この不動産投資なぜ失敗した?事例から学ぶ失敗しない5つのポイント

不動産投資で失敗したという話を耳にしたことはありませんか?

不動産投資は、投資資金が高額な分、成功すれば大きな利益を手にすることができますが、失敗すれば大きな損失となるだけに、できる限りリスクは避けたいものです。

そこで今回は、不動産投資における失敗の事例を様々なパターンごとにいくつかご紹介するので、そこからリスク回避のポイントを探ってみましょう。

不動産投資・失敗事例①【新築マンションを購入した】

失敗事例1

「マンションを買うなら新築がいい!」と、誰もが思うことでしょう。しかし、それは“自分が住むなら”という前提の話であり、不動産投資の場合は必ずしもそうとは言えません。

早速、事例を見てみましょう。

事例①
不動産投資をするAさんは、4000万円の新築マンションをフルローンで購入しました。やがて月々の支払いが苦しくなってきたので、3年後に売却をしたいと考えました。 ところが、その時の市場価格は2800万円で、購入時から3割も値が落ちています。 その金額で売ったとしても、ローンの残債との差額が1000万円となり、ローンの残債があるとマンションは売却できないのです。つまり、ローンの残債1000万円を自己資金で準備しない限り、このマンションを売却することができなくなりました。

不動産投資「なぜ失敗した?」【事例①の検証】

Aさんは、新築物件を購入する際に「節税になる」という理由で選びました。

新築物件を買えば、不動産所得がマイナスとなり、本業の給与と相殺して所得税を下げるといった対策があります。また、減価償却として実際には使っていないお金を経費として計上できるので、税金を減らすことができます。しかしながら、減価償却は数年間に限り有効なものであり、この節税効果はずっとは続きません。

そもそも、節税とは、一方で赤字を出すことで手元に残るお金を増やすためにやることです。

本業があり、億単位の収入を得ているなら節税対策も必要でしょうが、副業で不動産投資をし、支払う税金がそれほど多くない人は考える必要のないことです。

不動産投資をするなら、新築物件はすぐに2~3割値下がりすることを頭に入れておきましょう。なぜなら、新築物件というのは「新築である」ということにプレミアムが付くものであり、買った瞬間から中古物件となるため、割安になるものなのです。

不動産投資に新築物件が向かない理由は、この新築プレミアムにあります。

不動産投資・失敗事例②【自己資金なしでアパート購入した】

失敗事例2

不動産投資でアパート経営を行う上で、考えなければならないのは“今は見えないリスク”です。不動産投資は不動産経営を知らなければ失敗するのは当たり前と思ってください。

よくあるアパート経営の失敗例です。

事例②
Bさんは自己資金がほとんどない状態でアパート1棟を購入し、大家として不動産投資を始めました。ところが、思ったように空室が埋まらず家賃収入が入ってきません。 滞納や入れ替わりが激しいための修繕コスト、おまけに金利上昇が伴って、家賃収入だけではローン返済が困難になってしまいました。 Bさんには自己資金がほとんどないため、補填が追いつかず、ついにローンを支払うことができなくなってしまいました。

不動産投資「なぜ失敗した?」【事例②の検証】

不動産投資でアパート経営をすること自体は間違っていません。

ただ、自己資金がない状態でのアパート経営は、リスクが起こった場合に資金的に持ちこたえることができないのです。

アパート経営のリスクは主に6つあります。

  • 空室
  • 滞納
  • 家賃の下落
  • 設備交換、メンテナンス
  • 自然災害
  • 事故物件

これらは、いつ起こるかもわからないため、いつでも備えておく必要があるのです。

家賃収入を当て込んで自己資金がないと、空室や滞納があればすぐにローン返済にしわ寄せがきます。万が一大きな出費があるようなことがあれば、全く対応できずに入居者に迷惑をかけることにもなります。

自己資金がない場合の不動産投資では、アパート経営は向かないということです。過剰な借金をすれば、金利が上がった時の返済も苦しくなります。

これらのリスクをよく考慮して、失敗しないアパート経営を計画しましょう。

不動産投資・失敗事例③【地方郊外の物件を購入した】

失敗事例3

不動産投資で失敗しやすいものの1つが、地方郊外の物件です。

どうして地方郊外の不動産投資は失敗しやすいのでしょうか?失敗の事例を見てみましょう。

事例③
地方都市に住むCさんは、不動産投資に郊外の物件を購入しました。その地域は大きな大学があり、大学を中心に駅や大きな施設、住宅街や工場などが立ち並ぶ、ひとつの町でした。 ところが大学のキャンパスが別の土地へ移設されることになり、学生はおろか、町自体の人口が激減してしまいました。 一気に借り手は減り、空室が目立つようになりローンを支払えなくなってしまいました。

不動産投資「なぜ失敗した?」【事例③の検証】

不動産投資をしようと物件を見た時に、地方郊外の物件の値段は魅力的でしょう。明らかに都市部に比べて安価であり、自分にも手が出せそうに思うものです。

しかし、不動産投資とは不動産賃貸の経営者になること。今の状況はよく見えても、数十年先の将来まで見据えなければ物件の価値が暴落する可能性もあるのです。

特に地方の郊外では、ひとつの施設に対する依存が大きく、その施設がなくなったばかりに、町全体の人口にまで波及してしまうのです。

不動産投資で組むローンは20年や30年といった長期にわたるものですから、その期間に家賃収入が減ってしまえば、当然ながら経営は破綻してしまうのです。また、地方郊外は高利回りの物件が多いのも特徴ですが、空室リスクを考えると、その高利回りも±0に等しくなります。

よほど余裕があるか、土地を持っているなどの理由がない限り、地方郊外に不動産投資するにはリスク回避への注意が必要です。

不動産投資で失敗しない5つのポイント

失敗しないポイント

不動産投資の失敗事例を具体的に3つ見てきましたが、失敗のパターンが見えてきました。

そこで、不動産投資で失敗しないよう、失敗例から学びましょう。

これからご紹介する5つのポイントをしっかり押さえて、不動産投資に活かしてください。

不動産投資で失敗しないポイント①【自己資金を準備する】

不動産投資をする時、まったく自己資金がなかったり、資金が充分でない場合は、失敗の原因に繋がることがあります。

市場では、金融緩和によって自己資金が不要なフルローンもあり、不動産投資を早く始めたい人にはとても魅力的に映るでしょう。

しかしながら、不動産投資には空室や滞納、メンテナンスや災害といった不測の出費があるもの。物件のオーナーとなる訳ですから、それらの責任が全て自分に降りかかってくるのです。

少々のリスクでは倒れないほどの自己資金がなければ、すぐにローン返済が滞り、破綻することは目に見えています。

早く不動産投資を始めたくても、想定外のリスクにも備える程度の自己資金は準備してください。目安は、購入物件の1割です。

不動産投資で失敗しないポイント②【借金の額は身の丈で】

不動産投資を失敗するのは、そのほとんどが資金繰りがうまくいかない時です。

つまり、自分の収入や自己資金から考えて、大きすぎる借金をしてしまうと、家賃収入の減収や金利の上昇に対応できなくなってしまうのです。

例えローンの審査に通ったとしても、自分の収入や自己資産から見てはるかに多すぎる借入はリスクが高すぎます。

借入の額は、自己資金から繰り上げ返済をして借金の額が減らせる規模と考えましょう。それ以上の額は、いずれ破綻する可能性があると思ってください。

不動産投資で失敗しないポイント③【机上の計算だけで判断しない】

不動産投資には、売出価格や利回り、金利といった数字にまつわる数字が多く出てきます。机上の計算や今現在だけのことを考えれば得のように聞こえる話でも、不動産投資はオーナーとなった瞬間から、物件を手放さない限りずっと続きます。

一般的には組むローンも20年、30年という長期にわたるものですから、今だけの目先の数字だけにとらわれない目を育てることが大切です。

先を見て、景気や市場の動向を読み、多少の不確定要素があっても揺るがないような対策を講じましょう。また、不動産投資には物件の周囲の状況やエリアの住民層、評判といった、数字では表せない不確定要素も深く関係してきます。

長い間に状況が変わる可能性も視野に入れておきましょう。

不動産投資で失敗しないポイント④【自分で判断できる知識を蓄える】

不動産投資では、不動産を購入することになります。不動産会社の営業担当とやり取りすることになりますが、彼らの“うまい話”に簡単に乗らないよう注意しましょう。

自分の居住用として不動産を買うのならまた違いますが、不動産投資用に物件を購入するのなら、不動産の専門家としての目が必要です。

営業マンが言っているセールストークが本当に信頼できるのか、見極められるようになるためには、自分で調べたり勉強したりして知識を蓄えることです。

営業担当者は「売りたい」ために、デメリットを隠してメリットだけを伝えてくるかもしれません。億単位の借入をしても大丈夫と、購入を勧めてくるかもしれません。購入した後の不動産経営は、営業担当者には関係のない話ですから、その後の物件の経営状態までは責任がありません。

不動産投資はあくまでも自己責任。しっかりと知識をつけて、うまい話も、今一度自分の知識で判断しましょう。

不動産投資の知識を付けるなら無料投資セミナーがおすすめです。

不動産投資で失敗しないポイント⑤【長期的なプランを立てる】

投資というと、すぐに現金を手にできると考えがちです。しかし、不動産投資は短期間にリターンを見込むと、失敗しやすくなります。

不動産投資のメリットとは、長期的に安定した家賃収入を得られる(インカムゲイン)点です。不動産投資ですぐに利益を得ようとすれば、転売(キャピタルゲイン)を行うしかなく、インカムゲインより利益は大きくなりますが、利益が出ないリスクも非常に高いのです。

不動産の相場変動はプロであっても難しいものです。専門家さえ失敗して損失を出してしまうものを、副業で不動産投資をしようとする人が成功し続けるのは至難の業なのです。

不動産投資をするなら、長期的に安定利益を得られるインカムゲインをおすすめします。

不動産投資で失敗しないまとめ

不動産投資で失敗するのは、最初の考え方や資金の問題が大きいことがわかってきましたね。

不動産投資とは、不動産を経営することなので、ただ購入してオーナーになれば良いというものではありません。

不動産投資は、数十年先まで安定した収入を得られる財産として、長い目で計画を立て、慎重に進めていきましょう。

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