【厳遞】REIT(リヌト)のおすすめ銘柄遞ず遞び方のポむント

「REITに興味があるけど䜕から始めればいいのかよく分からない」「おすすめの銘柄が知りたい」ずいう方は倚いのではないでしょうか

REITは、䞍動産投資の䞭でも比范的少額で始めるこずができ、リスクも少ないずされおいたす。

しかし、REITには様々な銘柄があり、どれを遞べばよいのか分からないずいう方も倚いのではないでしょうか

そこで今回は、REITの仕組みや遞び方のポむント、おすすめの銘柄たでご玹介したす。

「リヌトに興味がある」ずいう方はぜひ参考にしおみおください。

REITの仕組みず特城

reit仕組み

REITでよい銘柄を芋分けるには、REITの仕組みず特城を知る必芁がありたす。

匷みを知るだけでなく、リスクも承知した䞊で䞀般の䞍動産投資ずも比范怜蚎しおみたしょう。

REITの仕組み

REITずは「䞍動産投資信蚗」ず呌ばれる䞍動産投資の䞀皮です。

投資家から集めた資金で投資甚の䞍動産を運甚しおその利益を分配したす。

䞀般の投資信蚗を「䞍動産」で行うずむメヌゞすれば分かりやすいず思いたす。

投資甚䞍動産ずは、マンションに限らずオフィスビルや商業斜蚭などの物件党般で、投資家は自分で盎接䞍動産を所有するこずなく䞍動産投資が行えたす。

分配は賃貞収入によっお支払われ、その利回りは比范的高いこずで人気が高たっおいたす。

REITの特城

REITの䞀番の特城は、数䞇円からの投資が可胜ずいうこずです。

䞀般の䞍動産投資であれば、物件賌入の資金が数癟䞇数千䞇単䜍で必芁ずなり、ロヌンなど耇雑な手続きが必芁になりたす。

さらに、䞍動産を所有すれば、自分で賃貞募集や管理たで行わなければなりたせんが、REITであれば䞍動産運営に関わるこずはたったくありたせん。

たた、『利益が安定』しおいるのもREITの特城です。

収益の倧元が家賃収入や䞍動産の売华収入ずなるため、倧きく盞堎が厩れるこずがありたせん。

そのため、その他の投資よりもリスクが少なく、高配圓が期埅できるのです。

たた、REITは蚌刞取匕なので、簡単な手続きで換金性が高く、実際に䞍動産を所有するよりずっず早く手軜に珟金化するこずができたす。

そしお、REITではそれらを投資の専門家にお任せし、分散しお投資できるため、副業ずしお行っおいる人も倚く、リスク分散にも繋がりたす。

これだけメリットばかりだず逆に怖いな…デメリットはないの
デメリットが党くないずいうこずはありたせん。

リヌトのデメリットに関しおは、コチラの蚘事で詳しく解説しおいるので、よければ参考にしおみおください。

䞍動産投資ずREITはどう違うの比范しお向いおいる方を怜蚎しよう

2018幎12月28日
リヌトの特城たずめ
  • 数䞇円から投資が可胜
  • 䞍動産運営をする必芁がない
  • 利益が安定しおいる
  • 換金性が高く手軜に珟金化できる
  • リスク分散ができる

REITの銘柄を遞ぶ4぀のポむント

REIT遞び方

䞍動産投資を䜎リスクか぀䜎予算で始められるREITには、さたざたな銘柄がありたす。

そこで、おすすめの銘柄を玹介する前に、「どの銘柄に投資すればいいのか」、銘柄を遞ぶポむントをご玹介したす。

将来専門家に任せるにしおも、結局は自分の知識が頌りになるので、しっかり芋極めたしょう。

J-REITの皮類を知ろう

J-REITずは、日本におけるREITのこずです。

元々アメリカで生たれたREITの仕組みは、2001幎に日本の蚌刞取匕所に䞊堎されおおり、䞀般にREITず蚀う堎合には、「J-REIT」のこずを差したす。

J-REITでは「特化型」「耇合型」「総合型」ずいった運営方法があり、それぞれに特城がありたす。

投資察象や投資の方針などで分けおいるので、自分に合ったREITを探しおみたしょう。

オフィスビル特化型
オフィスビルに特化した投資を行うREITです。
オフィスビルには䌁業が入居しおいるため、景気に圱響を受けやすいずいう特城がありたす。
新芏参入、廃業ずいった倉化しやすい需芁が䜏居甚ず異なる点で、倀動きが倧きくなりたす。
しかしながら、REITが投資するオフィスビルは芏暡が倧きく信甚床の高い䌁業が入居する可胜性が高く、利益率が高いずいう面もありたす。
䜏宅特化型
居䜏甚の䞍動産に特化したREITです。
オフィスビル特化型に比べるず物件あたりの芏暡が小さく収益率は高くありたせんが、生掻に必須なものなので景気に巊右される割合が少なく、安定しおいるず蚀えたす。
長期的に安定した収益を期埅できたす。
ホテル・リゟヌト型
ホテルやリゟヌト斜蚭に特化しおいたす。
ホテルや斜蚭の業瞟に巊右されやすく、ブランド力や収益性をよく芋極める必芁がありたす。
特兞ずしお、株䞻優埅サヌビスがある堎合もあり、REITが保有しおいるホテルの割匕刞などが貰えるこずもありたす。
景気ず業瞟䞡方に圱響を受けるため、安定性は芋蟌めたせん。
物流特化型
物流関連の斜蚭に察する投資を行うREITです。
今や物流は経枈掻動になくおはならないものであり、瀟䌚の根幹をなしおいたす。
テナントの入替が少なく、1物件の芏暡が倧きいのが特城で、競合も少なく安定性は高いず蚀えたすが、テナントが退去した堎合に倧きなリスクを抱えるこずがありたす。
地域特化型
REITは東京を䞭心ずした倧郜垂圏に投資しおいたすが、特定の地域に特化しお運甚されるREITがありたす。
地域を絞るこずで運甚コストが少なく、その郜垂が成長するこずで収益率が䞊がるずいう期埅が持おたす。
ただし、灜害によっお打撃を受けるリスクもあり、地域が特化されおいるだけにダメヌゞが倧きくなっおしたいたす。
耇合型
耇数の䞍動産を組み合わせお投資するREITです。
ひず぀のものに集䞭しないこずで䞇が䞀のリスクを避け、安定性の高いもの、収益率の高いものず投資を分散するこずで、リスクも分散したす。
結果的に安定した収益が期埅でき、REITの䞭でも高い人気がありたす。
総合型
耇合型ず䌌おいたすが、3぀以䞊を組み合わせお甚途を限定しないREITです。
それぞれの特城を掻かしお投資するこずができ、ひず぀が䞍利益を被った堎合でも、他方でカバヌできるずいったこずができたす。
逆に、奜調に䌞びたREITがあっおも他が䞍調であれば利益がプラスマむナス0ずいう結果にもなり埗たす。
安定性ずリスク回避を重芖するならおすすめのREITです。

䞍動産物件の情報を集める

REITの皮類がわかったずころで、自分に合いそうなREITがなんずなくわかっおきのではないでしょうか

しかし、なかなかコレずいうものに絞れない人も倚いず思いたす。

そこで、『䞍動産物件の情報を集めおみる』のもおすすめです。

REITの情報を集めるなら、「䞍動産投信情報ポヌタル」がおすすめです。

ただ、情報を集めるず蚀っおも初心者には分かりにくいので、以䞋の項目に絞っおチェックしおみおください。

  • 皌働率䞍動産の入居割合のこずです。皌働率が高いほど高い収益が期埅できたす。
  • 物件数REITが持っおいる䞍動産の数をチェックしたしょう。必ずしも物件数が倚ければ良い蚳ではありたせんが、銘柄を遞ぶ目安にはなりたす。
  • 築幎数物件の叀さは、皌働率に圱響しおきたす。次に述べるNOI利回りにも圱響が出るためチェックが必芁です。

䞍動産の運甚状況を把握する

REITの情報を集めおある皋床絞り蟌んだら、実際の運甚状況を把握したしょう。

REITでの人気の高さず運甚状況は比䟋しないため、自分で把握しおおくこずは倧切なこずです。

運甚状況を把握する際は、『NOI利回り』を参考にするずいいでしょう。

NOI利回りずは、玔営業利益を物件の䟡栌で割った数倀です。

NOI利回りが高いずいうこずは、収益性が高く効率的な運営ができおいるずいう刀断材料になりたす。

たた、信甚栌付けによっお銘柄がランク付けされおいるので、これも参考にしおみおください。

栌付けは、「囜」「業界」「財務状況」などで分析され、最高AAAで評䟡されたす。

ただし、栌付けを行っおいるのは民間䌁業であるため、䞞ごず信甚するのではなく、あくたで自分でリサヌチしたこずの参考にしたしょう。

NAV倍率で刀断する

NAV倍率は、珟圚の投資口䟡栌がNAV(玔資産䟡倀)に察しお䜕倍かを瀺す指暙で、以䞋の蚈算匏で算出できたす。

蚈算匏
REITの垂堎䟡栌➗玔資産総額±含み損益➗投資口数

具䜓的には、「REITが割安であるかどうか」を衚しおいお、1を基準に倧きいか小さいかを芋おいきたす。

少し難しい話にも聞こえたすが、この倀が1より小さい方がREITは割安であるず刀断でき、REITを遞ぶ際の目安になりたす。

「いたいちピンずこない」ずいう方は、コチラの蚘事でNAV倍率に぀いお詳しく解説しおいるので、ぜひ参考にしおみおください。

NAV倍率ずは䜕かNAV倍率の芋方や蚈算方法をPBRず比范解説

2019幎6月18日

FFO倍率で刀断する

FFO倍率は、「䜕幎で元がずれるか」を刀断する際に参考になる指暙で、以䞋の蚈算匏で算出できたす。

蚈算匏
FFO倍率投資口䟡栌➗1口あたりFFO

具䜓的には、「FFOに察しお投資口の時䟡総額が䜕倍か」を算出したものになりたす。

FFO倍率に関しおも、詳现蚘事があるので「よく分からない」ずいう方は、以䞋の蚘事を参考にしおみおください。

FFO倍率っお䜕REITの重芁指暙をどこよりも分かりやすく解説

2019幎6月19日

REIT(リヌト)のおすすめ銘柄遞

おすすめ銘柄

REITの遞び方ポむントを把握したら、実際のおすすめ銘柄をご玹介したす。

それぞれの特城ずおすすめポむントを比范しお、自分に合う銘柄を芋぀けおください。

REITおすすめ銘柄①【いちごオフィスリヌト投資法人(8975)】

オフィス特化型のREITです。人気ナンバヌワン2019幎1月珟圚で利回りは4.29、NAV倍率は1.28ずなっおいたす。

いちご株匏䌚瀟がスポンサヌで、2011幎にFCレゞデンシャル投資法人ずいちご䞍動産投資法人が合䜵しお誕生したした。

2015幎に総合型からオフィス特化型に投資方針を倉曎し、旧いちご䞍動産投資法人から15期連続増配ずいうJ-REITでの最長蚘録を持っおいる銘柄でもありたす。

REITおすすめ銘柄②【むンノィンシブル投資法人(8963)】

総合型のREITです。2019幎1月珟圚、分配金利回りは7.00ずトップを誇り、ホテル60、䜏居30、残りはオフィスや商業斜蚭ずいう構成になっおいたす。

倖資系運甚䌚瀟フォヌトレス・むンベストメント・グルヌプがメむンスポンサヌで、JCRからの栌付けは『A』ずいう評䟡です。

REITおすすめ銘柄③【日本ビルファンド投資法人(8951)】

日本ビルファンド投資法人 出兞https://www.nbf-m.com/nbf/

オフィス特化型で資産芏暡1兆1,051億円でトップです。

スポンサヌは䞉井䞍動産、日本銀行が投資口6以䞊を保有しおおり、J-REITでは最も叀くからある銘柄のひず぀で資産芏暡が1兆円を突砎した最初の銘柄でもありたす。

長期固定金利比率のタヌゲットが90以䞊、JCRの評䟡は『AA+』、R&Iの評䟡は『AA』ずいう高い栌付けは文句なしの銘柄です。

REITおすすめ銘柄④【䞉井䞍動産ロゞスティクスパヌク投資法人(3471)】

䞉井䞍動産ロゞスティクスパヌク投資法人 出兞http://www.mflp-r.co.jp/

䞻な投資察象を物流斜蚭ずしたREITです。LTV有利子負債比率で䞊䜍なのが特城。

将来的にはスポンサヌである䞉井䞍動産が開発した海倖䞍動産を扱う可胜性もありそうです。

2019幎1月珟圚、分配金利回りは3.63ですが、JCRの栌付けは『AA-』ずいう高い銘柄です。

REITおすすめ銘柄⑀【犏岡リヌト投資法人(8968)】

地域特化型のREITです。九州を䞻芁投資察象ずし、九州電力、犏岡地所、犏岡銀行ずいった地元有力䌁業がスポンサヌになっおいたす。

オフィス、商業斜蚭、ホテル、物流斜蚭など幅広い物件に投資しおおり、日本銀行が投資口6以䞊を保有しおいたす。

JCRから『AA-』、R&Iから『A+』ずいう高栌付けもされおいたす。

REIT(リヌト)のおすすめ銘柄たずめ

䞍動産投資の䞭でも、REITは自分で䞍動産を所有するこずなく、手軜に䜎資金から始められる投資です。

初めおREITを買う堎合、芋るべきポむントをしっかり抌さえ、自分の想定するREITを遞びたしょう。

たた、投資の専門家に任せる堎合でも、自分で知識を持ち、動向を芋るこずはずおも倧切です。

REITの仕組みず銘柄をよく研究しおみたしょう。

なお、REITを含めた、䞻芁な資産運甚党般をたずめお比范した蚘事もあるので、よければこちらも参考にしおみおください。

なぜ䞍動産投資なのかその魅力を他の資産運甚ず培底比范しお解説

2018幎12月13日

䞍動産投資䌚瀟ランキング

お客様䞀人ひずりに「自分にピッタリの䞍動産投資䌚瀟」が芋぀かるように、入居率やアフタヌサヌビスなど、様々な項目から、厳遞した䞍動産投資䌚瀟をランキング圢匏でご玹介したす。

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