不動産投資の中でも特にトラブルが多く、社会問題にもなっているのが『サブリース契約』です。
実は、世間を騒がせた「レオパレス21」や「かぼちゃの馬車」の問題は、サブリース契約が原因なのです。
この記事では、上記2つの実例を交え、不動産投資でカモにされて失敗しやすいサブリース契約の問題点と注意点を解説します。
目次
不動産投資でトラブルが多発している「サブリース」とは？
サブリースとは、賃貸オーナーに代わり不動産会社が賃貸住宅を借り上げ、入居者の応募や建物の管理までを一括して行うことです。
不動産投資におけるサブリースのメリットとして挙げられるのが、請負家賃保証や空室保証です。
サブリースという制度はアメリカで誕生したもので、元々は、業者が地主から使っていない土地を集めて、テナントを探して貸し出すというものでした。
業者は安く土地を借りることができ、地主は税金分の収入を得られるということで、お互いにwinwinな関係になります。
本来、サブリースというのは、「大きく儲けるよりも使っていない土地からお金が生まれるだけで十分」というビジネスなのです。
「相続した空き地をコインパーキング業者などに貸し出し、固定資産税分の収益が上がれば十分」といった、土地活用の感覚に近いです。
不動産投資で大きなトラブルに発展した日本のサブリースについて詳しく解説していきます。
日本のサブリースでトラブルが多い理由は？
使わない土地の有効活用術としてアメリカで生まれたサブリースですが、不動産に絶対的な価値があるとされる日本に上陸すると、サブリースは一儲けするビジネスへと変貌しました。
日本では土地に大きな価格がつくので、土地を持っている人と持っていない人との間で大きな格差があります。
サブリースは、土地を持ちたくても高くて買えない人たちが、土地を持っている人たちに逆転勝利するための手段として日本では使われるようになったのです。
また、日本でサブリースが普及した背景には、『支配床(ゆか)』という概念も関係しています。
大手企業は、東京の一等地でも所有できるだけの財力があり、その土地があるだけで常に優位に立つことができます。
一方、中堅企業は、高い値段が付く土地を持つことができません。
そのため、中堅企業は土地の再開発を進めて価値をつけるしかなく、その際にサブリース制度が用いられたのです。
サブリースは、地主とテナント側が直接契約をするよりも仲介業者への手数料がかかります。
さらに、オーナー側は、銀行融資で投資物件を建てるので、その融資返済額よりテナント賃料から仲介会社の取り分を引いてオーナーに支払われる額が多くなくてはなりません。
そのため、サブリース物件における賃料は、割高になる傾向があるのです。
不動産投資家が大損害を受けた「レオパレス21」のトラブルとは
先ほども解説した通り、サブリース物件の賃料は割高です。
少し高めの賃料でも経済環境が良ければ問題ないのですが、景気が悪化し、より安い賃料への需要が高まると、賃料が割高なサブリース物件は空室が目立つようになり、賃料を引き下げざるを得なくなります。
そうすると、サブリースのオーナーは銀行への融資返済ができなくなり、赤字に陥いる危険性が高くなります。
不動産投資家をピンチに陥れたトラブル「レオパレス21」の全容
レオパレス21のトラブルの最大の原因は、契約内容とセールストークの食い違いにあります。
- 自動増額特約
- 空室保証保証特約
レオパレス21では、将来の賃料値上げに対応する「自動増額特約」と、一定期間は空室があっても定額を支払うという「空室保証特約」をセールストークに使っていました。
また、レオパレス21のシミュレーションでは、30年目まで家賃がまったく変わらないシミュレーションになっていたそうです。
しかし、日本の借地借家法32条では、「契約の条件にかかわらず、家賃の増額減額は請求できる」と定められています。
また、借地借家法は、賃借人保護の性格が非常に強く、サブリース契約では、借り手である業者側に有利に働きます。
レオパレス21は、この法律上の決まりを利用して、一方的に家賃減額を請求し、それに応じなければ契約解消を迫っていました。
そのため、不動産オーナーは、銀行への融資返済額を下回る賃料は認められないが、それを断ると、サブリース契約が解消されるという立場に迫られたのです。
トラブルの影響で、部屋を借りている人は出て行き、信用失墜で新しい入居者は見込めない状況となり、不動産オーナーは銀行のローンだけを背負うことになってしまったのです。
サラリーマン投資家が巻き込まれた「かぼちゃの馬車」のトラブルとは
不動産投資におけるサブリース問題でもう1つ有名なトラブルが「かぼちゃの馬車問題」ではないでしょうか？
かぼしゃの馬車問題を簡単に説明すると、「土地がなくても不動産投資家になりたい！」という夢を買ってしまったがゆえのトラブルといえます。
- スマートデイズが土地を取得し、シェアハウスを建築
- 不動産投資したい人に仲介業者を通してシェアハウスを販売
- シェアハウスを買いたい人に融資をしてくれる銀行を紹介(※)
- 物件を購入したオーナーはスマートデイズ社とサブリース契約をする
※「スマートデイズ社とサブリース契約をすれば、空室の有無に関わらず、家賃を保障する」という契約内容になっていたので、この家賃収入から融資の返済をします。
かぼちゃの馬車のトラブルの元凶は、サブリースそのものによる収益より物件をオーナーに販売する時点で多額の利益を上げていた点です。
新たな物件をどんどん建てて販売し、そこからの収益でオーナーに賃料を払っていました。
しかし、シェアハウスの需要は限られているので、永久に物件を作り続けることは不可能で、いつか飽和状態になります。
それは、入居者に仕事を紹介するなどして、紹介先から紹介料を得るというものです。
それ以外にも入居者を対象としたビジネスを色々と画策していたようですが、どれも見込んでいた収益からは程遠かったようです。
融資していた銀行は、「このまま貸付を続けていても行き詰る」と判断したようで、2017年秋に融資の基準を引き上げました。
そのため、スマートデイズ社の物件販売は失速し、収益は一気に悪化したのです。
しかし、当初想定していた家賃収益は到底見込めないでしょうから、オーナーは収入の大幅な減額に甘んずるか、売却するしかないでしょう。
また、購入時に1億円したスマートデイズ社の物件は、そもそもそんなに価値はなかったようです。
このように、かぼちゃの馬車もレオパレス21同様、オーナーが大損することになり、大きなトラブルになりました。
不動産投資におけるサブリースのトラブルポイントまとめ
レオパレス21やかぼちゃの馬車という社会的にも大きく取り上げられたトラブルから、サブリースの仕組みを解説してきました。
ここで改めて、サブリースがトラブルになりやすいポイントをまとめます。
- 家賃は必ずしも保証されない
- サブリース会社が倒産する可能性がある
- オーナーが入居者を選べない
- 自分の裁量で建物を建てられない
- サブリース契約は簡単に解約できないのに相手からは解約されやすい
家賃は必ずしも保証されない
サブリースの謳い文句に家賃保証がよく登場しますが、家賃は必ずしも保証されるわけではありません。
サブリースのトラブルで多いのは、「30年の家賃保証と聞いていたのに、数年後に家賃を半分に減額された」といったものです。
しかし、サブリース会社は借地借家法で守られており、オーナーに対していつでも家賃の減額ができる権利があります。
サブリース会社が倒産する可能性がある
サブリース契約を結ぶ場合は、サブリース会社が倒産する可能性もあることを念頭においておく必要があります。
サブリース会社が倒産した場合、入居者と締結した賃貸借契約は、物件オーナーに引き継がれるのが一般的です。
もし、サブリース会社が提示していた家賃保証額を前提に融資の返済計画を立てていた場合、家賃保証がなくなるので返済計画が大きく狂うことになります。
オーナーが入居者を選べない
サブリース物件の入居者審査は、基本的にサブリース会社が行います。
サブリース会社は、空室が発生して家賃が入らなくても、物件オーナーに空室保証を支払わなければなりません。
そのため、「反社会勢力に属する人」「家賃の支払い能力が低い人」「近隣住民とトラブルを起こしそうな人」など、物件オーナーが住んでほしくないと思うような人が入居する可能性があります。
自分の裁量で建物を建てられない
サブリースをして新築物件に不動産投資する場合、不動産会社から「家賃を保証する代わりに、建物の建築はこちらに任せてほしい」と言われることがあります。
この場合、割高な建築費用の支払いを要求する会社も多いです。
また、経年劣化に伴う建物や設備の修繕工事が必要になった場合も、不動産会社が指定する工事業者以外に修繕工事を依頼することができないことが多いです。
サブリース契約は簡単に解約できないのに相手からは解約されやすい
サブリース契約はオーナー側から簡単に解約できません。
実際の裁判でも、サブリース契約を解除したいオーナーとサブリース会社が争って、サブリース会社が勝訴しています。
サブリース会社はオーナーに対して借主の立場にあるので、よほどの正当な理由がない限り、オーナーが契約を解除することはできないのです。
そのため、一度サブリース契約を結んでしまったら、たとえ家賃保証の金額を大幅に下げられたとしても、「オーナー側の事情で契約を解除することはできない」と考えておきましょう。
まとめ
オーナー側にメリットが多いように思えるサブリース契約ですが、実際は、家賃減額のリスクやサブリース会社の倒産など大きな落とし穴があり、トラブルが多発しています。
サブリースは詐欺などではありませんが、『トラブルが多い不動産投資方法』だと心得ましょう。
不動産投資をする際には、サブリース契約の仕組みやリスクもしっかりと把握し、「本当に必要かどうか？」十分に検討しましょう。
なお、不動産投資におけるリスクについて以下の記事で詳しくまとめているので、本記事とセットで読んでみてください。
