不動産投資をするならふるさと納税は必須!?上限額や注意点を解説

最近、ふるさと納税という言葉を耳にする機会が増えましたが、その仕組みを理解しているという人は少ないのではないでしょうか?

また、ふるさと納税は給与所得者にお得な税制度と勘違いしている人も多いようです。

さらに、不動産投資をしている人は、ふるさと納税を上手に活用することで不動産収入を節税できるとうメリットもあります。

そこで今回は、ふるさと納税の仕組みやふるさと納税を活用して不動産収入を節税する方法を解説していきたいと思います。

不動産投資しているとふるさと納税の上限が変わる

ふるさと納税上限

ふるさと納税とは、各自治体への寄付金制度のことです。ふるさと納税というかたちで寄付すると、その分の金額の大部分を確定申告でき、所得税からの還付を受けることができます。

ふるさと納税は収入額によって控除される金額が決まっています。そのため、不動産収入がある人は、給与所得のみで考えた時よりふるさと納税の上限額が上がる可能性があるのです。

ここのところを、掘り下げてお話ししますね。

ふるさと納税できる金額が不動産投資をしていると変わってくる理由

ふるさと納税では、自己負担金額の2,000円を除いた金額の大部分が納税した金額から還付されます。さらに、多くの場合、納税を受けた自治体からふるさと納税したお礼に、返礼品を受け取れることが魅力です。

自治体にとっては、自治体以外に住む人からの税収入が見込め、納税者は、自己負担金の2,000円でそれ以上の価値がある返礼品を受け取ることができるというメリットがあります。

ただし、ふるさと納税の還付金の上限額は、納税した人の所得や家族構成によって変わってきます。上限額を超えるふるさと納税をしても、還付の対象にならない点は注意する必要があります。

ふるさと納税の上限額に関しては、総務省が提供する「ふるさと納税ポータルサイト」を参考にしてください。

具体例をご紹介します。

Aさんの場合
  • 家族構成:3人家族(奥さんと大学生の子供がいる)
  • 就業状況:夫婦共働き
  • 個人所得:600万円

Aさんの場合、年間の納税金額の上限は66,000円です。68,000円までのふるさと納税であれば、66,000円が確定申告後に所得税から還付されますが、ふるさと納税を10万円して確定申告をしても、還付される金額は66,000円のままです。

ところが、不動産投資をしていて不動産所得がある場合は、給与所得と不動産所得を合算することができ、その分、ふるさと納税の上限額を増やすことができます。

先ほどの例で、不動産所得が100万円あったとして考えると、給与所得600万円と不動産所得を合わせて700万円になり、ふるさと納税の上限額は83,000円になります。

この際、注意するべき点は、ふるさと納税の対象になる不動産所得は不動産収入から経費を差し引いた金額ということです。

つまり、不動産収入が200万円あっても、税金や管理費などで経費が60万円、減価償却費が30万円で青色申告をして10万円の控除を受ければ、最終的な所得は100万円です。

ふるさと納税の上限額は、給与所得に最終的な不動産所得であるこの100万円を足した金額で決まります。

不動産投資をしてふるさと納税する場合の注意点

注意点

不動産投資をしている人の中には、住宅ローンの融資を受けている人もいるでしょう。住宅ローンに関しても控除があるので、果たして、ふるさと納税と併用できるのかが気になりますよね。

また、不動産投資からの収入が多い場合、ふるさと納税して、たくさんの返礼品を受け取ったら、それが課税対象にならないかも気になります。

返礼品に対する課税はある?

まず、返礼品に対する課税ですが、残念ながら返礼品は課税対象になります。というのは、ふるさと納税の返礼品は一時所得扱いになるからです。

ただ、ふるさと納税の返礼品は50万円相当までが非課税です。仮に、独身者が2,500万円ふるさと納税しても上限金額は849,000円ですから、それに対する返礼品は40万円程度でしょう。

つまり、相当額のふるさと納税を行わない限り返礼品が課税対象になることはないので、そこまで心配する必要もありません。

ふるさと納税と住宅ローン控除の併用は可能?

また、不動産投資において住宅ローンの融資を受けている場合は、その残高の1%相当を所得税と住民税から控除できる住宅ローン控除を受けていると思います。

この場合、住宅ローン控除とふるさと納税は併用できるので、非常に大きな節税効果を生みます。

先程のAさんの場合、ふるさと納税で83,000円の還付が受けられる上に、3,000万円の住宅ローン残高があると、年間30万円分の所得税控除が受けられるのです。

ただし、住宅ローン控除で所得税と住民税の金額がすべて還付されるような場合は、ふるさと納税を行っても還付は受けられません。

なぜなら、ふるさと納税はあくまで、前年に自分が納税した所得税と住民税から還付されるものだからです。

ふるさと納税は、あくまでも「自分が納税した金額から還付される」という点に注意が必要です。

例えば、収入のない専業主婦の方が自分の名義でふるさと納税しても還付金は0円です。専業主婦の場合は、収入のある夫の名義でふるさと納税をしましょう。

さらに、人気のある返礼品の場合は、ふるさと納税をしても貰えないケースがあります。

また、返礼品の価値も納税額の30%以内にするように総務省から指導が入っているので、返礼品の換金目的でふるさと納税をするのはお勧めできない状況になっています。

不動産投資で譲渡所得があるとふるさと納税の上限はどうなるの?

譲渡所得上限

不動産投資をしていて、不動産所得がある場合、ふるさと納税の上限額が上がる可能性があることを紹介しましたが、不動産を売却した場合はどうなるのかも気になりますよね。

ここでは、不動産投資において譲渡所得があった場合を考えてみましょう。

譲渡所得があってもふるさと納税の上限額は上がる

不動産投資で賃貸経営を行っている場合、家賃収入は不動産所得に分類され、給与所得や事業所得と合わせて「所得」とみなされ、税額計算されます。

それでは、譲渡所得の場合はどうなるのでしょう?不動産投資において譲渡所得を得た場合も、ふるさとの納税の上限額が高くなる可能性があります。

ただし、譲渡所得は不動産所得と税額計算が異なります。譲渡所得に関する税額計算は他の所得と分離して計算する申告分離課税が適用されます。

そのため、所得に対して適用される税率が2つ以上になり、それぞれの所得税と住民税を計算し、ふるさと納税の上限額を算出しなければなりません。

譲渡所得があれば、ふるさと納税の上限額は上がる可能性がありますが、正確な金額については市役所などに直接問い合わせた方がいいでしょう。

ふるさと納税したら副業で不動産投資しているのが会社にばれる?

副業ばれる

不動産投資を副業としてやっている場合は、ふるさと納税もワンストップ特例制度を利用できないので、確定申告することになります。

ワンストップ特例度とは、確定申告を行わなくても、ふるさと納税の寄付金控除が受けられる仕組みのことです。

もし、本業であるサラリーマンとして勤めている会社が副業を禁止しているなら、気をつけないといけないことがありますので、最後にその点について解説します。

副業の不動産投資が成功してふるさと納税があり得ない金額に…

ふるさと納税をして確定申告をすると、所得税の還付と住民税の減額の両方を受けられますが、住民税の減額には注意が必要です。

副業である不動産投資が、本業以上に上手くいっている時などは、ふるさと納税の上限額も本業だけではありえない金額になります。

もし、上限額いっぱいまでふるさと納税をしてしまうと、住民税の控除額が多すぎて、人事や経理に怪しまれる可能性が出てきます。

ふるさと納税の控除は、本業か副業のどちらか一方から全額控除されます。さらに、確定申告をしても市役所に連絡しなければ、基本的に本業から控除されます。

つまり、副業で不動産投資をしていてふるさと納税をした場合、会社に副業がばれないようにするには 確定申告だけでなく住民税の控除を副業からしてもらうように連絡しなければなりません。

もちろん、副業から控除してもらうには、ふるさと納税の控除額よりも普通徴収で支払う住民税が高い必要があります。

副業で不動産投資をしていることがばれたくなければ、ふるさと納税をした場合に、住民税を普通徴収にし、副業分から控除されるように市役所に連絡することを忘れないようにしましょう。

まとめ:不動産投資をしているならふるさと納税をしよう

不動産投資をしていて、ふるさと納税をした際の節税効果や計算方法について解説してきましたが、結論を言うと、

不動産投資をしているなら、多少手間がかかってもふるさと納税はした方が良いです

副業で不動産投資をしていてもふるさと納税は魅力的

確かに、ふるさと納税の返礼品が一時所得になったり、副業が本業の会社にばれてしまう可能性があるなどのデメリットもあります。

けれど、不動産所得は課税対象なので、ふるさと納税をしていなくても税金として支払わなければなりません。ふるさと納税をすれば、節税ができるだけでなく、自己負担金以上の価値がある特産品が手に入ります。

そのため、不動産投資をしているなら、ふるさと納税はぜひ活用したい制度の1つと言えるでしょう。

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