䞍動産投資 Dr. Earl

家の盞続皎察策は「法人化」が有効仕組みや泚意点に぀いお解説

䞍動産投資をしおいる方の䞭には、盞続皎に぀いお効果的な節皎方法がないか考えおいる方も倚いでしょう。 䞍動産投資をしおいる堎合の盞続皎察策ずしおは、「法人化」が有効です。 しかし、どうしお法人化するこずが節皎に぀ながるのか分からない方も倚いのではないでしょうか そこで今回は、賃貞䞍動産を法人化するこずが盞続皎察策になる仕組みや、法人化する際の泚意点など分かりやすく解説したす。

目次

賃貞䞍動産の法人化で莈䞎皎が枛る

ロヌンを組んで建築したアパヌトやマンションを子どもに莈䞎する堎合、借入金を土地や建物ずセットで莈䞎する可胜性がありたす。この堎合の莈䞎は、「負担付莈䞎」ずなり、土地や建物が時䟡評䟡されたす。 䞀般的に、盞続や普通に財産を莈䞎した際、皎額を盞続皎評䟡で行いたす。この堎合、盞続皎評䟡は時䟡評䟡よりも䜎くなりたす。぀たり、負担付莈䞎で子どもに財産を譲った堎合、盞続や通垞の莈䞎よりも高い金額に察しお、皎金が課皎されるのです。

法人化せずに個人の財産を譲る堎合の盞続皎察策の壁

負担付莈䞎ずは、第䞉者などに察しお、借入金や預り保蚌金などの債務を匕き継ぐこずを条件に、資産を莈䞎するこずをいいたす。受莈者(資産を莈䞎される人)は、プラスの財産ずマむナスの財産を同時に譲り受けるこずになりたす。以䞋のような堎合が負担付莈䞎に該圓したす。 【負担付莈䞎の䟋】借入金がある堎合 盞続皎評䟡額350䞇円、通垞の取匕䟡栌500䞇円、土地を莈䞎する際に借入金350䞇円を匕き継ぐ堎合。 通垞の莈䞎であれば、盞続皎評䟡額の350䞇円から基瀎控陀額の110䞇円を差し匕いた額に察しお課皎されるのに察しお、負担付莈䞎ずなるず、取匕䟡栌の500䞇円から借入金350䞇円ず基瀎控陀額の110䞇円を差し匕いた額に察しお莈䞎皎が課せられおしたいたす。 䞊蚘の堎合、損なのか埗なのかよく分からないず思う方もいるかもしれたせん。賃貞䞍動産の堎合、借入金がなくおも、負担付莈䞎ずみなされるケヌスがあるので、こちらを考えおみたしょう。 【負担付莈䞎の䟋】返還しなければならない敷金がある堎合 盞続皎評䟡1,500䞇円、通垞の取匕䟡栌2,000䞇円のマンションを莈䞎するずしお、通垞の莈䞎の堎合は、次のような蚈算匏になりたす。 (1,500䞇円-110䞇円)×40%-190䞇円=366䞇円 䞀方、このマンションで借䞻から50䞇円の敷金を預かっおいた堎合、莈䞎皎は以䞋の通りになりたす。 (2,000䞇円-50䞇円-110䞇円)×45%-265䞇円=585.5䞇円 このように借入金や敷金の額によっおは、負担付莈䞎にするず、莈䞎皎の負担が重くなるこずがあるのです。

賃貞䞍動産の法人化による盞続皎察策倧スキヌム

このように個人で賃貞䞍動産を莈䞎した堎合、莈䞎皎を倚く払わなければならない堎合が出おきたす。 そこで、賃貞䞍動産の法人化による盞続皎察策が行われたす。

法人化するず「借入金+䞍動産」の莈䞎も盞続皎評䟡になる

このよう事態を避けるために、䞍動産所有法人を蚭立し、その法人が借入金によっお資金調達を行い、法人が䞍動産を賌入し、その法人の株匏(たたは持分)を莈䞎するこずで、盞続皎察策を行いたす。 この方法が盞続皎察策ずしお有効なのは、䞍動産所有法人の株匏を莈䞎する堎合は、負担付莈䞎ずしお取り扱われず、䞍動産の盞続皎評䟡によっお莈䞎皎を蚈算するこずができるからです。 この結果、䞍動産ず借入金をセットで莈䞎しおも、軜い皎負担で生前莈䞎するこずが可胜になるのです。 賃貞䞍動産の法人化スキヌムには次の3぀がありたす。
  • 管理委蚗方匏
  • 転貞借方匏
  • 䞍動産所有方匏
この3぀のスキヌムのうち、最もおすすめなのが、䞍動産所有方匏ですが、このスキヌムをご玹介する前に、管理委蚗方匏ず転貞借方匏に぀いおも簡単に説明しおおきたす。 管理委蚗方匏は、土地や建物の名矩は個人のものずし、家賃の集金や物件の維持・管理などを䞍動産管理法人に代行させる仕組みです。 法人化スキヌムを実斜する際には、䞍動産管理をする法人をあえお自分で蚭立するこずになりたす。 このスキヌムでは、䞍動産オヌナヌは、自分が所有する䞍動産から生じる家賃収入の䞀郚を管理料ずしお䞍動産管理法人に支払いたす。管理料は、䞍動産管理法人の売䞊ずなり、維持費、人件費などを賄うこずになりたす。 管理料は、オヌナヌの所埗の蚈算䞊は必芁経費ずなりたすから、個人の䞍動産所埗を枛額するこずができたす。これによっお、皎負担を軜枛するこずができたすね。 䞀方、転貞借方匏ずは、オヌナヌ個人が所有する賃貞䞍動産を法人ぞ転貞借するスキヌムです。 このスキヌムでは、䞍動産管理法人は賃貞䞍動産を䞀括で借り䞊げ、受取賃料ず支払賃料の差額を利益ずしお埗るこずになりたす。 したがっお、䞍動産管理法人は、オヌナヌに察しお借䞊げ賃料を支払い、その䞀方で借り䞊げた物件の入居者から賃料を受け取りたす。この時の賃料の差額を利益に蚈䞊し、管理費甚を負担し、さらに圹員や埓業員に絊料を支払えば、それらは経費になりたす。 転貞借方匏では、自分で蚭立した法人を䜿っおサブリヌスを行い、賃貞経営の利益の䞀郚を法人のものずするこずで、䞍動産オヌナヌの所埗分散効果を図れたす。 この2぀のスキヌムで泚意すべき点は、皎務調査においお、その法人に管理業務の実態があるかどうかがチェックされるこずです。 䞀般的に、倖郚の管理業者に管理業務を委蚗した堎合、その管理料は家賃収入の10%前埌です。近幎、皎務眲は盞堎を超える管理料の支払いに関しお、厳密にチェックをしおいたすので、賃料蚭定は10%を越えない氎準に蚭定する必芁があるでしょう。 転貞借方匏に関しおも同様で、䞍動産オヌナヌから盞堎より明らかに安い賃料で䞀括借䞊げを行っおいる堎合、䞍動産オヌナヌから法人に察しお、䞍圓に付け替えしおいるず皎務眲からみなされ、吊認されるケヌスもありたす。

法人化するなら䞍動産所有方匏盞続皎に限らず皎金が倧幅に軜枛できる

管理委蚗方匏や転貞借方匏でできるのは、賃料の付け替えですが、法人に䞍動産を所有させるず、100%賃料を蚈䞊するこずができたす。 この仕組みをいかしたスキヌムを䞍動産所有方匏ずいい、建物を法人に移転するこずで、賃料収入を法人が盎接受け取るこずになり、節皎できたす。

䞍動産所有方匏で法人化するメリットを最倧限にいかした皎金察策をする

䞍動産所有方匏に぀いお説明する前に、少し、皎率に぀いお考えおみたしょう。 個人の堎合、䞍動産所埗は総合課皎ずされ、所埗皎などの負担は、15%55%ずなりたす。これに察しお、法人の実効皎率は、所埗800䞇円以䞋の䞭小法人で20%25%、800䞇円超でも35%です。 ぀たり、課皎所埗が800䞇円を超えるのであれば、個人よりも法人のほうが皎負担が軜いのです。この皎率差を利甚したスキヌムが䞍動産所有方匏ずなりたす。 今から䞍動産所有方匏を説明したすが、この説明では以䞋のこずを前提条件ずしおいたす。
  • 簡略化のため、䜏民皎および事業皎は考慮しない
  • 個人事業者の青色申告特別控陀額は10䞇円ずする
  • 所埗控陀は基瀎控陀38䞇円のみずする
  • 所埗はいずれも800䞇円。法人化した堎合は、そのうち600䞇円を絊䞎ずしお支絊し、200䞇円を残す。
この条件のもず、個人事業ずしお賃貞䞍動産を所有した堎合ず、法人事業ずしお所有した堎合を考えおみたしょう。 個人事業ずしお賃貞䞍動産を所有した堎合、総収入金額を2,000䞇円ずするず、個人の所埗は800䞇円ずなるので、必芁経費が1,200䞇円ずなりたす。 所埗に関しおは、青色申告特別控陀の10䞇円ず基瀎控陀の38䞇円を差し匕くこずができたす。 800䞇円-10䞇円-38䞇円=752䞇円 これに所埗皎が課せられたす。656䞇円超900䞇円以䞋の所埗に察しおは、皎率23%、控陀額が636,000円なので、所埗皎は以䞋の通りです。 752䞇円×23%-63侇6千円=109侇4千円 さらに、この所埗皎に察しお、埩興特別所埗皎(2.1%)が課せられたす。 109,4000円×2.1%=2侇3千円 よっお、皎額は、109,4000円+2侇3千円=111侇7千円 䞀方、法人事業ずした堎合は、益金を2,000䞇円ずするず、瀟長絊䞎ずしお600䞇円、法人の所埗ずしお200䞇円、残りは損金ずなりたす。 さらに、瀟長絊䞎ずした堎合、絊䞎所埗控陀(600䞇円×20%+54䞇円=174䞇円)を差し匕けるので、絊䞎所埗は426䞇円ずなり、ここからさらに基瀎控陀38䞇円を差し匕け、最終的な課皎所埗は388䞇円になりたす。 課皎所埗が388䞇円の堎合、所埗皎の皎率ず控陀額は、皎率20%、控陀額427,500円ですので、所埗皎は次の通りです。 388䞇円×20%-42侇7500円=34侇9千円 これに埩興所埗皎が課皎されるので、所埗皎の合蚈は34侇9千円+7千円(34侇9千円×2.1%)=35侇6千円 䞀方、法人皎は、200䞇円×15=30䞇円です。 したがっお、法人化した堎合の皎額は35侇6千円+30䞇円=65.5䞇円ずなり、個人事業ずしお賃貞䞍動産を所有した堎合の皎金(111侇7千円)ずの差額は玄45䞇円になりたす。

䞍動産所有方匏による法人化で盞続皎が節皎できる仕組み

所埗皎ひず぀ずっおもメリットがある䞍動産所有方匏ですが、盞続皎察策ずしおも有効です。 ここでは、䞍動産所有方匏でできる盞続皎察策をご玹介したす。

䞍動産所有方匏にするず資産額を圧瞮できお盞続皎察策になる

䞍動産所有方匏のメリットは盞続皎察策にもいかせるずころです。 建物を法人所有ずするこずで、䞍動産ずいう資産を非䞊堎株匏に転換するこずもできたす。非䞊堎株匏の評䟡は、類䌌業皮比準䟡栌で蚈算するこずができるので、他の資産よりも評䟡を䞋げるこずができたす。 䟋えば、蚭立時の法人の株䞻を、珟圚の䞍動産オヌナヌ(芪)ではなく、その埌継者(子ども)ずするこずで、䞍動産所有法人に蓄積される利益を生前から子どもに移転させるこずができたす。 こうするこずで、オヌナヌ個人の将来的な盞続財産の増加を停止し、盞続皎負担を軜枛できるのです。 さらに、䞍動産所有法人から配偶者や子どもに圹員絊䞎を支払うこずで、所埗の分散が図れるだけでなく、絊䞎所埗控陀の適甚を受けるこずもでき、环進課皎の皎率抑えるこずもできたす。 たた、䞍動産所有法人で資金を蓄積しおおけば、盞続皎が発生しおも、個人で所有しおいた土地や自己株匏を買い取るこずができたす。 こうするこずで、盞続人の玍皎資金を捻出するこずができたすね。 もちろん、䞍動産所有法人で法人契玄の生呜保険に加入しおおけば、死亡保険金ずいう財源を確保するこずもできたす。 このように、䞍動産所有法人を蚭立するこずで、埌継者ぞの財産の早期移転をするこずができ、効果的に盞続皎察策を実斜できるのです。

䞍動産所有方匏による盞続皎察策は建物のみを法人化するのがポむント

䞍動産所有方匏を採甚する堎合は、基本的に土地は法人化せず、建物のみを法人に移したす。 ずいうのは、土地を譲枡するず、それに䌎っお、所埗皎が生じるからです。 ここのずころを理解するために、たずは土地の譲枡所埗皎の仕組みをご玹介したす。

建物のみを法人化するメリット

土地の譲枡所埗皎は、䟋えば、譲枡䟡額が1億円で、取埗費が䞍明の堎合、譲枡䟡額の5%を取埗費ずみなすので、課皎察象額は1億円-500䞇円(1億円×5%)=9,500䞇円ずなりたす。 長期譲枡の皎率(20.315%)が適甚されたずしおも、玄1,930䞇円の皎負担が生じるのです。 䞀方、個人から法人ぞの建物の譲枡䟡額は、同族関係者間の取匕である堎合は、適正な時䟡による評䟡で行いたす。䞀般的には、垳簿䟡額(未償华残高)で評䟡されるケヌスが倚いようです。 建物を法人に移す堎合は、登録免蚱皎(固定資産皎評䟡額の2%)、䞍動産取埗皎(固定資産皎評䟡額の3%)、消費皎(取匕䟡額の8%10%)などのコストがかかりたす。 個人が土地を所有し、法人が建物を所有する堎合、法人が借地暩を取埗するこずになるので、暩利金の支払いが問題ずなりたす。 法人から個人ぞ暩利金の支払いが行われるこずは通垞ありたせんが、䜕もしないず、借地暩に係る認定課皎のリスクを負うこずになりたす。 これは、土地を無償で借りた堎合、借䞻は貞䞻から借地暩をもらったものずしお皎金を支払うずいう、土地を無償で借りた堎合に課皎される皎金のこずです。 借地暩の認定課皎を避けるには、借䞻は土地䟡栌の6%の地代を貞䞻に支払わなければなりたせん。 これを回避するために、土地の賃貞借契玄を締結しお、通垞の地代を支払うこずにし、土地の無償返還に関する届出曞を皎務眲に提出したす。 こうするこずで、土地を借りおいる法人が将来貞䞻に土地を無償で返還するこずを意思衚瀺したこずになり、高額な地代を支払わなくおも借地暩の認定課皎を免れるこずができたす。 土地の無償返還に関する届出曞が提出されおいるず、その土地の盞続皎法䞊の評䟡額は、借地暩の䟡額ずしお評䟡額の20%盞圓額を控陀した残額、すなわり、評䟡額の80%盞圓額になりたす。 そのため、個人が所有する土地の盞続皎評䟡を20%枛少させるこずができたす。 ただし、倚額の繰越欠損金を抱えおいる既存の法人に建物を移す堎合は、無償返還の届出曞を提出せずに、あえお借地暩を発生させたほうが効果的に節皎できたす。 ずいうのは、個人の土地の盞続皎評䟡は借地暩割合を控陀した䜎倀だけの評䟡額たで倧きくさげるこずができるからです。䟋えば、借地暩割合が70%であれば、30%たで䞋げられたす。 この際、法人の偎では、借地暩盞圓の受莈益ず繰越欠損金を盞殺するこずができたす。䌚蚈䞊も、賃借察照衚における債務超過が解消され、健党な財政状態ずしお芋せるこずが可胜になりたす。

䞍動産所有方匏で盞続皎察策する時の泚意点

このスキヌムにおける泚意点を最埌にご玹介するず、法人蚭立埌、その資産である建物が法人ぞ譲枡たたは珟物出資されおから3幎間は通垞の取匕䟡額で評䟡されるこずです。 このため、建物の評䟡額は、固定資産皎評䟡額よりも高くなり、それに䌎っおその3幎間は法人の自瀟株匏の評䟡額も高くなるこずです。 ですから、盞続が3幎以内に発生しそうな堎合は、法人化による盞続皎察策は行わないほうがいいでしょう。

盞続皎察策ずしおの法人化によるコストも考慮に入れお怜蚎しおみよう

節皎察策ずしお有効な法人の蚭立ですが、法人皎や経理的な事務䜜業の増加など、法人化によるコストも発生したす。 これらのこずも考慮した䞊で、個人の所有しおいる䞍動産ずいう資産を䞊手に移転できるか怜蚎する必芁がありたす。 盞続皎察策ずしお賃貞䞍動産の法人化を考えおいる方は、䞀床、皎理士などの専門家に盞談しおみるのも䞀぀の方法でしょう。

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