不動産投資は相続税の節税に最適?その理由を徹底解説します!

みなさんは相続税をご存知ですか?

相続税とは、言葉の通り親族など自分に近しい人が亡くなった際に、財産を受け継ぐ人が課税される税金のことです。ただし、財産を受け継いだ人全員が課税されるわけではなかったり、税金関係の知識がない初心者の方など、何かと分かりづらい面もあります。

また、相続する遺産で、不動産投資をすると節税できるという話もよく耳にします。

そこで今回は、不動産投資と相続税の関係について解説していきたいと思います。

不動産投資は相続税の節税に有効だった!?

節税に有効?

遺産を相続する際、大きい金額の遺産を相続する場合、相続税がかかります。故人が頑張って稼いだお金を相続税で持って行かれるのは、何だかもったいない気がしませんか?

そんな人には不動産投資をおすすめします。

相続税の節税対策と不動産投資なんて全然関係ないと思うかもしれませんが、実は両者には深い関係があります。その理由として、家やアパートなど不動産の評価額は現金の場合と全く異なることが挙げられます。

少し難しいと思いますので、一言で説明すると現金や株などは時価で計算します。

例えば、現金6,500万ならそのまま6,500万になるということです。一方、不動産の評価額の場合はこの6,500万で不動産投資を始めたとしても、物件を購入した場合は6,500万という現金ではなく固定資産評価額が用いられます。今回は相続税の説明なので詳しい計算式は省きますが、固定資産評価額は不動産投資をして購入した金額の55%程度になることが多いです。今回の場合、6,500万円の55%なので約3,500万になります。

さらに、ただ購入しただけでなく、今回のように不動産投資の場合は購入した物件を賃貸しますよね?

その場合は評価額からさらに30%以上控除されます。

相続した遺産で不動産投資をすれば、相続税の節税になるだけでなく、不労所得が手に入るということになりますから、やらない理由はないですよね!

これだけも充分すぎるほど不動産投資を検討したくなりますが、タワーマンションであればさらにお得になります。その理由として、土地の評価額はマンション全体の戸数で割ることで算出するからです。

たしかに、この計算式なら100坪の土地面積を1つの家で土地の評価額を決めるより、30戸数のマンションで割った方が良いのは単純に計算するだけでも分かりますよね。

相続税の計算方法を知ろう!

相続税計算方法

前項では相続税を節税したければ、不動産投資が有効と解説させて頂きましたので、続いては相続税の計算方式について解説していきます。

過去には何回も法律の改正などありましたが、今のところ決められている計算式は、以下のようになっています。

相続税の計算式
基礎控除の金額=3,000万円+(600万円×法定相続の人数)

遺産総額が基礎控除額の範囲内であれば相続税は発生しません。

実際の例をいくつか紹介します。

実の子が1人の場合

例えば、相続人が実の子1人で遺産が1,200万円だった場合は、基礎控除額が3,600万円になり、遺産の1,200万円が基礎控除額の範囲内なので、相続税はかかりません。

もう1つ例を出します。

例えば、法定相続人が妻と実の子1人の場合(旦那の遺産が5,000万円)

3,000万+(600万×2人)=4,200万円

上記のようになり、遺産総額が基礎控除額の範囲外になるため相続税が発生します。

なお、3,000万円と600万円に関しては国が決めた額なのでこれは数学の公式のように覚えていただくのが望ましいです。

相続税の基礎控除額とは、亡くなった親族の遺産総額の内、ある一定の金額までは非課税になるボーダーラインのことを言います。

また、基礎控除額より多く相続財産を受けた場合は課税の範囲内に入ります。

基礎控除額は年々法改正されていますが、最も新しい平成27年の法改正により基礎控除額の基準が変わったようです。

実の子が1人、養子が複数いる場合

続いて、養子がいる家庭について解説していきます。

例えば、旦那の遺産の4,000万を妻 長男 長女 次女(養子)次男(養子)で分配するという構成を例に挙げてみましょう。

実の子がいる場合は養子が複数いても相続ができる養子の人数は1人になります。

そのため、この場合は4人が相続の人数に当てはまります。ここでトラブルになって事件に発展するといったこともあるそうです。

しっかり確認して対処しましょう。

3,000万円+{600万円×(母 長男 長女 養子のどちらか)の4人}=5,400万円

つまり、5,400万円が基礎控除額となり相続税は発生しないので4,000万を分配できます。

実の子がおらず、養子が複数いる場合

旦那の遺産(遺産総額7,000万円)を、妻、長男(養子)、長女(養子)、次女(養子)、次男(養子)の5人で分配する場合。

実の子がいない場合は養子は2人までなら相続ができます。

そのため、相続の人数は3人となります。

3,000万+600万×(妻 養子の2人まで)3人=4,800

上記のようになるため、7,000万を3人で分配する場合は遺産総額が基礎控除額の4,800万をオーバーしており課税の対象となります。

相続の意思を見せなかった場合

亡くなった旦那の3,000万の遺産を妻 長男の家庭で長男(実の子)が相続しない意思を見せた場合による計算方法を解説します。

この場合は母1人がもらうことになります

また、亡くなった父親に兄弟がいる場合は血がつながっているため、亡くなった旦那の妻と兄弟の2人が遺産の相続人数になります。

【3,000万+{600万×2人(妻・旦那の兄弟)}=4,200万】となりますので、3,000万の遺産は課税にはなりません。

 

以上、不動産を相続した際の評価額を4パターン作ってみました。ここまで色々と解説してきましたが、相続税の仕組みは難しいと感じる方が多いと思います。

しかし、何となく不動産投資をした方がお得だということはわかってきたと思います。

なので、続いては、せっかく故人が頑張って稼いでくれたお金を税金で持っていかれないように、各パターンごとの評価額について解説していきます。先程から導入しているように、計算式だけだとわかり辛いので、評価額についても各パターンを例文で紹介します。

パターンA 土地の評価額

土地の計算式は2つあって【路線方式】【倍率方式】に分けられています。

今回は多くの市街地で使用される路線方式のパターンを紹介します。

路線方式はだいたい実勢価格の75%程度になるケースが多いので、1,000万の土地なら750万ということになります。

パターンB 建物の評価額

建物は固定資産評価額と全く一緒です

先程も紹介しましたが、おおよそ55%なので8,000万なら4,400万になります。

パターンC 土地と建物の両方の場合の評価額

この場合は基本的には単純にパターンAとパターンBを足せばOKです。

今回はわかりやすく紹介しますので、イレギュラーパターンなどは省かせてもらいます。

パターンD 賃貸用の土地の評価額

不動産投資は相続税の節税対策にお得と伝えましたが、これは自用地から借地割合を減額することができるからです。

例えば、自用地の評価額が4,600万で借地の割合が50%だった場合、4,600万×0.5=2,300万になるということですね。

つまり、2,300万円の減額になります。

不動産投資をするならこんな物件はいかがですか?

物件紹介

先程から、「相続税の節税対策には不動産投資がおすすめ!」と言っている以上、おすすめの物件を紹介しないわけにはいきませんよね。

そこで、パターン別のおすすめ物件例を紹介します。

パターンA

子供3人として遺産は1億円あるとします。この場合は基礎控除額は4,800万になります。

例えば、福岡県の中洲川端駅近くの「プレアール古門戸」などはいかがでしょうか?

標準価格は1億を超えますが、戸数も20戸ありますし立地を考えれば決して高すぎる物件ではないと思います。購入金額の約55%が評価額として単純計算で6,000万程度になる計算です。

基礎控除額内ではなく1200万前後オーバーになりますが、支払う相続税は100万前後で済みそうです。

このような物件で不動産投資をすれば不労所得も得られますし、もし1億円のままだと相続税が600万以上かかるためかなりお得だと思います。

パターンB

次は、子供が2人として遺産は5,000万円あるとします。この場合は基礎控除額は4,200万円になります。

「アクアシティ日赤通」、こんな物件はどうでしょう。

初めての不動産投資には価格も低くて特におすすめです。価格が1,280万なのですが、リフォームなどで700万程度使っても2,000万で済み、評価額はまた1,000万程度になります。

この場合は、相続する遺産が4,200万以下になるので、相続税はかかりませんし手元に現金も残りますね。

今回は2つのパターンを例に実際におすすめしたい物件をご紹介しましたが、いかがだったでしょうか?上記の節税方法を意識して不動産投資を上手く活用すれば働かないで暮らしていくことも可能ですし、年金と不動産投資の収入があれば老後も安泰なので、ぜひ不動産投資を検討してみるのも良いでしょう。

まとめ:相続税を減らしたいなら不動産投資をしよう

不動産投資と相続税の関係について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

相続税はかなり専門性が高い分野になるため全てを理解するのは難しいです。ですが、相続税対策に不動産投資が効果的だという事はある程度ご理解していただけたと思います。

もし、故人の遺産を無駄にしたくないと思った人は、不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか?遺産で不動産投資をすれば節税だけでなく不労所得も得れるため将来的にも安泰です。

不動産投資と相続税の関係について知りたいとお考えの方に、本記事が少しでも参考になれば幸いです。

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