不動産投資と聞くと『年収が高くてお金に余裕のある人だけができる資産運用』というイメージがありませんか？
しかし、実際は皆さんのイメージとは違い、不動産投資はごくごく普通のサラリーマンの方でも始められます。
では、一体どれくらいの『年収』であれば始められるのでしょうか？
そこで今回は、不動産投資を始める際の年収の目安や、低年収の方でも不動産投資を成功させるためのコツについて解説していきたいと思います。
目次
不動産投資を始めるにはどれぐらいの年収が必要？
結論から言うと、年収200万円以上の方であれば不動産投資は始められます。
ただし、この意見には賛否が別れます。
一般的には不動産投資を始めるボーダーラインが『年収500万円以上』だと言われているからです。
しかし、実際には年収200万円台の方でも不動産投資を始められたという事例はたくさんあり、〇〇万円以上という絶対的なボーダーラインは存在しません。
不動産投資を始める方は金融機関から融資を受ける場合がほとんどです。
融資を受ける際には借主の年収など総合的に判断して審査されるので、年収が高いほうが有利になることは確かです。
この審査を通過するための1つの目安が年収500万円以上と設定されていることが多いため、一般的に500円以上がボーダーラインだと言われているのです。
しかし、先程も言いましたが年収500万円以下でも不動産投資は始められます。
年収以外の部分で審査基準をカバーすれば良いのです。
例えば、入居者需要の高い物件を選んだり、自己資金を多めに準備しておくなどです。
年収が低いなら年収以外の強みを探すことを心がけましょう。
年収が少ないと金融機関からの融資が受けられない？
低年収だと「銀行からの融資が受けられないのでは？」と思っている方も多いと思います。
実際に金融機関によって融資条件に年収の縛りを設けているところもあります。
そこで、低年収でも融資を受けるためのポイントをいくつかまとめました。
- 需要の高い物件を選択する
- 自己資金を多めに準備する
- 不動産業者を味方につける
需要の高い物件を選択する
金融機関が借主に融資をする場合、借主の年収や資産状況などの属性だけでなく、不動産投資の採算性や物件の資産価値などを総合的に判断して審査します。
そのため、低年収の方でも物件選びに力を入れることで、金融機関からの融資を受けられる可能性は十分にあります。
評価の高い物件選びのポイントとしては、資産価値が下がりにくく入居者の需要が高い物件を探すことです。
具体的には、駅から近かったり、都心部へのアクセスが良かったりなどが挙げられます。
低年収の方はぜひ物件選びに力を入れましょう。
自己資金を多めに準備する
審査を通過するためのポイントとして『自己資金を多めに準備しておく』というのも有効です。
自己資金が多いと投資物件にかかる費用の多くを自己資金で賄うことができるため、金融機関から受ける融資を最小限に抑えることができます。
そうすると、毎月の返済額が下がり貸し倒れてしまうリスクも低くなるので、金融機関としても安心して融資することができるのです。
また、自己資金が多いと何か不測の事態が起きた際に即時に対応できると金融機関から判断されやすいため、おすすめです。
不動産業者を味方につける
不動産投資を始める場合、物件を購入するにしても必ずどこかの不動産投資会社を介して購入することになります。
不動産会社によっては「融資に強い会社と弱い会社」が存在します。
具体的に言うと、提携している金融機関の基本的な情報しか知らない会社と、審査条件がどういったものななど、基本情報以外にもある程度情報を持っている会社があります。
不動産投資会社を選ぶ際は、なるべく融資に強い会社を選ぶようにしましょう。
会社を選ぶポイントとしては、物件購入前に事前に会社に問い合わせて、コチラ側の年収や資産状況を伝えた上で、会社側の反応などで判断しましょう。
なお、不動産会社選びのコツは以下の記事でまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。
上記で解説した3つのポイントを意識することで格段に融資が受けやすくなると思います。
「不動産投資を始めたいけどなかなか審査に通らない」という方はぜひ参考にしてみてください。
少ない年収でも不動産投資を成功させるコツ
不動産投資は融資条件や初期投資額の面で見ても、高所得者の方のほうが何かと有利になることが多いです。
例えば、初期投資額が大きいと融資額を最小限に抑えることができ、毎月のローン返済額も少額で済みます。
そのため、不動産投資は資産をたくさん持っている人のほうが成功しやすいと言われています。
そこで、不動産投資を成功させるコツについて解説していきたいと思います。
- 不動産投資について十分な知識を付ける
- しっかりとした投資計画を立てる
- 物件選びは絶対に妥協しない
不動産投資について十分な知識を付ける
何事もそうですが、知識がなければその道で成功することは困難です。
不動産投資について正しい知識を付けることが成功への第一歩となります。
具体的には、以下のポイントは最低限押さえておく必要があります。
- 利回りは何％ぐらいが理想なのか？
- 物件を選ぶ時は何を基準に選べば良いのか？
- 不動産投資の年収別の目安はどれぐらいなのか？
こういった知識は自主的に学ばなければ絶対に知ることができません。
そのため、不動産投資について最低限の知識を付けるためには『勉強』が欠かせません。
勉強法については、書籍を何冊か購入して読んでみたり、実際に不動産投資を行っている方のブログなどを読んだりしてみると良いでしょう。
また、不動産会社が無料で開催しているセミナーなどもおすすめです。
なお、おすすめ書籍やブログ、セミナーについては以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
しっかりとした投資計画を立てる
不動産投資を成功させるためには自分なりに投資計画を立てることも重要になります。
- どれぐらいの規模の物件を購入するのか？
- ワンルーム投資にするのか一棟投資にするのか？
- 将来的にどれぐらいの収益を目指すのか？
- どういった目的で不動産投資を始めるのか？
最低でも上記の4つは不動産投資を始める前に明確にしておくと良いでしょう。
でないと、自分の投資目標と実際の不動産運営にズレが生じてしまうからです。
例えば、年収や自己資金が少ないのにアパートやマンションをまるごと一棟購入して運営することは現実的に厳しいです。
無理ではないですが、その分多額のお金を融資してもらう必要があるため、かなり資産価値の高い物件でなければ返済できなくなるリスクが高いです。
不動産投資を始める前に、まずはしっかりとした投資計画を立てるように心がけましょう。
物件選びは絶対に妥協しない
不動産投資で大きな利益を生み出すために最も重要なのは『物件選び』と言っても過言ではありません。
不動産投資の主な収益源は「家賃収入」であり、資産価値の高い物件は自然と入居者が集まり、かなりの家賃収入が見込めます。
逆に、需要の低い物件だと空室が増え、思ったように家賃収入が得られなくなってしまいます。
そのため、物件選びは絶対に妥協してはいけません。
自分が満足のいく物件に出会えるまで粘り強く探し続けましょう。
ここで諦めなければ、結果として将来的に大きな利益を生み出すことができます。
なお、物件選びの際に意識すべきポイントは、以下の記事で参考にしてください。
年収別！おすすめの不動産投資スタイル
不動産投資と言ってもその種類は様々です。それぞれ個人の年収や資産状況によって向き不向きというのがあります。
そこで、年収別のおすすめ投資スタイルをご紹介します。
年収400万円の場合
まずは、サラリーマンの平均年収と言われる400万円前後の方の投資スタイルを見ていきましょう。
一般的に、投資物件の場合は年収の10倍程度までなら金融機関からの融資を受けることが可能です。
そのため、4,000万円程度の一棟アパートも十分狙えます。
頭金を物件価格の2～3割程度用意できるなら5,000万円～6,000万円程度のアパートも視野に入ります。
ただ、年収があまり高くなく、不動産投資自体がはじめてという人の場合、最初から一棟物件に手を出すのはあまりおすすめできません。
そこで、年収400万円前後の方におすすめしたいのが、『区分投資』です。
たとえば、区分マンションであれば、東京都内でも「物件価格：300万円～500万円」「利回り：10％以上」の物件がごろごろ見つかります。
下記で、実際に売りに出されている区分マンションをいくつかご紹介します。
| 物件価格 | 490万円 |
|---|---|
| 利回り | 10.53% |
| 所在地 | 東京都八王子市 |
| 沿線交通 | 京王線北野駅 徒歩7分 |
| 建物構造 | RC造 |
| 専有面積 | 19.60㎡ |
| 築年数 | 築27年 |
| 物件価格 | 450万円 |
|---|---|
| 利回り | 11.46％ |
| 所在地 | 東京都多摩市 |
| 沿線交通 | 京王相模原線京王永山駅 徒歩9分 |
| 建物構造 | RC造 |
| 専有面積 | 17.91㎡ |
| 築年数 | 築28年 |
まずは、投資リスクの低い区分マンションから始めて、賃貸経営の基盤を作り、慣れてきて資金力にも余裕ができてから2棟目、3棟目と増やしていくと良いでしょう。
年収700万円の場合
年収が700万円ともなると、一棟アパートでも無理なく購入することが可能です。
また、頭金を2～3割用意できるなら1億円超えの一棟マンションも十分狙え、選択肢が広がります。
たとえば、都内の一棟アパートを狙う場合、新築でも5,000万円～購入できる物件も存在します。
| 物件価格 | 5,340万円 |
|---|---|
| 利回り | 6.00％ |
| 所在地 | 東京都荒川区 |
| 沿線交通 | 東京メトロ日比谷線 三ノ輪駅 徒歩6分 |
| 建物構造 | 鉄骨造 |
| 専有面積 | 33.71㎡ |
| 築年月 | 2020年3月 |
区分マンションよりもスピーディーにキャッシュを積み立てることができ、自己資金も順調に伸ばせるため、金融機関からも認められるようになります。
そうすると、2棟目を購入する際の融資を受けやすくなるため、さらなる資産形成が可能になります。
当然ですが、金融機関は融資の審査基準において、『返済能力の有無』を重要視するため、金融機関との取引実績を積むことで、さらなるステップに進めるようになるでしょう。
年収1,000万円の場合
年収1,000万円以上ともなると、「億ション」と呼ばれるような一棟マンションの購入も十分狙えます。
具体的には、物件価格が1億～2億円程度、利回りが8％～9％程度の一棟マンションを購入するケースが多いでしょう。
| 物件価格 | 1億2,100万円 |
|---|---|
| 利回り | 8.06％ |
| 所在地 | 東京都葛飾区 |
| 沿線交通 | 京成押上線 四ツ木駅 徒歩8分 |
| 建物構造 | 木造 |
| 専有面積 | 155.34㎡ |
| 築年月 | 2019年09月 |
ただ、1つ注意してほしいのが、個人所得が1,800万円を超えると、個人所得税が40％、住民税の10％と合わせると、投資収益の半分が税金で持っていかれてしまいます。
そのため、これだけの高所得者は個人事業ではなく、法人化も視野に入れて不動産投資を始めましょう。
なお、不動産投資の法人化について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
まとめ
低年収でも不動産投資を成功させるコツや、各年収別のおすすめ投資スタイルについて解説していきましたが、いかがだったでしょうか？
不動産投資は高所得者や資産をたくさん持っている人しか成功しにくいといういイメージがありますが、実際はそうではありません。
低年収の人でも、やり方やコツさえしっかり押さえれば十分利益を生み出す事が可能です。
不動産投資で成功したいという方はぜひ本記事を参考にしてみて下さいね。
なお、下記の記事で自己資金の相場や捻出方法を解説しているので、こちらも合わせて読むと理解が深まります。
