不動産投資は、他の投資方法と比べて「リスクが少なく、安定した運用ができる」と言われています。
しかし、残念なことに不動産投資で失敗する人は一定数いるようです。
不動産投資に失敗する大きな要因の1つとして、『リスク管理がしっかりできていない』ことが挙げられます。
そこで今回は、不動産投資における9個のリスクとその回避術についてまとめて解説していきたいと思います。
目次
不動産投資における9個のリスクとは？
不動産投資リスクとは、その名の通り、不動産投資を行う際に生じるリスクのことです。
ただ、リスクと言ってもその種類は様々です。
これらのリスクを1つ1つ回避するための対策を行うことで、あなたの不動産投資はより成功へと近づくのです。
これらの疑問にお答えするために、不動産投資における9個のリスクとその回避術について詳しく解説します。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 資産価値暴落リスク
- 金利上昇リスク
- 流動性リスク
- 災害リスク
- 事故物件リスク
- 借入リスク
- 管理会社倒産リスク
空室リスク
空室リスクとは、物件の老朽化や入居者需要の低下などが原因で、空室が増えてしまうリスクのことです。
もし空室になると、その部屋からの家賃収入が一切得られなくなるため、単純な収益が減ってしまいます。
また、不動産投資を始める場合、毎月の家賃収入で不動産購入時の借入金を返済することになりますが、その返済も滞ってしまいます。
そこで、空室リスクを回避するための方法を解説します。
- 入居者需要の高い物件を選ぶ
- 空室保証サービスを利用する
①入居者需要の高い物件を選ぶ
そもそも、空室になってしまう原因は、「立地」や「周辺環境」などの物件需要が低いからです。
そのため、入居者からの需要が高そうな物件を選ぶことで空室リスクを回避することができます。
具体的には、次のポイントを意識すると良いでしょう。
- 周辺環境：最寄り駅から近い、安いスーパーが近くにあるなど
- 利便性：都会へのアクセスが良いなど
②空室保証サービスを利用する
また、「空室保証サービス」を利用するのもリスク回避の有効な手段です。
空室保証サービスとは、賃貸管理会社が入居者の有無に関係なく毎月決まった金額の家賃収入を補償してくれるサービスのことです。
保証金額は、だいたい家賃収入満額の80％ほどと言われています。
不動産会社によっては空室保証サービスが受けられる会社とそうでない会社があるので、不動産投資を始める前に調べておくと良いでしょう。
なお、不動産投資における空室リスクについては、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。
家賃滞納リスク
家賃を滞納されると、空室リスク同様、ローンの返済がローン滞る、または自己資金で賄わなければいけなくなってしまいます。
また、想定していた利回りを下回ってしまうため、不動産投資では最終的に損をしてしまいます。
そこで、家賃滞納リスクを回避する方法をご紹介します。
- 入居審査を厳しくする
- 賃貸管理会社に滞納分を立て替えてもらう
具体的な方法としては、入居者の属性（職業や年収など）を事前に把握したり、連帯保証人を付けさせるなどが挙げられます。
これにより、毎月しっかりと家賃を支払えそうな人だけを選定することができます。
しかし、デメリットもあります。
それは入居審査を厳しくすることで入居者の数が減ってしまうことです。
もう1つ、家賃滞納リスクを回避する方法として、『賃貸管理会社に滞納分を立て替えてもらう』という手段もあります。
賃貸管理会社に管理委託をすることで、家賃滞納が発覚した場合、賃貸管理会社が不動産オーナーの代わりに滞納分の家賃を立て替えてくれます。
立て替えてくれる期間は管理会社によって多少の差はありますが、大体6ヶ月が平均的です。
家賃滞納は不動産オーナーの努力だけで100％回避することはできませんが、事前に準備しておくことでリスクを最小限に抑えることができるのです。
資産価値暴落リスク
投資物件の資産価値は物件需要の影響などで暴落することがあります。
そうなると、入居者が減って空室が増えたり、売却したくても買い手が見つからないといった事態に陥ってしまいます。
- 物件の将来的な資産価値を予測する
具体的には、次のポイントを意識すると良いでしょう。
- 将来的に人口の増加が見込めるのか？
- 近くに大型商業施設が建設される予定はあるか？
こういった要素が揃っていれば、将来的に物件の資産価値が上がりやすいです。
逆に言えば、プラス要素がないと将来的に物件の資産価値が下落してしまう可能性があるということです。
そのため、難しいとは思いますが、物件を購入する前に将来的な資産価値を予測するようにしましょう。
金利上昇リスク
不動産投資を始める場合、金融機関からの融資を受ける方がほとんどだと思います。
融資を受けると「金利」が発生し、融資額＋金利分の金額も返済しなければいけません。
ただ、金利の上昇の主な原因は『景気』です。
景気の変動を自分でなんとかしようとしても無理な話なので、リスク回避は別の方法で行います。
- 繰り上げ返済をする
繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別にローンの一部を返済することです。
繰り上げ返済を行うと、想定した借入期間よりも早くローンの返済ができます。
ただ、金利の上昇は必ずしも悪いことではありません。
金利は経費として計上できるので、金利が上昇することで大幅な節税対策にもなります。
毎月の返済額を取るか節税を取るか、不動産オーナーの好みによるでしょう。
流動性リスク
不動産投資には『流動性リスク』がつきものです。
流動性リスクとは、物件の売買取引が成立せず、いつまで経っても物件を売却できないことです。
- 売却しやすい物件を購入する
売却しやすい物件とは、次のようなポイントを意識すると良いでしょう。
- 空室率が低い
- 建物の管理がしっかりできている
- 物件の需要が高い
投資家にとって空室リスクは一番避けたいリスクです。
そのため、空室率が低い物件は買い手が付きやすいのです。
また、建物の管理がしっかりできている物件も投資家たちから好まれます。
なぜなら、物件の管理がしっかりできていると無駄な修繕費などを支払わずに済むからです。
それと、先程から口を酸っぱくして言っていますが、『物件需要の高さ』は不動産投資をするにあたって最も重要な要素の1つです。
災害リスク
確率は低いですが、不動産投資のリスクの中には『災害リスク』もあります。
主に「火事」や「地震」などが該当します。
せっかく購入した物件が火事や地震などでなくなってしまうと、一瞬で資産がゼロになってしまいます。
ローン返済後ならまだなんとかなりますが、ローン返済中だと目も当てられません。
- 保険に入る
- 災害に強い物件を選ぶ
火災や地震にはそれぞれ『火災保険』と『地震保険』があります。
こういった保険に入っておけば、万が一、災害で物件に何かあっても安心ですね。
保険に加入する際に気をつけてほしいのが、損害保険料を経費として計上できるのは1年以内の契約の場合のみだということです。
本来、こういった保険は5年や10年といった長期の契約をするケースがほとんどなので、「経費として計上したい」と考えている方は契約の際に注意しましょう。
また、『災害に強い物件を選ぶ』というのも、災害リスクを回避するのに有効な手段と言えます。
例えば、火災対策なら木造ではなく燃えにくいコンクリート造りの物件を選んだり、地震対策に耐震強度の高い物件を選ぶなどです。
災害というのは人間の力ではどうしようもできませんが、事前にある程度の備えをしておけば少しでもリスクを減らすことができるのです。
事故物件リスク
これも確率は低いですが、『事故物件リスク』にも注意が必要です。
事故物件とは、いわゆる「いわくつき」と呼ばれるような物件のことです。
事故物件は、入居者が集まりにくくなるだけでなく家賃を減額しなければならない場合もあり、不動産オーナーとしては不利益なことしかありません。
- 誤って事故物件を掴まされないよう事前に調べる
- 購入後に事故物件になってもいいように保険に加入する
殺人や自殺など何らかの事件が起きた物件は、契約前に不動産会社側から購入者に伝える義務があります。
ただし、この義務は事故が起きた後、最初の1人目だけです。
こういった事故物件情報は、購入者側から聞かない限り、会社側から伝えてくることはほとんどありません。
ですので、契約の際には購入予定の物件で事故があったかどうかは絶対に聞くようにしましょう。
また、もし物件購入後に事故物件になってしまった時のために『保険に加入』しておきましょう。
一部の保険会社は、殺人や自殺の影響で家賃収入が損失されると判断された場合、保険金を支払ってくれます。
さらに、もし入居者が自殺した場合、遺族の方に損害賠償を請求することが可能です。
死因が自殺だと認められた場合、家賃分の損害金と、場合によっては部屋の改修費を請求できます。
借入リスク
不動産投資を始める場合、ほとんどの人は金融機関からの融資を受けると思います。
融資を受けた借入金は、「家賃収入で返済する」のが一般的です。
しかし、空室が増えて満足のいく家賃収入が得られない場合、ローンを返済することが困難になります。
一度自己破産してしまうと、車や家やクレジットカードなどのローンがほぼ組めなくなってしまうので、なんとしても自己破産だけは回避したいところです。
- 融資を受けずに投資資金を全額自分で準備する
そこで、借入リスクを回避するためにも『空室対策』に力を入れましょう。
空室が減ると十分な家賃収入が得られるので、「返済ができなくなる」という状況を防ぐことができます。
なお、空室対策に関しては、こちらの記事を参考にしてみてください。
管理会社倒産リスク
不動産投資の初心者は、賃貸管理を不動産管理会社に委託するケースが多いです。
不動産管理会社は『不動産のプロ』ですので、初心者にとっては安心だと思います。
不動産管理会社が倒産してしまうと、家賃や敷金礼金などが徴収できなくなります。
- 倒産しなさそうな会社を選ぶ
会社選びのポイントとしては、以下を参考にしてみてください。
- 資本金が多い→それだけ大きな会社なので倒産しにくい
- 創業年数が長い→長い間支持されているので安心
- サービス内容が充実している→不足の事態が起きた際に柔軟に対応してくれる
- 空室率が低い→入居者募集のノウハウをしっかり持っている
- 従業員数が多い→それだけ大企業なので倒産しにくい
リスクがあっても不動産投資はおすすめ！
ここまで、不動産投資のリスクをたくさん解説してきました。
そこで、不動産投資の魅力について簡単に説明します。
- 不労所得が手に入り働かずに暮らせる
- 不動産投資が生命保険代わりになる
- サラリーマンの方は所得税を節税できる
- 将来の年金代わりになる
少なくとも、こういった魅力が不動産投資にはあります。
それに、上記で解説したリスク回避術を実践することで、リスクを最小限に抑えて、上記のメリットを享受することができます。
なお、不動産投資を始めるとなると、自分に合う不動産会社を見つける必要があります。
その際は、こちらの記事を参考にしてみてください。
まとめ
不動産投資のリスクについて解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
『不動産投資の成功はリスク管理にある』と言っても過言ではありません。
本記事の情報を参考に、安心できる不動産投資を始めてみてくださいね。
