家の相続税対策は「法人化」が有効?仕組みや注意点について解説

不動産投資をしている方の中には、相続税について効果的な節税方法がないか考えている方も多いでしょう。 不動産投資をしている場合の相続税対策としては、「法人化」が有効です。 しかし、どうして法人化することが節税につながるのか分からない方も多いのではないでしょうか? そこで今回は、賃貸不動産を法人化することが相続税対策になる仕組みや、法人化する際の注意点など分かりやすく解説します。

賃貸不動産の法人化で贈与税が減る?

ローンを組んで建築したアパートやマンションを子どもに贈与する場合、借入金を土地や建物とセットで贈与する可能性があります。この場合の贈与は、「負担付贈与」となり、土地や建物が時価評価されます。 一般的に、相続や普通に財産を贈与した際、税額を相続税評価で行います。この場合、相続税評価は時価評価よりも低くなります。つまり、負担付贈与で子どもに財産を譲った場合、相続や通常の贈与よりも高い金額に対して、税金が課税されるのです。

法人化せずに個人の財産を譲る場合の相続税対策の壁

負担付贈与とは、第三者などに対して、借入金や預り保証金などの債務を引き継ぐことを条件に、資産を贈与することをいいます。受贈者(資産を贈与される人)は、プラスの財産とマイナスの財産を同時に譲り受けることになります。以下のような場合が負担付贈与に該当します。 【負担付贈与の例】借入金がある場合 相続税評価額350万円、通常の取引価格500万円、土地を贈与する際に借入金350万円を引き継ぐ場合。 通常の贈与であれば、相続税評価額の350万円から基礎控除額の110万円を差し引いた額に対して課税されるのに対して、負担付贈与となると、取引価格の500万円から借入金350万円と基礎控除額の110万円を差し引いた額に対して贈与税が課せられてしまいます。 上記の場合、損なのか得なのかよく分からないと思う方もいるかもしれません。賃貸不動産の場合、借入金がなくても、負担付贈与とみなされるケースがあるので、こちらを考えてみましょう。 【負担付贈与の例】返還しなければならない敷金がある場合 相続税評価1,500万円、通常の取引価格2,000万円のマンションを贈与するとして、通常の贈与の場合は、次のような計算式になります。 (1,500万円-110万円)×40%-190万円=366万円 一方、このマンションで借主から50万円の敷金を預かっていた場合、贈与税は以下の通りになります。 (2,000万円-50万円-110万円)×45%-265万円=585.5万円 このように借入金や敷金の額によっては、負担付贈与にすると、贈与税の負担が重くなることがあるのです。

賃貸不動産の法人化による相続税対策3大スキーム

このように個人で賃貸不動産を贈与した場合、贈与税を多く払わなければならない場合が出てきます。 そこで、賃貸不動産の法人化による相続税対策が行われます。

法人化すると「借入金+不動産」の贈与も相続税評価になる

このよう事態を避けるために、不動産所有法人を設立し、その法人が借入金によって資金調達を行い、法人が不動産を購入し、その法人の株式(または持分)を贈与することで、相続税対策を行います。 この方法が相続税対策として有効なのは、不動産所有法人の株式を贈与する場合は、負担付贈与として取り扱われず、不動産の相続税評価によって贈与税を計算することができるからです。 この結果、不動産と借入金をセットで贈与しても、軽い税負担で生前贈与することが可能になるのです。 賃貸不動産の法人化スキームには次の3つがあります。
  • 管理委託方式
  • 転貸借方式
  • 不動産所有方式
この3つのスキームのうち、最もおすすめなのが、不動産所有方式ですが、このスキームをご紹介する前に、管理委託方式と転貸借方式についても簡単に説明しておきます。 管理委託方式は、土地や建物の名義は個人のものとし、家賃の集金や物件の維持・管理などを不動産管理法人に代行させる仕組みです。 法人化スキームを実施する際には、不動産管理をする法人をあえて自分で設立することになります。 このスキームでは、不動産オーナーは、自分が所有する不動産から生じる家賃収入の一部を管理料として不動産管理法人に支払います。管理料は、不動産管理法人の売上となり、維持費、人件費などを賄うことになります。 管理料は、オーナーの所得の計算上は必要経費となりますから、個人の不動産所得を減額することができます。これによって、税負担を軽減することができますね。 一方、転貸借方式とは、オーナー個人が所有する賃貸不動産を法人へ転貸借するスキームです。 このスキームでは、不動産管理法人は賃貸不動産を一括で借り上げ、受取賃料と支払賃料の差額を利益として得ることになります。 したがって、不動産管理法人は、オーナーに対して借上げ賃料を支払い、その一方で借り上げた物件の入居者から賃料を受け取ります。この時の賃料の差額を利益に計上し、管理費用を負担し、さらに役員や従業員に給料を支払えば、それらは経費になります。 転貸借方式では、自分で設立した法人を使ってサブリースを行い、賃貸経営の利益の一部を法人のものとすることで、不動産オーナーの所得分散効果を図れます。 この2つのスキームで注意すべき点は、税務調査において、その法人に管理業務の実態があるかどうかがチェックされることです。 一般的に、外部の管理業者に管理業務を委託した場合、その管理料は家賃収入の10%前後です。近年、税務署は相場を超える管理料の支払いに関して、厳密にチェックをしていますので、賃料設定は10%を越えない水準に設定する必要があるでしょう。 転貸借方式に関しても同様で、不動産オーナーから相場より明らかに安い賃料で一括借上げを行っている場合、不動産オーナーから法人に対して、不当に付け替えしていると税務署からみなされ、否認されるケースもあります。

法人化するなら不動産所有方式!相続税に限らず税金が大幅に軽減できる

管理委託方式や転貸借方式でできるのは、賃料の付け替えですが、法人に不動産を所有させると、100%賃料を計上することができます。 この仕組みをいかしたスキームを不動産所有方式といい、建物を法人に移転することで、賃料収入を法人が直接受け取ることになり、節税できます。

不動産所有方式で法人化するメリットを最大限にいかした税金対策をする

不動産所有方式について説明する前に、少し、税率について考えてみましょう。 個人の場合、不動産所得は総合課税とされ、所得税などの負担は、15%~55%となります。これに対して、法人の実効税率は、所得800万円以下の中小法人で20%~25%、800万円超でも35%です。 つまり、課税所得が800万円を超えるのであれば、個人よりも法人のほうが税負担が軽いのです。この税率差を利用したスキームが不動産所有方式となります。 今から不動産所有方式を説明しますが、この説明では以下のことを前提条件としています。
  • 簡略化のため、住民税および事業税は考慮しない
  • 個人事業者の青色申告特別控除額は10万円とする
  • 所得控除は基礎控除38万円のみとする
  • 所得はいずれも800万円。法人化した場合は、そのうち600万円を給与として支給し、200万円を残す。
この条件のもと、個人事業として賃貸不動産を所有した場合と、法人事業として所有した場合を考えてみましょう。 個人事業として賃貸不動産を所有した場合、総収入金額を2,000万円とすると、個人の所得は800万円となるので、必要経費が1,200万円となります。 所得に関しては、青色申告特別控除の10万円と基礎控除の38万円を差し引くことができます。 800万円-10万円-38万円=752万円 これに所得税が課せられます。656万円超900万円以下の所得に対しては、税率23%、控除額が636,000円なので、所得税は以下の通りです。 752万円×23%-63万6千円=109万4千円 さらに、この所得税に対して、復興特別所得税(2.1%)が課せられます。 109,4000円×2.1%=2万3千円 よって、税額は、109,4000円+2万3千円=111万7千円 一方、法人事業とした場合は、益金を2,000万円とすると、社長給与として600万円、法人の所得として200万円、残りは損金となります。 さらに、社長給与とした場合、給与所得控除(600万円×20%+54万円=174万円)を差し引けるので、給与所得は426万円となり、ここからさらに基礎控除38万円を差し引け、最終的な課税所得は388万円になります。 課税所得が388万円の場合、所得税の税率と控除額は、税率20%、控除額427,500円ですので、所得税は次の通りです。 388万円×20%-42万7500円=34万9千円 これに復興所得税が課税されるので、所得税の合計は34万9千円+7千円(34万9千円×2.1%)=35万6千円 一方、法人税は、200万円×15%=30万円です。 したがって、法人化した場合の税額は35万6千円+30万円=65.5万円となり、個人事業として賃貸不動産を所有した場合の税金(111万7千円)との差額は約45万円になります。

不動産所有方式による法人化で相続税が節税できる仕組み

所得税ひとつとってもメリットがある不動産所有方式ですが、相続税対策としても有効です。 ここでは、不動産所有方式でできる相続税対策をご紹介します。

不動産所有方式にすると資産額を圧縮できて相続税対策になる

不動産所有方式のメリットは相続税対策にもいかせるところです。 建物を法人所有とすることで、不動産という資産を非上場株式に転換することもできます。非上場株式の評価は、類似業種比準価格で計算することができるので、他の資産よりも評価を下げることができます。 例えば、設立時の法人の株主を、現在の不動産オーナー(親)ではなく、その後継者(子ども)とすることで、不動産所有法人に蓄積される利益を生前から子どもに移転させることができます。 こうすることで、オーナー個人の将来的な相続財産の増加を停止し、相続税負担を軽減できるのです。 さらに、不動産所有法人から配偶者や子どもに役員給与を支払うことで、所得の分散が図れるだけでなく、給与所得控除の適用を受けることもでき、累進課税の税率抑えることもできます。 また、不動産所有法人で資金を蓄積しておけば、相続税が発生しても、個人で所有していた土地や自己株式を買い取ることができます。 こうすることで、相続人の納税資金を捻出することができますね。 もちろん、不動産所有法人で法人契約の生命保険に加入しておけば、死亡保険金という財源を確保することもできます。 このように、不動産所有法人を設立することで、後継者への財産の早期移転をすることができ、効果的に相続税対策を実施できるのです。

不動産所有方式による相続税対策は建物のみを法人化するのがポイント

不動産所有方式を採用する場合は、基本的に土地は法人化せず、建物のみを法人に移します。 というのは、土地を譲渡すると、それに伴って、所得税が生じるからです。 ここのところを理解するために、まずは土地の譲渡所得税の仕組みをご紹介します。

建物のみを法人化するメリット

土地の譲渡所得税は、例えば、譲渡価額が1億円で、取得費が不明の場合、譲渡価額の5%を取得費とみなすので、課税対象額は1億円-500万円(1億円×5%)=9,500万円となります。 長期譲渡の税率(20.315%)が適用されたとしても、約1,930万円の税負担が生じるのです。 一方、個人から法人への建物の譲渡価額は、同族関係者間の取引である場合は、適正な時価による評価で行います。一般的には、帳簿価額(未償却残高)で評価されるケースが多いようです。 建物を法人に移す場合は、登録免許税(固定資産税評価額の2%)、不動産取得税(固定資産税評価額の3%)、消費税(取引価額の8%~10%)などのコストがかかります。 個人が土地を所有し、法人が建物を所有する場合、法人が借地権を取得することになるので、権利金の支払いが問題となります。 法人から個人へ権利金の支払いが行われることは通常ありませんが、何もしないと、借地権に係る認定課税のリスクを負うことになります。 これは、土地を無償で借りた場合、借主は貸主から借地権をもらったものとして税金を支払うという、土地を無償で借りた場合に課税される税金のことです。 借地権の認定課税を避けるには、借主は土地価格の6%の地代を貸主に支払わなければなりません。 これを回避するために、土地の賃貸借契約を締結して、通常の地代を支払うことにし、土地の無償返還に関する届出書を税務署に提出します。 こうすることで、土地を借りている法人が将来貸主に土地を無償で返還することを意思表示したことになり、高額な地代を支払わなくても借地権の認定課税を免れることができます。 土地の無償返還に関する届出書が提出されていると、その土地の相続税法上の評価額は、借地権の価額として評価額の20%相当額を控除した残額、すなわり、評価額の80%相当額になります。 そのため、個人が所有する土地の相続税評価を20%減少させることができます。 ただし、多額の繰越欠損金を抱えている既存の法人に建物を移す場合は、無償返還の届出書を提出せずに、あえて借地権を発生させたほうが効果的に節税できます。 というのは、個人の土地の相続税評価は借地権割合を控除した低値だけの評価額まで大きくさげることができるからです。例えば、借地権割合が70%であれば、30%まで下げられます。 この際、法人の側では、借地権相当の受贈益と繰越欠損金を相殺することができます。会計上も、賃借対照表における債務超過が解消され、健全な財政状態として見せることが可能になります。

不動産所有方式で相続税対策する時の注意点

このスキームにおける注意点を最後にご紹介すると、法人設立後、その資産である建物が法人へ譲渡または現物出資されてから3年間は通常の取引価額で評価されることです。 このため、建物の評価額は、固定資産税評価額よりも高くなり、それに伴ってその3年間は法人の自社株式の評価額も高くなることです。 ですから、相続が3年以内に発生しそうな場合は、法人化による相続税対策は行わないほうがいいでしょう。

相続税対策としての法人化によるコストも考慮に入れて検討してみよう

節税対策として有効な法人の設立ですが、法人税や経理的な事務作業の増加など、法人化によるコストも発生します。 これらのことも考慮した上で、個人の所有している不動産という資産を上手に移転できるか検討する必要があります。 相続税対策として賃貸不動産の法人化を考えている方は、一度、税理士などの専門家に相談してみるのも一つの方法でしょう。

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