不動産投資で住民税の節税ができる3つの理由と注意すべきポイント

不動産投資をする際に、「所得税は気にしても住民税には無頓着」という人も多いのではないでしょうか?

住民税の支払いは所得を得た翌年で、忘れたころに支払いが生じるため、不動産投資初心者の中には、いきなり納税通知書が届いてビックリすることもあるようです。

また、不動産投資で利益を出している場合、住民税の支払額も高くなるので、所得税だけでなく住民税の節税対策も重要になります。

そこで、本記事では不動産投資で住民税の節税ができる仕組みについて解説していきたいと思います。

不動産投資をする前に知っておきたい住民税のこと

住民税とは

まず、住民税とはどのような税金なのかをおさらいしましょう。

住民税は、居住している都道府県や市区町村に支払う税金です。所得税が区に支払う国税であるのに対して、住民税は地方公共団体に支払う地方税です。

住民税の税率は、都道府県民税が4%、市町村民税が6%合計10%です。さらに、住民税には所得割と均等割があり、それぞれ計算方法が違います。

所得割とは、所得によって課税額が決まる部分で、前年の1月から12月までの所得をもとに計算されます。

住民税に占める所得割の部分は大きく、計算する時には住民税課税対象となる総所得金額を求めます。

また、総所得金額からは次のような控除を差し引くことができます。

  • 生命保険料控除
  • 社会保険料控除
  • 医療費控除
  • 雑損控除
  • 地震保険料控除
  • 人的控除
  • 小規模企業共済等掛金控除

これらの控除が引かれた後の金額に都道府県民税と市町村民税がそれぞれの税率で課税されます。

所得割が所得によって変動するのに対して、均等割は一律に課税されます。標準税額は、都道府県民税が1,000円、市町村民税が3,000円とされていますが、自治体によって多少の差があります

不動産投資で住民税が安くなる仕組み

仕組み

住民税のうち均等割りは節税することができませんが、所得割に関しては、不動産投資をしていると節税することができます。

その鍵となるのが、「経費の計上」「減価償却」「損益通算」です。この3点について、詳しく見ていきましょう。

経費の計上

不動産投資をすると、経費の支払いが思いの外多いことに驚く人も多いと思います。賃料収入があっても経費がかかるので、思ったほど手元にお金が残らない…なんて状況もあります。

特に初年度は、不動産仲介業者に対する手数料、不動産取得税、印紙税、修繕費用などがかかり、赤字になることもあります。

その後も、管理費用や固定資産税、ローン金利などの運転資金が必要ですが、これらの経費はすべて収益から差し引くことができます。

なお、経費として計上できる費用については以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

不動産投資は節税対策に最適?経費計上できる費用14項目を解説

2018年10月10日

減価償却費

不動産投資をした際に発生する経費の中でも、忘れてはならないのが「減価償却費」です。

例えば、新築の建物を購入したとして、建物は経年劣化するので、その価値が初年度と30年後で変わらないということはありえません。減価償却では、毎年その不動産の価値が低下すると考えて、低下する分を減価償却費として経費に算入することができます。

つまり、建物を所有していると、2年目以降は実際に費用として支出がなくても、自動的に減価償却費として経費を計上できるのです。

そのため、毎年の減価償却費が大きいタイプの不動産を購入すると、2年目からも多額の費用を減価償却費として経費に計上できるので、その分、不動産所得を圧縮することができ、税金の額を小さくすることができます。

損益通算できる

損益通算とは、異なる名目の所得において、利益と損失を合算しその差し引き結果に対して課税が行われることです。

損益通算の対象になるのは、給与所得や事業所得、不動産所得などがあります。

もし、不動産所得が赤字だったら、給与所得から不動産所得のマイナスを差し引いて、住民税の課税対象所得を減らすことができます。

このように見てくると、住民税を減らすコツは、できるだけ経費をたくさん計上することというのがご理解いただけるのではないでしょうか?

経費の対象になるものは、不動産を取得する際にかかった費用はもちろん、リフォーム費用や管理会社の費用、不動産管理に関係する飲食代や交通費まで含まれます。計上できるものはできるだけ細かく計上すると良いでしょう。

なお、不動産の減価償却については以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

不動産の減価償却ってどうなってるの?計算の仕方と注意点

2019年2月13日

不動産投資で住民税を節税する際に注意すべきポイント

注意点

不動産投資は、サラリーマンの方が副業として始めるケースが非常に多い投資方法ですが、その際に気をつけておかなければならないポイントがいくつかあります。

また、不動産投資をしていても、規制などにより、思うように節税できない場合もあるので、事前にしっかりと確認しておきましょう。

そこで、サラリーマンが副業として不動産投資を行う際の注意点や解決策をご紹介します。

副業が禁止されていないか把握しておこう

サラリーマンが副業で不動産投資をする際は、本業であるサラリーマンとして勤めている会社が副業を禁止していないか確認しましょう。

副業を禁止している会社では、不動産投資に熱中しすぎるあまりに懲戒されてしまうこともあるので、就業規則をしっかりと確認してください。

特に上場企業や大会社は規則が厳しいので、不動産投資自体が会社の制度に引っかかる可能性があります。

副業を知られたくない場合に取るべき方法

サラリーマンが不動産投資をすると住民税を特別徴収されます。住民税の額が上がったり下がったりすると、会社の経理や人事担当の部署から「何か他の事業をしているのでは?」と疑われる場合があります。

この回避方法としては、住民税を特別徴収にせず普通徴収にしてもらうことです。

申告の際に黒字になっていると普通徴収を選択することができます。すると、住民税は自分で納めるので会社に住民税の通知は行われません。ただし、赤字の場合は普通徴収を選択できないので注意しましょう。

赤字の時は還付方法でバレるかも

赤字の場合、住民税の還付方法にも注意が必要です。

不動産所得が赤字になると、住民税の過払い分が還付されます。ただ、払い過ぎた分の住民税はまとめて還付されるのではなく毎月の住民税を減額するという方法で行われるので、会社に不動産投資をしていることが知られてしまう可能性があります。

このように、不動産投資で損益通算をして住民税を安くしたい場合、会社に知られてしまうことがあるので、まずは就業規則をチェックして、副業が禁止されているようなら、節税対策はほどほどのところで止めるようにしましょう。

まとめ:不動産投資で住民税を無理なく節税しよう

不動産投資をしていると、住民税の計算方法の特徴から、節税できることをご理解いただけたのではないでしょうか?

ポイントは、減価償却を最大限生かし、できるだけ経費を細かく計上して所得を圧縮する事です。

また、サラリーマンで赤字が出ている場合は、給与所得と損益通算することで住民税を安くすることもできます。

副業禁止の会社では不動産投資を使った住民税対策はほどほどに

ただし、赤字の場合、住民税の還付方法などにより、会社に副業をしていることが知られてしまうことがあります。

副業が認められている会社であれば問題ありませんが、禁止されているなら、節税対策もほどほどにしておかないと、懲戒になることもあるので気をつけてください。

可能な範囲で賢く節税して、手元に残るお金を着実に増やしてくださいね。

知らないと損をする!?資産管理会社を活用した節税の仕組みを徹底解説

2019年2月26日

不動産投資は相続税の節税に最適?その理由を徹底解説します!

2018年10月10日

不動産投資会社ランキング

お客様一人ひとりに「自分にピッタリの不動産投資会社」が見つかるように、入居率やアフターサービスなど、様々な項目から、厳選した不動産投資会社をランキング形式でご紹介します。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です