度は初期費用がかかることがほとんどです。

そのため、株式投資や他の投資に比べてまとまった資金が必要になってくるので、参入コストが高めです。

すぐに始められない

不動産投資を始めるには色々と準備が必要なので、始めるのに時間がかかります。

例えば、購入する物件をしっかりと調べて見極める必要があります。そうしないと失敗する危険があるからです。

また、収支計画を組んだり金融機関からの融資を受けたりと事前の準備が多いです。

そのため、株式投資など他の投資に方法に比べ、始めたいと思ってもすぐには始められません。

不動産投資は少額の資金でも始められる?

不動産投資少額資金

不動産投資と聞くと多額の資金が必要なイメージですが、実はそうでもないんです。

少額からでも始められるのでごくごく普通のサラリーマンの方など、最近不動産投資を始める人が増えています。

そこで、少額からでも不動産投資を始める方法について解説していきます。

自己資金0円で始められる?

貯金が全くない方でも始められるのがフルローン投資です。

要は、物件購入の頭金やその他諸々不動産投資を始めるのにかかるお金を全て金融機関からの融資で賄おうということです。この方法なら確かに自己資金0円でも不動産投資が始められそうですね。

しかし、決して簡単ではありません。

金融機関からの融資条件は年々厳しくなってきているため、よっぽど社会的信頼がある人でないと自己資金0円からの不動産投資は難しいでしょう。もし、融資が受けられたとしても金利が高かったり不当な条件を突きつけられたりする可能性もあります。

また、フルローンで不動産投資を始めるということは当然ながら毎月のローン返済額が高くなるということです。そうなると、もし物件の資産価値が下落した場合、空室が増え家賃収入だけではローンの返済が賄えなくなる恐れがあります。

このように、フルローン投資にはかなりのリスクがつきまとうので、可能であれば最低限の資金を準備してから不動産投資を始めましょう。

少額で購入できる物件の特徴

中古物件や格安物件

築年数が経った古い物件やいわくつきと呼ばれるような物件は比較的少額で購入することができます。ただ、そういった物件は人気がなく空室率が高まる可能性が高いです。

しかし、この難点を克服できれば少ない投資額で高い利益を生み出すことができるので、入居者を増やすためのアイデアを考えることができる人にはおすすめです。

これらの物件を選ぶ際の具体的なポイントして、

  • 難点はあるがリフォーム次第では十分改善できるレベルの物件である
  • 田舎ではあるが地方都市に近く、交通の利便性も高い立地条件である

上記のポイントを満たしていれば多少難点のある物件でも利益を得ることは決して難しくはありません。

ワンルームのマンションやアパート

先程も解説しましたが、ワンルームのマンションやアパートであれば一棟まるごと購入するよりも投資額を抑えることができます。

収益の面では一棟購入より劣りますが、その分リスクも少なく少額で始められるので初心者の方や投資資金があまり準備できない人にはおすすめです。

不動産投資はサラリーマンこそ最適?

不動産投資サラリーマン

実は、不動産投資をしている人の割合として最も多いのがごくごく普通のサラリーマンの方々なんです。

ちょっと意外ですよね?

不動産投資は多額の資金が必要だというイメージが強く、「普通のサラリーマンが始めるには敷居が高いのでは?」と感じる人も多いでしょう。

しかし、不動産投資はサラリーマンの方こそ最適なんです。

その理由について解説していきます。

銀行から融資が受けやすい

サラリーマンというのは会社に属していて毎月安定した収入が見込めるため社会的信頼度が高いです。そのため、銀行からの融資が受けやすく不動産投資に必要な投資資金をローンで組みやすいのが特徴です。

逆に自営業の方やフリーランスとして働いている方は社会的信頼度がサラリーマンの方に比べて低いので銀行からの融資が受けにくいです。

また、社会的信用度は年収の多い少ないだけで判断されるわけではありません。金融機関はたとえ所得が少なくても毎月安定した給料が入ってくるかどうかを重視しています。

つまり、サラリーマンこそ不動産投資を始めるのに適しているのです。

まとまった時間を確保できる

サラリーマンの多くは土日休みの場合がほとんどだと思います。

不動産投資を始めるには気になる物件をネットで調べたり、直接物件を見学しに行ったりなどなにかと時間を取られます。となると、平日働いている間にこれらの時間を捻出するのは難しいので、土日休みでまとまった時間が確保できるサラリーマンの方は不動産投資に向いていると言えるでしょう。

また、不動産投資を始めるにはある程度の知識が必要になってきます。学習時間を確保できるという点でもサラリーマンの方にはおすすめです。

節税ができる

先程も解説しましたが、不動産投資をうまく活用することで節税対策ができます。

詳細は既に解説しているので詳しくは解説しませんが、サラリーマンの方は不動産投資を始めることで所得税を節税することができます。

資産運用をしながら節税対策までできてしまうサラリーマンは不動産投資をするのに最も適していると言えますね!

サラリーマンが不動産投資を始める際に抑えておくべき5つのポイント

2019年1月16日

不動産投資を始める前の準備

不動産投資の事前準備

不動産投資を始める前の事前準備について解説します。

不動産投資の目標を決める

不動産投資を始める前にしっかりとした目標を決めておくことが大切です。なぜなら、立てた目標によって目指す利益額や初期投資額が変わってくるからです。

例えば、年金代わりの資金確保のために始めるのか、不動産投資一本で生活していくのかだと目指す方向性が変わってくると思います。

そのため、「どうして不動産投資を始めたいのか?」「毎月どれぐらいの収入を得たいのか?」など、不動産投資を始める前に具体的な目標を設定しておくことが重要になってきます。

必要最低限の知識を付けておく

不動産投資と一言で言っても、税金関係のことや物件選びのポイントなど最低限知っておかなければいけないことがたくさんあります。これらの知識を得るためにも不動産投資を始める前にざっくりとでいいので学習しておく必要があります。

そこで、不動産投資についての学習方法をいくつかご紹介します。

不動産投資の書籍で学習する

不動産投資に関する知識が全くない人でも書店に行けば初心者用の書籍がたくさんあるので、それらを読んである程度学習しておきましょう。

学習のポイントとしては、作者の違う初心者用の書籍を数冊読むことです。

不動産投資はワンルームマンションや戸建てなど、投資する物件の対象が違うと必要な知識も若干変わってくるので、自分の投資内容に合った書籍を読むようにしましょう。

と言っても、初心者の方だと自分の投資内容に合う書籍を探せと言われてもいまいち分かりにくいと思うので、作者の違う書籍を数冊読んでみることをおすすめします。

不動産投資セミナーに行って学習する

不動産投資の知識を身に付けるにはセミナーの参加もおすすめです。

セミナーに参加すると書籍だけでは知り得なかった情報を不動産投資の専門家から聞くことができます。不動産投資に関する知識を書籍である程度学習し終えた方は、セミナーへ参加してみるのも良いでしょう。

ただし、その際に注意していほしいのが、中には悪徳なセミナーも存在するということです。ある程度不動産投資に関する情報を説明した後に、個別面談と称し強引に契約を取り付けようとしてくる会社もあります。

このような事態を防ぐためにも、参加予定のセミナーは事前に口コミや評判を調べておくなど、しっかりと情報収集をしておくことをおすすめします。

また、書籍などで不動産投資に関する知識を最低限付けておくことで、提供された情報が怪しいかどうかを見分けることもできるようになるので、ある程度の知識を事前に付けておくことはとても重要なのです。

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まとめ

不動産投資には、老後のための資産確保や生命保険の肩代わりなど、メリットがたくさんあります。しかし、当然リスクやデメリットもあります。

そのため、専門性が高く初心者が始めるには敷居が高いと思われがちですが、実際はそうでもありません。

初心者の方でも必要最低限の知識があれば始められるので、ぜひ不動産投資に関する基本的な情報を身に着け、不動産投資を始めてみましょう!

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