不動産投資では、収益を生み出す「不動産」の管理はとても大切です。
そこで今回は、不動産投資における管理会社を利用するメリットや管理会社の仕組み、一生付き合っていける管理会社の見分け方について解説します。
目次
不動産投資における管理会社とは
管理会社は、「不動産会社」という大きなカテゴリーの中に含まれます。
不動産会社には管理会社の他に仲介会社があり、仲介会社は、さらに、売買を専門にする会社と賃貸を中心とする会社に分かれます。
管理会社
不動産投資における管理会社は、物件の管理や資産価値の維持を主な業務にしている会社です。
物件の管理と維持の業務内容は、「賃貸管理」と「建物管理」に分類できます。
例えば、クレーム対応や家賃の管理は「賃貸管理」に含まれ、清掃や設備の点検、メンテナンス等は「建物管理」に含まれます。
ただ、管理会社の業務内容は「管理委託契約」の内容に帰属するので、管理会社によってカバーする業務は異なります。
例えば、管理委託契約の内容に「入居者対応は行わない」とあるなら、その管理会社は、入居者からのクレーム対応などは受け付けないということです。
このように、管理会社によって業務内容は異なりますが、一般的に以下のような内容が管理業務には含まれます。
- 入金管理・送金管理
- 家賃滞納の対応
- 家賃明細の作成
- クレーム対応
- 緊急トラブル対応
- 法律関係の対応
- リフォームの発注
- 退去時の立会いetc…
- 日常清掃
- エレベーター保守メンテナンス
- 水槽点検
- 消防点検
- 植栽管理
- 修繕工事計画の立案、実施etc…
仲介会社
仲介会社とは、入居者を集めて契約を結ぶまでの一連の業務を請け負う会社です。
具体的には次のような業務内容が挙げられます。
- 物件の査定
- 物件の宣伝(自社サイトや賃貸ポータルサイトへの物件情報のアップなど)
- 物件紹介と下見の日程調整、また現地のご案内
- 契約業務(契約資料の作成や決済対応も含む)
管理会社と仲介会社を比較してみると、仲介会社が物件の紹介業務がメインであるのに対して、管理会社は物件購入後の物件維持がメイン業務であることが分かりますね。
ただし、管理会社が仲介業務を行うこともありますし、管理業務も行っている仲介会社もあります。
不動産投資における管理会社の仕事とは
先ほども解説した通り、不動産投資に関して、管理会社が行う業務は「賃貸管理」と「建物管理」の2つに大別できます。
これらをさらに細かく分解すると、次の5つの業務に分けることができます。
- 家賃の管理
- トラブル・クレーム対応
- 契約管理
- 設備の点検
- 共有スペースの清掃
①家賃の管理
家賃の振り込み確認やオーナーへの送金、家賃明細書の作成を行い、入居者からの入金が一定期間確認できない場合は、家賃滞納として対応を進めることもあります。
家賃滞納があった場合の管理会社の対応は次の手順で行われます。
- 手紙や電話、メールなどによるい支払いの通知
- 訪問
- 契約の解除
- 請求の訴訟
- 強制執行
②トラブル・クレーム対応
管理会社にはさまざまな内容のクレームやトラブルの問い合わせが来ます。
不動産に関わるトラブル・クレームとしては次のようなものがあります。
- 設備の故障や不調に関わるクレーム
- 騒音や臭いなどの近隣住民や近隣環境に関わるクレーム
- 入居者同士のトラブルに関わるクレーム
- 退去時の敷金返還などのトラブルに関わるクレーム
- 鍵の紛失に関する問い合わせ
③契約管理
管理会社は契約の更新や退去の手続きを以下のような手順で行います。
１．入居者の更新意思を確認する
契約が終了する6ヶ月前～2ヶ月前の間に書類を送付し、更新意思の確認を行います。
更新に必要な書類等を準備し、更新料の受け取りや保険契約の更新が必要な場合は、これらの手続きを行います。
退去時の立ち会いの際に室内の現状把握を行い、修繕などの原状回復方針を決めます。
それと同時に、借主との費用負担割合の調整とクリーニングなどの修繕作業の手配を進めます。
２．入居者の募集
退去する場合は、新たな入居者を募集します。
そのため、賃貸仲介会社とのネットワークが充実している管理会社ほど早く空室を解消できると言えるでしょう。
④設備の点検
不動産は「法定点検」という点検業務が義務化されており、具体的には以下の3つを行います。
消防設備は、「消火設備」「警報設備」「避難設備」「消防防水」「消火活動上必要な設備」の5つに分類されます。
消防設備の点検では、これらすべての点検を行い、問題なく利用できる旨を管轄の消防署長へ報告します。
点検頻度は、詳細な機器の点検が年に2回、総合的な点検が年1回です。
貯水槽の衛生面の点検を行います。
こちらは年に1回の点検が義務付けられています。
エレベーターの故障や不備等の点検を行います。
エレベーターの点検も年1回の実施が義務付けられています。
⑤共有スペースの清掃
清掃業務には、廊下の清掃や雑草の処理、電球の変更などが含まれます。
実施頻度は管理会社によって異なりますが、快適な住環境を整えるためににも、週1回程度は清掃してもらいたいですね。
不動産投資の物件管理は自分で行う？or管理会社に依頼すべき？
不動産投資は物件選びが重要視されがちですが、購入後の管理方法によっても物件の運営状況は大きく変わってきます。
不動産の管理を自分で行っている投資家もいますが、不動産管理会社にお願いするのと、自分で管理するのとでは、実際のところどちらが良いのでしょう？
不動産管理会社を利用するメリット
不動産の管理方法には、「自主管理」と「管理会社利用」の2つがあります。
自主管理とは、集金管理や入居者の募集、クレーム対応などをすべて投資家自身が行う管理形態です。
自主管理のメリットは、管理会社に任せた場合に支払う管理費用を節約できることです。
自主管理することで、月額家賃の2％～5％は支払わなければならない管理費用と更新料を自分の手元にキープすることができます。
ただ、ここで一度考えてほしいのは、「あなたが不動産投資をする目的」です。
不動産運営というのは、自動的に家賃が振り込まれて、たまに更新手続きやリフォームの手配をするだけではありません。
入居者からの問い合わせにも1つずつ対応する必要がありますし、清掃もこまめにしないと入居者の満足度が落ちて退去に繋がります。
こういった点を踏まえると、「管理会社に管理料を払い、管理や清掃などをアウトソースすることは、費用対効果が高い」とも言えます。
ただし、賃貸付けに弱い管理会社を選んでしまうと、空室が全然埋まらない状況に陥ってしまうので不動産投資は失敗します。
不動産投資の成否を分ける管理会社を選ぶ３つのポイント
管理会社を選ぶ際は、先ほどご紹介した業務内容を確実にこなせる会社を選ぶことが大切ですが、さらに、確認すべきポイントが3つあります。
- 賃貸付けに強いか
- 滞納家賃の回収能力が高いか
- トラブル対応力に優れているか
賃貸付けに強いか
管理会社を選ぶなら集客力があり、賃貸付けに強い会社ほどいいです。
早期の空室解消に自信がある会社ほど、ホームページや会社案内で入居率を表示しているので確認してみましょう。
ちなみに、入居率の計算式は次のものが一般的です。
ただし、管理会社によっては、引っ越しシーズンのピークである3月の入居率だけを表示していたり、自社ブランドのマンションに限った入居率だったりする場合があります。
さらに、空室が1ヶ月経過してはじめて「空室」としてカウントするなど、空室の定義にも幅があります。
不動産投資において、入居者の獲得は非常に重要な要素です。
入居率の出し方や空室のカウント方法などもきちんと確認し、確実に賃貸付けに強い管理会社を選ぶようにしましょう。
滞納家賃の回収能力が高いか
家賃滞納は、空室と同様、家賃収入が入らなくなる大きな要因の一つです。
そのため、管理会社選びでは、滞納された家賃を素早く回収できる力も重要になってきます。
1ヶ月以内の滞納だと、入金を忘れているケースもありますが、2ヶ月連続での滞納は長期化する可能性が高いです。
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の日管協短観によると、2018年下期(2018年10月～2019年3月)の月末時点で2ヶ月以上家賃を滞納している割合は全国で1.4％程度というデータがあります。
滞納率を確認するときは、この数値を目安にすると良いでしょう。
トラブル対応力に優れているか
漏水や騒音などのトラブルを解決するのに時間がかかると、入居者の退去につながり、空室が発生してしまいます。
そのため、「トラブル対応力」も管理会社を選ぶ際の重要なポイントです。
不動産投資で管理会社と契約する時に注意すべき３つのポイント
実際に、「管理を依頼したい」と思う会社が見つかったら、契約内容をしっかりと確認して理解に相違がないようにしましょう。
管理会社と契約する際は、以下の3つのポイントに注意しましょう。
- 業務範囲の確認
- >解約条件の確認
- 保障内容の確認
業務範囲の確認
先ほど少し触れましたが、管理会社の業務内容は「管理委託契約」の内容によって変わってきます。
そのため、管理会社と契約を結ぶ際は、委託できる業務の範囲を確認しましょう。
また、費用が想定していたものより高くなることもあるので、詳細な費用も必ず確認しましょう。
費用に関しては、「入居者募集の際は募集手数料が別途必要か？」「更新時の手数料はいくらか？など、毎月の手数料以外にどのような場面で費用が発生するのかも確認してください。
解約条件の確認
管理会社と契約する場合は、『違約金』にも注意が必要です。
例えば、2年後の契約を中途解約すると、半年分の家賃を違約金として支払わなければならないこともあります。
解約条件は必ず確認し、書面で残すようにしましょう。
保障内容の確認
管理会社によっては、「家賃保証」や「滞納保証」を提供している会社もあります。
「空室や滞納発生後すぐに保証が開始されるのかと思っていたら、保証のスタートは3ヶ月後からだった」「保証金額が家賃の全額ではなかった」ということは良くある話です。
もし、家賃保証や滞納保証といったサービスが含まれているのなら、この保証がいつから始まるのかを確認しておきましょう。
まとめ
不動産投資において、管理会社選びは細心の注意を払って行う必要があります。
- 賃貸付けに強いか
- 滞納家賃の回収能力が高いか
- トラブル対応力に優れているか
安心して管理をお願いできる管理会社を選びさえすれば、物件の選定やキャッシュフローの構築法を考えることに専念することができます。
ぜひ、投資効率が上がる管理会社を選んでくださいね。
