不動産投資で物件選びを失敗しないために押さえるべきポイント4選

「不動産投資で失敗しない物件の選び方を知りたい！」

「不動産投資用の物件は利回りで選んだ方が良いって聞いたけど本当なのかな？」

不動産投資を始めようといろいろな物件を見たり、調べたりしている人には、上記のように何を基準に物件を選ぶべきか分からず、悩むことも多いのではないでしょうか。

投資用不動産の購入を決して安い買い物ではありませんし、融資を利用する場合も多いため、慎重に物件の選定をする必要があります。もし物件選びで失敗してしまえば、不動産の購入に使った金額が無駄になるのみならず、最悪の場合は借入金返済のために一生働き続けなければならなくなります。

そのくらい、不動産投資にはリスクが潜んでおり、リスクを回避するためにもきちんと収益の得られる物件を選ぶことは最も重要です。

今回は、不動産投資において非常に重要な物件選びについて、押さえておくべきポイントを解説しました。不動産投資をこれから始めたい人にはもちろんのこと、2つ目・3つ目の物件を探している人にも、参考になると思います。

ぜひ、本記事の内容を理解し、不動産投資の成功率を高めていきましょう！

✔ 本記事を書いた人

不動産投資で失敗しないための物件の選び方

不動産投資で成功するためには、物件選びが最も重要であると言っても過言ではありません。

不動産投資は投資用物件を購入し、そこに入居し家賃を支払ってくれる人がいて初めて収益が生まれます。従って、不適切な物件を購入してしまい、思うように入居者が集まらなければ、期待するような収益が得られません。

では、どのような物件を選べば、入居者が集まり、不動産投資がの成功確率を高められるのでしょうか？あなたの不動産投資が失敗しないために、どのような視点で物件を選んだら良いのでしょうか？

まずは、入居者がすぐに見つけられる需要の高い物件はどのような特徴を持っているのか知っておく必要があります。そういった物件を選ぶことさえできれば、不動産投資により安定して家賃収入が得られる可能性が高くなります。

需要が高く、比較的利益が得やすい物件には、以下の4つの特徴があります。物件選びをする際は、以下のポイントを意識してみましょう！

それぞれのポイントについて詳細を解説していきます！

空室リスクが低い

不動産投資において最も避けなければならないリスクは、空室リスクです。どんな物件であっても、当たり前ですが入居者がいなければ家賃収入は得られません。家賃収入が得られなければ、投資としては失敗ということになります。

また、不動産を購入するために金融機関からの融資を受けている場合は、毎月のローン返済を家賃収入で賄う場合がほとんどでしょう。しかし、空室が増え、家賃収入が減ってしまうと、ローン返済のために貯金を切り崩したり、場合によっては返済が滞ってしまったりと、不動産投資が家計の負担になってしまいます。

このような状況になってしまっては、本末転倒ですよね。不動産投資は、利益を得て資産を増加させるために行うのであって、決して損するために行うわけではないですからね。

まずは、空室リスクが低い物件とは、具体的にはどのような特徴を持っているのか理解しておきましょう。

上記の特徴のある物件であれば、空室になる可能性が低く、安定して毎月家賃収入を得られることでしょう、1つずつ解説してきます。

利便性が高い物件

もし、あなたが物件を選ぶ場合、どんな条件で物件を検索しますか。ほとんどの方は、「駅までどのくらいの距離か。」や「物件周辺にコンビニやスーパーはあるか。」などは、条件に入れているのではないでしょうか。

つまり、物件を選ぶ際はこういった日常生活での利便性を重視する人がほとんどです。すなわち、不動産投資用の物件を選ぶ時も同様に、交通の利便性や周辺環境の利便性といった物件の立地を意識するといいでしょう。

利便性が悪い物件は、そもそもインターネットで物件の条件を入力して検索したときに、検索結果にすら現れません。なるべく利便性の良い物件を選べば、それだけ多くの人の目に触れる機会があり、入居者も決まりやすくなります。

時代のニーズに合った設備がある物件

上で説明した利便性以外にも、設備が充実している物件かどうかで、入居するか判断する人も多いです。

例えば、セキュリティ面が気になる人ならば、オートロック付きの物件が選ばれる傾向にあります。インターネット代を節約したい人ならば、無料wifiが完備している物件を優先的に選ぶでしょう。独立洗面台付きの物件が良い人やバス・トイレが一緒の物件には絶対NGな人もいます。

以上のように、設備が充実しているかどうかは、入居者の集めやすさに大きな影響を与えます。そして、時代によって入居者のニーズは変化していきます。入居者ニーズは何か敏感にキャッチし、時代に合ったニーズの設備がある物件を選ぶのも失敗しない不動産投資において重要なポイントの1つと言えます。

物件のメンテナンスが行き届いている

物件の資産価値を保つためには、物件の管理・メンテナンスがしっかりできているか確認することが大切です。いくら築浅物件であっても、物件管理やメンテナンスが行き届いていなければ、物件の資産価値は瞬く間に下落してしまいます。

物件の管理・メンテナンスがしっかり行き届いているか確認するには、以下の4つをチェックしましょう。

1. 設備等が定期点検がされている。
2. 共有部分の清掃がされている。
3. 管理人が常駐している。
4. 修繕計画がしっかりある。

上記のポイントを確認するために、実際に購入を検討している物件の現地調査をしてみると良いでしょう。物件の管理・メンテナンス不足は空室リスクを高める可能性もあるので、物件を購入する前に確認しておきましょう！

資産価値が高い物件を選ぶ

不動産投資用の物件を選ぶ際には、資産価値が高い物件を選ぶことも非常に重要です。物件の資産価値が低ければ、物件を売却したいと思っても、買い手が見つからないことが多々あるからです。

また、金融機関から融資を受ける際の審査基準の一つとして、物件の資産価値もチェックされます。金融機関としては、貸し倒れのリスクを減らすために、不動産投資の採算性を確かめる必要があるため、物件の資産価値チェックは当然と言えるでしょう。

従って、不動産投資の物件選びにおいて、物件の資産価値を意識し、資産価値の高い物件を選ぶことは重要です。実際に、物件の資産価値を確かめる方法として、以下の2つが挙げられます。

• 収益価格を算出する。
• 物件の相場価格を調べる。

上記の方法で物件の資産価値を大まかに把握して、物件を購入するかどうかを判断することをおすすめします。それぞれについて、以下で詳しく解説します。

収益価格の算出

収益価格を算出するには、収益還元法を使います。そして、収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。

直接還元法よりDCF法の方が精度が高い計算方法になりますが、複雑です。今回はなるべく理解しやすいように直接還元法の計算法のみ解説します。まずは、直接還元法について理解しておきましょう！

直接還元法による収益価格の計算は、以下の計算式で算出します。

収益価格 = 1年間の純収益 ÷ 表面利回り

理解しやすいように、実際に下の物件の収益価格を計算してみますね！

この条件で収益価格を計算すると、

｛(9万円×12ヶ月)－20万円｝÷ 4％＝2,200万円

つまり、上の物件における収益価格は、2,200万円です。

物件の相場価格を調べる

物件の資産価値を確かめるには、収益価格を算出するのみならず、相場価格も合わせて調べておく必要があります。

物件の相場価格を知るには、不動産投資会社に直接聞いたり、様々な会社のポータルサイトで同条件の物件価格を調べたりすると良いでしょう

また、国土交通省が運営している土地総合情報システムというWebサイトで物件の取引価格を調べることができます。非常に便利なサイトなので、ぜひ活用することをおすすめします。

高利回りな物件を選ぶ

「不動産投資用の物件は利回りで選べ！」という言葉が存在するくらい、物件選びにおいて利回りは重要です。

物件の利回りは、不動産投資会社が提示しているいますので、まずはその利回りを確認しておきましょう。ただし、不動産投資会社が提示する利回りは表面利回りを提示していることがほとんどであり、そのまま数値を鵜呑みにするのは非常に危険です。実際の収益見込みから、諸経費を差し引いた実質利回りを算出するようにしましょう。

利回りの計算方法については、以下の記事で詳しく解説しています。物件選びにも参考になると思いますので、ぜひ読んで頂けると幸いです。

投資目的に合った物件

不動産投資において、自分の投資目的に合った物件を選ぶことも非常に重要です。なぜなら、投資目的に応じて、選ぶべき不動産投資の種類が全然違うからです。

例えば、利益よりも安定性の高い不動産投資をしたいと考えている人は、一棟まるごとの不動産運営よりもワンルーム運営をおすすめします。一棟まるごとの不動産運営は、ハイリスク・ハイリターンな投資方法で、得られる利益が大きい分安定性に欠ける傾向があるからです。

このように、それぞれ投資目的によって、不動産投資の種類が変わってきます。あなたはどういった目的で投資をするのか、不動産投資を始める前に明確にしておくことで、目的合った物件を選ぶことができ、結果として不動産投資も成功確率が上がることでしょう。

まとめ：不動産投資のための物件選びポイント

ここまで不動産投資で失敗しないための物件選びのポイントを解説してきました。たくさんのポイントを解説してきましたので、最後に整理しておきましょう！

下の図をご覧ください。解説してきた物件選びのポイントをまとめましたので、復習して理解を深めていきましょう。

不動産投資において押さえておくべき物件情報

物件を選ぶ際には、不動産投資会社が提示する情報を確認すると思います。しかし、提示された物件情報が多すぎてどの部分を重点的に確認すればよいのか分からない人も多いのではないでしょうか。

実際には、不動産投資会社から提示された情報の中には、さほど重要でない情報も含まれています。

ここでは、不動産投資会社が提示する情報の中で、特に重要な情報は何かについて解説していきます。物件選びで重要視すべき情報は、以下の5つです。

それぞれについて、詳細を解説していきます！

築年数

築年数とは、文字通り物件が建設されてからの年数です。あまりにも築年数が長い物件は、災害が起きた時に倒壊しやすいリスクがあります。また、基本的には築年数が浅い物件の方が人気があり、空室リスクも低くなります。

もちろん、一般的に築浅物件の方が価格が高くなりますので、あなたの投資金額に合わせて許容できる範囲でなるべく築年数の浅い物件を選ぶのが良いでしょう。

また、災害に強い物件を選ぶポイントして、1981年以降に設定された「新耐震基準」の物件かどうかで判断すると良いです。新耐震基準とは「震度6強以上でも倒れない物件」が基準になります。

実際に東日本大震災や阪神淡路大震災では、新耐震基準で建てられた物件は一棟も倒壊していません。従って、1981年以前の物件は選ばず、新耐震基準の物件を選ぶことをおすすめします。

駅までの徒歩所要時間

駅までの徒歩所要時間については先程も解説しましたが、当たり前ですが駅からなるべく近い物件を選ぶと良いでしょう。

具体的には、まずは徒歩で駅まで10分以内の立地の物件で候補を絞ってみると良いでしょう。なぜなら、多くの人が住みたい物件を検索するときに、とりあえず徒歩10分以内といった条件を入れる傾向があるからです。

ただし、駅に近い物件は人気もあり、物件価格も高くなります。あなたの投資金額と照らし合わせ、許容範囲内で利便性の高い物件を選ぶようにしましょう。

なお、不動産投資会社が提示している徒歩所要時間は、1分間に80メートル進むことを前提に記載されています。つまり、徒歩5分ならば駅まで半径400メートル付近に物件があるという大まかな目安になりますね。

利回り

利回りが高い物件は、効率的に収益を上げることができます。そのため、物件選びにおいて利回りは最重要情報です。

上で解説しましたが、利回りには表面利回りと実質利回りがあります。収益計画を立てる場合は、実質利回りを確認しましょう！表面利回りは、その特性上高い値が出ますので、その値を鵜呑みにして計画を立てると、不動産運営が継続できなくなる危険がありますよ！

総戸数

総戸数が20未満のマンションだと修繕積立金の負担が大きくなる可能性があります。

修繕積立金とは、外壁の塗装など物件の大規模メンテナンスのために、毎月不動産オーナーが積み立てるお金です。

例えば、総戸数20戸のマンションと60戸のマンションで大規模メンテナンスの工事費が同額かかる場合、1戸あたりの負担は20戸のマンションの方が大きくなります。

また、大規模メンテナンスの工事費が同額でなくても、戸数に比例して工事費がかかるわけではありません。すなわち、戸数が3倍だからといって、工事費用が3倍かかるというわけではなく、せいぜい2倍程度といった印象です。

このように、マンションの戸数が不動産投資の経費に影響を与えることがありますので、物件選びの際はしっかり確認しましょう。

修繕積立金の負担を減らすためには、なるべく総戸数が多いマンションを選ぶ方が良いでしょう。ただし、戸数が多くなればそれだけリスクも高くなります。こちらに関しても、あなたの投資目的や投資金額と照らし合わせ、どの物件が適しているか判断しましょう。

管理費・修繕積立金

物件を選ぶ際に修繕積立金があまりにも低く設定されている物件は、注意が必要です。そういった物件は将来的に修繕積立金が値上がりする可能性が高いからです。

修繕積立金の目安としては、1平米あたり月額で約200円程度が妥当だと言われています。この数字は、国土交通省が定めたものなので信頼できます。つまり、10平米の物件ならば2,000円、20平米の物件ならば4,000円程度の修繕積立金が妥当と言えます。この数字よりかなり低く設定されている場合、高確率で将来的に修繕積立金が値上がりすると思った方が良いでしょう。

修繕積立金が低く設定されている物件は、総合的な実質利回りが実態より高い数字になります。この場合は、実質利回りもあまり当てにならないので、楽観的な数字に惑わされずに、しっかりとした資金計画を自分自身で立てましょう。

不動産投資の種類について

不動産投資には様々な種類があります。様々な人が、様々な投資金額、投資理由で不動産投資を行っている以上、誰にでもぴったりでおすすめできる物件というものは存在しません。

ここでは、代表的な不動産投資の種類と、それらの特徴について解説していきます。まずは、不動産投資の種類とそれぞれの特徴を理解しましょう！

マンション・アパートのワンルーム投資

ワンルーム投資は、マンションやアパートの一室だけを購入して不動産運営を行います。

他の不動産投資に比べて空室リスクが低いので安定性が高いです。また、リフォーム費用も少なく済みます。

また、マンション一棟のなかの一部屋のみが自分のものになるため、土地は共有持ち分になります。従って、マンション一等まるまる所有する場合に比べると、積算価格（土地の価格+建物の価格）が低くなります。従って、リターン金額や資産価値はあまり高くないというデメリットがあります

以上より、ワンルーム投資は低リスクで安定性はありますが、収益という面ではいまいちといった特徴があり、不動産投資の初心者向けの投資方法と言えます。

マンション・アパート一棟投資

一棟投資とは、マンションやアパートの一室だけではなく一棟まるごと購入し、運営する不動産投資方法です。

この投資方法の一番のメリットは、得られる収益が大きい点です。一棟まるごとだと少なくても10戸、大きなタワーマンションの場合ならば、100戸近く部屋があります。もし、満室を保つことができれば得られる家賃収入は莫大です。

ただし、戸数が多いため、その分空室リスクが高くなります。実際に一棟まるごと満室になるケースはよほどの優良物件でない限り、ほとんどありません。そのため、常に空室リスクと戦っていく覚悟がないといけません。

マンション・アパートの一棟投資は、得られる収益が大きい分リスクも高いハイリスク・ハイリターンな投資方法であるため、不動産投資に慣れている中・上級者に向けの投資方法と言えます。

戸建て投資

戸建て投資は、アパートやマンションではなく中古の戸建てを購入し、運営する不動産投資方法です。

戸建て投資の特徴は、一度入居してしまえば長期間入居し続ける場合が多い点です。そのため、利便性の高い物件であれば、長期間安定した家賃収入を得ることができます。

ただし、物件の利便性が悪いとなかなか入居してもらえません。入居者が現れないと家賃収入が得られないので、毎月のローン返済ができなくなるというリスクがあります。

以上のように、戸建て投資を行う場合、入居者を早く見つけ、長期間入居してもらうことが重要です。そのためにも、立地や周辺環境などを十分確認し、利便性の高い物件を選びましょう。

不動産投資物件の探し方

不動産投資用の物件を探すとき、多くの人がインターネット上で探すのではないでしょうか。初心者の方で、まずはどんな不動産があるか見てみたいという人は、不動産情報が掲載されているサイトを活用してみると良いでしょう。

おすすめのサイトの1つは、楽待があります。会員登録してみて、どんな物件があり、どのくらいで購入でき、どのくらいの利回りか、ざっくりと見てみることをおすすめします。

それ以外に僕がおすすめする物件探しの方法として、売主として不動産投資用物件を販売している会社で物件を探すことです。理由としては、売主として物件を販売している会社は、常に最新の物件情報を持っており、場合によってはインターネット上に出回っていない優良物件情報を持っていることもあるからです。

物件を販売している不動産投資会社の中で、ここでは評判の良い5社について紹介します。不動産投資用物件の購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみて下さい。

不動産投資についてかなり興味がある方、本気で始めてみたいという方は、一度面談や資料請求してみてもいいかもしれません。

JPリターンズ

JPリターンズは、東京23区や横浜・川崎エリアなど、入居者需要が高い物件を中心に取り扱っている不動産投資会社です。

JPリターンズのこだわりは、「駅近」と「東京都心」です。ニーズの高い物件をそろえており、その中からお客様に合わせて「低価格高利回り物件」「都心築浅物件」「都心ファミリータイプ物件」など幅広い物件タイプを紹介して頂けます。

ニーズの高い物件からあなたに最適なタイプの物件を選ぶ事ができ、不動産投資の成功率も高まると思います。いずれの物件も非公開物件であるため、興味のある方は個別相談に申し込んでみてはいかがでしょうか。

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シーラ

シーラは、ワンルーム投資を得意とする不動産投資会社です。東京、横浜エリアを中心とした物件を扱っており、入居率は99%以上です。

ワンルーム投資であるため、年収500万円程度のサラリーマンで初めて不動産投資を始めたいという方にとってはぴったりの不動産投資会社の１つと言えるでしょう。

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GA technologies (RENOSY)

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RENOSYは、AIやRPAなどのテクノロジーを活用したサービスを売りにしており、優良物件の選定、管理、売却などもアプリで効率よく実施できます。もちろん、実績も申し分なく所有物件の入居率は99%以上です。

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プロパティエージェント

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武蔵コーポレーション

武蔵コーポレーションは、中古一棟物件を取り扱う不動産投資会社です。武蔵コーポレーションが扱う物件は、新築よりも高利回りかつ中古物件特有のリスクを最小限にした再生物件です。この再生物件によって、新築と中古の良いところどりを実現しています。

武蔵コーポレーションは、まず中古物件を自社で買い取り、再生作業を行います。その後1年間物件を保有してから投資家に物件を引き渡します。そのため、入居者の状況や物件の設備など全てを分かった上でお客様に販売できる点が強みです。

武蔵コーポレーションは、築古・木造・一棟アパートを得意としており、不動産投資による節税を期待する高年収サラリーマンをターゲットにしています。

大手企業の管理職や開業医などで年収1200万円以上の方は、ぜひ武蔵コーポレーションの再生物件を活用して、節税することをおすすめします。

高年収サラリーマンで、現在どのように節税すればよいか悩んでいる方は、一度武蔵コーポレーションの面談に申し込んでみてはいかがでしょうか。

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まとめ：物件選びを制する者は不動産投資を制す！

今回は、不動産投資で失敗を未然に防ぐために物件の選び方ポイントについて解説してきました。

不動産投資用物件には様々な種類があり、あなたの現在の状況によっては合う合わないがあります。なぜ不動産投資を始めるのか、その目的をしっかり確認し、どの物件タイプを選ぶべきかしっかり考えましょう。

物件の選び方についてのポイントを理解し、あなたに合った物件タイプが分かってきたら、いよいよ実際に不動産投資を探してみるとよいでしょう。その際、不動産投資会社を活用することもおすすめです！

自力で優良物件を探すにせよ、不動産投資会社を利用するにせよ、入居者需要の高い物件を選ぶことが不動産投資成功へ最も重要です！候補となる物件が見つかったら、本当にその物件を購入して大丈夫かしっかり見極めるようにしましょう。

ぜひ、優良物件を購入し、安定した副収入を手に入れ、お金の不安がない将来を迎えましょう！！！