【不動産投資】物件の選び方で絶対に失敗しない4つのポイント

不動産投資で失敗しない物件の選び方を知りたいなあ…

「不動産投資用の物件は利回りで選べ」

投資用物件の購入を検討したことがある人なら一度は聞いたことがある言葉ではないでしょうか?

実はこの言葉、半分正解で半分間違いなんです。不動産投資で失敗しないためには利回りだけで物件を判断してはいけません。その他にも物件選びの重要なポイントがいくつかあります。

そこで今回は、絶対に失敗しない投資物件の選び方のポイントについて解説していきたいと思います。

不動産投資で失敗しないための物件の選び方

失敗しない物件選び

不動産投資で成功するためには物件選びがとても重要になってきます。なぜなら、良い物件でないと入居者が集まらず期待するような収益が得られないからです。

では、入居者が魅力的だと思える物件を選ぶにはどうすれば良いのか?

それは、まず第一に入居者需要が高い物件の特徴を知る必要があります。

それでは早速、入居者需要が高く、失敗しない物件選びのポイントについて解説します。

空室リスクが低い物件を選ぶ

不動産投資にとって一番避けなくてはいけないリスクの1つが空室リスクです。

空室が増えると満足のいく家賃収入が得られません。また、金融機関からのローンを毎月の家賃収入で賄っている方がほとんどだと思うので、空室が増えるとローンの返済も滞ってしまいます。

では、空室リスクが低い物件とは一体どういった物件なのか?

  • 利便性の高さ
  • 時代のニーズに合った設備
  • メンテナンスが行き届いている

利便性の高さ

もしあなたが物件を選ぶ場合、「駅までの距離が近いか?」「物件周辺にコンビニやスーパーがあるか?」などで判断しませんか?

つまりはそういうことです。

物件を選ぶ時はこういった日常生活での利便性を重視する人が多いです。

まとめると、不動産投資用物件を選ぶ時には以下の条件を意識するようにしましょう。

  • 交通の利便性
  • 周辺環境の利便性

時代のニーズに合った設備

最近では、利便性以外にもどういった設備があるのかで物件を選ぶ人が増えています。

例えば、最近はセキュリティ面のニーズがかなり高まっており、オートロック付きの物件が選ばれる傾向にあります。また、無料wifiの完備なども物件選びの選択肢の一つになっているようです。

こういった時代のニーズに合った設備があるのかどうかも不動産投資用物件を選ぶポイントの1つになります。

メンテナンスが行き届いている

物件の資産価値を保つためには物件の管理・メンテナンスがしっかりできているかどうかをしっかり確認する必要があります。

管理・メンテナンスができているかどうかを確認する具体的な方法としては、

  • 定期点検がされているか
  • 共有部分の清掃などがされているか
  • 管理人が常駐しているか
  • 修繕計画がしっかりされているか

上記のポイントを重点的に確認すると良いでしょう。

資産価値が高い物件を選ぶを選ぶ

不動産投資用物件を選ぶ際には資産価値が高い物件を選ぶというのも非常に重要です。

物件の資産価値が低いと売却しようとしても買い手が見つからないことが多々あるからです。また、金融機関から融資を受ける際の審査基準の一つとして物件の資産価値もチェックされます。金融機関としては貸し倒れのリスクを減らすために不動産投資の採算性を確かめるのは当然ですよね。

なので、投資用物件を選ぶ際は物件の資産価値を確かめるようにしましょう。

物件の資産価値を確かめる方法としては、

  • 収益価格を算出する
  • 物件の相場価格を確かめる

上記の方法で物件の大体の資産価値を確かめることができます。収益価格の算出方法については以下で詳しく解説していきます。

収益価格の算出

収益価格を算出するには収益還元法を使います。

収益還元法には「直接還元法」「DCF法」の二種類あります。2種類の違いは、直接還元法よりDCF法の方がより精度が高いですが、その分計算が複雑になります。

今回は、なるべく理解しやすいように直接還元法の計算法だけ解説します。

直接還元法の計算式
収益価格=1年間の純収益÷表面利回り

これだけだと分かりづらいと思うので、計算例を紹介します。

Aさんの物件情報が以下の情報だとします。

  • 家賃:9万円(月額)
  • 諸経費:20万円(年間)
  • 表面利回り:4%

この条件で計算すると、

計算式
{(9万円×12ヶ月)-20万円}÷ 4%=2,200万円

つまり、Aさんの物件の収益価格は2,200万円ということになります。

物件の相場価格を確かめる

投資用物件の資産価値を確かめる際には収益価格の把握だけでなく、相場価格も合わせて把握しておく必要があります。

物件の相場価格を知るには、不動産投資会社に直接聞いてもいいですし、色んな会社のポータルサイトで同じような物件の価格を比較してみるのも良いと思います。また、国土交通省が運営している【土地総合情報システム】というサイトで物件の実際の取引価格を調べることができます。

かなり便利なので、ぜひ活用してみてください。

高利回りな物件を選ぶ

「不動産投資用物件は利回りで選べ」という言葉が存在するくらい、物件選びにおいて利回りというのは非常に重要なポイントです。

物件選びの際は不動産投資会社が提示している利回りをしっかりと確認しましょう。

その際に1つ注意してほしいのが、不動産投資会社が提示している利回りは表面利回りが多いということです。そのため、実際の収益見込みから諸経費を差し引いた実質利回りを算出するようにしましょう。

利回りの計算方法などの詳細については、以下の記事で詳しく解説しているので、合わせて読むとより理解が深まるのでおすすめです。

不動産投資における利回りの相場や計算方法など徹底解説!

2018年10月10日

自分の投資目的に合った物件を選ぶ

不動産投資において自分の投資目的に合った物件を選ぶこともとても重要です。なぜなら、投資目的に応じて選ぶべき不動産投資の種類が全然違うからです。

例えば、利益よりも安定性の高い不動産投資をしたいと考えている人は一棟まるごとの不動産運営よりもワンルーム運営をおすすめします。一棟まるごとの不動産運営はハイリスク・ハイリターンな投資方法で、得られる利益が大きい分安定性に欠けますなので、不動産投資に安定性を求めている人はアパートやマンションの一室だけを運営するワンルーム投資がおすすめです。

このように、それぞれ投資目的によって不動産投資の種類が変わってくるので、自分はどういった目的で投資をするのかを明確にして、その目的に見合う物件を選ぶようにしましょう。

不動産投資物件の情報はこれだけ抑えておけば大丈夫

抑えておくべき物件情報

物件を選ぶ際に不動産投資会社が提示する情報を確認すると思いますが、情報量が多すぎてどの部分を重点的に確認すればよいのか分からなくなる人もいると思います。実際、提示されている情報の中にはさほど重要でない情報もあります。

そこで、不動産会社が提示する情報の中でも特に重要な情報だけをピックアップしてお伝えします。

物件選びで重要視すべきポイントは以下の5つです。

  • 築年数
  • 徒歩所要時間
  • 利回り
  • 総戸数
  • 管理費・修繕積立金

築年数

築年数とは、文字通り物件が建設されてからの年数を表します。あまりに築年数が長いと災害が起きた時に倒壊しやすいので、なるべく築年数が若い物件を選ぶようにしましょう。

災害に強い物件を選ぶポイントして、1981年以降に設定された新耐震基準の物件かどうかで判断すると良いです。新耐震基準とは「震度6強以上でも倒れない物件」が基準になります。

実際に東日本大震災や阪神淡路大震災では、新耐震基準で建てられた物件は一棟も倒壊していません。なので、1981年以前の物件は選ばず新耐震基準の物件を選ぶようにしましょう。

徒歩所要時間

これは先程も解説しましたが、駅からなるべく近い物件を選ぶと良いです。

具体的に言うと、徒歩で駅まで10分以内の立地の物件が良いでしょう。また、不動産投資会社が提示している徒歩所要時間は、1分間に80メートル進むことを前提に記載されています。

つまり、徒歩5分ならば駅まで半径400メートルの場所に物件があるということです。

当然、駅までの距離が遠ければ遠いほど入居者需要が下がるので、不動産投資用物件を選ぶ際は徒歩所要時間をしっかり確認しておきましょう。

利回り

利回りが高い物件は効率的に収益を上げることができます。そのため、不動産投資用物件を選ぶポイントとして利回りは重要になります。

また、利回りには表面利回りと実質利回りがあり、収益計画を立てる場合は実質利回りを確認すると良いでしょう。

利回りについては上記で解説したので、詳しくは解説しません。

総戸数

総戸数が20未満のマンションだと修繕積立金の負担が大きくなる可能性があります。

具体的に解説します。

修繕積立金とは、外壁の塗装などの大規模な物件のメンテナンスのために毎月不動産オーナーが積み立てておくお金のことです。

大規模メンテナンスの工事費が同額とした場合、総戸数20戸のマンションと60戸のマンションでは1戸ずつの負担が20戸のマンションの方が大きいです。また、戸数が約3倍違うからと言って大規模メンテナンスの工事費用が3倍になるというわけではありません。せいぜい2倍程度です。

そのため、修繕積立金の負担を減らすためにもなるべく総戸数が多いマンションを選ぶようにしましょう。ただし、先程も言いましたが、不動産運営の安定性を重視したい方はあまり多くの戸数を管理するのはリスクも高いのでおすすめできません。

管理費・修繕積立金

物件を選ぶ際に修繕積立金があまりに低く設定されている物件は注意が必要です。そういった物件は将来的に修繕積立金が値上がりする可能性が高いです。

修繕積立金の目安としては、1平米あたり月額で約200円程度が妥当だと言われています。この数字は国土交通省が定めたものなので信頼できます。

つまり、10平米の物件なら2,000円、20平米の物件なら4,000円くらいの修繕積立金が妥当です。この数字より低い場合は高確率で将来的に修繕積立金が値上がりするはずです。

修繕積立金が低く設定されている物件は総合的な実質利回りを高く見せるために設定されているため、こういった表面的な数字に惑わされずにしっかりとした資金計画を立てましょう。

不動産投資物件の種類を知ろう

不動産投資の種類

先程も言いましたが、不動産投資と言ってもその種類は様々です。

そこで、ここでは代表的な不動産投資の種類を解説します。

マンション・アパートのワンルーム投資

ワンルーム投資はマンションやアパートの一室だけを購入して不動産運営を行います。

他の不動産投資に比べて空室リスクが低いので安定性が高いです。また、リフォーム費用も少なく済みます。その分得られる収益が少ないのが難点です。

こういった点から、ワンルーム投資は不動産投資の初心者におすすめの投資方法です。

マンション・アパート一棟投資

一棟投資とは、マンションやアパートの一室だけではなく一棟まるごと運営する不動産投資方法です。

この投資方法の一番のメリットは得られる収益が大きいということです。一棟まるごとだと少なくても10戸、巨大タワーマンションの場合だと100戸近く部屋があるので、もし満室を保つことができれば得られる家賃収入は莫大な数字になります。

ただし、戸数が多いということはその分空室リスクが高いということです。実際、一棟まるごと満室になるケースはよほどの優良物件でない限りはほとんどありません。そのため、常に空室リスクと戦っていかなければいけません。

この投資方法は得られる収益が大きい分リスクも高いハイリスク・ハイリターンな投資方法なので、不動産投資に慣れている中・上級者におすすめの投資方法になります。

戸建て物件投資

戸建て物件投資とは、アパートやマンションではなく中古の戸建ての家を購入して運営する不動産投資方法です。

戸建て投資の特徴としては、一度入居してしまえば長期間入居し続けるとういことです。そのため、利便性の高い物件であれば、長期間安定した収益を得ることができます。

ただし、物件の利便性が悪いとなかなか入居してもらえないというデメリットもあります。入居者が現れないと家賃収入が得られないので、毎月のローン返済ができなくなってしまいます。

そのため、戸建て物件を選ぶ際は立地や周辺環境などの利便性を十分確認してから選ぶようにしましょう。

不動産投資物件の探し方

投資用物件の探し方

物件を探す時、ほとんどの人がネット上のポータルサイトで探すのではないでしょうか?

中には不動産投資会社に直接出向くという人もいると思います。それでも問題はないと思いますが、私がおすすめするのは売主として不動産投資用物件を販売している会社で物件を探すことです。

なぜなら、売主として物件を販売している会社は常に最新の物件情報を掲載しているからです。

そこで、売主として物件を販売している会社の中でも特に評判の良い会社を4つピックアップしたので、不動産投資用物件の購入を検討されている方は、ぜひとも参考にしてみてください。

JPリターンズ

JPリターンズ

JPリターンズは、東京23区や横浜・川崎エリアなど、入居者需要が高い物件を中心に取り扱っている不動産投資会社です。

JPリターンズでは、様々なお客様のニーズを考慮して「低価格高利回り物件」「都心築浅物件」「都心ファミリータイプ物件」の3つの物件タイプの中から、自分に最適なタイプを選択することができ、どの物件も他にはない非公開物件を取り揃えています。

また、JPリターンズでは、不動産投資セミナー無料で開催しており、初心者の方でも、不動産投資を始める前に必要な知識を付けることができます。

プロパティエージェント

プロパティエージェント

プロパティエージェントは東証一部上場の不動産投資会社で、創業以来15年連続で収益増を記録しています。

また、顧客満足度3年連続総合No.1を獲得しており、入居率も驚異の99.5%以上を誇ります。これだけの圧倒的な実績があるので、安心して物件選びのサポートを任せられます。

気になった方は、ぜひ一度お問い合わせしてみてください。

GA technologies(Renosy)

GA technologies

GA technologiesの特徴は複雑な不動産投資や物件管理を全て自社で開発したアプリ1つでできるという点です。また、実績も申し分なく入居率は98.9%を誇ります。さらに、今なら不動産投資の始め方が分かる「オリジナルブック」と、投資の考え方が分かるDVD「Renosy Owner’s Voice」が無料で手に入ります。

気になった方は、ぜひ一度お問い合わせしてみてください。

武蔵コーポレーション

武蔵コーポレーション

武蔵コーポレーションは中古物件を取り扱っている会社です。

しかし、その実情は少し特殊で、新築よりも高利回り且つ中古物件特有のリスクを最大限失くした自社再生物件を取り扱っています。これにより新築と中古の「良いとこどり」を実現しています。また、武蔵コーポレーションは中古物件を自社で買取し再生して、その後1年間物件を保有してから、投資家に物件を引き渡すのため、入居者の状況や物件の設備など全てを分かった上で販売することができるのです。

気になった方は、ぜひ一度お問い合わせしてみてください。

まとめ

投資用物件の選び方のポイントについて解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

不動産投資用物件には様々な種類があり、それぞれ合う合わないがあるので、自分の投資目的に合った物件を選ぶことが重要です。

また、入居者需要の高い物件を選ぶことが不動産投資成功への近道となるので、本記事を参考に購入物件をしっかりと見極めるようにしましょう。

初心者でも分かる!不動産投資のノウハウを徹底解説!

2018.10.31

不動産投資会社ランキング

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