不動産投資にはどんな税金がかかる?税金の種類について解説します

不動産投資は安定した家賃収入が得られると今サラリーマンの方などに人気の投資法です。

しかし、不動産投資には様々な種類の税金がかかり、初心者の方にはいまいち把握しずらいと思います。

そこで今回は、不動産投資を始めようと思っている人に向けて、不動産投資の初心者でもわかるように、不動産投資に関係する5種類の税金について解説していきたいと思います。

登録免許税

登録免許税

登録免許税とは?

登録免許税とは、簡単に言うと不動産投資を始める際の登記の申請にかかる税金のことです。

名前だけ聞くと車の免許の税金とかを想像される方も多いのではないでしょうか?

不動産投資を始めるための、土地や家、マンションなどの不動産の売買を行う時には、やり取りで発生(決定)する事項について登録することが必要です。

国が発行している登録用紙に、土地の大きさや所有者の名前などを記入し提出しなければいけません。

この登録用紙は、購入した土地や建物などの不動産を、誰の所有物かわかりやすくし、権利関係を登録することで、その後の取引などを円滑に進めるための登録用紙で、この登録にかかる税金を登録免許税と言います。

ちなみに登録免許税は国税になります。

また、登録免許税は法律がここ20年でかなり改変されたため、不動産投資の専門家や上級者の方でも非常にわかり辛いという意見が多いようです。

なお、2002年までは登録を行うと5.0パーセントでしたが2003年には2.0に引き下げられました。

この数字は状況により変動しますが、

動産投資における登録免許税の基本的な数字は2.0%と覚えて頂ければと思います。

登録免許税の軽減措置

登録免許税には色々な軽減措置があり、例えば、個人で家や土地を新しく買った時などがあります。

軽減措置には期間があり、土地を買った場合は31年の3月末までで、家を買った時は32年の3月初旬までなど細かく細分化されているので注意が必要です。

なお、この登録免許税については【土地や建物などの不動産を登録する】という行動にかかる税金なので、相続した場合なども当然かかりますので、ここも注意が必要です。

不動産取得税

不動産所得税

不動産取得税とは?

不動産取得税とは、家や土地を購入した時や、改築などをして物件の価値を高めた場合にかかる税金のことです。

前項で説明させて頂いた登録免許税とは違い、不動産取得税は地方税になります。

不動産投資のために購入した時だけでなく改築にもかかるので、不動産投資を考えている方にはかなり重要な税金だと思います。

不動産取得税の軽減措置

不動産投資における不動産取得税は基本的に固定資産税評価額の4%と定められていますが、前項の登録免許税と同じく、軽減措置もあります。

こちらも基本的には期間が定められていて、土地及び住宅については2021年3月31日まで税率が3%に下がります。

他にも特例があるので、いくつか紹介させて頂きます。

なお、不動産取得税は、地方税のため、都道府県によって違いますのでご注意ください。

  • 土地面積が200平方メートルまでの部分:課税の基準額が6分の1
  • 土地面積が200平方メートルを超える部分:課税の基準額が3分の1
  • 火に耐えることができる構造の家屋:床面積120平方メートルまでが2分の1
  • 一般住宅:床面積が120平方メートルまでが2分の1

 

このように都道府県によっては、色々な軽減措置があったりするのでお得に感じるかも知れません。

不動産投資を始めるなら、このような軽減措置についても調べてから購入すると良いですね。

ただし、税金を納め忘れた場合は延滞金が発生しますので注意してください!

納付期限の翌日から1カ月過ぎると 現在の法律では年に2.9%、その後は9.2%になります。

かなり高い数字になっていますので、期限前にしっかりと納税しましょう。

固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税
続いては不動産投資を始める時だけでなく、購入後もずっと付き合っていくことになるであろう、固定資産税と都市計画税について解説します。

固定資産税とは、土地や家屋などの固定資産を所有している人が納付しなければいけない税金のことです。

都市計画税とは、土地区画整理事業の費用に充てるために市町村が固定資産を所有している人に課す税金のことです。

固定資産税という言葉は聞いた事がある人も多いと思いますが、都市計画税は聞いた事がある人が少ないと思います。

この2つは少し似ているので、こちらで一緒に解説します。

固定資産税と都市計画税の2つは、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

なので、例えば2月に不動産投資をするために物件を購入し、10月に不動産投資をやめるために物件を手放すことになったら課税されないという事になっています。

もちろん売買時に相当分の金額を見積りに乗せられるケースが多いですが、納税義務については1月1日時点の所有者になっているという事です。

都市計画税という名称からすると東京都しかかからないの?と思ったり、田舎だったら課税されないの?と感じた方も多いと思います。

それなら不動産投資をするなら地方の方がいいなとも思った方もいると思います。

そう思った人は半分正解で半分間違いで、都市計画法による【市街化区域】の不動産が課税対象となります。

市街化区域とは、一定基準以上の人口がいる市街地を形成している区域の事を【都市計画区域】と呼びます。

なので、地方でも大阪や福岡などでも当然課税対象となります。

なので、市街化区域の物件で不動産投資をすると固定資産税だけでなく、都市計画税も払うことになります。

ただし、この2つの税金については土地の所有権が非常に重要となってきます。

固定資産税と都市計画税は、土地の所有者に課せられるので、借地の場合はこの2つの税金の支払い義務はありません。

しかし、先程と同じパターンで、2つの税金が課税されない代わりに、地主に地代を基本的には毎月支払うことになりますので、あまり変わらないどころか土地も購入した方が不動産投資をするなら良いと思います。

住民税

住民税
住民税とは、都道府県が徴収する都道府県民税と市町村が徴収する市町村民税の総称を指す税金のことです。

不動産投資をするくらいの稼ぎがある方や、資産のある方なら住民税を支払っている人がほとんどですからこちらはあまり説明の必要がない気もしますね。

ただ、住民税の計算方法は知らないという方も多いと思いますので、こちらで説明させて頂きます。

住民税の計算式
住民税=所得割額+均等割額

所得割額とは、お給料をもらって得たお金の収入の額に応じて増やされる金額のことを指します。

均等割額については、収入が一定以上ある方が、所得の大きさに関係なく自治体などに払う金額のことです。

例をあげて計算の流れを説明すると、

所得割額(市町村民税6%都道府県民税4%)+(均等割額5000円)=住民税

という形になります。

消費税

消費税
不動産投資をするためには、不動産を購入する必要があります。

不動産でなくても物を購入する時には必ず消費税がかかりますよね。

消費税の仕組みとしては、お客(個人)がお店(会社)に支払って、会社が個人の代わりに納税する形式となっております。

そして、会社は自社が買い物をして支払った消費税と、お客から預かった消費税の差引で消費税を納付します。

という事は、会社(課税事業者)であれば還付金が受け取れるということになるのです。

ただし、この還付金はあくまでも会社などの課税事業者でなければいけません。

今回は個人の方で、初めての不動産投資をする方に向けて説明させて頂いているので、課税事業者については別の機会に説明させて頂きます。

不動産投資に関係する税金は多いので難しければプロに任せよう!

税金のプロ
上記で解説した税金の他にも印紙税、相続税、譲渡税、贈与税、法人なら法人税など様々な税金が発生します。

不動産投資をすると、色々な税金が発生するという事がわかってもらえたと思います。

「こんなに多くあると覚えるのが大変そうだなぁ」と思うかも知れませんが、税金に対する知識は不動産投資をするには避けては通れない道です。

もし、自分で考えるのは難しいと思ったら、不動産会社などのプロにお任せするのも良いと思いますので、お知り合いの不動産関係者に声をかけてみてはいかがでしょうか。

まとめ

不動産投資にかかる税金の種類について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

税金関係のことはどうしても専門性が高く素人にはいまいち理解しずらいですが、不動産投資を用いた節税方法などもあるので、最低限勉強しておきましょう。

不動産投資の税金について知りたい方のために、この記事が少しでも参考になれば幸いです。

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