不動産投資のオーバーローンは違法?危険性やフルローンとの比較解説

不動産投資をするには多額の資金が必要ですが、そのすべてを自己資金で賄える人はあまりいないでしょう。

そのため、多くの方が融資を受けることになりますが、融資の中には『フルローン』『オーバーローン』と呼ばれるものがあります。

通常のローンと何が違うのかな?両者の違いも知りたいな…

また、「オーバーローンは違法ではないか?」「危険なのでは?」と考えている方も多いようです。

そこで今回は、オーバーローンの危険性やフルローンとの比較など、不動産投資におけるオーバーローンについて徹底解説します。

不動産投資におけるオーバーローンとフルローンの違いとは

オーバーローンとフルローンの違い
ローンの話をする前に不動産投資の初期費用について簡単に解説します!

まず、投資用不動産そのものにかかる費用には次のようなものがあります。

不動産そのものにかかる費用
  • 土地購入代金
  • 建物購入代金
  • 建物建築費

その他の諸費用に関しては、主に以下の費用が発生します。

その他の諸費用
  • 登記費用
  • 不動産取得税
  • 抵当権設定費用
  • 各種保険料
  • 仲介手数料
  • 銀行手数料
  • 印紙代

諸費用については、物件購入費用の8%~10%程度かかるのが一般的です。

それでは、具体的にオーバーローンとフルローンの解説をします。

両者の違いを一言でいうと「諸費用の資金までローンを組めるかどうか」です!

フルローン

フルローンとは、収益物件の購入金額を金融機関からの融資で全額賄うことをいいます。

フルローンを活用すると自己資金ゼロで物件を購入できるのか!
自己資金を他のことに利用して資産形成のスピードを早めることができます!

デメリットとしては、「借入額が大きくなるので金利が増える」「家賃収入が少ないと月々の収益がマイナスになる場合がある」という点です。

なお、不動産投資におけるフルローンに関しては、下記記事で詳しく解説しているのでセットで読んでみてください。

不動産投資のフルローンは危険?メリットやリスクを把握しよう!

2019年1月25日

オーバーローン

オーバーローンとは、収益物件の購入費用に加えて、諸費用まで含めた金額を金融機関からの融資で全額賄うことをいいます。

つまり、自己資金ゼロで物件が購入できるだけでなく、賃貸経営をスタートさせることができます!

億単位の不動産を購入した場合、諸費用だけでも数千万円になるので、その費用まで自己資金を投入せずに済むのはかなり魅力的です。

オーバーローンのデメリットは、「審査基準が高い」「通常のローンよりも金利が高めに設定されている場合が多い」という点です。

不動産投資のオーバーローンは違法なのか

不動産投資オーバーローン違法

オーバーローンは魅力的ですが、何かと悪いイメージが付きまとっているのも事実です。

実際、「オーバーローンは違法だ!」なんてよく聞くよね…

しかし、オーバーローンそのものは違法行為ではありません

ここでは、オーバーローンが違法だと考えられる理由について解説します。

不動産投資で横行している違法なオーバーローンとは

オーバーローンが違法と思われる一番の理由は、『違法性の高いオーバーローンが横行している』からです。

違法なオーバーローンの一つが「かきあげ」と呼ばれる手法です!
-かきあげ-

この手法では、銀行用の契約書と実際の契約書を2通作成し、銀行に提出する契約書には実際の契約価格よりも高い金額を記載して提出することで、多くの融資を引き出します。

これは、不動産業者が物件の価格を水増しして銀行から多く融資を受ける方法で、「有印私文書偽造罪」に問われます。

この他に、源泉徴収や給与明細などを修正して、業者が銀行へ提出する場合もあります。

こちらは、「公文書偽造罪」に該当します。

不動産投資の初心者などは、業者に言いくるめられて、自覚がないまま違法なオーバーローンを組んでいる場合も考えられます。

そのため、不動産業者から「諸費用なども全て銀行から借りることができます」と言われたら、「違法なオーバーローンを組ませる気ではないか?」一度疑った方が良いでしょう。

もし、知らずに違法なオーバーローンを組まされていたらどうなるの?
万が一、銀行に知られたら、最悪の場合、一括返済を求められます!

違法なオーバーローンが横行する背景には、利益を得るためになるべく建物を高く売りたい不動産業者と、投資効率の観点から、オーバーローンを受け、手元に資金を残しておきたい投資家の心理があります。

とはいえ、諸費用を含めた融資を受けたい場合は、銀行担当者にその旨をきちんと伝えるべきなのは明白です。

また、後々のトラブルを回避するためにも、違法な方法でオーバーローンを組むのは絶対にやめましょう。

不動産投資におけるオーバーローンの危険性とは

不動産投資オーバーローン危険性

オーバーローンは、「月々の返済額が多くなるから危険!」と言われることが多いですが、この考え方は正しいのでしょうか?

少し掘り下げて考えてみましょう。

オーバーローンの危険性の真実

たしかに、オーバーローンを組むと月々の返済額が大きくなるので、頭金を1割から2割ほど入れる人が多いです。

しかし、重要なのは頭金の有無でも月々の返済額でもありません!

オーバーローンを組む際に注意すべき点は、『収益の低い物件を高額で購入すること』です。

不動産投資は「事業」です。

事業性を考慮すると、月々の返済比率が高くなることは「危険な状態」といえます。

逆に言えば、収益が出ていて返済比率が低ければ低いほど、危険性も低くなります。

そんな状態であればオーバーローンを組んでいても何の問題もありません!

つまり、オーバーローンを組むこと自体が危険なのではなく、収益性の低い物件をオーバーローンを組んでまで購入することが危険なのです。

実際、そういった失敗をしている投資家も多いです。

そのため、オーバーローンは危険と言えば危険ですが、「オーバーローンを組むこと自体が危険行為と考えてしまうのは間違い」といえるでしょう。

不動産投資における合法なオーバーローンとは

不動産投資オーバーローン合法

先程解説した通り、不動産投資では違法性の高いオーバーローンが横行していますが、全てが違法なわけではありません。

合法なオーバーローンもあります!

ここでは、違法行為でない2つのオーバーローンを紹介します。

合法なオーバーローン
  1. 事業性融資のオーバーローン
  2. 住宅ローンのオーバーローン

事業性融資のオーバーローン

事業性融資は「プロパーローン」とも呼ばれ、主に法人の不動産賃貸業としての事業の収益性に対して融資を受けることになります。

融資の審査では、事業の収益性が評価基準になり、事業主としての実績を見られます。

そのため、不動産投資を始めたばかりの初心者がいきなり組めるローンではありません

事業性融資のオーバーローンを組むには、しっかりとキャッシュフローを計算できることが大切です!

住宅ローンのオーバーローン

不動産投資の初心者でもオーバーローンを組むチャンスがあるとすれば『住宅ローン』です。

住宅ローンには、取得にかかる諸費用も含めて融資してくれる「諸費用ローン」というものがあります。

金融機関によって融資条件は様々ですが、条件をクリアすれば、諸費用を含めた金額の融資を受けることができます。

ただし、諸費用ローンは住宅ローンなので借主がその物件に住むことが必須条件です!

また、諸費用ローンで受けた融資分で投資物件を購入することはできないので、注意しましょう。

そのため、諸費用ローンを活用して不動産投資を始める場合は、「賃貸併用住宅」を購入することになります。

賃貸併用住宅とは居住スペースと賃貸スペースが一緒にある物件のことです!

賃貸併用住宅は、建設面積の50%以上を居住スペースとする必要があるので、収益を上げることは難しいです。

そのため、賃貸業の経験を積みことを目的にすると良いでしょう。

その経験から次に投資する物件を購入する際に、金融機関に対して、事業性融資を引き出せるようになることを目指しましょう。

まとめ

不動産投資で融資を受ける場合、「事業性」が重要視されるので、堅実な経営を目指すことは基本中の基本です。

オーバーローンに限らず、金融機関から融資を受けるためには、事前準備と地道な銀行開拓が必須になります。

より良い条件で融資を受けるための努力を怠ってはいけません!

また、別の見方をすれば、金融機関から事業性融資でオーバーローンを組めるということは、「不動産投資家として一人前になった」とも言えます。

せっかく不動産投資家になるなら、オーバーローンを組んでも十分な収益を上げられる不動産投資家を目指しましょう。

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2018年9月28日

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