不動産投資は節税対策に最適?経費計上できる費用14項目を解説

不動産投資は比較的少ないリスクで運営ができ、『安定した不労所得が得られる』と、サラリーマンを中心に注目されています。

しかし、不動産投資はなにかと費用がかさむことが多いです。

これらの「費用をいかに経費として計上し節税できるか」が不動産運営の鍵になります!

そこで今回は、不動産投資にかかる費用のうち経費として計上できる項目や、不動産投資を活用した節税の仕組みを徹底解説します。

不動産投資で経費計上できる14の費用

経費計上できる14の費用

不動産投資で稼いだお金には『所得税』がかかります。

所得税は、家賃収入から不動産投資にかかる経費を差し引いた金額に課されます!

そのため、不動産投資にかかる経費が多ければ多いほど、その分、課される税金を減らすことができます。

つまり、経費計上できる費用を把握しておくのは不動産投資においてとても重要なのです。

そこで、不動産投資で経費として計上できる費用をまとめました。

  • 減価償却費
  • 管理費
  • 修繕費
  • 損害保険料
  • 借入金金利
  • 消耗品費
  • 固定資産税
  • 広告宣伝費
  • 交際費
  • 交通費
  • 通信費
  • セミナーへの参加費
  • 書籍・新聞費
  • 従業員への給料

減価償却費

不動産投資では減価償却費を経費として計上することができます。

減価償却とは、簡単に言うと「数年に分けて費用にしよう」という考え方のことです。

これだけではいまいち分かりづらいと思うので、例を出します。

-例-
ある会社が700万円の社用車を購入したとします。(値段は適当です。)この700万円を全額一括でその年の費用にしてしまってもいいんですが、車というのは何年も使いますよね?そこで、全額一括で費用にするのではなく5年なら5年、10年なら10年かけて費用にしようということです。

今回の例で言うと、

【700万円÷10年=70万円】

つまり、毎年70万円が減価償却費になるということです!

また、費用にする期間は『耐用年数』を用いて決定します。

耐用年数とは、建物や車などの固定資産が利用に耐えうる年数のことを言います。

減価償却費まとめ
自社で長く使う固定資産を数年に分けて費用としたものを『減価償却費』と言い、不動産投資において経費として計上することができます。
「減価償却についてもっと詳しく知りたい」という方は、以下の記事を参考にすると良いでしょう!

不動産の減価償却ってどうなってるの?計算の仕方と注意点

2019年2月13日

管理費

管理費とは、不動産運営を賃貸管理会社などに委託した場合に、その委託会社に支払う費用のことです。

管理費の相場は会社によって異なりますが、だいたい家賃収入の5%ぐらいが相場だと言われています。

ただ、初心者が不動産投資を始める場合、管理会社から不当な管理費を請求される可能性があるので注意しましょう!

そのため、管理会社から設定された管理費が妥当なものなのかしっかり確認するようにしましょう。

修繕費

修繕費とは、不動産投資物件の維持管理、または災害などで毀損した物件を回復するための費用のことを言います。

具体例を出すと、次のようなものが修繕費になります。

  • 物件の外壁塗装
  • 屋根の修理
  • 畳の入れ替え
  • ガラスの交換
  • 火災報知器の修理
  • エレベーターの修理

逆に、投資物件の資産価値を上げるために物理的に何か付け足した場合などは修繕費としては見なされません。

そういったものは修繕費ではなく『資産的支出』として見なされます!

例えば、以下のものが該当します。

  • 非常階段を付ける
  • 手すりを付ける
  • 物件内の模様替えをする

これらは修繕費としては見なされないので、注意しましょう。

損害保険料

損害会社に支払う損害保険料も経費として計上することができます。

分かりやすい例だと、「火災保険」や「地震保険」のことです!

ここで1つ注意してほしいのが、経費として計上できるのは一年分の保険料のみだということです。

例えば、10年分の損害保険料として200万円を支払ったとしても、経費として計上できるのは、200万円を10年で割った20万円ということになります。

一般的に、損害保険料を支払う場合、1年分ではなく5年~10年分を支払うことが多いので注意しましょう!

借入金金利

不動産投資を始める際に金融機関から借入をすると思いますが、その際の借入金金利も経費として計上することができます。

ただし、経費として計上できるのはあくまで借入金の利息分だけです。

借入金の元金となる部分は経費として計上できないので注意しましょう!

また、金利の中でも経費として計上できるのは黒字となっている金額までです。

例えば、年間の家賃収入が200万円で借入金金利が250万円の場合、250万円まるごと経費計上できるのではなく、家賃収入として黒字になっている200万円までしか経費計上できません。

消耗品費

消耗品費とは、文房具やコピー用紙などの事務用品や机やパソコンなどの工場用品などのことを指します。

これらは全て『消耗品費』として経費計上することができます。

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点で物件や土地などの固定資産を所収している人に対し、市町村から課される税金のことです。

この固定資産税も経費として計上することができます。

固定資産税の計算方法を簡単に紹介しておきます。

計算方法
固定資産税=課税標準額✕1.4%

広告宣伝費

広告宣伝費とは、入居者募集のために不動産管理会社に支払う費用のことで、この費用も経費として計上することができます。

交際費

交際費とは、不動産会社との打ち合わせなどのために飲食や会食などをした際の費用のことで、こちらも経費として計上することができます。

また、不動産会社だけでなく税理士との打ち合わせや不動産投資仲間との交流の際の費用も経費計上することができます。

ただし、あまりに不必要な会食は、場合によっては経費計上できない可能性があるので注意しましょう!

交通費

不動産投資に関して発生した『交通費』は、基本的に全て経費として計上することができます。

具体的には、以下の費用を交通費として計上できます。

  • 物件の内覧
  • 不動産会社との面談
  • セミナー参加
  • ガソリン代
  • 駐車場代
  • 高速道路代
基本的にはこれら全て経費計上できるので、領収書は捨てずに保管しておきましょう!

これら全て基本的に経費計上できるので、領収書は捨てずに保管しておきましょう。

通信費

通信費とは、不動産投資会社や管理会社と電話した際に発生する費用のことで、こちらも経費計上することができます。

しかし、プライベートでの通話と区分けするのが難しいため、通信費全体の30~40%程度を経費として申請するのが一般的です。

セミナーへの参加費

不動産投資に関して学ぶことができる場として『不動産投資セミナー』がありますが、こちらの参加費も経費として計上することができます。

セミナーには有料セミナーと無料セミナーの二種類があります。

有料のセミナーは無料のセミナーと比べて、講師の質も高く講演内容も会社独自の情報を紹介するケースが多いため、とても参考になります![

なお、不動産投資セミナーに参加してみたいという方は、以下の記事でセミナー選びのコツについて解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

【不動産投資】絶対に失敗しないセミナー選びのポイントを徹底解説!

2018年10月5日

書籍・新聞費

中には、不動産投資に関する情報を仕入れるために新聞を購読している人もいると思います。

また、新聞と同様に不動産投資の勉強のために参考書などの書籍を購入している人も多いでしょう。

これらの費用も経費として計上することができます。

従業員への給料

不動産投資事業を行う場合、従業員への給料も経費として計上することができます。

家族を従業員とした場合も同様に経費計上することが可能です!

ただし、その場合は青色申告をして開業届と青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。

「そもそも、青色申告って何?」という方は、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の青色申告は小規模経営でも可能?節税ポイントを徹底解説

2019年3月22日

不動産投資は節税対策になるのか?

不動産投資は節税対策になる?

結論から言うと、不動産投資には節税効果があります

ただ、「個人なのか法人なのか?」または、税金の種類によって節税の仕組みや節税効果が異なります。

そこで、不動産投資における節税効果の仕組みや節税できる税金の種類を詳しく解説します。

不動産投資における節税の仕組みは『赤字経営』にあり?

不動産投資では、不動産経営を赤字にすることで節税に繋がります!
不動産経営を赤字…それってどういうことですか?

サラリーマンなど、会社に所属している人は、毎月の給料から所得税が天引きされていることはご存知だと思います。

日本の税制上、不動産所得がある場合、会社の給料プラス不動産所得を合算した金額を所得税の課税対象額とします

計算式
所得税の課税対象額=会社所得+不動産所得

つまり、不動産所得がマイナスの場合、会社の所得から不動産所得のマイナス分を差し引いた金額で所得税の計算をすることになります。

そのため、不動産所得が『赤字』の場合に所得税を節税することができるのです。

けど、不動産所得が赤字なら、結局手元に残るのは会社の所得だけだから意味がないんじゃないですか?
実は、『赤字経営』という部分に不動産投資で節税できるカラクリが隠されているのです!

不動産経営は、管理費や維持費などの費用が多くかかります。

しかし、これらの費用を「必要経費」として計上することで、実際には不動産経営で利益を上げているのに、帳簿上では不動産所得をマイナスに見せかけることができます。

つまり、不動産所得を赤字に見せかけることができるのです!

この少し不思議な状況を作り出すことで、不動産投資で節税することができます。

不動産投資で節税できる税金の種類とは?

先程は、不動産投資を活用した所得税の節税方法について解説しましたが、実は、不動産投資で節税できる税金はまだまだあります。

  • 住民税
  • 相続税

上記2種類の税金も所得税と同様、不動産投資を活用することで節税することができます。

それぞれの節税方法については、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資で住民税の節税ができる3つの理由と注意すべきポイント

2019年3月5日

不動産投資は相続税の節税に最適?その理由を徹底解説します!

2018年10月10日

法人の場合の節税方法は?

これまで解説したきた節税の仕組みは、あくまで個人事業主の場合の話で、法人になると少し勝手が違います。

「個人」と「法人」とでは、課税所得金額に対する税率が異なり、課税所得がある金額を超えると、法人よりも個人の方が税率が高くなります。

このタイミングで個人から法人に切り替えることで、税率の差額分、節税することができます!
では、個人から法人に切り替えるべきタイミングはいつなんでしょうか?

それはずばり、不動産の課税所得が900万円を超えた時です。

【個人の場合】

課税所得金額税率
~195万円以下15%
195万円超~330万円以下20%
330万円超~695万円以下30%
695万円超~900万円以下33%
900万円超~1800万円以下43%
1800万円超50%

【法人の場合】

課税所得金額税率
~400万円以下約22%
400万円超~800万円以下約25%
800万円超約38%
上記の表を見てもらうと、課税所得金額が900万円を堺に個人の税率が法人の税率を上回っているのが分かると思います!

そのため、課税所得が900万円を超えるタイミングで法人に切り替えることで節税することができるのです。

ただし、これには例外もあります。

例えば、本業の所得が1,000万円を超える場合、税率が30%を超えるので、不動産所得と合算することを考えると、もっと早めに法人化することで所得税を節税することができます。

法人化に関しては、ご自身の本業での所得との兼ね合いで総合的に判断しましょう!

なお、不動産投資の法人化については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

不動産投資は法人化すべき?メリットや流れを徹底解説!

2018年10月3日

番外編!資産管理会社を活用した節税方法とは?

資産管理会社とは、不動産などの一定の資産を所有している人が、その資産を管理するために設立する会社法人のことです。

資産管理会社が節税になる主な理由は以下の3つです。

  • 所得税ではなく法人税になる
  • 相続対策でも節税になる
  • 損益通算や繰越控除を活用して節税できる

資産管理会社を活用した節税の仕組みについては、以下の記事を参考にしてみてください。

知らないと損をする!?資産管理会社を活用した節税の仕組みを徹底解説

2019年2月26日

不動産投資に必要な確定申告の手順

不動産投資の確定申告の手順

続いて、不動産投資をやっている方には欠かせない『確定申告』について簡単に解説します。

確定申告はいつすればいいの?

確定申告の時期は毎年2月16日~3月15日の1ヶ月間と決められています。

確定申告の手順

確定申告と聞くと、ややこしくて大変そうなイメージなんですが、実際のところどうなんでしょうか?
そんなに身構える必要はありません!必要な書類を集めて提出するだけなのでそんなに難しくありませんよ!
確定申告の手順
  1. 確定申告に必要な書類を準備する
  2. 確定申告書を作成する
  3. 書くて申告書を提出する
  4. 税金を納める
確定申告は、不動産投資で収入を得ている人は必ず行わなければいけません!

納税義務があるにもかかわらず、これを放棄した場合、重大な犯罪に問われることになるため、確定申告は忘れずに必ず行いましょう。

なお、確定申告に関しては以下の記事で詳しく解説しているので、合わせて読むとより理解が深まるのでおすすめです。

不動産投資における確定申告の方法を初心者にも分かりやすく解説

2018年10月17日

まとめ

不動産投資の経費について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

不動産投資はなにかと費用がかさみますが、経費として計上できるものも多いです。

これらの費用を把握することは不動産投資の成功においてとても重要になってきます!

「不動産投資で成功したい」とお考えの方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

初心者でも分かる!不動産投資のノウハウを徹底解説!

2018.10.31

不動産投資会社ランキング

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