不動産小口化商品の種類やメリットなど知っておくべき6つのポイント

不動産投資に興味があるけれど、「大きなお金が動くし、何となく不安…」という方も多いのではないでしょうか?

高額商品であることが不動産投資に踏み出す際のネックとなっていることは間違いありませんが、この問題をクリアした投資方法が出てきて、今注目を集めています。

それが、不動産小口化商品です。

そこで今回は、不動産小口化商品について、よく似たサービスのREITとの違いも踏まえながら解説していきたいと思います。

不動産小口化商品とは

小口化商品

いろいろとメリットの多い不動産小口化商品ですが、まずはじめに、不動産小口化商品について基本的な解説をします。

不動産小口化商品の仕組み

不動産小口化商品とは、1つの不動産物件を複数の投資家がお金を出し合って購入し、それをプロの管理会社が管理して、得られた利益を投資家の出資分に応じて分配するというものです。

その名の通り、不動産を小口化するので、自分ひとりでは購入が難しい高額物件でも100万円単位で購入することができます。

不動産小口化商品には、「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸型」の3つのタイプがあります。それぞれの違いについて解説します。

1.匿名組合型

投資家が出資したお金を事業者が集め、組合はその資金で不動産を購入、管理、運営します。事業者は投資家と匿名契約を結び、出資分に応じて収益を分配します。

  • 登記上は不動産特定共同事業者が所有者となる。組合に出資するという形になるので、投資家に不動産の所有権はない。
  • 投資家の名前は匿名となり登記簿には掲載されない。
  • 分配金は不動産所得ではなく雑所得に分類される。

2.任意組合型

投資家は出資分に応じて物件の共有持分権を保有します。事業者もその権利を有する出資者の一人で、組合を代表して不動産経営を行います。事業者は投資家と任意組合契約を結び、事業者から投資家に対して分配金を支払います。

  • 投資家は共有持分を購入し、これを現物出資という形で組合に管理運営を委託する。
  • 不動産の所有権は投資家にあり、登記もされるので、登記費用も必要である。
  • 分配金は不動産所得に分類される。

3.賃貸型

投資家は、出資分に応じて物件の共有持分を保有し、物件を管理する事業者に貸し出して、事業者は賃貸料を投資家に支払います。

  • 分配金は不動産所得に分類される。
  • 登記に所有者全員分の名義が記載される。
  • 万が一、事業者が倒産しても投資家には債権者としての権利が残る。

不動産小口化商品がオススメなのはずばりこんな人!

おすすめな人

不動産投資の最大のデメリットを克服したサービスとも言える不動産小口化商品ですが、不動産小口化商品のメリットを享受できる人をまとめてみました。

不動産投資に興味はあるが上手く運用できるか自信がない人

不動産投資について以前から興味があるけれど、失敗した時のリスクのことを考えると乗り出せないという人に不動産小口化商品はおすすめです。他にも次のようなことがネックになっている人も不動産小口化商品を検討してみるといいでしょう。

  • 物件選びなどの不動産投資特有のノウハウがない
  • 不動産投資に興味はあるけど、何から始めればいいか全くわからない

不動産小口化商品は、プロが物件を選定し、投資家が少額から投資できるようにしたサービスなので、初心者でもリスクを抑えて不動産投資することができます。

相続税対策をしたいが不動産投資はハードルが高い人

不動産は、相続資産の評価額を低く抑えることができるので、相続対策に有効な手段です。

ただ、不動産は高額商品なだけあって、購入となるとかなり勇気がいりますよね。

不動産小口化商品は、相続対策のメリットを維持したまま、特定の不動産を複数の投資家が出資した資金を原資に購入するので、少額から投資ができます。

管理や空室リスクが気になる人

不動産投資の難しい所は、リスク管理です。初心者の場合、ノウハウや経験がないので、これらのリスクが気になって不動産投資に踏み込めない人もいることでしょう。

不動産小口化商品では、物件の管理を専門のプロが行うため、考えうる最善の経営が行われます。

また、不動産小口化商品にはいくつか種類がありますが、その中には、物件の価格が下落した場合でも、出資者(優先出資)の出資金を事業者(劣後出資)よりも優先して返還することで、元本の安全性を高めた「優先劣後システム」を導入しているものもあるので、リスクもかなり抑えられます。

不動産小口化商品のメリット

メリット

不動産小口化商品のメリットは主に6つあります。ひとつずつ見ていましょう。

手軽に不動産投資できる

手持ち資金の額によって、不動産投資の選択肢が狭くなってしまうことが不動産投資の悩ましいところですが、不動産小口化商品であれば、億単位の高額物件でも、小口化されているので、一般投資家でも投資することができます。

不動産の管理や経営を任せられる

投資家の中には、物件の管理が煩わしくて不動産投資に魅力を感じても手を出さないケースがあります。

不動産小口化商品では、物件の管理は専門の管理会社が行うので、清掃やメンテナンスといった管理はもちろん、家賃の回収なども全て任せられます。

魅力的な物件が多い

不動産小口化商品の対象になる物件は、億単位、もしくはそれ以上のものが多く、魅力的な物件でありながら価格が高いために、投資できる人が限られていた物件も投資対象になります。

やめたい時にやめられる

不動産投資をする際には、やめる時に損をしないための戦略(出口戦略)を立てておくことが必須ですが、不動産小口化商品では、その出口戦略をあまり意識しなくて済みます。

なぜなら、不動産小口化商品の場合は、小口化された「権利」を保有しているだけなので、売却したい分だけ売却することもできます。つまり、保有している権利のうち一部だけを売却することもできるのです。

リスクを分散できる

不動産小口化商品は、たとえ不動産物件を一人で購入できるだけの資金力がある人でも、その恩恵を受けることができます。

例えば、3,000万円の自己資金がある人が1つの物件を購入すると、その物件の運営が上手くいかないと、即赤字ということもあります。

けれど、不動産小口化商品で1,000万円ずつ3軒の不動産を購入すれば、3つの物件でリスクを分散できるのです。

相続対策として活用できる

不動産投資に興味がある人の中には、相続対策になるということを最大のメリットと感じている人も多いでしょう。

不動産を使った相続対策は、不動産の評価減を活用することがセオリーです。

資産を現金で保有するのに比べて、土地や不動産で保有すると評価額が2~3割ほど低くなります。不動産小口化商品でも資産は同様に評価減が可能です。

さらに、賃貸物件の場合、建物は貸家として、土地は貸家建付地となるので、借主の権利分だけ物件所有者の権利が少なくなり、それも評価減となります。小口化して運営されている不動産は賃貸物件として貸し出されることが前提ですので、不動産小口化商品でもこのセオリーが適用できます。

また、小規模宅地等の特例が適用されている物件であれば、200㎡までの分について評価額を半分にすることもできます。

不動産投資におけるリスクを拡散できるのに加えて、相続対策にもなるため、不動産小口化商品は人気になっているのですね。

不動産小口化商品のデメリット

デメリット

さまざまなメリットを享受できる不動産小口化商品ですが、デメリットもいくつかあります。ここでは、不動産小口化商品で抑えておくべき3つのデメリットを解説します。

利回りが低下する

不動産小口化商品では、物件を管理する業者が存在するので、その業者の取り分がどうしても発生していしまいます。不動産小口化商品は、一つの不動産に対して関わる人が多いので、その分コストが発生し、利回りが低くなります

希望者が殺到して投資できないことがある

不動産小口化商品は人気がありすぎて、投資したくてもできないという状況が生まれています。

登場してからあまり時間が経っていないということもあり、募集案件が少ないことが最大の原因なので、時間の経過とともに改善される余地はありますが、優良物件の数には限りがあるので、供給不足が続く可能性もあります。

融資がつかない

不動産小口化商品は不動産投資のデメリットを抑えることに成功しているといえますが、不動産投資の最大のメリットも享受しにくい仕組みでもあります。

というのは、不動産投資の最大の魅力は、少ない自己資金で多くのキャッシュフローを得るというレバレッジ効果にあります。

そのためには、金融機関から融資を受けることが前提となります。現物不動産を購入する場合は、その物件を担保に融資を受けやすくなりますが、不動産小口化商品では基本的に融資がつきません。つまり、全額自己資金で投資する必要があり、その分レバレッジ効果を得にくくなります

不動産小口化商品とREITは何が違う?

REIT比較

REITとは「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語では、「不動産投資信託」とも呼ばれている金融商品です。

不動産小口化商品とREITの違いがよく分からないという人もいますので、ここで少し解説しておきます。

不動産小口化商品と違いREITは価格変動に注意

REITも投資家から資金を集めて、オフィスビルやマンション、商業施設など複数の不動産を購入して、賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みです。

株式と同じように証券取引所を通じて売買ができるので、換金性が高く、数万円程度の小口資金から投資ができる、いわば、不動産版の投資信託です。

ただ、REITは証券価値が下がると分配金も減る可能性があるので、日々の価格変動に注意しておかなければなりません。

REITのメリット・デメリットをまとめると次のようになります。

メリット

  • 小額から投資できる
  • 不動産への現物投資とは違い、物件の管理をする必要がない
  • 複数の物件に分散投資する案件が多く、空室リスクなどを回避しやすい
  • 現物の不動産投資より流動性が高く、現金化しやすい

デメリット

  • 証券所で取引されるので需給によって値動きがある
  • 証券価値が下がると分配金も減る可能性がある
  • 投資法人が倒産・上場廃止になると、投資証券が無価値になる可能性がある

REITでは、投資法人が発行する投資証券を投資家は購入します。投資証券は、株式投資における株式に相当し、株式と同じように取引が可能です。

そのため、REITは不動産小口化商品に比べて、株式投資とよく似ていることもあり、株式投資のノウハウが必要な場合があります。

REITと不動産小口化商品を比較した際、不動産小口化商品の方が不動産投資の知識やノウハウ、経験が活かしやすいと言えるでしょう。

【厳選】REIT(リート)のおすすめ銘柄5選と選び方のポイント

2019年1月31日

不動産小口化商品の始め方

始め方

最後に、実際に不動産小口化商品への投資を始める際の手順を簡単に説明します。

不動産小口化商品を始める4ステップ

ステップ1:業者探し

不動産小口化商品へ投資しようとする際、始めにすべきは、不動産小口化商品を取り扱っている業者を探すことです。それぞれの業者で商品内容が違うので、チェックしましょう。

小口化ファンド運営業者のホームページなどから資料請求やお問合せをしましょう。

ステップ2:会員制度に入会

不動産小口化商品は「組合」という形で運営されているので、投資をする際はその組合の会員制度に入会することになります。

実際に、投資をすることを考えているのなら、希望の業者のサービスをじっくり検討しましょう。

ステップ3:情報収集

小口化ファンド運営業者の組合に入会すると、メールなどで、募集案件の情報などが送られてくるので、情報収集しましょう。

不動産小口化商品は現在とても人気になっているので、募集案件が出ても、すぐに完売になることも多々あります。こまめに情報をチェックして、気に入ったものがあればすぐに行動に移せるようにしておきましょう。

ステップ4:入金

不動産小口化商品は100万円単位から投資できることが多いです。募集案件に申し込んだら、業者から入金を求められます。入金完了時点で購入完了になり、小口化ファンドを通じた不動産投資が始まります。

まとめ:不動産投資のリスクを抑えて投資したい人には不動産小口化商品がおすすめ

高利回りを追求する人には不動産小口化商品はおすすめできませんが、不動産投資におけるリスクを極力抑えたい人や早めに相続対策をしたい人は、小口化商品に投資するのも一つの手でしょう。

不動産小口化商品に興味があるならまずは情報収集をしよう

いろいろとメリットが多い不動産小口化商品ですが、先ほども書いた通り、非常に人気の商品になっているので、そもそも不動産小口化商品への投資に参加できない可能性もあります。

不動産小口化商品に興味がある人は、状況を把握するためにも、まずは情報収集から始めてみましょう。

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2018年12月13日

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