「REITに興味があるけど何から始めればいいのかよく分からない」「おすすめの銘柄が知りたい」という方は多いのではないでしょうか？
REITは、不動産投資の中でも比較的少額で始めることができ、リスクも少ないとされています。
しかし、REITには様々な銘柄があり、どれを選べばよいのか分からないという方も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、REITの仕組みや選び方のポイント、おすすめの銘柄までご紹介します。
REITの仕組みと特徴
REITでよい銘柄を見分けるには、REITの仕組みと特徴を知る必要があります。
強みを知るだけでなく、リスクも承知した上で一般の不動産投資とも比較検討してみましょう。
REITの仕組み
REITとは「不動産投資信託」と呼ばれる不動産投資の一種です。
投資家から集めた資金で投資用の不動産を運用してその利益を分配します。
投資用不動産とは、マンションに限らずオフィスビルや商業施設などの物件全般で、投資家は自分で直接不動産を所有することなく不動産投資が行えます。
分配は賃貸収入によって支払われ、その利回りは比較的高いことで人気が高まっています。
REITの特徴
REITの一番の特徴は、数万円からの投資が可能ということです。
一般の不動産投資であれば、物件購入の資金が数百万～数千万単位で必要となり、ローンなど複雑な手続きが必要になります。
さらに、不動産を所有すれば、自分で賃貸募集や管理まで行わなければなりませんが、REITであれば不動産運営に関わることはまったくありません。
また、『利益が安定』しているのもREITの特徴です。
収益の大元が家賃収入や不動産の売却収入となるため、大きく相場が崩れることがありません。
そのため、その他の投資よりもリスクが少なく、高配当が期待できるのです。
また、REITは証券取引なので、簡単な手続きで換金性が高く、実際に不動産を所有するよりずっと早く手軽に現金化することができます。
そして、REITではそれらを投資の専門家にお任せし、分散して投資できるため、副業として行っている人も多く、リスク分散にも繋がります。
リートのデメリットに関しては、コチラの記事で詳しく解説しているので、よければ参考にしてみてください。
- 数万円から投資が可能
- 不動産運営をする必要がない
- 利益が安定している
- 換金性が高く手軽に現金化できる
- リスク分散ができる
REITの銘柄を選ぶ4つのポイント
不動産投資を低リスクかつ低予算で始められるREITには、さまざまな銘柄があります。
そこで、おすすめの銘柄を紹介する前に、「どの銘柄に投資すればいいのか？」、銘柄を選ぶポイントをご紹介します。
将来専門家に任せるにしても、結局は自分の知識が頼りになるので、しっかり見極めましょう。
J-REITの種類を知ろう
J-REITとは、日本におけるREITのことです。
元々アメリカで生まれたREITの仕組みは、2001年に日本の証券取引所に上場されており、一般にREITと言う場合には、「J-REIT」のことを差します。
J-REITでは「特化型」「複合型」「総合型」といった運営方法があり、それぞれに特徴があります。
投資対象や投資の方針などで分けているので、自分に合ったREITを探してみましょう。
オフィスビルには企業が入居しているため、景気に影響を受けやすいという特徴があります。
新規参入、廃業といった変化しやすい需要が住居用と異なる点で、値動きが大きくなります。
しかしながら、REITが投資するオフィスビルは規模が大きく信用度の高い企業が入居する可能性が高く、利益率が高いという面もあります。
オフィスビル特化型に比べると物件あたりの規模が小さく収益率は高くありませんが、生活に必須なものなので景気に左右される割合が少なく、安定していると言えます。
長期的に安定した収益を期待できます。
ホテルや施設の業績に左右されやすく、ブランド力や収益性をよく見極める必要があります。
特典として、株主優待サービスがある場合もあり、REITが保有しているホテルの割引券などが貰えることもあります。
景気と業績両方に影響を受けるため、安定性は見込めません。
今や物流は経済活動になくてはならないものであり、社会の根幹をなしています。
テナントの入替が少なく、1物件の規模が大きいのが特徴で、競合も少なく安定性は高いと言えますが、テナントが退去した場合に大きなリスクを抱えることがあります。
地域を絞ることで運用コストが少なく、その都市が成長することで収益率が上がるという期待が持てます。
ただし、災害によって打撃を受けるリスクもあり、地域が特化されているだけにダメージが大きくなってしまいます。
ひとつのものに集中しないことで万が一のリスクを避け、安定性の高いもの、収益率の高いものと投資を分散することで、リスクも分散します。
結果的に安定した収益が期待でき、REITの中でも高い人気があります。
それぞれの特徴を活かして投資することができ、ひとつが不利益を被った場合でも、他方でカバーできるといったことができます。
逆に、好調に伸びたREITがあっても他が不調であれば利益がプラスマイナス0という結果にもなり得ます。
安定性とリスク回避を重視するならおすすめのREITです。
不動産物件の情報を集める
REITの種類がわかったところで、自分に合いそうなREITがなんとなくわかってきのではないでしょうか？
しかし、なかなかコレ！というものに絞れない人も多いと思います。
そこで、『不動産物件の情報を集めてみる』のもおすすめです。
REITの情報を集めるなら、「不動産投信情報ポータル」がおすすめです。
ただ、情報を集めると言っても初心者には分かりにくいので、以下の項目に絞ってチェックしてみてください。
- 稼働率：不動産の入居割合のことです。稼働率が高いほど高い収益が期待できます。
- 物件数：REITが持っている不動産の数をチェックしましょう。必ずしも物件数が多ければ良い訳ではありませんが、銘柄を選ぶ目安にはなります。
- 築年数：物件の古さは、稼働率に影響してきます。次に述べるNOI利回りにも影響が出るためチェックが必要です。
不動産の運用状況を把握する
REITの情報を集めてある程度絞り込んだら、実際の運用状況を把握しましょう。
REITでの人気の高さと運用状況は比例しないため、自分で把握しておくことは大切なことです。
運用状況を把握する際は、『NOI利回り』を参考にするといいでしょう。
NOI利回りとは、純営業利益を物件の価格で割った数値です。
NOI利回りが高いということは、収益性が高く効率的な運営ができているという判断材料になります。
また、信用格付けによって銘柄がランク付けされているので、これも参考にしてみてください。
格付けは、「国」「業界」「財務状況」などで分析され、最高AAAで評価されます。
ただし、格付けを行っているのは民間企業であるため、丸ごと信用するのではなく、あくまで自分でリサーチしたことの参考にしましょう。
NAV倍率で判断する
NAV倍率は、現在の投資口価格がNAV(純資産価値)に対して何倍かを示す指標で、以下の計算式で算出できます。
具体的には、「REITが割安であるかどうか？」を表していて、1を基準に大きいか小さいかを見ていきます。
少し難しい話にも聞こえますが、この値が1より小さい方がREITは割安であると判断でき、REITを選ぶ際の目安になります。
「いまいちピンとこない」という方は、コチラの記事でNAV倍率について詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
FFO倍率で判断する
FFO倍率は、「何年で元がとれるか？」を判断する際に参考になる指標で、以下の計算式で算出できます。
具体的には、「FFOに対して投資口の時価総額が何倍か？」を算出したものになります。
FFO倍率に関しても、詳細記事があるので「よく分からない」という方は、以下の記事を参考にしてみてください。
REIT(リート)のおすすめ銘柄５選
REITの選び方ポイントを把握したら、実際のおすすめ銘柄をご紹介します。
それぞれの特徴とおすすめポイントを比較して、自分に合う銘柄を見つけてください。
REITおすすめ銘柄①【いちごオフィスリート投資法人(8975)】
出典：オフィス特化型のREITです。人気ナンバーワン（2019年1月現在）で利回りは4.29％、NAV倍率は1.28となっています。
いちご株式会社がスポンサーで、2011年にFCレジデンシャル投資法人といちご不動産投資法人が合併して誕生しました。
2015年に総合型からオフィス特化型に投資方針を変更し、旧いちご不動産投資法人から15期連続増配というJ-REITでの最長記録を持っている銘柄でもあります。
REITおすすめ銘柄②【インヴィンシブル投資法人(8963)】
出典：総合型のREITです。2019年1月現在、分配金利回りは7.00％とトップを誇り、ホテル60％、住居30％、残りはオフィスや商業施設という構成になっています。
外資系運用会社フォートレス・インベストメント・グループがメインスポンサーで、JCRからの格付けは『A』という評価です。
REITおすすめ銘柄③【日本ビルファンド投資法人(8951)】
出典：オフィス特化型で資産規模1兆1,051億円でトップです。
スポンサーは三井不動産、日本銀行が投資口6％以上を保有しており、J-REITでは最も古くからある銘柄のひとつで資産規模が1兆円を突破した最初の銘柄でもあります。
長期固定金利比率のターゲットが90％以上、JCRの評価は『AA+』、R&Iの評価は『AA』という高い格付けは文句なしの銘柄です。
REITおすすめ銘柄④【三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)】
出典：主な投資対象を物流施設としたREITです。LTV（有利子負債比率）で上位なのが特徴。
将来的にはスポンサーである三井不動産が開発した海外不動産を扱う可能性もありそうです。
2019年1月現在、分配金利回りは3.63％ですが、JCRの格付けは『AA-』という高い銘柄です。
REITおすすめ銘柄⑤【福岡リート投資法人(8968)】
出典：地域特化型のREITです。九州を主要投資対象とし、九州電力、福岡地所、福岡銀行といった地元有力企業がスポンサーになっています。
オフィス、商業施設、ホテル、物流施設など幅広い物件に投資しており、日本銀行が投資口6％以上を保有しています。
JCRから『AA-』、R&Iから『A+』という高格付けもされています。
REIT(リート)のおすすめ銘柄まとめ
不動産投資の中でも、REITは自分で不動産を所有することなく、手軽に低資金から始められる投資です。
初めてREITを買う場合、見るべきポイントをしっかり押さえ、自分の想定するREITを選びましょう。
また、投資の専門家に任せる場合でも、自分で知識を持ち、動向を見ることはとても大切です。
REITの仕組みと銘柄をよく研究してみましょう。
なお、REITを含めた、主要な資産運用全般をまとめて比較した記事もあるので、よければこちらも参考にしてみてください。
