不動産投資ローンについて覚えておくべき7つのポイント

不動産投資ローンの仕組みや金利相場は、どうなっているんだろう?

不動産投資を始める場合、金融機関から融資を受けて(ローンを組んで)始める方がほとんどだと思います。

ローンを組むことで、少ない資金からでも不動産投資を始められるといったメリットがあります。一方で、返済のリスクも発生するため決してメリットばかりではありません。そのため、不動産投資ローンの仕組みやリスクについて、しっかりと理解しておく必要があります。

そこで今回は、不動産投資ローンの金利相場や借り入れの流れなど、不動産投資ローンについて覚えておくべきポイントを解説していきたいと思います。

不動産投資ローンとは?

不動産投資ローンとは?

不動産投資ローンとは、投資用物件購入の資金確保を目的に、金融機関から融資を受けることです。

不動産投資には、ワンルーム投資や一棟投資、戸建て投資、REITなど様々な種類がありますが、それら全ての投資におけるローンを総称して不動産投資ローンと呼ばれています。ローンと聞くと、住宅ローンと混同してしまう方も多いと思いますが、不動産投資ローンと住宅ローンは全く別物です。

早速、詳細を解説していきますね。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

住宅ローンとの違い

先述の通り、不動産投資ローンと住宅ローンではローンを組む目的が異なるため、両者には違いがあります。両者の主な違いは以下の通りです。

  • 金利設定の違い
  • 審査基準の違い

金利設定の違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは金利に違いがあります。

不動産投資ローンの金利は、変動金利で年1.5%~4.5%ぐらいが目安になります。一方、住宅ローンは0.5%~2.0%が目安とされています。

両者の金利が違う理由として、不動産投資ローンは、家賃収入が得られなくなりローンの返済能力がなくなってしまった場合、貸し倒れてしまうリスクがあるからです。従って、住宅ローンに比べて金利が高めに設定されています(一般的に、リスクの高いローン=返済される可能性が低いローンは、金利が高く設定されます)。

逆に、住宅ローンは借り入れされた方の毎月の給料をローン返済の原資としており、不動産投資ローンに比べて、貸し倒れてしまうリスクが低いため、金利が低めに設定されています。

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審査基準の違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは、ローンを組む際の審査基準にも違いがあります。その理由は、両者では貸付の目的が異なるからです。

不動産投資ローンの場合、収益性の高さや採算性が重要な審査ポイントになります。また、このポイントに加えて、借主の年収や職業、現在の資産状況や消費者金融からの借入状況など、いわゆる借主の「属性」と呼ばれるものも、審査基準のポイントになっています。一方、住宅ローンの場合は、主に借主の属性のみを返済能力の審査基準にしています。

不動産投資ローンは住宅ローンに比べて、借主の属性だけでなく不動産投資事業の採算性や失敗リスクも加味して判断されるるため、住宅ローンよりも審査基準が厳しいと言われています。

また、不動産投資ローンは多少借主の属性が悪くても、投資事業の採算性が高い(投資物件の評価が高い)とローンを受けられる可能性が高くなり、場合によってはフルローン融資を可能になります。

例えば、購入物件の立地や周辺環境が良く入居者需要が高い物件などであれば、上記のケースに当てはまります。

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不動産投資ローンの審査を通過するには?

不動産投資ローン審査通過

不動産投資ローンは住宅ローンに比べて、審査基準が厳しいため、参入ハードルが高いです。金融機関によって、審査基準がそれぞれ異なりますが、共通して審査に通過しやすくなるポイントがいくつかあるようです。

不動産投資ローンの審査がなかなか通らないとお悩みの方は、ぜひ下のポイントを参考してみて下さい。

借主の属性

不動産投資ローンの審査基準において、借主の属性は重要なポイントです。サラリーマンや公務員など安定した収入が見込める職業の方は、ローン返済能力が高いと判断されるからです。

また、医者や弁護士などの高所得者も返済能力が高いと判断され、不動産投資ローンの審査に有利になることが多いです。

貯金が多い

貯金が多いと不動産投資ローンの審査で有利になることがあります。

不動産投資は、頭金0円から始まられますが、なるべく頭金は多い方が良いです。なぜなら、その分毎月のローンの返済額が少なくてすむからです。

融資する側の金融機関もこの点はとても重要視しています。また、貯金が多いと不測の事態が起きた場合に対処できると判断されるので、審査に通りやすくなります。

物件評価が高い

物件の評価も不動産投資ローンの審査基準の1つです。物件の評価というのは、物件の需要の高さのことです。

具体的には、不動産投資を始めた場合「どれだけの収益が上げられるのか?」「採算が取れるのか?」などが評価の対象になります。また、物件の評価が高いとローン審査が通りやすくなるだけでなく、金利や融資額についての交渉においても有利になることが多いです。

しかし、これら全てを満たしていないと不動産投資ローンは組めないのかと言われると、そうでもありません。当然全てを満たしている方が審査に通りやすいのは確かですが、貯金額が極端に低かったり、属性が好ましくなかったりした場合でも、評価の高い物件を所有していることで、審査を通過したという人もたくさんいます。

ローン審査を有利に進めるためにも、上記の条件をなるべく満たすようにしましょう。

不動産投資ローンの金利相場と金融機関一覧

不動産投資ローンの金利相場

不動産投資ローンを組む際、融資額や融資条件など気になるポイントはいくつかありますが、その中でも金利は最も重要になるポイントです。その理由は、金利の高さによって毎月のローン返済額が変わってくるからです。

そこで、不動産投資ローンの金利相場と借り入れできる金融機関をまとめて解説します。

金利相場

不動産投資ローンの金利相場は、金融機関ごとに差はありますが、およそ3~5%です。金融機関の規模が大きくなるにつれて、金利が高くなる傾向があります。

固定金利の場合

固定金利とは、その名の通り固定されている金利のことです。固定金利には1年や3年など金利を固定する期間を選択できる特徴があります。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫の固定金利は、5~15年の固定期間なら1.25~1.85%です。また、融資期間は10~15年以内です。

三井住友銀行

三井住友銀行の固定金利は、固定期間10年で3.25%です。また、金利期間は2年・3年・5年・10年・15年・20年のうちから選べます。

オリックス銀行

オリックス銀行の固定金利は金利期間によって変動します。

  • 3年固定特約金利:2.3%
  • 5年固定特約金利:2.5%

東京スター銀行

東京スター銀行の固定金利も金利期間によって変動します。

  • 3年固定金利:2.75%
  • 5年固定金利:2.75%
  • 10年固定金利:2.6%

変動金利の場合

変動金利とは、その名の通り変動する金利のことで、変動金利の金利は半年に一回見直されますもし、金利が上がり返済額が増えた場合でも、最高で今までの返済額の1.25倍までいうように、上限が定められているので安心です。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫には固定金利しかなく、変動金利はありません。

三井住友銀行

三井住友銀行の変動金利はおよそ1~2%前半です。

オリックス銀行

オリックス銀行の変動金利は年間で2.675%と定められています。

東京スター銀行

  • 変動金利:2.3%
  • 変動幅:-1.8~6%
  • メンテナンスパック料:0.3%

東京スター銀行の変動金利は少し特殊で、基準金利に変動幅メンテナンスパック料を加えた数値を全体の借り入れ金利とします。

不動産投資ローンのデメリット

不動産投資ローンデメリット

ローンを組んで不動産投資を始めた場合、どんなデメリットがあるのでしょうか。不動産投資ローンのデメリットを知ることでリスク回避にも繋がります。ここでは、不動産投資ローンのデメリットについて詳しく解説していきます。

空室が増えるとローン返済が困難になる

不動産投資の初期投資を一括払いではなく、ローンで行った場合、当然ですが毎月ローンの返済をしなければいけません。返済方法としては家賃収入で賄うことがほとんどです。しかし、空室が増え、毎月のローン返済を家賃収入で賄いきれなくなると赤字となり、最悪の場合、破産してしまうこともあります。

空室リスクを考慮して、無理な借り入れをしないように心がけましょう。

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売却時に負債が残る可能性がある

ローンを組んで物件を購入した場合、物件売却の際に負債が残る可能性があります。その理由は、単純に物件売却価格よりも、不動産投資ローンの残りの金額が上回ってしまうからです。

この場合は、物件売却で得られる資金だけでは残りの不動産投資ローンを返済できなくなり、破産してしまうリスクがあります。この様な事態を防ぐために、資産価値が下がりにくい物件選びをすることが重要です。

また、無理な借入を行うと負債が残る可能性が高まりますので、返済額を抑えるためにも自己資金はなるべく多めにし、借入額は必要最低額になるよう心がけましょう。

返済額が多くなる

不動産投資ローンの借入金額が多いと、毎月のローン返済額も増えます。

不動産投資が軌道に乗り、毎月多くの家賃収入を得られたとしても、それと同等の不動産投資ローンを返済していては、結局利益はプラマイゼロとなってしまいます。

不動産投資で利益を出すためには、自己資金を多めに準備し、借入金額を最小限にすることが大切です。その結果、家賃収入がローン返済額を上回り、より多くの利益が得られることにつながります。

不動産投資ローンの借り入れをする際の流れ

借り入れの流れ

不動産投資ローンの審査基準や金利について解説してきましたが、続いては実際に不動産投資ローンの借り入れをする際の全体の流れについて解説します。

①不動産投資ローン審査の申請準備をする

まずは、どの金融機関から融資を受けるのか決めます。

金融機関ごとに借りられる金額や金利が異なるので、複数の金融機関をピックアップし、どういった融資内容なのか調べましょう。その中から自分に合う金融機関を選びます。

決まったら金融機関の融資担当者に連絡し、融資を受けたい旨を伝え、審査に必要な書類などの準備を進めます。審査時に必要な書類は以下の通りです。

金融機関によっては、この他にも必要書類があるかもしれませんので、事前に金融機関に確認しておくとよいでしょう。

②審査開始

必要書類を準備して金融機関に提出すると、書類に不備がなければ不動産投資ローンの審査がいよいよ始まります。

審査は提出した書類だけの審査だけではなく、金融機関の融資担当者との面談もあります。この面談では、現在の年収や資産状況、職業などを聞かれますので、嘘偽りなく正直に答えましょう。

また、中には不動産投資を始めた場合の収支計画や長期的なビジョンなどを聞いてくる金融機関もあるので、受け答えができるようにしっかりと準備しておきましょう。

なお、審査期間の目安としては、2~3週間ほどと言われています。

③審査結果を受け取る

金融機関の審査が終わると、融資可能かどうかの通知がきます。

④融資の手続きを済ませる

融資が可能だと判断されれば、実際に融資を受けるために金融機関と不動産投資ローンに関する契約をします。(契約は通常決済前に行われます。)

一度不動産投資ローンの契約が締結してしまうと融資条件の変更ができませんので、契約は慎重に行いましょう。

⑤融資開始

契約やその他諸々全ての手続きが終わると、金融機関からの融資が始まり物件の購入に移っていきます。

まとめ:不動産投資ローンを上手く活用し、不動産投資を成功に導こう!

今回は不動産投資ローンの仕組みや金利相場について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

不動産投資ローンを組む上で、金利や借り入れの流れなどを頭に入れておくことは非常に重要です。不動産投資ローンについて正しい知識を身に付けておくと、周りのライバルたちよりも有利な条件でローンを利用できる可能性がありますからね。

不動産投資を検討している方は、ぜひ本記事を参考にしてみて下さい。

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