不動産投資は法人化すべき?メリットや流れを徹底解説!

不動産投資は法人化すべきってよく聞くけど、実際のところどうなんだろう?

不動産投資をしている人の中で法人化を考えている人は多いと思います。

法人化する理由として、「事業の規模をもっと大きくしたい」「個人事業よりも節税ができる」といった理由が多いのではないでしょうか?しかし、法人化すると言っても最適なタイミングや法人化の方法など、何かと知らないことが多いと思います。

そこで今回は、不動産投資を法人化するメリットや流れなど詳しく解説していきたいと思います。

不動産投資の法人化って何?

不動産投資の法人化とは

法人化とは、今まで個人で事業を行っていた人が法人(主に株式会社など)を設立し、事業内容をそのまま引き継ぐことです。

事業内容を引き継ぐというのは、事業主が保有していた資産や負債をそのまま引き継いで事業を行うことです。具体的に言うと、預金や車や事務所などが資産で買掛金や未払金や借入金などが負債になります。

一般的に、法人化は個人事業よりもメリットがたくさんあると言われ、不動産投資にも同じことが言えます。

不動産投資を法人化するとどういったメリットがあるのか、次の項から詳しく解説していきます。

不動産投資を法人化するメリット

法人化のメリット

不動産投資を法人化するとこれらのメリットがあります。

  • 社会的信用度が上がる
  • 融資を受けやすくなる
  • 欠損金の繰り越し期間が増える
  • 経費項目が増えるので節税対策ができる

社会的信用度が上がる

不動産投資に限らず、個人で事業をやるよりも法人化して事業をやる方が社会的信用度は圧倒的に高いです。なぜなら、個人事業の場合、どうしても収入や事業の安定性を不安視されるからです。

個人事業であろうが法人であろうが事業内容や事業の採算性自体は変わらないのに残念な話ですよね。

具体例を出すと、入居審査やクレジットカードや車などのローン審査が通りにくくなります。そのため、少しでも不動産投資事業を有利に進めたいと考えている人は法人化してみるのもおすすめです。

融資を受けやすくなる

不動産投資事業を法人化すると金融機関からの融資が受けやすくなります。

先程の話と多少かぶりますが、個人事業の場合、返済能力などの面を不安視されてしまい法人に比べ融資が受けにくくなります。その点、法人化していると金融機関からの融資が受けやすくなるばかりではなく、融資金額も個人事業に比べ多めに設定される傾向があります。

欠損金の繰り越し期間が増える

不動産投資を行う場合、家賃収入などの収益より諸経費の方が多い(いわゆる赤字)と青色申告をすることで赤字分を繰り越すことができます。その赤字は次年度以降の収益(黒字)と相殺させることできます。

この繰り越し期間が個人事業だと3年しかないのに対し、法人化することで9年まで伸ばすことができます。

不動産投資を始めてすぐは色々と費用がかさんでしまい赤字になることがありますが、数年に渡って赤字分を繰り越し、黒字と相殺することで実質赤字はなかったことにできるので、かなり大きなメリットと言えるでしょう。

経費項目が増えるので節税対策ができる

不動産投資は多くの費用を経費として計上できますが、法人化することでさらに経費として計上できる費用が増えるためさらなる節税効果が期待できます。

具体的に言うと、セミナーの参加費交通費などです。

また、家族を従業員にして給料を支払うことも可能です。従業員の給料は会社の経費と見なされるため、こちらも節税対策ができます。

不動産投資の経費については「不動産投資は節税対策に最適?経費計上できる費用14項目を解説」で、詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

不動産投資は節税対策に最適?経費計上できる費用14項目を解説

2018年10月10日

不動産投資を法人化するデメリット

法人化デメリット

続いて、法人化のデメリットについて解説していきます。法人化の主なデメリットは以下の通りです。

  • 赤字でも税金の支払い義務がある
  • 社会保険に加入する義務がある
  • 事務的負担が増える

赤字でも税金の支払い義務がある

不動産投資を行う場合、個人事業であれば事業が赤字だと税金を支払う必要はありません。

しかし、法人の場合は事業がどれだけ赤字でも税金はしっかりと支払わなければいけません。

具体的に言うと、法人だと赤字でも住民税の均等割の納税義務があります。

社会保険に加入する義務がある

不動産投資を法人化すると、健康保険厚生年金保険に加入しなければいけません。

社会保険料は会社が負担しなければいけないため、個人事業よりも金銭的な負担がかなり増えます。

事務的負担が増える

不動産投資を法人化すると個人でやっていた時よりも事務の負担がかなり増えます。また、会計や税務に関することも複雑になるため、場合によっては税理士などを雇わなくてはならず、人的コストもかかります。

法人化した場合に増える事務負担を簡単にまとめました。

  • 法人税の申告
  • 社会保険と労働保険の手続き
  • 会計処理
  • 会社組織に関する手続き

これらの処理を自分でやっても良いですが、かなり専門的な知識が必要になってくるため、難しいようでしたら専門家を雇いましょう。

不動産投資の法人化はメリットばかりではなくデメリットもあるので、法人化するかはご自身の現状や経営プランなどから判断し慎重に決めましょう。

不動産投資の法人化は副業と見なされるのか?

法人化は副業なのか?

結論から言うと、不動産投資の法人化は副業と見なされることが多いです。

なぜなら、法人化することで不動産投資で得た収益は本業の会社とは別の会社からの給与収入として見なされるからです。

本来、不動産投資で得られる収益は家賃収入なので給与収入とは見なされませんが、法人化することで給与収入と見なされてしまうことがあるのです。しかし、正直な話この基準は勤め先の会社によって大きく異なります。

例えば、不動産投資を個人で行っているのに給与収入だと見なされる会社もあれば、法人でも給与収入と見なされない会社もあります。そのため、結局のところ勤め先の会社次第ということです。

ただし、基本的に法人化している以上は副業と見なされる傾向が高いです。

もし、副業を禁止とする会社に勤めている方は、不動産投資の法人化は自己責任で行いましょう。

不動産投資を法人化する最適なタイミングとは?

法人化のタイミング

不動産投資を行っている人で、事業の拡大を図りたいと考えている人で法人化を考えている人は多いのではないでしょうか?

しかし、どのタイミングで法人化するのが最適なのか分からないという人が多いと思います。そこで、不動産投資を法人化する最適なタイミングを解説します。

結論から言うと、不動産投資の課税所得が900万円を超えるタイミングで法人化するのが最適だと言われています。その理由は、課税所得の税率にあります。

下の表はそれぞれ個人と法人両者の課税所得にかかる税率を表したものです。

●個人の場合

課税所得金額税率
~195万円以下15%
195万円超~330万円以下20%
330万円超~695万円以下30%
695万円超~900万円以下33%
900万円超~1800万円以下43%
1800万円超50%

 

●法人の場合

課税所得金額税率
~400万円以下約22%
400万円超~800万円以下約25%
800万円超約38%

個人事業から法人に切り替える最適なタイミングは、ズバリ個人の課税所得にかかる税率が法人の課税所得にかかる税率を追い越した時です。そのタイミングこそが先程解説した「課税所得が900万円の時」なんです。

ただし、例外もあります。

本業の所得が1,000万円を超える方は税率が30%を超えるので、不動産投資の課税所得と合算することを考えると、早めに法人化することで所得税を節税することができます。そのため、不動産投資の課税所得が900万円を超えるタイミングが最適とは一概には言えません。

自身の本業の所得などを総合的に判断して切り替えるタイミングを決めましょう。

不動産投資を法人化する方法

法人化の方法

不動産投資を法人化する流れについて解説します。

全ての情報を網羅するとなると膨大な情報量になるのでここでは簡単な流れを解説します。

法人化の流れ
  1. 所在地や会社名などの基本情報を決める
  2. 定款作成
  3. 資本金を払う
  4. 登記書類作成
  5. 登記申請
  6. 各種行政などに手続きを行う

法人化の大まかな流れはこのようになります。1つひとつの工程はさほど難しくはありませんが、とにかく作業工程が多いので、先延ばしにせず計画的にこなしていきましょう。

まとめ

不動産投資の法人化について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

法人化することのメリットやデメリット、法人化する最適なタイミングや方法などについてご理解いただけたかと思います。

もし不動産投資の法人化を検討中の方はぜひ本記事の情報を参考にしてみてください。

不動産投資は節税対策に最適?経費計上できる費用14項目を解説

2018年10月10日

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