不動産投資をするなら『デッドクロス』について知っておく必要があります。
しかし、デッドクロスについて正しく理解している方は少ないようです。
そこで今回は、デッドクロスの仕組みや回避方法について詳しく解説します。
目次
不動産投資における「デッドクロス」の仕組み
デッドクロスとは、減価償却額がローンの元金返済額を上回ってしまう状態のことをいいます。
減価償却とは、不動産の購入代金を一括ではなく、建物を利用できる期間で振り分けて毎年経費に計上することです。
ローン返済額は返していくうちに少なくなるので、減価償却額の方が高くなってしまうケースがあります。
こうなると、帳簿上の利益は黒字でも手元の資金が少なくなり、「デッドクロス」になるのです。
デッドクロスが悪化すると、黒字に課税される所得税を支払わなければならないので、不動産経営の収支がマイナスになってしまいます。
なぜデッドクロスが発生するのか？
デッドクロスのメカニズムを理解するには、まず、帳簿上の利益と手元にある現金が一致しないことを認識しなければなりません。
この不一致には、「減価償却費」と「ローン返済額」の2つが関係しています。
減価償却費は、「現金の支出は伴わないが帳簿上は経費として計上できるもの」で、計上した分経費は増えます。
一方、毎月のローン返済は現金の支出が伴いますが、経費としては利息分しか計上できません。
そのため、ローン返済が進めば進むほど利息が減っていき、経費に計上できない現金の支出が増えるのです。
この仕組みにより、減価償却額が元金返済額を上回ってしまい、デッドクロス状態になるのです。
不動産投資におけるデッドクロスの回避方法
デッドクロス状態になると、不動産経営そのものが難しくなり、不動産投資に失敗する原因になります。
ここでは、デッドクロスの具体的な回避方法をご紹介します。
- 物件を購入する時に自己資金を入れる
- 納税資金を積み立てておく
- 新規物件の購入で減価償却を増やす
- 売却や借り換えを検討する
- 借入期間の延長をする
- 繰り上げ返済する
- シミュレーションをする
物件を購入する時に自己資金を入れる
デッドクロスを回避するのに有効な方法として、『物件購入時に頭金を入れてローン自体を減らしておく』というものがあります。
頭金を入れることで、ローン元金が少なくなり利息も減らせるので、資金不足を回避できます。
納税資金を積み立てておく
黒字の所得税に対する資金をあらかじめ貯めておくことで、税金を支払えないというリスクを避けることができます。
新規物件の購入で減価償却を増やす
中古物件を購入した場合、築年数がある程度経っているので、その分、減価償却できる期間は短くなります。
一方、新規物件を購入すると減価償却期間が長くなるので、デッドクロスを回避しやすくなります。
売却や借り換えを検討する
ローンの利率を見直して利息を減らせるようなら、『借り換え』も有効な手段の一つです。
また、減価償却期間が終わってしまった場合、減価償却額が計上できなくなった物件を売り、その後、新規で物件を購入すれば、減価償却費を再び計上できるようになります。
借入期間の延長をする
毎月のローン返済額を減らすのも有効な手段の一つです。
そのために、借入期間を延長して現金支出を減らすという方法もあります。
繰り上げ返済する
全体の支払い金額を減らすために、『繰り上げ返済』という方法もあります。
繰り上げ返済すると、利息分を減らすことができ、その分、ローンの返済総額が減ります。
シミュレーションをする
綿密なシミュレーションをすることも重要です。
シミュレーションすることで、デッドクロスになりそうな時期を予測し、それに備える対策を考えることができます。
デッドクロスは予測できる！不動産投資の前にシミュレーションしよう
先程、デッドクロスを回避する方法の中で「シミュレーション」について解説しました。
実は、不動産投資においてシミュレーションをすることはとても大切です。
まず、減価償却額とローン返済額は、事前にシミュレーションすることで将来の額を把握できます。
減価償却額は、購入費用を使用する期間に分けて経費計上しますが、利用期間の費用は事前に把握することができます。
ローン返済額についても、元金返済と利息の償還表を参考にすれば分かるでしょう。
ただし、シミュレーションには予測が必要な項目もあります。
これらは、将来的に変動することが予想されます。
特に家賃は、築年数が経つにつれて引き下げる可能性が高く、購入時の家賃でずっと想定するのは「かなり甘い」シミュレーションと言えるでしょう。
「家賃の下落率」「突発的な修繕費」「退去時の原状回復費」などを事前に予測し、シミュレーションをしておくと、デッドクロスが発生しやすい時期も予測できます。
不動産投資を始めるなら、ぜひ事前にシミュレーションをしてみましょう。
まとめ
何度も言いますが、デッドクロスは予測できます。
きちんとシミュレーションをすれば、いつごろデッドクロスの危機が訪れるか分かるので、そうなれば、それに向けて対策を練ることができます。
正しい回避方法を知り、備えておくことが不動産投資でデッドクロスを回避するベストな方法と言えるでしょう。
