不動産投資とREITはどう違うの?比較して向いている方を検討しよう!

不動産投資とREITではどんな違いがあるんだろう?

不動産投資に興味がある、もしくはすでにやっている人ならREITという言葉を聞いたことがあるでしょう。

では、そもそもREITとは何でしょう?そして、どんなメリットやリスクがあり、どんな人に向いているのか、また、不動産投資と何が違うのか徹底検証してみました。

本記事を読んで、自分がどちらに向いているのか参考にしてみてくださいね。

REITとは?まずはよく知ろう

REITとは?

まず、REITとは何かよく知ることが必要です。

いいところばかり見るのではなく、リスクもよく知った上で一般の不動産投資と比較し、どちらがより自分に向いているのか検討してみましょう。

REITとは?

REITとは「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語では“不動産投資信託”の意味です。

そもそも「投資信託」とは、投資法人などの投資の専門家が投資家から資金を集めて運用し、その利益を分配することです。これを不動産で行うのがREITといい、アメリカで生まれた制度です。

REITとは、不動産投資法人が投資家から資金を集め、その資金を運用して複数の賃貸不動産に投資します。

ここでいう賃貸不動産とは、マンションやオフィスビル、商業施設といった物件で、投資家はREITを通して不動産投資を行い、賃貸収入によって分配金が支払われます。

REITの市場

アメリカで生まれたREITですが、日本のREIT市場のことを「J-REIT」と読んでいます。これは日本で有価証券以外へ投資することができるようにした「投資信託及び投資法人に関する法律」が改正されたことで2001年9月に可能となりました。

現在の日本REIT市場は世界第二位ですが、第一位のアメリカの10分の1に過ぎず、まだまだ成長の余地があるとされています。

REITの分類

REITには契約型の「投資信託」と会社型の「投資信託法人」の2種類に分けられます。

「投資信託」とは、証券取引所で上場されていないREITを扱っており、一般の投資信託と同じ仕組みになっています。

「投資信託法人」は、上場REITを扱っており、証券取引所で売買できます。基本的にREITと言う場合は、この「投資信託法人」のことを差しています。

REITの種類

REITは投資家から集めた資金を複数の不動産に投資します。その投資物件にも以下のような種類があり、それぞれに特徴があるのです。

主なREITの種類をご紹介します。

REITの種類
  • アパート、マンション
  • オフィスビル
  • 商業施設(店舗、モールなど)
  • 宿泊施設(ホテル、旅館など)
  • 福祉施設(シニア向け住宅、グループホーム)
  • 産業用施設(工場、研究所など)
  • 物流施設

1つに特化したものから、複数に分散投資するものまで色々あるので、REITの種類も動向を見てみましょう。

REITの6つのメリット

REITのメリット

不動産投資と比べて、REITにはどのようなメリットがあるのでしょうか?REITの魅力を見ていきましょう。

メリット
  • 少額から始められる
  • 利益が安定している
  • 大家の苦労がない
  • 換金性が高い
  • 投資の専門家に任せられる
  • 分散して投資できる

REITのメリット①:少額から始められる

不動産投資を始めるには、物件を購入する必要があるため、最初に数十万から数百万といった資金が必要になります。

しかし、REITなら1万円代からの購入が可能となり、個人で不動産を所有する不動産投資より圧倒的に始めやすいのです。

REITのメリット②:利益が安定している

REITの利益は信託会社からの分配によって得られますが、収益の元になるものが家賃収入や売却収入なので安定しているというメリットがあります。 株式や債券は時には大損をすることもあり、REITはリスクという面では低いと言えます。

また、不動産投資法人が90%以上の利益を分配すると法人税が免除になるため、投資家に高配当する可能性も期待できます。

REITのメリット③:大家の苦労がない

不動産投資では、自分が大家となり不動産の運営をしなければなりませんが、REITでは管理や空室のリスクも管理費用も考えなくてよいのです。

REITのメリット④:換金性が高い

不動産投資では自分で不動産会社とやり取りをして、売買の手続きをしなければなりませんが、REITは証券の取引なので手続きが簡単な上に換金性が高いのが強みです。

REITのメリット⑤:投資の専門家に任せられる

不動産投資は物件の選定から購入手続き、その後の管理まで自分でやりますが、REITは運用会社がそれらを行ってくれます。 もちろん、運用報告も定期的にしてくれるので負担が少なく、働きながらでも投資することが楽になります。

REITのメリット⑥:分散して投資できる

不動産投資はよほど資金力がない限り、複数の物件を所有するのが大変ですが、REITでは複数の不動産に分散して投資することができます。

もしもの場合でも、全滅が回避できる可能性が高く、複数に分散投資するメリットと言えるでしょう。

REITの5つのデメリット

REITのデメリット

メリットだけを見ると、REITはものすごく良さそうに見えますね!しかし、きちんとデメリットも知っておかないと、後で痛い目に遭いますから注意しましょう。

デメリット
  • 分配金が約束されない
  • REITの上場廃止リスク
  • 金利が上がると不利
  • 法律が改正されるかも?
  • 所得税がかかる

REITのデメリット①:分配金が約束されない

不動産投資の中でもREITは投資信託になるので、基本的には決算期に分配金があります。 しかし、不動産であるため、例えば物件のある地域で地震や大雨などの災害が発生したり、空室が増えて収益が減ったりすると、分配金が減ることがあるのです。

不動産投資信託に限らず、投資信託すべてに言えることですが、1口当たりの分配金が突然減額されることはあるため、報告書の分配金変動は必ずチェックしておきましょう。

REITのデメリット②:REITの上場廃止リスク

REITは株式取引所に上場していますが、当然ながら経営悪化などによって上場廃止のリスクはあります。 また、投資法人の倒産といったリスクもあることは知っておきましょう。

ただし、倒産しても不動産の価値はマイナスにはならないため、株式のような大きなリスクは伴わないのが不動産のいい点です。

REITのデメリット③:金利が上がると不利

REITは投資家からだけでなく銀行からもお金を借りて不動産売買をしています。つまり、金利が上がれば資金調達にお金がかかり、分配金などに影響が出てきます。

また、金利が上がることで国債が売れ、REITや株式が売れなくなる傾向となり、不動産価格に不利となる可能性も。

ただし、すぐに影響が出る訳ではないので、REITに投資するなら、金利の動向もよくチェックしておきましょう。

REITのデメリット④:法律が改正されるかも?

2018年にも税制改正があったように、不動産投資や税金の法律がいつ変更にならないとも限りません。 法律が変われば、REITの運用や市場にも影響はあるので、法律の改正によって何がどう変わるのかを見極める必要があります。

REITのデメリット⑤:所得税がかかる

REITはメリットの項目で書いた通り、不動投資会社が利益の90%以上を分配することで法人税が免除されます。この分、REITによって得た利益にはしっかり所得税がかけられ、分配金の配当控除を受けることができないのです。

不動産投資とREITを徹底比較

不動産投資とREITの比較

不動産投資の一種がREITであることはわかりましたが、根本的に不動産投資とREITは何が違うのでしょうか?

REITのメリット・デメリットを踏まえた上で、不動産投資とREITを比較してみましょう。

不動産投資とは「大家」になること

不動産投資は、自分で物件を購入し所有します。そして、物件を人に貸した収益を得ることで家賃収入を得ます。

一方で、REITは投資法人に資金を預け、不動産投資のプロが選んだものに投資をしてその分配金によって収益を得ます。

つまり、不動産投資とREITは根本的に不動産に対する向き合い方が違うと言えます。

不動産投資は、不動産の所有者としてその後も不動産の運営をしていかねばなりません。空室が続けばその分の収入はなくなり、利益が出ないからです。もちろん、どの物件を購入するかも手腕が問われるため、不動産の目利きも必要となります。

不動産投資は面倒なやり取りをすべて自分で行わなければならないため、時間も手間ひまも費用もかかりますが、不動産のオーナーとなりそれを経営する醍醐味も味わえるのです。

REITは投資家

REITは不動産に特化した投資信託を行うもので、投資家はREITに投資するだけであって、不動産を経営することはありません。

不動産投資とREITの一番大きな違いはここにあります。REITはいわゆる株式投資と同じことをしていて、投資する先がREITという不動産であるというだけです。

REITへの投資は、不動産を所有することもなければ、それを運営することも売買したりすることもないため、経営者としての手腕を問われることも、リスクを負うこともないのです。

不動産投資に向いている人、REITに向いている人

向き不向き

不動産投資とREIT、同じ不動産を扱ってはいても大きな違いがあるのですね!

それでは、不動産投資に向いている人、REITに向いている人、それぞれの特徴をご紹介しましょう。

不動産投資に向いている人

  • 少ない資金で収益性を上げ、資産を増やしたい人
  • 不動産のノウハウを駆使して運用したい人
  • 担保価値を利用して、不動産を増やしたい人
  • 自分でリスクコントロールしたい人
  • 長期的に収益を上げ、安定した収入を得たい人

不動産投資は、自分の目で確かめた上で不動産に投資し、自分で運営していきます。 立地や環境整備、設備投資や空室管理といった「大家」の仕事が伴いますが、不動産の経営者となってそれらを行っていくのは自分の裁量に任されており、楽しいと思う不動産投資家も多いです。

また、大きなメリットとして、ローンを完済した物件は担保能力が高いため、次の不動産投資に大きなステップとなります。

不動産投資は物件を保有することで長期間にわたる収益が得られるため、単なる投資というよりは、経営者になるといったモチベーションの方に向いているでしょう。

REITに向いている人

  • 手軽にリスクの少ない投資がしたい人
  • 大きな資金を準備できない人
  • 不動産を所有したい訳ではない人
  • 換金性の高い投資がしたい人

REITは不動産投資信託であり、投資法人が運用する不動産に投資して分配金を得るというものです。

REITは不動産投資のように物件管理の必要は全くなく、空室状況や不動産の下落といったことに直接影響されることが少ないのです。また、 REITは専門家によるリスク対策が行われているため、リスクが低く高配当も期待できる投資なのです。

不動産投資のように物件購入の資金も必要なく、1万円代から始められるという手軽さも魅力です。

不動産を所有しないので、管理費や維持費といった費用もかからず、運用の手間ひまも必要ありません。また、REITは証券取引所で取引されているため、現金化が簡単です。

不動産を所有することなく、あまりリスクの大きくない投資がしたい人に向いています。

不動産投資とREIT比較のまとめ

不動産投資とREITは似て全く非なるものということがわかりました。

扱うものは不動産でも、お金のかけかたも収益を得る方法もまるで違います。

不動産のオーナーとなり、運営していきたい方は不動産投資を、少ない資金でリスクの低い投資がしたいならREITを検討してみることをおすすめします。

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