不動産投資で成功するためには、収益物件を見極めることが大切です。
ただ、不動産投資の初心者の中には、「収益物件の見つけ方がよく分からない」という人も多いのではないでしょうか？
不動産投資の成否を分ける物件選びで非常に役に立つ指標が『利回り』です。
利回りを正しく理解しておくことで、収益物件を見つけられる確率がグンと上がります。
そこで今回は、利回りについて分かりやすく解説するとともに、利回りの活用の仕方もご紹介します。
目次
不動産投資における利回りとは？
不動産投資の初心者には、「収益が大きいと利益も大きいのでは？」と思う人がいますが、これは正しい認識ではありません。
なぜなら、いくら収益が大きくても投資額も大きければ、その物件から得られる利益は小さくなってしまうからです。
投資額に対して、一定期間内でどれだけの利益が見込めるかを表した投資指標を『利回り』と言います。
ここでは、利回りの考え方について解説します。
不動産投資において利回りはどんな意味を持つのか？
不動産投資に興味がある人であれば、利回り7％とか利回り10％といった数値を見ることがあると思います。
先ほどもお話しした通り、利回りとは、投資額に対してある一定期間でどれだけの利益を見込めるかを表したもので、物件の優劣を見極める際に役に立つ指標です。
利回りを算出する計算式は次の通りです。
例えば、投資額が1,000万円で利益が年間200万円の不動産投資を行った場合、利回りは…
【200万円÷1,000万円✕100＝20】
となり、利回りは20％ということが分かります。
仮に、投資額2,000万円で利益額100万円のA投資物件と投資額5,000万円で利益額150万円のB投資物件では、利益額はBのほうが大きいです。
しかし、利回りを計算するとAの投資物件は利回りが5％、Bの投資物件は利回りが3％です。
このように、投資物件の収益性は、年間の利益といった単純な指標で求められるものではないのです。
不動産投資における利回りの種類と計算方法
利回りの基本的な考え方はご理解いただけましたか？
ここからは、不動産投資をする際に実際に使われる利回りの種類とそれぞれの計算方法をご紹介します。
不動産投資をする際の判断基準になる主な利回りには次の4つがあります。
- 表面利回り
- 実質利回り
- 自己資金投資利回り
- 借入金返済後利回り
それぞれ詳しく解説していきます。
表面利回り
表面利回りとは、満室状態が続いた場合、購入物件からいくらの利益が生まれるかを測るものです。
「グロス利回り」とも呼ばれ、利回りと言うと表面利回りを指すことが多いです。
表面利回りの計算式は次の通りです。
表面利回りは、『理想的な状態で運営が出来た場合にどのくらいの利益が見込めるか？』ということを表します。
実質利回り(NOI利回り)
購入時の諸経費や運用諸費用(ランニングコスト)も踏まえた、実際のキャッシュフローを予想するのに役立つ指標を『実質利回り』と言います。
実質利回りは次の計算式で算出します。
計算式からも変わるように、実質利回りは表面利回りよりも低くなりますが、実際に手元に残る利益額をより具体的にシミュレーションできます。
実質利回りを計算する際の諸経費には次のようなものがあります。
- 建物に対する消費税
- 不動産仲介手数料
- 契約書に貼付する印紙税
- 登記する場合の登録免許税、司法書士手数料
- 不動産取得税
- 建物管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 都市計画税
- 賃貸管理会社への管理委託料
- 火災保険料
なお、以下の記事で実質利回りの重要性や活用法など、さらに詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
自己資金投資利回り
自己資金投資利回りは、投資した自己資金に対して利回りがいくら望めるかを測るものです。
計算式は次の通りです。
自己資金投資利回りは、自己資金拠出額に対していくらの利益が出たのかを示したものです。
ですから、自己資金投資利回りが高いと自己破産のリスクが低くなると考えられます。
また、自己資金投資利回りが高いとレバレッジ効果が低いということでもあるので、その点からも投資対象として、その物件が魅力的か判断する必要があります。
借入金返済後利回り
借入金返済後利回りとは、実質利回りの計算式にローンの支払いを含めたものです。
計算式は次の通りです。
この数値は、最終的に本当に手元に残る家賃収入をもとに計算され、借入金と利回りのバランスを知ることができます。
そのため、借入金返済後利回りは、実質利回りよりもさらに厳しい数値になります。
一般的に、借入金返済後利回りの目安は2％以上となります。
不動産投資における利回りの相場は？
利回りの考え方や算出方法を理解したら、次に知るべきは『理想的な利回り』です。
基本的に、利回りは東京23区の物件利回りは低く、地方だと高くなる傾向があります。
これは、東京23区では物件の購入価格が高く、家賃収入が低い傾向があるからです。
東京23区などは、住む人の需要が高いと長期間に渡って安定的な家賃収入が見込めます。
一方、地方は住む人の需要が低く、空き室になる可能性が高くなると、安定的に家賃収入が見込めなくなります。
表面利回りの計算式からも分かる通り、家賃収入が低くなると利回りは低くなります。
そのため、投資対象を探す時には利回りだけでなく、「その利回りが長期間に渡って安定的に見込めるか？」ということも考慮する必要があります。
利回りは何％なら狙い目？不動産投資する目安
ここでは、「インカムゲイン(運用益)」「キャピタルゲイン(売却益)」「地方の不動産投資」「ローン返済分や必要経費を引いた後の手残りが3％ほしい場合」の4つのパターンを想定して、利益が出る利回りの目安をまとめました。
| 運用目的 | 利回り |
|---|---|
| インカムゲイン(運用益)目的 | 新築で8％ |
| キャピタルゲイン(売却益)目的 | 将来的に売却益が見込めるエリアで5％以上 |
| 地方の不動産投資 | 新築8％以上/中古10％以上 |
| 手残りが3％ほしい場合 | 表面利回り10％ |
不動産投資には必ず終わりがあります。
つまり、最後は売却してキャピタルゲインが出るように計画する必要があります。
例えば、インカムゲイン狙いであれば、運用期間は20～30年と長くなります。
そうなると、不動産の価値はどんどん下がり、高いキャピタルゲインは期待できません。
一方、キャピタルゲインを狙う場合、所有年数は長くて5年程度でしょう。
そうなると、所有期間に儲けを出そうとするより、売却益で利益を上げるほうが効率的です。
また、地方の不動産投資の場合、満室経営が難しい場合もありますので、利回りは都心に比べて高く設定します。
それでは、都市圏と主な地域ごとの利回りの相場をご紹介します。
| 首都圏 | 利回り |
|---|---|
| 東京都 | 6％ |
| 神奈川県 | 7.7％ |
| 埼玉県 | 8.5％ |
| 千葉県 | 9％ |
| 近畿圏 | 利回り |
| 大阪府 | 7.6％ |
| 兵庫県 | 8.7％ |
| 京都府 | 7.2％ |
| 奈良県 | 12.7％ |
| 中部圏 | 利回り |
| 愛知県 | 8.5％ |
不動産投資における利回りが低い場合の改善策
表面利回りばかりを注視しすぎて、「いざ物件を購入したら実質利回りが良くなかった」というケースはよく聞きます。
では、そのような場合にはどうしたらいいのでしょうか？
利回りを良くするには、空き室を出さないこと、空き室の状態の期間を短くすることがポイントです。
また、原状回復費用などの経費を抑えることも有効です。
ここでは、利回りが改善しない場合の対策をご紹介します。
- リフォームする
- 入居期間が長くなるような工夫をする
- 対策をしても利回りが改善しないなら売却も視野に入れる
リフォームする
どんなに立地が良くても、室内の設備や修復が不十分な場合、入居者が増えなかったり、転居してしまう可能性があります。
この場合に有効な手立ては、『物件をリフォームする』ことです。
リフォームして設備を新しくしたり、部屋の雰囲気を変えることで、築年数が経過している物件でも入居率が上げることができます。
また、賃貸需要が高いエリアなどであれば、入居希望者は複数の物件を比較しています。
そんな時に、リフォームしていることは、いいアピールポイントになるので、入居者が現れる可能性を高めることができるでしょう。
入居期間が長くなるような工夫をする
利回りが低くなるもう一つの大きな原因が、『入居期間が短いために転居時の部屋の原状回復費用や不動産会社への仲介手数料がかかってしまう』ことが挙げられます。
これらの費用を抑えて、利回りを上げるには、『一度入った入居者に長く入居してもらう』ことが大切です。
そのためには、クレーム対応をきちんと行いましょう。
管理体制やご近所トラブルなど、クレームが発生した場合はもちろん、クレームになる前に未然に防ぐことも大切です。
例えば、週一回だった物件の清掃を二回に増やしてみたり、管理会社を変更してみたりと、入居者が暮らしやすいと感じる環境を整えるように努力しましょう。
対策をしても利回りが改善しないなら売却も視野に入れる
残念ながら、リフォームをしたり、管理体制を整えたりしても、空室率や退去率が改善しない場合もあります。
そういう場合は、『損失を出す前に物件を売却する』ことも検討しましょう。
そのためには、一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社に査定依頼をし、査定額を比較検討して、信頼できる不動産会社に仲介を依頼するようにしましょう。
高利回り物件を選ぶには？
不動産投資は『物件選び』が最も重要になります。
物件選びの際には、なるべく利回りの高い物件を選びましょう。
ただ、注意してほしいのが、不動産情報サイトなどで掲載されている利回りはどれも表面利回りばかりで、実質利回りは掲載されていません。
ここでは、高利回り物件や需要の高い優良物件の探し方、注意点などについて解説します。
不動産投資をする物件の情報をとことん集める
利回りの高い優良物件を見つけるためにも、まずはできるだけ多くの不動産情報を集めましょう。
情報収集の方法としては次のようなものがあります。
１．情報サイトの活用
利回りなども記載されいてる投資用不動産情報サイトを活用しましょう。
２．地元の不動産業者と仲良くなる
一般的に、優良物件は非公開物件として一部の顧客に優先的に案内されるので、地元の不動産会社との関係を良好にしておきましょう。
３．不動産投資家が集まる情報共有会に参加する
不動産投資セミナーや不動産投資家が集まる懇親会等に参加して、他の投資家と交流を持つことで、思わぬ優良物件の情報が手に入ることがあります。
４．勉強して物件を見る目を養う
不動産投資は『情報』がとても大切です。
関連書籍などを読み、知識を蓄えることで、物件探しの感度を高めましょう。
なお、不動産投資の初心者におすすめの書籍に関しては、「【2019年最新版】不動産投資の初心者が読むべきおすすめの本５選」で詳しくまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。
初心者は自宅から2時間以内の利回り15％以上の物件を探す
土地勘のある地域で不動産投資するのと、土地勘がない地域で不動産投資をするのとでは、前者のほうがはるかに難易度が低いです。
また、修繕や入居者からの家賃徴収などの管理業務を自分で行うことができると利回りは高くなります。
他にも、次のような条件にあてはまる物件は優良物件である可能性が高いです。
- 全国的に人気がある地域
- 国内のみならず、外資ファンドが狙うような場所
- 人気があって、マンションの供給が少ない場所
- 再開発計画が見込まれている場所
- 将来的に規制緩和を受けて容積率が緩和される場所
- 女性に人気のある場所
- キャンパスゾーンとビジネスゾーンが交差する場所
高額家賃の投資物件には要注意
都心の一等地の超優良物件でもない限り、家賃が高額な物件には手を出さないことです。
目安としては、家賃が『ワンルームタイプで10万円以上』、『ファミリータイプで20万円以上』の場合は避けたほうが無難です。
都心のワンルームでいえば、家賃が6万円～9万円程度の手頃な賃料水準の部屋の方がターゲットも多く、空き室リスクも未然に防げます。
購入してからお金がかからない物件を狙う
「良い条件で購入できたけど、内情はボロボロで修繕費用がかかった…」なんてことは利回りの観点でも絶対に避けたいですよね？
コスト負担が発生する可能性があるのは次のようなものです。
- 雨漏り、シロアリ、傾きには細心の注意を払う
- 修繕前のRC物件には注意する
- 水回りのリフォームが必要ないか確認する
管理するのに余計なコストがかからない物件は利回りが高くなるので、物件を探す際は、上記のポイントもチェックしましょう。
高利回りで信頼できる不動産会社３選
高利回りの不動産投資を狙う方法として、もう一つ、『高利回りで信頼できる不動産会社を活用する』という方法もあります。
最後に、高利回りで有名な不動産会社を3社ピックアップしたので、会社概要と特徴をご紹介します。
JPリターンズ
■ 会社概要
| 会社名 | J.P.Returns株式会社 |
|---|---|
| 設立年 | 平成14年11月 |
| 資本金 | 9,000万円 |
| 年商 | 104億円 |
| 代表者 | 江馬 由将 |
| 所在地 | 東京都千代田区有楽町1-6-4千代田ビル8F |
| TEL/FAX | 03-5510-3610/03-5510-3611 |
| 登録免許番号 | 宅地建物取引業 東京都知事(4)第81523号 賃貸住宅管理業者 国土交通大臣(1)第4749号 |
| 加盟団体 | 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 公益社団法人 東京都経口座開設地建物取引協会 財団法人 住宅保障機構 |
| 業務内容 | 不動産企画・開発事業 不動産売買・販売・仲介・管理事業 生命保険代理店事業 損害保険代理店事業 |
- 入居率99.4％：業界トップ水準
- 家賃遅延率0％：オーナーへの家賃送金はJPリターンズが責任をもって行うので、たとえ入居者様の家賃滞納があったとしても、オーナーには一切影響がありません。
- 物件価格帯3,000万円以下が70％：低価格、高利回りの物件ばかりなので、初期投資の負担が少なく、無理なく始められます。
- 東京都内および横浜・川崎の高稼働エリア：入居率・家賃相場ともに特に高い地区に物件が多数です。
- 管理戸数伸び率133％(前年比率)：JPリターンズは創業以来、着実に管理戸数を伸ばし続けています。
デュアルタップ
■ 会社概要
| 会社名 | 株式会社デュアルタップ(Dualtap Co.jp) |
|---|---|
| 所在地 | 〒141-0033 東京都品川区西品川1丁目1番1号 住友不動産大崎ガーデンタワー12階 |
| TEL/FAX | 03-6893-0001/03-6893-0054 |
| 代表取締役社長 | 臼井 貴弘 |
| 取締役 | 藤村 由美/本田 一郎 |
| 設立年 | 2006年8月 |
| 資本金 | 215559千円(平成30年6月30日) |
| 事業内容 | 不動産企画・開発事業 不動産分譲事業 賃貸管理事業 損害保険代理店業務 |
| 登録免許番号 | 宅地建物取引業 東京都知事(3)第86482号 プライバシーマーク認定登録番号 第10700068号 |
| 加盟団体 | 公益社団法人 全日本不動産協会会員 公益社団法人 不動産保証協会会員 一般社団法人 東京都不動産協会会員 一般社団法人 全国住宅産業協会会員 住宅保証機構株式会社 株式会社日本住宅保証検査機構 公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 全国賃貸管理ビジネス協会 公益社団法人警視庁管内特殊暴力防止対策連合会 |
- ワンストップサービス：企画・開発から監理までワンストップで提案してくれる
- ハイクオリティ：デザイン性と素材感にこだわった設計と、自社の施工担当者による品質管理による資産価値の高いマンションに投資できる
- プロによる提案：あなたの年齢や家族構成、職業、年収、資産構成などに合わせたベストな投資を目指して、一人ひとりにマッチしたオーダーメイドの投資プランを提案してくれる
- 充実のサポート：家賃保証や所有物件の収支状況などが分かるオーナー専用のWEBサイトを完備
RENOSY
■ 会社概要
| 会社名 | 株式会社GA technologies |
|---|---|
| 代表取締役社長 | 樋口 龍 |
| 所在地 | 〒106-6290 東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー40F |
| 設立年 | 2018年11月19日 |
| 事業内容 | AIを活用した中古不動産の総合的なプラットホーム「RENOSY®」の開発・運営 AIを活用した不動産業務支援ツールTechシリーズの開発・運営 不動産オーナー向けアプリ「OWNR by RENOSY」の開発・運営 中古区分マンションの投資型クラウドファンディングサービスの開発・運営 クラウド型施工管理サービスの開発 |
| 免許番号 | 宅地建物取引業免許 国土交通大臣(1)第9135号 建設業許可 東京都知事(般－29)第145636号 一級建築士事務所 東京都知事登録第61581号 小規模不動産特定共同事業者(東京都知事(1)第1号) マンション管理業登録 国土交通大臣(1)第034425号 |
| 加盟団体 | 一般社団法人 人工知能学会 一般社団法人 データサイエンティスト協会 一般社団法人 リノベーション協議会 公益社団法人 全日本不動産協会 公益社団法人 不動産保証協会 一般社団法人 日本クラウドファンディング協会 |
- テクノロジー×不動産による効率化：物件情報の管理ツールや社内運用システムなどを自社で独自開発し、削減した運営コストを投資家の投資運用コスト削減に還元
- データに基づいた堅実な不動産投資：物件の「収益性」と「資産性」を客観的に評価するための独自のスコアリング手法によって、将来にわたり安定した収益を期待できる価値の高い物件を提案
- 主要都市の希少な中古マンションに特化：少額の自己資金で無理なく投資が始められる
- 複雑な不動投資と管理をアプリやウェブでサポート：所有物件の情報やキャッシュフローの確認、新着販売物件の確認までトータルサポート
- 充実の賃貸管理サービスが月額一律1,080円：煩わしい賃貸管理業務を家賃に関係なく月額一律１０８０円(税込)で全面サポート
まとめ
不動産投資における『利回り』の重要性について解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
利回りを理解できると、不動産投資に成功する可能性はぐんと高くなります。
また、物件を探す際には、表面利回りだけでなく実質利回りなども自分で算出して、資金口計画などのシミュレーションをしましょう。
