これで空室は怖くない!不動産投資の空室リスクを防ぐ5つのポイント

不動産投資における最大のリスクが何か分かりますか?

それは空室リスクです。

不動産投資の収益の大部分は家賃収入であるため、空室が増えれば増えるほど収益が得られなくなってしまいます。

そのため、空室リスクを怖くて不動産投資を始めることができないという方も多いと思いのではないでしょうか?

そこで今回は、不動産投資における最大のリスクである空室リスクを防ぐ5つのポイントを解説していきたいと思います。

不動産投資において本当に空室リスクは怖いのか?

空室リスク

アパートやマンションを購入して不動産投資する場合、収入に最も直結すると思われるリスクが空室が出ることです。

不動産投資でも、特にマンションを区分所有している場合などは、空室リスクは絶対に回避したいですよね。

中には、空室リスクを恐れて、不動産投資に乗り出せない…なんて人もいるのではないでしょうか?

そこで、空室リスクを回避する方法をご紹介します。

空室リスクが下げるために不動産投資家がまずやるべきこと

もし、あなたが今空室リスクが怖くて、不動産投資を渋っているならもったいないことかもしれません。

なぜなら、アパート経営やマンション経営を行っている不動産投資家のうち、戦略的に投資をしている人は意外に少ないからです。

不動産投資家の中には、なんとなく賃貸経営しているという人も多く、昔からの資産家などはお金にもあまり困っていないので、空室が出ていても別に良いという考えのもと、客付けのための工夫や努力をしていない人もいます。

不動産投資における空室リスクを回避するには、これらの何となく経営しているだけの投資家に勝つだけでもかなり効果があるのです。また、すでに不動産投資をしていて空室が出ているという人は、まず空室になっている理由を考えましょう。

空室リスク対策を考える際は、その物件に空室が出ている理由を説明できるか自分に問いかけてみて下さい。

空室リスクの最大の問題点は、空室が出る理由を投資家自身が把握していないことです。

空室が出る理由がはっきりとすれば、それに対する対策を考え、実行すればいいだけなので、空室リスクを上手に回避している不動産投資家からしてみれば、満室経営はそんなに難しいことではないのです。

不動産投資をする際に空室リスクを防ぐ5つのポイント

回避策

不動産投資で長期的に安定した収入を得るには、空室リスクを発生させないように努力する必要があります。

ここで、勘違いしてほしくないのは、空室を出してはいけないということではありません。人のライフサイクルを考えれば、空室を出さないことはかなり難しいでしょう。

大切なのは、空室を出さないことではなく、空室の状態が続かないようにすることです。万が一空室が発生しても、すぐに新しい入居者が見つかれば良いのです。

ですから、空室リスクを下げるには、新しい入居者がすぐに入る環境を整えることが重要になってきます。

では、空室リスクを回避する具体策をご紹介します。空室リスクを回避する主なポイントは以下の5つです。

  • 立地
  • 家賃
  • 修復・設備
  • 管理状況
  • 保証

これらのポイントのどれかに穴があり、空室が発生している可能性が大きいです。ポイントの中には、不動産投資をする前によく考えなければならないものもあるので、これから不動産投資をしようと考えている人も参考にしてみてください。

立地

まだ不動産を購入していないのであれば、不動産があるエリアをしっかりと選ぶことが空室リスクを下げることに繋がります。

言うまでもなく、空室リスクが低いエリアというのは、需要が多く供給が間に合っていない地域です。

日本で言えば、東京です。特に23区内の主要エリアは、需要が高い上に新規物件を立てられる土地がほどんど残っていないため、物件の市場価値が高止まりしています。

購入費用も高くつきますが、安定した需要が見込めるので空室リスクも低いです。

東京以外のエリアでも、次のような条件がそろっていれば空室は発生しにくいでしょう。

  • ターミナル駅のように利便性の高い駅から近い
  • 住宅情報誌で紹介されるような人気エリア内の駅が近い
  • 再開発が行われている
  • 人気の大型商業施設が近い
  • 大学が近い

物件を借りる際、家賃なども重要ですが、「そこで長く生活するということ」を前提に物件を探している人も多いです。ですから、通勤や通学などがしやすい駅近物件は空室リスクが低い傾向にあります。

また、立地と関係するのですが、1R~1LDKのコンパクトな物件も空室リスクが低いと考えられます。というのは、例えば、大学近くのエリアであれば主なターゲットは学生になりますから、ファミリー向けの大きな物件だと需要が少ないでしょう。

また、ファミリー向けの広い部屋の物件は、分譲マンション、分譲一戸建て、賃貸一戸建て、二世帯住宅など競合物件が多く、空室リスクがそれだけ高くなります。

さらに、日本の人口の内訳を見ると、単身者・夫婦のみ世帯の割合が増えています。日本の人口は減少していますが、このような状況でも、単身者・夫婦のみ世帯は今後も増加すると予想されるので、コンパクトな物件の方が長期的な需要を見込め、空室リスクが低いと考えられます。

家賃

不動産投資をしていて空室が発生した場合、まず最初に家賃の引き下げを考える人も多いでしょう。

確かに、どんなに良い物件を所有していたとしても、相場とかけ離れた賃料を設定しては入居者はなかなか現れません。

賃料は、周辺物件と貸しに出す時期によって変わってきます。

端的な例を出すと、不動産投資する中古物件の周辺に賃料が5~6万円の新築マンションがどんどん建設されているなら、同じ賃料では戦えません。そうなると、当然、空室リスクも高くなります。

また、需要が高い時期には空室リスクは低くなります。具体的には、1月から3月は学校の入学や卒業、会社の転勤や入社時期に当たるため、空室が発生してもすぐに入居者が見つかる可能性が高いため、空室リスクは低くなります。

逆に、6月、7月は繁忙期の後の残り物件となり、天候も悪いので、賃料を下げたり礼金・敷金・保証金などの条件を見直さないと空室リスクが高まってしまいます。

いくら部屋の内容が良くても、賃料が高すぎると、ターゲットが富裕層に限られてしまい、かえって空室の状態が長引く可能性があります。逆に、賃料は安くてもボロボロなアパートだったり、駅まで15分以上もあるような物件では、入居者はなかなか現れないでしょう。

一方、手頃な価格帯の不動産であれば、入居者層も幅広く、空室リスクも低くなります。

修復・設備

入居者がなかなか現れない場合は、部屋の状態や設備などを見直すことも空室リスク回避には有効です。

物件を選ぶ際に、高速インターネットが利用できるか、BSやCS放送が見られるか、バス・トイレは分かれているかなどを気にしたことはありませんか?

いくら賃料が安くても、これらの設備を整えるために結局お金がかかり、全体的に見たら割高ということになれば、その物件を選ぶ可能性はグッと低くなってしまいます。

管理状況

空室リスクを下げるためには、物件選びも大切ですが、賃貸管理会社選びも大切です。

不動産を購入した会社に管理を丸投げする投資家も多いですが、賃貸管理会社によって入居者を募集する能力には差があります。

入居者募集に強い賃貸管理会社であれば、それだけ空室リスクも低くなると考えていいでしょう。ですから、管理を任せる前にしっかりと賃貸管理会社を選ぶことも大切です。

入居者募集に強い賃貸管理会社を選ぶ時のポイントをここで紹介します。

1.入居率を公開しているか

ホームページで賃貸管理会社の入居率を確認しましょう。入居者募集に実績があり、自信がある会社なら、定期的に入居率を公開しているはずです。

2.入居率の算出根拠を確認する

入居率と一言で言っても、その基準は賃貸管理会社によって違います。

引っ越しシーズンのピークの入居率を1年中表示している会社もあれば、物件を絞っていたり、2ヶ月以上空室期間が続いてはじめて空室としてカウントしている場合もあります。

3.管理戸数

高い入居率を誇っていても、そもそもの管理している物件数が少なければ、あまり参考になりません。賃貸管理会社が管理する物件数としては約10,000戸が目安でしょう。

空室が出たといって、焦って賃料を下げようとする不動産投資家もいますが、そもそも入居者の目に入っていない状況では、賃料を下げても空室リスクは回避できないでしょう。

入居者募集がずさんな賃貸管理会社などの場合は、インターネット上に広告すら出してないという状況だったということが判明したりもします。

入居者を募る努力がきちんとなされているかということも、空室が出た場合にはしっかりと確認しましょう。

保証

どうしても空室リスクが心配なら、「サブリース契約」を締結するのも一つの手です。

サブリース契約とは、オーナーの代わりに不動産管理会社が運営をし、空室時でも家賃を保障してくれるサービスです。

ただ、このサーボスもまったくリスクがないわけではありません。

過去の裁判の例では、サブリース契約であっても、それが建物賃貸借契約であるかぎりは、賃料減額請求が可能という判決がでたこともあります。

つまり、サブリース契約だったとしても、管理事業者側の事情で家賃の減額請求をされる可能性があるのです。

今まで紹介してきたような空室リスク対策を行った上での賃料減額なら、納得できますが、その手間を省略して闇雲に賃料値下げを請求されては、たまりませんよね。

空室リスクを回避する最も重要な対策は、物件の立地や設備をしっかりと検討して投資することです。空室が発生しない、発生してもすぐに入居者が入るような強みがある物件をぜひ見つけてください。

コツさえつかめば空室リスクは怖くない!不動産投資は「やるだけビジネス」

やるだけビジネス

冒頭でもお話ししましたが、やることをきちんとやっていれば、空室リスクを回避して、満室経営することは十分に可能です。

なんとなく不動産投資しているという投資家の中には、インターネットに疎い年配の人も多いです。ですから、自分でサイトを作り、直接入居者募集をすることで、これらの不動産投資家と差をつけることもできます。

小さな工夫や努力による少しの差でも、大きく結果が違ってくるのが不動産投資です。しっかりと計画を立てた上で、不動産投資を始めるか悩んでいるなら、空室を恐れず、まずは挑戦してみるといいですよ。

まとめ

不動産投資の空室リスクを回避する方法について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

空室リスクは、不動産投資における最大のリスクと呼ばれており、初心者からすれば、なかなか不動産投資に踏み切れない大きな要因となります。

しかし、正しい対策を行えば空室リスクはさほど怖くありません。

ぜひ、本記事の情報を参考にして、不動産投資を始めてみてくださいね。

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