不動産投資のリフォーム費用や代表的なリフォーム事例をまとめて解説

不動産投資を検討している人の中には、現在既に所有している不動産や、購入予定の不動産をリフォームしたいと考えている人もいると思います。

ただ、リフォームをするとなるとそれなりの費用がかかるため、決断する前に費用相場代表的なリフォーム事例を把握しておきたい人も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、リフォームをするか迷っているあなたのために、リフォーム費用の相場や代表的なリフォーム事例を解説します。

そもそもリフォームとは?

リフォームとは

リフォームをしたいと考えている投資家の中には、実際にはリノベーションを思い描いている人もいるかもしれませんね。

リフォームとリノベーションには明確な定義の違いはありません。そのため、事例紹介などで、明らかにリノベーションなのにリフォーム事例として紹介されているものもあります。

そこで、まずはリフォームとリノベーションの違いからおさらいしましょう。

不動産投資家も混同するリフォームとリノベーション

リフォームとリノベーションの違いを端的に表すと次の通りです。

  • リフォーム:原状回復工事
  • リノベーション:機能や価値をプラスαする工事

具体的な事例を少しあげると、リフォームは傷んだクロスやフローリングを新しいものに張り替えることなどが該当します。

これに対して、大きな間取りの変更やキッチン設備のグレードアップといった事例はリノベーションに分類されます。

以前は、リノベーションの範疇に入るような工事もリフォームと呼んでいましたが、ここでは、マイナスの状態をゼロに戻すことをリフォームと定義して解説していきます。

投資家が最も気にするリフォーム費用

リフォーム費用

不動産投資をする際にリフォームを前提にしているなら、物件購入費用に加えて、リフォーム費用も予算に入れなければなりません。

そうなると、リフォーム費用の相場を押さえておく必要があるでしょう。

そこで、よくリフォームの対象になる以下の箇所をピックアップして詳しく説明します。

  • クロスのリフォーム
  • フローリングのリフォーム
  • 水回りのリフォーム

リフォーム会社ごとに金額は違うので、実際にリフォームする際は、複数の業者に見積もりを依頼することをおすすめしますが、業者を選ぶ際の参考になるので、相場はぜひ把握しておきましょう。

クロスのリフォーム

クロスの張り替え費用は、広さによって金額が変わってきます。

  • 6帖(10㎡まで):5万円前後
  • 10帖(17㎡まで):7万円前後
  • トイレの床(1帖):約4.5万円
  • キッチンの床(4帖):約4.5万円
  • 洗面所の床(3帖):約4.5万円

クロスの張り替えリフォームの場合、広さが広くなればなるほど、費用は上がります。1Kの部屋で水回りも含めて全てのクロスを張り替えには15万円~20万円ほどかかると考えておきましょう。

フローリングのリフォーム

フローリングの張り替えについても帖数によって変わってきます。

  • 6帖(10㎡まで):10万円前後
  • 10帖(17㎡まで):16万円前後
  • 15帖(25㎡まで):25万円前後
  • トイレの床(1帖):約4万円
  • キッチンの床(4帖):約7万円
  • 洗面所の床(3帖):5万円前後

水回りのリフォーム

水回りのリフォーム費用は一般的に次のような金額が相場といえるでしょう。

  • キッチンの入れ替え工事:40万円以上
  • ガスコンロのみの交換工事:10万円以上
  • ユニットバス交換費用:50万円以上
  • 洗面化粧台入れ替え工事:10万円前後
  • トイレ入れ替え工事:10万円以上

水回りのリフォーム費用は、会社の違いだけでなく、設備のメーカー、グレードによっても違ってくるので価格差があります。

ただし、いずれのメーカー・グレードだとしても、クロスやフローリングの張り替えリフォームより費用相場は高くなります。

また、水回りの工事は配管の関係で工事自体が不可能な場合もあるので、そのことも忘れないようにしましょう。

さらに、リフォームを依頼する際に注意しておく必要があるのが、以下のような費用が含まれているかどうかです。

  • 荷物・家具の移動
  • 軽微な下地補修
  • 廃材処分
  • 人件費
  • 工事保証

これらの費用がリフォーム代金に含まれているか、別に追加料金が発生するかは業者によって違うので、見積もりを取った際にしっかりと確認しておきましょう。

これに加えて、短期間でもいいので工事保証がついていると理想的です。

不動産投資をする際によく行われる代表的なリフォーム事例

リフォーム事例

これまでのお話しで、リフォームがどのような工事のことを言い、費用がどのくらいかかるのかについてご理解いただけたかと思います。

続いて、中古物件に投資する際に多くの人がリフォームする次の3つの箇所のリフォーム事例をご紹介します。

  • 電気まわりのリフォーム
  • 水回りのリフォーム
  • 床・壁・天井のリフォーム

1.電気まわりのリフォーム

  • ブレーカーの容量を上げる
  • 安全装置を設置する
  • 配線ケーブルの交換

電気まわりのリフォームは地味ですが、生活に与える影響が大きいので、リフォームすることも多いです。

特に、安全装置や配線ケーブルは、災害防止のためにきちんとリフォームしておいた方がいい場合もあります。

また、ブレーカーの容量が少ないと、クレームの原因にもなります。

2.水回りのリフォーム

  • 浴室リフォーム
  • 洗面・トイレ

浴室リフォームの場合、ユニットバスを丸ごと交換する工事は費用が高額になりますが、部分的にリフォームするだけなら費用も抑えられます。

例えば、壁のカビや汚れが気になるのであれば、壁のバスパネルの交換だけで済ませるとリフォーム費用はかなり安くなります。

また、洗面・トイレ箇所でありがちなのが、洗濯パンの交換です。洗濯パンとは、洗濯機の下に設置されているプラスチック製の板のようなもので、これがないと洗濯機が置けません。

さらに、古いタイプの洗濯パンだとドラム式に対応していないケースもあり、その際は、ドラム式対応のものに交換した方がいいです。

3.床・壁・天井のリフォーム

床・壁・天井のリフォームは一部リノベーション的な要素も含むものがありますが、以下の事例が代表的なものです。

  • 畳をフローリングに変更
  • クロスをグレードアップする
  • フローリングの素材を変更する

これらの事例は、先ほど紹介したクロスやフローリングの単なる張り替えよりもリフォーム費用が高額になります。ただ、グレードも上がるので、資産価値も高まるでしょう。

特にクロスをグレードアップすると、見た目だけでなく機能も上がるので、入居者へのアピールポイントになります。

また、生活音などの騒音に関するクレームが多い部屋などは、「クッションフローリング」に換えることで、遮音性もプラスされます。

リフォームのメリット・デメリット

リフォームメリット&デメリット

リフォームの最大のデメリットは何といっても、費用がかかることです。

ただ、このデメリットも、メリットと天秤にかけてリターンが多ければ問題はないはずです。

「目指すべきリフォームは何か?」「そもそもリフォームの目的は何か?」を明確にするために、ここではリフォームのメリットをご紹介します。

リフォームをするメリットをあげると次の3つが考えられます。

  • 家賃を上げられる場合がある
  • 物件の寿命が延びる
  • ターゲットに合わせて部屋の設計ができる

家賃を上げられる場合がある

リフォームをするのにはお金がかかりますが、その分家賃を上げることができる場合があります。

実際、リフォームしていることは物件の魅力としてアピールできます。物件探しのサイトなどでは、リフォーム済みというチェックボックスがあるくらいなので、借主にとってもリフォームしているということは大きな魅力になります。

リフォームをすることは、マイナスをゼロの状態に戻すことですが、例えば、リフォームに10万円かけて、家賃を月額4,000円上げることができれば、年間の家賃収入は4.8万円アップします。

そうなると、2年強でリフォーム代を回収できるだけでなく、回収後は上げた家賃の分だけ収益増になります。

リフォームを検討する際は、費用と家賃のバランスを考え、「リフォーム費用を何年で回収できるか?」を一つの指標にすると良いでしょう。

物件の寿命が延びる

木造の一戸建ての場合、耐用年数は22年ということもあり、そのままだと築20年~22年ほどで建物の資産価値は0円になってしまいます。

ところが、リフォームすると大抵の場合は査定額が変わり、築22年くらいでも価格が付く可能性が高くなります。

建物の寿命が延びれば、家賃の下落率も緩やかにすることができ、さらに売買する時も資産価値が高くなります。

ターゲットに合わせて部屋の設計ができる

間取りを変えるとなると、リフォームというより、むしろリノベーションの要素が強くになりますが、そこまでの大々的な工事を行えば、ターゲットに合わせた部屋に変えることもできます

また、築年数が長くなると周辺の環境が変わり、陽当たり状況や開放感が変わってくることがあります。そうした場合に、間取りの変更も含むリフォームを行えば、より居住者に快適な部屋にすることができ、空室リスクを下げることができます。

まとめ:資産価値アップの事例多数!リフォームは有効な投資術

リフォームにはさまざまな目的や種類があり、かかる費用も様々です。

リフォームする際に気をつける事は、リフォーム後にどれだけその物件の価値が上がるかです。十分なリターンが期待できるなら、リフォームは有効な投資術と言えるでしょう。

リフォーム前提の投資は成功事例も多い

リフォームをすることを前提にして、中古物件を安く購入し、投資に成功した事例はたくさんあります。

人によっては、不動産投資するなら、中古物件をリフォームする方法が一番儲かるという人もいるほどです。

その理由は1つではありませんが、最も大きな要因は、中古物件は人気エリアにもたくさんあり、新築だと高くて投資できない地域でも、中古物件なら比較的安く手に入れることができ、そんな物件をリフォームすることで、差別化を図ったり付加価値をつけることができるからです。

リフォームやリノベーション物件に人気が出てきて注目度も上がっている今なら、リフォーム前提に中古物件を探して、不動産投資してみるのも良いでしょう。

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