知らないと損をする!?資産管理会社を活用した節税の仕組みを徹底解説

不動産投資をしている人や不動産を所有している人で、ある程度収入や資産ができてくると、「節税」が大きな課題になります。

節税対策は、昔から資産家の関心ごとのひとつです。

そこで、本記事では、資産防衛のための節税対策として、資産管理会社の活用を提案します。

所有している不動産を資産管理会社の所有にすることで、節税ができるからくりを詳しく解説していきたいと思います。

節税対策になる資産管理会社とは?

資産管理会社

資産管理会社とは、土地や建物などの不動産をはじめ一定の資産を所有している人がその資産を管理するために設立する会社法人のことです。

資産管理会社は対外的な営業活動はしませんが、節税などの点でメリットが多く、ある程度の資産を持っている人の中には、資産管理会社を設立して資産運用している人も多いです。

また、節税以外にも相続対策として有効な資産管理会社の設立ですが、やはり、節税に関心があるという人の方が多いようです。

そこで、資産管理会社が節税になる主な理由をご紹介します。

  • 所得税ではなく法人税になる
  • 相続対策でも節税になる
  • 損益通算や繰越控除を活用して節税できる

所得税ではなく法人税になる

不動産投資で得られた収入は、個人の場合は所得税となり、法人の場合は法人税になります。この両者で決定的に違うのが税率です。

所得税は累進課税なので、所得が多ければ多いほど税率が高くなり、個人の所得税の最高税率は45%です。

一方、法人税の最高税率は24.5%で、さらに、平成30年4月1日以降に事業を開始する法人は、最高税率が23.3%に引き下げられます。

このように、同じ不動産から得られる収入であっても、個人がそのまま受け取るのと資産管理会社経由で受け取るのとでは、税率が違い、この差分だけ節税できます。

相続対策でも節税になる

資産管理会社の代表や役員に、資産の所有者本人と将来の相続人が就任することで、役員報酬というかたちで、現金資産を移転することができます

資産管理会社から見れば現金資産が減るので、法人税の節税になり、さらに、役員報酬として手渡すので、課税されるのは所得税になり、贈与税も発生しません。そのため、ダブルで節税効果が見込めます。

ちなみに、所得税の最高税率は、先ほどお話しした通り、45%ですが、贈与税の最高税率は55%です。

損益通算や繰越控除を活用して節税できる

資産管理会社を活用すると、損益通算と繰越控除による節税も行うことができます。

損益通算とは、各種所得税金額の計算上生じた損失のうち、「不動産所得」「事業所得」「山林所得」「譲渡所得」についてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額等を計算する際に他の各種所得の金額から控除することができる制度のことです。

例をあげると、不動産収入では黒字で株では損失を出している場合、個人の場合だと別々に収支を計算するので、株で損しても不動産収入で税額が減るわけではありません。

一方、両方の経済活動を資産管理会社に集約しておくと、損益が通算され、トータルの収支で税額が計算されます。

また、繰越控除も資産管理会社を運営しているのと個人で違ってきます。青色申告をしている法人は9年間にわたって損失を繰り越せるのに対して個人だと3年までしか認められません

資産管理会社を活用すると、6年も範囲が広がり、その分節税効果が大きくなります。

資産防衛の手段として、今後も資産管理会社が増える可能性は高いでしょう。

特に法人税に関しては、国際競争力を高めたいとう政策の影響もあり、税率が下がる傾向にあります。そのため、資産管理会社を使った節税はさらに大きな効果を生むと思われます。

資産管理会社で所得税が節税できる仕組み

所得税節税の仕組み

個人と法人の税率の違いを知るだけでも、資産管理会社を設立することが節税に繋がることは納得できるのではないかと思います。

続いて、節税の流れを具体的に見ていきましょう。

資産管理会社を通すだけで節税効果がアップするからくり

資産管理会社を通した場合のお金の流れは次の通りです。

  1. 所有資産を資産管理会社の名義にする
  2. 資産管理会社に入った収入から役員報酬としてオーナーや親族に現金を支払う
  3. 支払った役員報酬は資産管理会社の損金として会計処理する
  4. 受け取った役員報酬を給与所得として所得税申告する

資産管理会社と個人とでは、外見上は不動産から収入が発生し、税金や経費などが差し引かれた金額が手元に残るという流れは変わりません。

しかし、税率の違いや損金処理によって生まれる節税効果は大きく、キャッシュフローはかなり違ってきます。

また、資産管理会社には無職の家族や親族を使った節税テクニックもあります。

ただ、資産管理会社から支払う役員報酬の金額が高過ぎる場合、累進課税の所得税も高くなり、節税効果が薄れてしまいます

そこでよく用いられるのが、オーナー自身だけでなく、妻や子ども、さらに高齢の両親など無職の人を役員にして、それぞれ所得税が高くならない範囲で複数の人に役員報酬を支払う方法です。

この方法を用いると、資産管理会社側で法人税を軽減し、さらに、所得税の増大を抑えることができます。

言葉だけでは分かりづらいと思うので、実際の数字を当てはめて考えてみましょう。年間に780万円の不動産収入があるとします。国税庁の「所得税の税率」をもとに、1人で収入を得た場合と、4人に分散した場合、次のようになります。

  • 資産管理会社から1人に支払う場合:所得税率23%
  • 資産管理会社から4人に支払う場合:所得税5%が4人

所得税は累進課税なので、780万円を1人が受け取ると、所得税率は「695万円を超え900万円以下」に属するので23%となります。

けれど、4等分して195万円ずつ4人に支払ったら「195万円以下」に属するので、所得税は5%となり、それが4人で20%で、1人で受け取る場合に比べて、所得税3%分の節税になります。

個人事業を法人化すると、必要経費の枠や品目も広がるので、経費の上でも節税ができます。

以下の項目が、資産管理会社ではすべて必要経費として経費算入できます。

  • 車の維持費(法人名義)
  • 生命保険料(役員名義)
  • 携帯料金(法人名義)
  • 飲食代金(打ち合わせ費用)
  • 新幹線、飛行機などの運賃(規定内の出張旅費)
  • 家賃(社宅補助)

それぞれの費用は資産管理会社の経費として算入するとなると、カッコ内のような注釈になります。

法人名義にして打ち合わせという形にしたり、賃貸住宅を社宅にすることで、日常生活に使うものでも、資産管理会社の経費として会計処理することができ、売り上げから控除できるので、法人税を軽減することができます

さらに、中小企業の特例を使えば、30万円までの資産を一括して損金処理できるので、この制度を利用すれば、パソコンなどの買い物も法人税の節税になります。

資産管理会社で相続税の節税になる仕組み

相続税節税の仕組み

相続対策として、「生前贈与」という言葉をよく聞くようになりましたが、資産管理会社を活用すると、事実上の生前贈与ができます。

現金を親から子へ単純に手渡すと贈与税の対象になり、毎月110万円の基礎控除額を超えた金額分には税率が高い贈与税が発生します

ですが、資産管理会社を活用することで資産を上手く移転・継承できます。

資産管理会社の役員報酬で節税できる

生前贈与の基本は、親の保有している資産をいかに低コストで子に移転するかにあります。

先ほど、資産管理会社を通して家族や親族に役員報酬を支払い資産を分散することで節税になると紹介しましたが、この仕組みは資産の移転にも利用できます。

具体的には、親が所有する不動産を資産管理会社名義にして、資産管理会社に入った不動産収入から役員報酬という形で子どもに現金を支払います。

役員報酬を毎月支払うことで、それが積もり積もって、まとまった金額の資産を子に移転できます。

この方法で相続すれば、資産管理会社では法人税の節税、そして、役員報酬として支払うことで、贈与税ではなく所得税の課税対象になるので、税率の差だけ節税になるのです。

不動産投資は相続税の節税に最適?その理由を徹底解説します!

2018年10月10日

資産管理会社で損益通算・繰越控除をして節税する仕組み

損益通算・繰越で節税する仕組み

不動産投資以外に、株やFXなどの金融商品投資など複数の事業や投資をしている場合は、資産管理会社を通すことで、損益通算ができます。

資産管理会社を設立した方が節税になる例には、次のようなものがあります。

不動産収入は黒字だけど、株やFXで損失が出ている

投資をしている人の中には、投資対象が不動産だけでなく、株やFXなどの複数ある人もいるでしょう。

もし、個人事業主として運用をしている場合は、それぞれの収支について会計処理が別れるため、不動産以外で出した赤字分で黒字の不動産収入の節税ができません。

しかし、資産管理会社として運用していると損益通算ができ、損失の分だけ不動産収入を少なく申告することができます

不動産収入が黒字で、先代から受け継いだお店が赤字

お店の赤字の分を不動産収入から差し引くことができます。先代から引き継いだお店は、赤字だからと簡単に廃業できない場合が多いです。このような赤字を有効活用するために資産管理会社を設立し、節税に役立てている人も多いんですよ。

さらに、資産管理会社にしていると、繰越控除の年数が個人に比べて3倍以上長くなるので、節税と事業の安定化を図れます。

繰越控除とは、事業で損失を出した時にその年だけでなく次年度以降もそれを繰り越して所得から差し引くことができる制度です。

不動産投資をする際には、出口戦略も大切になってきますが、家賃収入で潤っていても、出口戦略に失敗して物件を安く買いたたかれてしまっては、不動産投資全体としては収支が悪くなります。

不動産において、ほとんどの場合、購入価格より売却価格の方が低くなります。家賃収入がこの価格差を上回れば、投資自体は成功ですが、売買だけみると損失です。

この損失は損金として計上できますが、個人の場合は最大3年です。法人だと10年なので、売却によって生じた損失を翌年の法人所得で相殺すれば、法人所得を圧縮することができます。

複数の物件を売却した場合は、次年度だけで相殺するともったいない場合もありますが、資産管理会社を活用すると10年後まで繰り越すことができ、節税だけでなく事業の安定化にもつなげることができます。

まとめ:資産管理会社で賢く節税しよう

これまでの説明を読んで、不動産投資をしている人ほど、資産管理会社を設立した方がいいということは納得いただけたのではないでしょうか?

節税に資産管理会社を役立てよう

不動産投資家の中には、利益の最大化を考える際に収入を増やすことに注力している人もいますが、節税による経費の最小化もキャッシュフローを増やすためには重要です。

不動産投資は大きなお金が動く投資です。それだけに、税金の額もバカにできません。節税する目的で上手く資産管理会社を活用し、手元に残るお金を賢く増やしてください。

不動産投資は節税対策に最適?経費計上できる費用14項目を解説

2018年10月10日

不動産投資会社ランキング

お客様一人ひとりに「自分にピッタリの不動産投資会社」が見つかるように、入居率やアフターサービスなど、様々な項目から、厳選した不動産投資会社をランキング形式でご紹介します。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です