不動産投資における利回りの相場や計算方法など徹底解説！

不動産投資で成功するためには、収益物件を見極めることが大切です。

ただ、不動産投資初心者の中には、「収益物件の見つけ方がよく分からない」という人も多いのではないでしょうか？

不動産投資の成否を分ける物件選びで非常に役に立つ指標が『利回り』です。利回りを正しく理解しておくことで、収益物件を見つけられる確率がグンと上がります。

そこで今回は、利回りについて分かりやすく解説するとともに、利回りの活用の仕方もご紹介します。

『利回り』は、不動産投資を行う上で非常に重要になります！この機会にしっかりと学んでおきましょう！

不動産投資における利回りとは？

不動産投資の初心者には、「収益が大きいと利益も大きいのでは？」と思う人がいますが、これは正しい認識ではありません。

なぜなら、いくら収益が大きくても投資額も大きければ、その物件から得られる利益は小さくなってしまうからです。

投資額に対して、一定期間内でどれだけの利益が見込めるかを表した投資指標を『利回り』と言います。今回の記事では、利回りの考え方について解説します。

不動産投資において利回りはどんな意味を持つのか？

不動産投資に興味がある人であれば、利回り7％とか利回り10％といった数値を見ることがあると思います。

先ほどもお話しした通り、利回りとは、投資額に対してある一定期間でどれだけの利益を見込めるかを表したもので、物件の優劣を見極める際に役に立つ指標です。

利回りを算出する計算式は次の通りです。

例を出して考えてみましょう！

例えば、投資額が1,000万円で利益が年間200万円の不動産投資を行った場合の利回りは.

【200万円 ÷ 1,000万円 ✕ 100 ＝ 20】

となり、利回りは20％ということが分かります。

仮に、投資額2,000万円で利益額100万円のAという投資物件と、投資額5,000万円で利益額150万円のBという投資物件では、利益額はBのほうが大きいです。

しかし、利回りを計算するとAの投資物件は利回りが5％、Bの投資物件は利回りが3％です。

つまり、投資物件から見込める収益はAの方が多いということが分かりますね！

このように、投資物件の収益性は、年間の利益といった単純な指標で求められるものではないのです。

不動産投資における利回りの種類と計算方法

利回りの基本的な考え方はご理解いただけましたか？ここからは、不動産投資をする際に実際に使われる利回りの種類とそれぞれの計算方法をご紹介します。

不動産投資をする際の判断基準になる主な利回りには次の4つがあります。

それぞれ詳しく解説していきます。

表面利回り

表面利回りとは、満室状態が続いた場合、購入物件からいくらの利益が生まれるかを測るものです。

「グロス利回り」とも呼ばれ、利回りと言うと表面利回りを指すことが多いです。

表面利回りの計算式は次の通りです。

表面利回りは、『理想的な状態で運営が出来た場合にどのくらいの利益が見込めるか？』ということを表します。

実質利回り（Net Operating Income (NOI)利回り）

購入時の諸経費や運用諸費用(ランニングコスト)も踏まえた、実際のキャッシュフローを予想するのに役立つ指標を『実質利回り』と言います。

実質利回りは、表面利回りに比べてより実情を反映した数値になります！

実質利回りは次の計算式で算出します。

計算式から分かると思いますが、実質利回りは表面利回りよりも低くなります。しかし、実際に手元に残る利益額をより精度よくシミュレーションできます。

なお、実質利回りを計算する際の諸経費には、下記のようなものがあります。

以下の記事で実質利回りの重要性や活用法など、さらに詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資におけるNOI利回りとは？利回り相場や重要性を徹底解説

2019年6月20日

自己資金投資利回り

自己資金投資利回りは、投資した自己資金に対して利回りがいくら望めるかを測るものです。

自己資金投資利回りでは、自己破産リスクの可能性を知ることができます！

計算式は次の通りです。

自己資金投資利回りは、自己資金拠出額に対していくらの利益が出たのかを示したものです。従って、自己資金投資利回りが高いと自己破産のリスクが低くなると考えられます。

ただし、自己資金がゼロの場合は自己資金投資利回りは無限になるので、あまり役に立ちません！

また、自己資金投資利回りが高いとレバレッジ効果が低いということを意味するので、その点からも、投資対象として対象物件が魅力的か判断する必要があります。

借入金返済後利回り

借入金返済後利回りとは、実質利回りの計算式にローンの支払いを含めたものです。計算式は以下の通りです。

この数値は、最終的に本当に手元に残る家賃収入をもとに計算され、借入金と利回りのバランスを知ることができます。そのため、借入金返済後利回りは、実質利回りよりもさらに厳しい数値になります。一般的に借入金返済後利回りの目安は、2％以上となります。

もし、マイナスになるようなら資金計画を見直しましょう！

不動産投資における利回りの相場は？

利回りの考え方や算出方法を理解したら、次に知るべきは『理想的な利回り』です。基本的に、利回りは東京23区の物件利回りは低く、地方だと高くなる傾向があります。

これは、東京23区では物件の購入価格が高く、家賃収入が低い傾向があるからです。

ただし、利回りが低い ＝ 悪い物件とは限りません！

東京23区などは、住む人の需要が高いと長期間に渡って安定的な家賃収入が見込めます。一方、地方は住む人の需要が低く、空室になる可能性が高くなると、安定的に家賃収入が見込めなくなります。

表面利回りの計算式からも分かる通り、家賃収入が低くなると利回りは低くなります。そのため、投資対象を探す時には利回りだけでなく、「その利回りが長期間に渡って安定的に見込めるか？」ということも考慮する必要があります。

利回りは何％なら狙い目？不動産投資する目安は？

ここでは、「インカムゲイン(運用益)」「キャピタルゲイン(売却益)」「地方の不動産投資」「ローン返済分や必要経費を引いた後の手残りが3％ほしい場合」の4つのパターンを想定して、利益が出る利回りの目安をまとめました。

考えるポイントとしては、「いくらで売却できるか？」を想定するといいでしょう！

不動産投資には必ず終わりがあります。つまり、最後は物件を売却してキャピタルゲインが出るように計画する必要があります。

例えば、インカムゲイン狙いであれば、運用期間は20～30年と長くなります。そうなると、不動産の価値はどんどん下がり、高いキャピタルゲインは期待できません。

その場合は、必然的に運用期間中に十分な儲けを出す必要があり、目標とする利回りは高くなります！

一方、キャピタルゲインを狙う場合、所有年数は長くて5年程度でしょう。その場合、所有期間に儲けを出そうとするより、売却益で利益を上げるほうが効率的です。

たとえ利回りは低くても、将来的に不動産の価値が上がりそうな地域の物件に投資したほうが良いでしょう！

また、地方の不動産投資の場合、満室経営が難しい場合もありますので、利回りは都心に比べて高く設定します。

下に都市圏と主な地域ごとの利回りの相場をご紹介します。

不動産投資における利回りが低い場合の改善策

表面利回りばかりを注視しすぎて、「いざ物件を購入したら実質利回りが良くなかった」というケースはよく聞きます。そのような場合には、どうしたらいいのでしょうか？

利回りを良くするには、空室を出さないこと、空室状態の期間を短くすることが重要です。また、原状回復費用などの経費を抑えることも有効です。ここでは、利回りが改善しない場合の対策をご紹介します。

リフォームする

どんなに立地が良くても、室内の設備や修復が不十分な場合、入居者が増えなかったり、転居したりする可能性があります。この場合に有効な手立ては、『物件をリフォームする』ことです。

リフォームして設備を新しくしたり、部屋の雰囲気を変えたりすることで、築年数が経過している物件でも入居率が上げることができます。また、賃貸需要が高いエリアなどであれば、入居希望者は複数の物件を比較しています。そんな時に、リフォームしていることは、非常に良いアピールポイントになり、入居者が現れる可能性を高めることができるでしょう。

入居期間が長くなるような工夫をする

利回りが低くなるもう一つの大きな原因が、『入居期間が短いために転居時の部屋の原状回復費用や不動産会社への仲介手数料がかかってしまう』ことが挙げられます。

つまり、入居者の入れ替わりが多いと、その分無駄な費用がかさみ、利回りが低くなってしまいます！

これらの費用を抑えて、利回りを上げるには、『一度入った入居者に長く入居してもらう』ことが大切です。そのためには、クレーム対応をきちんと行いましょう。管理体制やご近所トラブルなど、クレームが発生した場合はもちろん、クレームになる前に未然に防ぐことも大切です。

例えば、週1回だった物件の清掃を2回に増やしてみたり、管理会社を変更してみたりと、入居者が暮らしやすいと感じる環境を整えるように努力しましょう。

対策をしても利回りが改善しないなら売却も視野に入れる

残念ながら、リフォームをしたり、管理体制を整えたりしても、空室率や退去率が改善しない場合もあります。そういう場合は、『損失を出す前に物件を売却する』ことも検討しましょう。

すでに損失が出ている場合は、なるべく高く売って赤字をカバーしましょう！

そのためには、一括査定サイトなどを利用して、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。各社の査定額を比較検討して、信頼できる不動産会社に仲介を依頼するのが良いでしょう。

高利回り物件を選ぶには？

不動産投資は『物件選び』が最も重要になります。物件選びの際には、なるべく利回りの高い物件を選びましょう。

ただし、注意点として、不動産情報サイトなどで掲載されている利回りはどれも表面利回りばかりで、実質利回りは掲載されていません。

表面利回りには経費などが含まれていないので、実態を反映している数値ではありません！比較検討すべきは、『実質利回り』です！

ここでは、高利回り物件や需要の高い優良物件の探し方、注意点などについて解説します。

不動産投資をする物件の情報をとことん集める

利回りの高い優良物件を見つけるためにも、まずはできるだけ多くの不動産情報を集めましょう。情報収集の方法としては、次のようなものがあります。

１．情報サイトの活用

利回りなども記載されいてる投資用不動産情報サイトを活用しましょう。

２．地元の不動産業者と仲良くなる

一般的に、優良物件は非公開物件として一部の顧客に優先的に案内されるので、地元の不動産会社との関係を良好にしておきましょう。

３．不動産投資家が集まる情報共有会に参加する

不動産投資セミナーや不動産投資家が集まる懇親会等に参加して、他の投資家と交流を持つことで、思わぬ優良物件の情報が手に入ることがあります。

４．勉強して物件を見る目を養う

不動産投資は『情報』がとても大切です。関連書籍などを読み、知識を蓄えることで、物件探しの感度を高めましょう。

なお、不動産投資の初心者におすすめの書籍に関しては、「【2020年最新版】不動産投資の初心者が読むべきおすすめの本５選」で詳しくまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。

【2020年最新版】不動産投資の初心者が読むべきおすすめの本5選

2019年3月26日

初心者は自宅から2時間以内の利回り15％以上の物件を探す

土地勘のある地域で不動産投資するのと、土地勘がない地域で不動産投資をするのとでは、前者のほうがはるかに難易度が低いです。また、修繕や入居者からの家賃徴収などの管理業務を自分で行うことができると、利回りはさらに高くなります。

ずばり、入居率や管理コストを試算して利回りが15％以上なら狙い目と言えるでしょう！

他にも、次のような条件にあてはまる物件は、優良物件である可能性が高いです。

高額家賃の投資物件には要注意

都心の一等地の超優良物件でもない限り、家賃が高額な物件には手を出さないことです。目安としては、家賃が『ワンルームタイプで10万円以上』、『ファミリータイプで20万円以上』の場合は避けたほうが無難です。

この価格帯の部屋は、ターゲットが一部の富裕層に限られるので、空室リスクや滞納リスクが高くなります！

都心のワンルームでいえば、家賃が6万円～9万円程度の手頃な賃料水準の部屋の方がターゲットも多く、空室リスクも未然に防げます。

購入してからお金がかからない物件を狙う

「良い条件で購入できたけど、内情はボロボロで修繕費用が多くかかってしまった」なんてことは利回りの観点でも絶対に避けたいですよね。思わぬコスト増にならないためにも、次の事には注意を払いましょう！

管理するのに余計なコストがかからない物件は、利回りが高くなります。物件を探す際は、上記のポイントもしっかりチェックしましょう。

高利回りで信頼できる不動産会社３選

高利回りの不動産投資を狙う方法として、もう一つ、『高利回りで信頼できる不動産会社を活用する』という方法もあります。

最後に、高利回りで有名な不動産会社を3社ピックアップしましたので、会社概要と特徴をご紹介します。

JPリターンズ

■ 会社概要

デュアルタップ

■ 会社概要

RENOSY

■ 会社概要

まとめ：不動産投資の成功に欠かせない「利回り」について理解しよう！

不動産投資における『利回り』の重要性について解説してきましたが、いかがだったでしょうか？

利回りを理解できると、不動産投資に成功する可能性はグンと高くなります。

利回りに関して正しい知識を身につけ、優良物件探しや購入後の管理に役立てましょう！

また、物件を探す際には、表面利回りだけでなく実質利回りなども自分で算出して、資金計画などのシミュレーションをしましょう。

初心者でも分かる！不動産投資のノウハウを徹底解説！

2018年10月31日