不動産投資って何?初心者が成功するために重要な7つのポイント

不動産投資って難しそうだなぁ~。初心者でも始められるのかな?

景気の悪化や年金受給額の減少など、自分の将来に不安を抱えている人が多くいる中、資産運用に興味を持つ人が増えてきています。

その中でも、不動産投資は効率的に資産を増やすことができると、最近多くの人から注目を集めています。一方で、不動産投資は初心者が始めるには、敷居が高いと思われがちです。

そこで今回は、不動産投資の始め方やリスクなど、不動産投資に関するありとあらゆる情報を網羅して皆さんにお届けしたいと思います!

目次

不動産投資とは?

不動産投資の仕組み

不動産投資と一言で言ってもその種類は様々で、初心者にとっては「何から始めればいいのか?」「何を基準に物件を選べばいいのか?」などなど、分からないことだらけだと思います。

そこで、まずは不動産投資の仕組みや流れについて解説します。

不動産投資の仕組み

不動産投資とは、収益を得ることを目的にマンションやアパートなどの不動産に投資することです。

もっと詳細に説明すると、マンションやアパートなどを購入して、第三者に部屋を貸し出すことで家賃収入を得ることができます。また、物件の価値は変動するので安い時期に購入して、購入金額より高くなったタイミングで売却することでその差額分を収益とすることができます。

以上のような収益を得るために、不動産に投資することを総称して「不動産投資」と言います。

不動産投資の流れ

①投資金額と目標利益を決める

不動産投資を始めるにあたって、最初にしてほしいことが投資金額の設定投資目的の明確化です。

この2点をおざなりにしてしまうと、いざ物件を選ぶ時にどれぐらいの規模でどういった種類の物件を選んでいいのか分かりません。また、自分が想定していた金額以上の物件を購入してしまい、最悪の場合、破産してしまう場合もあります。

このようなリスクを回避するためにも、不動産投資を始める第一歩として、投資金額と投資目的はしっかりと明確化しておきましょう。

②物件を探す

投資金額と目標利益の設定が完了したら、実際に物件を探しましょう。

まずは、インターネットで色々な不動産投資会社の物件を見て、どんな物件があるのかイメージしておきましょう。この時、なるべくたくさんの不動産投資会社の物件を見て、選択肢を広げておきましょう。

ある程度物件を見たら、実際に気になった物件の不動産投資会社に連絡をします。実際に問い合わせをすることで、ネットだけでは知り得なかった情報を知ることができます。

以上の流れで、購入したい物件をある程度絞ることができたら、現地で物件の確認をして、最終的に購入する物件を決めましょう。この時に、収支計画の作成、ローン審査や管理会社の選定、金融機関から融資の可否などの確認を行っておきましょう。

③物件の購入

購入したい物件が決まったら、いよいよ物件購入です。物件を購入する時は価格やその他諸々について、不動産投資会社と交渉をする場面が出てきます。

交渉のポイントとしては、自分が求める条件は遠慮なく不動産会社に伝えることです。不動産の購入は、決して安い買い物ではありません。妥協せず自分の理想をしっかりと貫きましょう。また、少しでも不明な点があれば、どんな些細なことでも積極的に会社に質問しましょう。

そして、双方での合意が済んだら最終的な不動産売買契約を交わし、無事不動産の引き渡しが成立します。

以上が不動産投資の大まかな流れです。

不動産投資の種類

不動産投資の種類

物件にはマンションやアパートや一戸建てなど様々な種類があります。当然、不動産投資の方法もそれらの物件によって変わってきます。ここでは、不動産投資の種類について解説していきます。

マンション・アパートのワンルーム投資

初心者が不動産投資を始める場合、ワンルーム投資がおすすめです。その理由は、購入するのがマンションやアパートの一室だけなので、不動産投資の中では比較的低予算で始めることができるからです。

また、都会だと仮に空き室になったとしても、次の入居者が決まりやすく家賃収入が得られなくなるリスクを回避しやすいのも特徴です。

デメリットとしては、一室のみの家賃収入なので、当然大きな利益を生み出すことはできません。そのため、ワンルーム投資は、ローリスク・ローリターンな投資法と言われています。

ワンルーム投資のポイントとしては、「新築なのか中古なのか、都会なのか地方なのか」これらをしっかりと見極めて、なるべく需要の高い物件を選ぶことが重要です。

マンション・アパートの一棟投資

一棟投資とは、マンションやアパートをまるまる一棟購入し、各部屋の入居者から家賃収入を得る投資方法です。

一棟まるごと購入となると、物件金額がかなり高額になるため、よほど資金に余裕がある人でない限り、金融機関からローンを組んで融資を受ける人がほとんどです。また、多額のローンを家賃収入で賄うというケースが一般的です。

賃貸経営できる戸数が多く、特にマンションになると戸数は膨大になるため、満室にすることができれば、かなりの家賃収入が期待できます。しかし、空室が増えると家賃収入が減り、さらに、ローンの金額よりも家賃収入が下回ってしまうと、ローンの返済ができなくなるリスクがあります。

一棟投資は手に入る資産は多いですが、万が一、失敗した場合は多額の損害が発生するため、ハイリスク・ハイリターンな投資方法と言われています。そのため、不動産投資初心者にはあまりおすすめできません。

不動産投資に関する知識や経験がある程度備わっている、中・上級者向けの投資方法と言えるでしょう。

戸建て投資

不動産投資と聞くと、マンションやアパートの賃貸経営を想像する方が多いと思いますが、実はそれだけではありません。

一戸建てを購入して、その家を貸し出すことで利益を得る投資方法もあります。本来、戸建てはマイホームとして建築する場合がほとんどなので、投資用物件として一戸建てを購入する場合、ほとんど中古の物件です。

中古物件が故に、戸建て物件の賃貸経営をする場合は、初めにリフォームをしなければいけないことがほとんどです。従って、マンションやアパートの賃貸経営よりも初期費用がかかる傾向があります。

戸建て投資のメリットとしては、物件の場所にもよりますが、一度入居すれば比較的長期間居住してくれることが多いので、安定した家賃収入を得られる点です。一方で、一度退去されると空き家期間が長くなる傾向もあるので、購入する物件の地域をしっかりと見極めることが重要です。

駐車場経営

不動産投資は、マンションやアパートなどの物件だけではありません。土地を購入してパーキングや月極駐車場などの駐車場経営をする方法もあります。

駐車場経営は、マンションや戸建て経営に比べて初期投資額が少ないので、もし既に土地を持っている方であれば、かなりおすすめです。また、都会だと駐車スペースが少なくコインパーキングなどが非常に重宝されていますので、駐車場の需要は年々高まっています。

しかし、最近では土地活用ブームにより、駐車場経営への参入者が増えてきているのも事実です。駐車場経営を始めたいとお考えの方は、なるべく早めに行動することをおすすめします。

REIT(不動産投資信託)

REIT(リート)とは、REAL ESTATE INVESTMENTの略名で不動産投資信託とも呼ばれます。

初心者の方にとっては聞き馴染みのない言葉だと思いますので、REITの仕組みを簡単に説明します。

REITの仕組み
  1. 複数の投資家がREITと呼ばれる不動産投資法人に投資する
  2. 投資家から集めた資金を元に、不動産の購入や運営を行う
  3. 不動産運営で生まれた利益を投資してくれた複数の投資家たちに分配する

大まかに説明すると、上記のような流れになります。

REITの最大の特徴は、直接不動産を購入するわけではないということです。比較的少額で不動産投資を始められるため初心者におすすめです。

また、REITは不動産の購入や運営を行いますが、業務の全てを資産運用会社などに委託しているので、物件の維持や管理の手間も省ける点でとても楽です。しかも、不動産を実際に購入するより少額なので、不動産の銘柄を複数保有することができ、リスク分散にも繋がります。

REITのデメリットとしては、災害や金利の変動により分配金の金額が変動する可能性がある点です。しかし、このデメリットはREITだけに限らず、他の不動産投資にも同じことが言えるので。そこまで気にする必要はありません。

不動産投資とREITはどう違うの?比較して向いている方を検討しよう!

2018年12月28日

不動産投資のリスクとは

不動産投資をしていると予期せぬ事態が起きることも多々あります。そんな時に、不動産を管理する投資家には、迅速な対応が求められます。

ここでは、不動産投資のリスクとその対応策について解説します。

災害リスク

保有する物件が地震や火事などで無くなってしまう可能性があります。もし所有物件がなくなってしまった場合、入居者が住めなくなり、家賃収入はゼロになってしまいます。

ローンで不動産を購入している場合、地震や火事で損害を受けたからといって返済免除になることはありません。そのため、予期せぬ災害により、所有物件が損害を受けたとしても、ローン返済ができるような対策を立てておく必要があります。

具体的な対応策として、耐震基準を満たした物件や木造ではなく、なるべくコンクリートなどで造られた物件を選ぶのが良いでしょう。また、保険に入っておくことも有効です。

空室リスク

空室リスクは不動産投資のリスクの中でも、最も代表的なリスクの1つです。

空室が増えるとその部屋の家賃収入がゼロになるので、単純に利益が減ってしまいます。また、利益が減るだけでなく、物件購入のローンを家賃収入で賄っている人は、ローンの返済ができなくなる恐れもあります。

対応策としては、物件選びの際に購入予定の物件に対して、地域や物件内容、状態など十分考慮し、物件需要をしっかりと見極めることが大切です。

空室を100%防ぐことはできませんが、上記の対応策を意識することにより、空室リスクを少しでも下げることが可能です。

家賃滞納リスク

家賃滞納も不動産投資リスクの中では、発生確率が高いリスクの1つです。どれぐらいの割合で家賃滞納が発生しているのか調べたところ、下記のような結果になりました。

  • 月初全体の滞納率:7.1%
  • 月末での1か月滞納率:3.2%
  • 月末での2ヶ月滞納率:1.2%

家賃滞納は管理者側が未然に防ぐことは難しいので、滞納が確認された際にいかに迅速に対応するかが重要なポイントになってきます。

しかし、管理者個人が滞納家賃を勝手に取り立てることは、基本的にできません。まずは、物件管理を委託している家賃管理会社に問い合わせしましょう。当然ですが、滞納されている期間は家賃収入はゼロになりますので、事態を先延ばしせず、一刻も早く対応するよう心がけましょう。

また、最近では不動産投資会社が家賃滞納を保証してくれる制度もありますので、滞納リスクが心配な人は、滞納保証がある不動産投資会社を探してみるのも良いでしょう。

流動性リスク

流動性とはモノが流れる容易さを表し、不動産投資でいう流動性とは物件売買の動きを指します。

マンションやアパートのワンルームは、比較的流動性が高いですが、マンション・アパート一棟や戸建ては流動性が低い傾向です。従って、流動性が低いために、せっかく物件の価値が上昇して売却したいタイミングがきたとしても、買い手が現れず売却できないということもあります。

対応策として、不動産投資を始める場合は、流動性の高いワンルーム投資から始めるか、流動性リスクを考慮して需要の高い物件を選ぶのが良いでしょう。

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2018年10月5日

不動産投資のメリット&デメリット

不動産投資のメリット&デメリット

ここでは、不動産投資にはどのようなメリットやデメリットがあるか、解説します。特に不動産投資のデメリットは、失敗を防ぐために非常に重要ですので、しっかり確認しておきましょう。

メリット

不労所得が得られる

不動産投資の最大のメリットと言えば、やはり不労所得が得られることでしょう。

毎月入る家賃収入は、最初のうちはローンの返済に当てられますが、ローン返済後は不労所得として何もしなくても毎月安定した収入が手元に入ってきます。

働かなくても生活できる不労所得の確保は多くの人が夢見るのではないでしょうか?不動産投資を始めることで、この夢が実現する可能性がありますよ。

年金代わりになる

少子高齢化社会の影響で、将来的に年金の受給額が減るのはほぼ確実と言われています。不動産投資による家賃収入があれば、受給額の減る年金の代わりになりそうですね。

将来不足する年金対策として、若いうちから老後に向けた貯金を始めることも有効な手段です。しかし、年をとるにつれて病気や怪我をしやすくなるので、医療費などのことを考えると貯金の他に収入源を確保しておくのも重要になってきます。

不動産投資は、上記の点で非常に有効な手段だと思います。優良物件を所有することができれば、老後のお金の心配が和らいでいくこと間違いありません。

生命保険の代わりになる

投資用の不動産をローンで購入した後、もし不動産購入者の身に何か起こり、返済能力が無くなってしまった場合、残額に関係なく残りのローン全額が完済されたことになります。そして、ローンの無くなった投資用物件を購入者の家族に遺すことができます。家族の方は、遺った投資用物件から家賃収入や物件を売却した際の売却資産を得ることができます。

生命保険は毎月決まった金額を支払い、万が一の場合に備えますが、不動産投資だと資産運用をしながら、万が一に備えることができるのでおすすめです。

節税対策ができる

不動産投資は安定した収入を得るだけではなく、節税対策にも効果的な投資方法なんです。ここでは、不動産投資が節税に繋がる仕組みについて解説します。

サラリーマンの方など会社で働いて給料を貰っている人は、みんな毎月の給料から所得税が引かれています。日本の税制上、会社の給料と不動産投資で得られた収入を足したものを所得税の課税対象額とします。

計算式
所得税の課税対象額 = 会社の給料 + 不動産収入

所得税の課税対象額の計算式は上記のようになるため、もし不動産収入がマイナスの場合、会社から貰う給料から不動産収入のマイナス分を差し引いた金額から所得税を計算します。

少し分かりづらいかもしれませんが、要約すると、不動産収入が赤字の場合に所得税を節税することができます。

不動産収入が赤字なら手元に入る収入は、結局会社からの給料だけに思えますが、実はこの「赤字」という部分に節税できる秘密が隠されています。

不動産経営は、管理費や維持費、税金などお金がたくさんかかります。これらを全て経費として計上することで、実際には所得はどんどん増えているのに帳簿上では不動産投資で得られる所得をマイナスにすることができます。

つまり、不動産所得を赤字に見せかけることができるのです。

不動産投資による見せかけの赤字で、実際は不動産所得が発生しているにもかかわらず、会社で貰う給料にしか所得税がかからないという少し不思議な状況を作ることができます。その結果、節税に繋がるというわけです。

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2018年10月10日

デメリット

不動産価値が暴落する危険がある

不動産の資産価値は立地や周りの環境、景気などに左右されます。

例えば、築年数の増加や、すぐ隣に超高層マンションが建設されるなどにより、所有物件の資産価値が下落する可能性は高くなります。従って、不動産購入時からずっと資産価値が変わらないということはありえません。

不動産の価値が暴落してしまうと、空室の増加や売却したくても買い手が見つからないといった事態に陥る恐れがあります。

参入コストが高い

ワンルーム投資やREITなど比較的少額から始められる投資方法があるとは言え、不動産投資を始める場合、最低でも100万円程度は初期費用がかかることがほとんどです。

そのため、株式投資や他の投資に比べてまとまった資金が必要であり、参入コストも高くなります。

すぐに始められない

不動産投資を始めるには、様々な準備が必要であり、始めるまでに時間がかかります。

例えば、購入する物件をしっかりと調べて、あなたに合った物件か見極める必要があります。きちんと物件を見極められなければ、失敗する可能性が非常に高くなってしまいますよ。

また、収支計画を組んだり、金融機関からの融資を受けたりと事前の準備が多いです。そのため、株式投資など他の投資に方法に比べ、始めたいと思ってもすぐには始められません。

不動産投資は少額の資金でも始められる?

不動産投資少額資金

不動産投資と聞くと、多額の資金が必要なイメージですが、実はそうでもないんです。少額からでも始められるので、ごくごく普通のサラリーマンの方でも、最近では不動産投資を始める人が結構増えています。

ここでは、そんな少額からでも不動産投資を始める方法について、解説していきます。

自己資金0円で始められる?

貯金が全くない方でも始められるのがフルローン投資です。

要は、物件購入の頭金やその他諸々不動産投資を始めるのにかかるお金を、全て金融機関からの融資で賄おうということです。この方法なら確かに自己資金0円でも不動産投資が始められそうですね。

しかし、フルローン投資は決して簡単ではありません。金融機関からの融資条件は、年々厳しくなってきているため、よっぽど社会的信頼がある人でないと自己資金0円で不動産投資を始めるのは、難しいでしょう。もし、融資が受けられたとしても金利が高かったり、不当な条件を突きつけられたりする可能性もあります。

また、フルローンで不動産投資を始めることは、当然ながら毎月のローン返済額が高くなるということです。もし、物件の資産価値が下落した場合、空室が増え、家賃収入だけではローンの返済が賄えなくなる恐れがあります。

上記のように、フルローン投資にはかなりのリスクがつきまといます。可能であれば、最低限の資金を準備してから不動産投資を始めましょう。

少額で購入できる物件の特徴

中古物件や格安物件

築年数が経った古い物件や、いわくつきと呼ばれる物件は比較的少額で購入することができます。ただ、そういった物件は人気がなく空室率が高まる可能性が高いです。

一方で、上記のような難点を克服できれば、少ない投資額で高い利益を生み出すことが可能です。従って、入居者を増やすためのアイデアなどをたくさん思いつくことができる人にとっては、すばらしい物件になるでしょう。

中古や格安物件の中から優良な物件を選ぶポイントして、

  • 難点はあるが、リフォーム次第では十分改善できるレベルの物件である
  • 田舎ではあるが、地方都市に近く、交通の利便性も高い立地条件である

上記のポイントを満たしていれば、多少難点のある物件でも利益を得ることは決して難しくはありません。

ワンルームのマンションやアパート

先程も解説しましたが、ワンルームのマンションやアパートであれば一棟まるごと購入するよりも投資額を抑えることができます。

収益の面では一棟購入より劣りますが、その分リスクも少なく少額で始められるので、初心者の方や投資資金があまり準備できない人にはおすすめです。

不動産投資はサラリーマンこそ最適?

不動産投資サラリーマン

実は、不動産投資をしている人の割合として最も多いのがごくごく普通のサラリーマンの方々なんです。ちょっと意外に思えませんか?

不動産投資は、多額の資金が必要だというイメージが強く「普通のサラリーマンが始めるには敷居が高いのでは?」と感じる人も多いでしょう。しかし、不動産投資はサラリーマンの方こそ最適なんです。その理由について、詳しく解説していきます。

銀行から融資が受けやすい

サラリーマンは、会社に属していて毎月安定した収入が見込めるため、社会的信頼度が高いです。そのため、銀行からの融資が受けやすく不動産投資に必要な投資資金をローンで組みやすいのが特徴です。

逆に、自営業の方やフリーランスとして働いている方は社会的信頼度がサラリーマンに比べて低く、銀行からの融資が受けにくいです。

また、社会的信用度は年収の多い少ないだけで判断されるわけではありません。金融機関は、たとえ所得が少なくても毎月安定した給料が入ってくるかどうかを重視しています。つまり、サラリーマンこそ不動産投資を始めるのに適しているというわけです。

まとまった時間を確保できる

サラリーマンの多くは、土日休みの場合がほとんどだと思います。

不動産投資を始めるには、気になる物件をネットで調べたり、直接物件を見学しに行ったりなど、なにかと時間を取られます。サラリーマンの場合、平日働いている間に、不動産投資に多くの時間を割くのは難しいですが、土日の休みにまとまった時間が確保できるので、不動産投資に向いていると言えるでしょう。

また、不動産投資を始めるには、ある程度の知識が必要になってきます。土日にまとまった学習時間を確保できるという点でも、サラリーマンの方には不動産投資がおすすめです。

節税ができる

先程も解説しましたが、不動産投資を上手に活用することで節税対策ができます。詳細は既に解説しているので省略しますが、サラリーマンの方は不動産投資を始めることで、所得税を節税することができます。

資産運用をしながら節税対策まで行えるため、サラリーマンは不動産投資をするのに最も適していると言えますね!

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2019年1月16日

不動産投資を始める前の準備

不動産投資の事前準備

ここでは、不動産投資を始める前の事前準備について解説していきます。

不動産投資の目標を決める

不動産投資を始める前に、しっかりとした目標を決めておくことが大切です。なぜなら、立てた目標によって目指す利益額や初期投資額が変わってくるからです。

例えば、年金代わりの資金確保のために始めるのか、不動産投資一本で生活していくのかだと目指す方向性がかなり変わってくると思います。

そのため、「どうして不動産投資を始めたいのか?」「毎月どのくらいの収入を得たいのか?」など、不動産投資を始める前に具体的な目標を設定しておくことが重要になってきます。

必要最低限の知識を身に付けておく

不動産投資と一言で言っても、税金関係のことや物件選びのポイントなど最低限知っておかなければいけないことがたくさんあります。従って、不動産投資を始める前に、ある程度は学習し、基本的なことを理解しておく必要があります。

不動産投資に関する学習方法について、2つご紹介します。

不動産投資の書籍で学習する

不動産投資に関する知識が全くない人でも、書店に行ったり、ネット検索したりすれば、初心者用の書籍はたくさん見つかるはずです。まずは、初心者向けに書かれた本を読んで、ある程度不動産投資についての理解を深めておきましょう。学習のポイントとしては、作者の違う初心者用の書籍を数冊読むことです。

不動産投資は、ワンルームマンションや戸建てなど、投資する物件の対象が違うと必要な知識も若干変わってきます。自分の投資内容に合った書籍をなるべく読むようにしましょう。

不動産投資セミナーに行って学習する

不動産投資の知識を身に付けるには、不動産投資セミナーの参加もおすすめです。

セミナーに参加すると、書籍だけでは知り得なかった情報を不動産投資の専門家から聞くことができます。不動産投資に関する知識を書籍である程度学習し終えた方は、セミナーへ参加してみるのも良いでしょう。

ただし、その際に注意していほしいのが、中には悪徳なセミナーも存在するということです。ある程度不動産投資に関する情報を説明した後に、個別面談と称し強引に契約を取り付けようとしてくる会社もあります。

悪徳セミナーへ参加しないようにするためにも、参加予定のセミナーは事前に口コミや評判を調べておくなど、しっかりと情報収集することをおすすめします。

また、書籍などで不動産投資に関する知識を最低限身に付けておくことで、セミナーで提供された情報が怪しいかどうかを見分けることもできるようになります。セミナーへの参加前に、ある程度の知識を身に付けておくことは、とても重要ですよ。

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まとめ:正しい知識を身に付け、不動産投資を成功に導こう!

不動産投資には、老後のための資産確保や生命保険の代わりなど、メリットがたくさんあります。しかし、当然リスクやデメリットもあります。

不動産投資について全く知らない人には、専門性が高く初心者が始めるには敷居が高いと思われがちですが、実際はそうでもありません。

初心者でも必要最低限の知識があれば、始められ、不動産投資のメリットを享受できるので、ぜひ本記事を参考に成功する不動産投資のための第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

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