不動産投資は、他の投資方法と比べて「リスクが少なく、安定した運用ができる」と言われています。しかし、残念なことに不動産投資で失敗する人が一定数いるのも事実です。
不動産投資に失敗する大きな要因の1つとして、『リスク管理がしっかりできていない』ことが挙げられます。
そこで今回は、不動産投資における9つのリスクとその回避術について、まとめて解説していきたいと思います。
目次
不動産投資における9つのリスクとは？
不動産投資リスクとは、その名の通り、不動産投資を行う際に生じるリスクのことです。ただ、リスクと言ってもその種類は様々です。これらのリスクを1つ1つ回避するための対策を行うことで、あなたの不動産投資はより成功へと近づくこと間違いありません。
これらの疑問にお答えするために、不動産投資における9つのリスクとその回避術について詳しく解説します。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 資産価値暴落リスク
- 金利上昇リスク
- 流動性リスク
- 災害リスク
- 事故物件リスク
- 借入リスク
- 管理会社倒産リスク
空室リスク
空室リスクとは、物件の老朽化や入居者需要の低下などが原因で、空室が増えてしまうリスクです。もし空室になると、その部屋からの家賃収入が一切得られなくなるため、単純に収益が減ってしまいます。
また、不動産投資を始める場合、毎月の家賃収入で不動産購入時の借入金を返済することになりますが、その返済も滞ってしまう可能性もあります。
そこで、空室リスクを回避するための方法を解説していきます。
- 入居者需要の高い物件を選ぶ
- 空室保証サービスを利用する
①入居者需要の高い物件を選ぶ
そもそも、空室になってしまう原因は、「立地」や「周辺環境」などの物件需要が低いからです。
そのため、入居者の需要が高い物件を選ぶことで空室リスクを回避することができます。具体的には、次のポイントを意識すると良いでしょう。
- 周辺環境：最寄り駅から近い、安いスーパーが近くにあるなど
- 利便性：都会へのアクセスが良いなど
②空室保証サービスを利用する
空室保証サービスを利用するのも、リスク回避の有効な手段です。
空室保証サービスとは、賃貸管理会社が入居者の有無に関係なく毎月決まった金額の家賃収入を補償してくれるサービスです。保証金額は、家賃収入満額の80％程度と言われています。
不動産会社によっては、空室保証サービスが受けられる会社とそうでない会社があるので、不動産投資を始める前に調べておきましょう。なお、不動産投資における空室リスクについては、下の記事でさらに詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみて下さい。
家賃滞納リスク
家賃を滞納されると、空室リスク同様、ローンの返済が滞る、または自己資金で賄わなければいけなくなってしまいます。また、想定していた利回りを下回ってしまい、最終的に不動産投資によって損失を出してしまう可能性もあります。
そこで、家賃滞納リスクを回避する方法をご紹介します。
- 入居審査を厳しくする
- 賃貸管理会社に滞納分を立て替えてもらう
具体的な方法としては、入居者の属性（職業や年収など）を事前に把握したり、連帯保証人を付けたりなどが挙げられます。これにより、毎月しっかりと家賃を支払えそうな人だけを選定し、入居させることができます。
しかし、デメリットもあります。それは、入居審査を厳しくすることで入居者の数が減ってしまうことです。
加えて、家賃滞納リスクを回避する方法として、『賃貸管理会社に滞納分を立て替えてもらう』という手段もあります。賃貸管理会社に管理委託をすることで、家賃滞納が発生した場合でも、賃貸管理会社が不動産オーナーの代わりに滞納分の家賃を立て替えてくれます。
立て替えてくれる期間は管理会社によって多少の差はありますが、大体6ヶ月が平均的です。家賃滞納は、不動産オーナーの努力だけで100％回避することはできませんが、事前に準備しておくことで、リスクを最小限に抑えることができます。
資産価値暴落リスク
投資物件の資産価値は、物件需要の影響などにより暴落することがあります。そうなると、入居者が減って空室が増えたり、売却したくても買い手が見つからなかったりといった事態に陥ってしまいます。
- 物件の将来的な資産価値を予測する
具体的には、次のポイントを意識すると良いでしょう。
- 将来的に人口の増加が見込めるのか？
- 近くに大型商業施設が建設される予定はあるか？
こういった要素が揃っていれば、将来的に物件の資産価値が上がりやすいです。逆に言えば、プラス要素がないと、将来的に物件の資産価値が下落してしまう可能性があります。物件を購入する前に、ある程度、将来的な資産価値を予測しておきましょう（難しいとは思いますが、、、）。
金利上昇リスク
不動産投資を始める場合、金融機関からの融資を受ける方がほとんどだと思います。融資を受けると金利が発生し、融資額＋金利分の金額を返済しなければいけません。
ただ、金利の上昇の主な原因は『景気』です。景気の変動を自分でなんとかしようとしても、無理な話なので、リスク回避は別の方法で行います。
- 繰り上げ返済をする
繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別にローンの一部を返済することです。繰り上げ返済を行うと、想定した借入期間よりも早くローンの返済ができます。
ただ、金利の上昇は必ずしも悪いことではありません。金利は、経費として計上できるので、金利上昇によって大幅な節税対策にもなります。
毎月の返済額を取るか、節税を取るか、不動産オーナーの好みによるでしょう。
流動性リスク
不動産投資には『流動性リスク』がつきものです。流動性リスクとは、物件の売買取引が成立せず、いつまで経っても物件を売却できないことです。
- 売却しやすい物件を購入する
売却しやすい物件として、次のようなポイントを押さえておきましょう。
- 空室率が低い
- 建物の管理がしっかりできている
- 物件の需要が高い
投資家にとって空室リスクは一番避けたいリスクです。そのため、空室率が低い物件は買い手が付きやすいのです。
また、建物の管理がしっかりできている物件も投資家たちから好まれます。なぜなら、物件の管理がしっかりできていると、無駄な修繕費などを支払わずに済むからです。
加えて、先程から繰り返し伝えていますが、『物件需要の高さ』は不動産投資をするにあたって最も重要な要素の1つです。
災害リスク
確率は低いですが、不動産投資のリスクの中には『災害リスク』もあります。主に「火事」や「地震」などが該当します。
せっかく購入した物件が火事や地震などでなくなってしまうと、一瞬で資産がゼロになってしまいます。ローン返済後の場合は、まだなんとかなりますが、ローン返済中だと目も当てられません。
- 保険に入る
- 災害に強い物件を選ぶ
火災や地震にはそれぞれ『火災保険』と『地震保険』があります。こういった保険に入っておけば、万が一、災害で物件に何かあったとしても安心ですね。
保険に加入する際に気を付けるべきことは、損害保険料を経費として計上できるのは1年以内の契約の場合のみということです。本来、こういった保険は5年や10年といった長期の契約をするケースがほとんどなので、「経費として計上したい」と考えている方は、契約の際に注意しましょう。
また、『災害に強い物件を選ぶ』というのも、災害リスクを回避するのに有効な手段と言えます。例えば、火災対策なら木造ではなく燃えにくいコンクリート造りの物件を選んだり、地震対策に耐震強度の高い物件を選んだりなどが、災害リスクの回避に有効でしょう。
災害というのは、人間の力ではどうしようもできません。しかし、事前にある程度の備えをしておけば少しでもリスクを減らすことができますよ。
事故物件リスク
確率は低いものの『事故物件リスク』にも注意が必要です。事故物件とは、いわゆる「いわくつき」と呼ばれるような物件です。
事故物件は、入居者が集まりにくくなるだけでなく、家賃を減額しなければならない場合もあり、不動産オーナーとしては不利益なことしかありません。
- 誤って事故物件を掴まされないよう事前に調べる
- 購入後に事故物件になってもいいように保険に加入する
殺人や自殺など何らかの事件が起きた物件は、契約前に不動産会社側から購入者に伝える義務があります。ただし、この義務は事故が起きた後、最初の1人目だけです。
こういった事故物件情報は、購入者側から聞かない限り、会社側から伝えてくることはほとんどありません。従って、契約の際には購入予定の物件で事故があったかどうかは、絶対に聞くようにしましょう。
また、もし物件購入後に事故物件になってしまった時のために『保険に加入』しておきましょう。一部の保険会社は、殺人や自殺の影響で家賃収入が損失されると判断された場合、保険金を支払ってくれます。
さらに、もし入居者が自殺した場合、遺族の方に損害賠償を請求することが可能です。死因が自殺だと認められた場合、家賃分の損害金と、場合によっては部屋の改修費を請求できます。
借入リスク
不動産投資を始める場合、ほとんどの人は金融機関からの融資を受けると思います。融資を受けた借入金は、「家賃収入で返済する」のが一般的です。しかし、空室が増えてしまい、満足のいく家賃収入が得られない場合、ローンを返済することが困難になります。
一度自己破産してしまうと、車や家、クレジットカードなどのローンがほぼ組めなくなってしまうので、なんとしても自己破産だけは回避したいところです。
- 融資を受けずに投資資金を全額自分で準備する
そこで、借入リスクを回避するためにも『空室対策』に力を入れましょう。空室が減ると十分な家賃収入が得られるので、「返済できなくなる」という状況を防ぐことができます。なお、空室対策に関しては、こちらの記事を参考にしてみて下さい。
管理会社倒産リスク
不動産投資の初心者は、賃貸管理を不動産管理会社に委託するケースが多いです。不動産管理会社は『不動産のプロ』ですので、初心者にとっては安心だと思います。
不動産管理会社が倒産してしまうと、家賃や敷金礼金などが徴収できなくなります。
- 倒産しなさそうな会社を選ぶ
会社選びのポイントとしては、以下を参考にして下さい。
- 資本金が多い→それだけ大きな会社なので倒産しにくい
- 創業年数が長い→長い間支持されているので安心
- サービス内容が充実している→不測の事態が起きた際に柔軟に対応してくれる
- 空室率が低い→入居者募集のノウハウをしっかり持っている
- 従業員数が多い→それだけ大企業なので倒産しにくい
リスクがあっても不動産投資はおすすめ！
ここまで、不動産投資のリスクをたくさん解説してきました。
そこで、不動産投資の魅力について簡単に説明します。
- 不労所得が手に入り、働かずに暮らせる
- 不動産投資が生命保険代わりになる
- サラリーマンの方は所得税を節税できる
- 将来の年金代わりになる
少なくとも、こういった魅力が不動産投資にはあります。それに、上記で解説したリスク回避術を実践することで、リスクを最小限に抑えて、上記のメリットを享受することができます。
なお、不動産投資を始めるとなると、自分に合う不動産会社を見つける必要があります。その際は、こちらの記事を参考にしてみて下さい。
まとめ：不動産投資はリスク管理の徹底が成功へのカギである！
不動産投資のリスクについて解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
『不動産投資の成功はリスク管理にある』と言っても過言ではありません。
本記事を参考に、安心できる不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。
