節税対策や将来の資産確保のために、不動産投資を始める人が増えています。
ただ、『不動産投資を始めてみたいけど、初期費用がどれぐらいかかるか分からない』という理由で、なかなか踏み出せない人も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、不動産投資を始める際にかかる初期費用の内訳や初期費用を抑えるポイントについて解説していきます。
目次
不動産投資の初期費用の目安
不動産投資にかかる初期費用の目安は、購入物件価格の6～8％程度と言われています。
ここで注意してほしいのが、『不動産投資にかかる初期費用と物件購入の頭金は違う』ということです。
初期費用は投資用物件購入の際に、諸々の手続きにかかる経費のことです。一方、頭金は投資用物件を購入するために準備する資金のことです。一般的に、頭金は金融機関からの融資で賄うことが多いです。
なお、自己資金の捻出方法に関しては、「最低３００万円？不動産投資で必要な自己資金の相場やお金を捻出する方法を解説」で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資の初期費用の内訳
続いて、不動産投資にかかる初期費用の内訳について解説します。
- 不動産登記費用
- 登録免許税
- ローン事務手数料
- 仲介手数料
- 固定資産税（日割り分）
- 火災保険料
- 印紙税
不動産登記費用
不動産登記費用とは、不動産の所有権を前の所有者から移すための登記に関する費用です。さらに詳しく解説すると、不動産登記には二種類あります。
- 所有権移転登記：投資用物件の所有権を前の所有者から移すための登記
- 抵当権設定登記：物件をローンで購入した場合、金融機関が担保として不動産を利用するための登記
これら2つの登記手続きは、投資家個人が行うのではなく司法書士に手続きを依頼するのが一般的で、その際、司法書士に「依頼報酬」を支払います。
不動産登記費用の目安としては、約10万円が一般的です。
登録免許税
登録免許税とは、投資用物件を登記する際に課される税金です。登録免許税は、所有権移転の登記だけでなく、抵当権設定の登記にも同じく税金が課されることを覚えておきましょう。
それでは、登録免許税の計算方法について簡単に説明します。
課税標準とは、税額を算出する際に基礎となる課税対象を表すもので、申請する登記の種類によって変わります。
抵当権設定登記の場合、
ローン事務手数料
ローン事務手数料とは、投資用物件をローンで購入した場合、その事務手数料として支払わなければいけない費用です。
ローン事務手数料の目安としては、約10万円が一般的です。
仲介手数料
仲介手数料とは、投資物件を仲介取り引きで購入した場合、不動産仲介会社に支払う費用です。仲介手数料は、購入した物件の価格ごとに金額が変わってきます。
物件価格ごとの仲介手数料の上限を分かりやすく表にしました。
| 不動産の売買価格 | 仲介手数料の上限(税込) |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円超400万円以下 | 4％＋2万円 |
| 400万円超 | 3％＋6万円 |
なお、仲介手数料に関しては、「不動産投資の仲介手数料が無料に！？その方法を仕組みと合わせて解説」を読むことで、さらに理解が深まります。ぜひ、参考にして頂ければ幸いです。
固定資産税(日割り分)
固定資産税とは、毎年1月1日時点で物件などの固定資産を所有している人に課される税金です。毎年1月1日時点で課される税金なので、もしそれまでに投資用物件を売買した場合、物件の所有権が移転してから12月31日までの期間に課せられるはずだった固定資産税を、前の物件所有者に日割り分で支払わなければいけません。
Aさんが、所有していた投資用物件を7月1日に売却しました。すぐに物件の買い手Bさんが見つかり、物件の引き渡しの手続きが1か月ほどかかった後、8月1日が決済日になりました。
8月1日以降は、新しくBさんが物件の所有者なので、Bさんは8月1日～12月31日までの152日間物件を所有したことなります。仮に固定資産税を7万円とした場合、【7万円✕(152/365)＝約29,000円】となり、Bさんは前の物件所有者であるAさんに、約29,000円を支払わなければいけません。
火災保険料
火災保険料とは、火事や地震に備えるための保険料です。火災保険料の目安は、ワンルームマンションの10年一括契約の場合で、2～3万円前後です。
印紙税
印紙税とは、不動産売買や賃貸契約書や株券などの国が定めた課税文書に対して課される税金です。また、印紙税は投資用物件の価格によって変わってきます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超50万円以下 | 2,000円 | 千円 |
| 500万円超1000万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
不動産投資の初期費用を抑えるためのポイント
先程は不動産投資にかかる初期費用の内訳について解説しましたが、「想像以上に初期費用が多い」と感じた方も多いのではないでしょうか？
そういった方々のために、不動産投資の初期費用を抑えるためのポイントを解説していきます。
- 金融機関と提携している不動産会社を選ぶ
- 仲介手数料を値切る、もしくはかからない物件を選ぶ
- 保険を自分で選ぶ
金融機関と提携している不動産会社を選ぶ
不動産会社の中には、金融機関と提携している会社があります。そういった不動産会社は、普通に融資を受けるよりも好条件で融資を受けることができる『提携ローン』を紹介してくれることもあります。
具体的には、2,000万円の不動産投資物件を購入する場合、自己資金20万円で残り1,980万円を全て融資で賄ってくれたりします。
仲介手数料を値切る、もしくはかからない物件を選ぶ
不動産投資の初期費用の中で一番高額になるのが『仲介手数料』です。また、仲介手数料は物件の価格が上昇するほど高額になるため、なるべく安くしたいですよね。そこで有効な方法が、次の2つです。
- 仲介手数料がかからない物件を選ぶ
- 仲介手数料の値切り交渉をする
仲介手数料がかからない物件を選ぶ
それが『売主』と『販売代理』の場合です。
物件の所有者が売主の場合、売買の際に仲介会社を間に挟まないので仲介手数料は発生しません。また、物件の所有者が販売代理会社の場合、売主と同様に仲介会社を挟まないので、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料の値切り交渉をする
仲介手数料は、仲介会社との交渉次第では値切れる可能性があります。
そのため、「売主」でも「販売代理」でもない場合でも、諦めずにダメ元で値切り交渉をしてみると良いでしょう。たまに、仲介手数料を大幅に値切ることができます。
保険を自分で選ぶ
不動産投資を始める際、火災保険や地震保険に加入する方が大半だと思います。その際に、保険の選び方によっては、多少初期費用を抑えられる可能性があります。
ポイントとしては、保険業者に言われるがままのプランで加入するのではなく、ある程度事前に自分で調べてから、自分に合ったプランを選ぶことが重要です。
具体的に、加入するプランや保険会社によっては1万円～2万円前後、保険料を安くすることができます。
不動産投資に初期費用はいらない！？０円からでも始められる？
不動産投資を始めるには、諸経費や購入物件の頭金など、それなりの資金が必要になります。これらを合わせると、不動産投資を始めるには、最低でも購入物件の3割程度のお金が必要になってきます。
結論から言うと、フルローン投資をすれば自己資金0円でも不動産投資を始めることは可能です。
金融機関の融資条件は年々厳しくなっており、社会的信用がかなり高い人でなければフルローン投資は難しいでしょう。また、仮にフルローン投資を始められたとしても、全てをローンで賄っている以上、当然、普通よりも毎月のローン返済額が多いです。そのため、空室が増えた場合、家賃収入だけではローンが返済できない可能性が高くなります。
従って、可能ならば最低限の資金は準備してから不動産投資を始めましょう。
なお、フルローン投資のリスクについては、「不動産投資のフルローンは危険？メリットやリスクを把握しよう！」で詳しく解説しています。
不動産投資を始める時は初期費用プラスαの資金を準備しよう
不動産投資を始めるには、初期費用や物件の頭金など、かなりのお金が必要だということは十分理解していただけたと思います。しかし、それらの資金を準備しておくだけで十分であるとは言い切れません。
なぜなら、不動産投資には不測の事態が起きて、想定外の出費がかさむ可能性があるからです。
- 内装の工事費
- 物件設備の修繕費
- 空室時の補填金
絶対とは言い切れませんが、上記の費用がかかる可能性もあるので、そのための資金もなるべく準備しておくのが良いでしょう。
上記の費用は、不動産投資を始めてすぐにかかる費用ではない場合が多いですが、不動産投資で失敗しないためにも、資金は少し余裕をもって準備しましょう。
まとめ：不動産投資を始める際、ある程度まとまった資金は必要！
不動産投資の初期費用について解説してきましたが、いかがだったでしょうか？不動産投資は、物件の頭金や初期費用など、始めるにあたり様々な費用がかかります。
しかし、工夫次第でこれらの費用を抑えることができます。
