リフォーム物件で不動産投資に成功するための4つの法則とは?

不動産投資の基本は、安く購入して高い利回りで運用し、高く売却することです。

そのため、投資家の中には、格安物件を購入してリフォームし、高利回りを実現している人がたくさんいます。

ただし、リフォームが有意義になるのは、購入費用とリフォーム代を上回るリターンを得られたときだけです。

そうなると気になるのが、「リフォームをして本当に利回りがよくなるのか?」ということではないでしょうか?

リフォームを前提とした不動産投資においても物件選ぶは大切ですが、それと同じくらい大切なのが、リフォーム費用をいかに抑えるかです。

これらのことを念頭において、リフォームを前提とした物件への投資を成功させるコツを今回は解説していきたいと思います。

リフォームして不動産投資に成功する法則

成功の法則

リフォーム物件への不動産投資を成功させるためには、リフォームする価値がある物件を探し、ターゲットにあったリフォームを行うことが大切です。

つまり、リフォーム物件への不動産投資は、「物件購入前に成否の9割が決まる」と考えてもいいでしょう。

ここでは、リフォームを前提にして不動産投資するために、押さえておきたいポイントがいくつかあるのでお伝えします。

  • 本当にリフォームして高利回りになるか
  • リフォームした上での利回りを考える
  • いいリフォーム会社を選ぶ
  • リフォームを成功させる

本当にリフォームして高利回りになるか

リフォームして運用するためには、その価値がある不動産を見つける必要があります。

その際に気をつけるべき点は、リフォームではどうしようもできない点の好条件が揃っているかどうかです。

立地や周辺環境などが当てはまりますが、例としては、以下のような条件が考えられます。

  • 駅が近いなど交通の便がいい
  • 周辺環境や治安がいい
  • しっかりした地盤の上に建っている
  • 一件古く見えても基本構造がしっかりしている

こちらの条件は、最初の2つが立地に関することで、後の2つが建物そのもの状態です。

立地の方は、物件がある地域を実際に歩いてみたりして、ある程度把握できますが、建物の状態に関しては、パッと見ただけではよく分からないことが多いです。

しかし、この2つが揃っていないと、いくらリフォームしても建物の価値は上がりにくいです。

もし、この条件が揃っていない物件を購入してしまうと、結局建替えなければならなかったり、地盤を整えるところからはじめなければならなくなり、計画が大きく狂うことになります。

リフォーム物件を扱うのに慣れている不動産投資家の中には、古い物件でも優良な物件を見つけ出すことができる人もいますが、初心者は、古すぎる物件や地盤がしっかりしているのか定かでない地域の物件に手を出すのは止めた方がいいでしょう。

リフォームした上での利回りを考える

不動産投資における利回りは、【家賃収入÷物件購入価格×100】で計算しますが、リフォームをすることが前提なら、物件購入価格にリフォーム代金をプラスして考える必要があります。

利回りをシミュレーションするには、その物件がある地域でいくらの賃料が見込めるかから投資総額を逆算することです。

いくらもとの物件価格が安くても、リフォーム代が高額になり家賃が相場より高くなってしまうようでは、入居者が見つからない可能性が高くなってしまいます。

不動産をリフォームする際の相場や費用を安く抑えるコツとは?

2019年3月7日

いいリフォーム会社を選ぶ

不動産投資を成功させるには、不動産会社選びも重要なポイントの1つですが、リフォームを前提とするなら、低予算でいい仕事をしてくれるリフォーム会社を探すことも大切です。

また、DIYが得意な人であれば、自分でできることはしてリフォーム代を抑えるというのも1つの方法でしょう。

リフォームを成功させる

リフォームを前提にした不動産投資であるなら、リフォームを成功させることは最も重要です。

そのためには、リフォームすることで物件を収益物件に変える必要があります。収益物件とは、「そこに住みたい」と思ってもらえるような物件のことです。

ただ、人によって住みたいと思う物件は違います。例えば、ファミリー世帯の人が、独身者が住むようなワンルームマンションを選ぶことはまずないでしょう。

リフォームを始める前にまずすべきことは、ターゲットを選びニーズを考えることです。

そのためには、ターゲットの性別や家族構成、職業、収入レベルなどの属性をある程度具体的に考えましょう。

賃貸物件を探している人の心に好印象として残るもののポイントに「新しさ」があります。

また、購入と賃貸とで大きく異なるのは、その物件が「自分のものになるか、一時的に借りているだけか」ということです。

自分のものになるのであれば愛着なども湧いてくるので、少々高くついても高級なものを長くきれいに使おうという気持ちも起こりますが、賃貸であれば、高級なものよりも新しいことに目がいきがちです。

ですから、貸す側としては、クオリティはそこそこにして、新しいものにこまめに替えることの方が、入居する側のニーズにもマッチしているのです。

さらに、ターゲットの属性や時代によって、人気のある設備というのも違います。例えば、インターネットが無料で使える物件というのは、単身者にもファミリー世帯にも人気です。

リフォームの際に、どの設備を導入するかもターゲットに合わせて検討するといいでしょう。

不動産投資する前に本当にリフォームする価値があるか考えよう

リフォームの価値

先ほど少しお話ししましたが、リフォームを前提した不動産投資では、初期投資費用にリフォーム代をプラスして考える必要があります。

目標利回りとしては2桁台を目指しましょう。リフォームすれば物件の価値も上がって利益も上がるはずと考えがちですが、数字の裏付けがなければ意味がありません。

ここでは、利回りのシミュレーションの仕方をご紹介します。

逆算して投資額を決めるのは不動産投資の鉄則

不動産投資における利回りの計算方法は、シンプルです。最初にも紹介しましたが、再度ご紹介します。

計算式
利回り=年間の家賃収入➗(物件購入額➕リフォーム費用)✖100

例えば、家賃収入7万円が相場の地域で利回り20%を目指すなら、逆算すると、初期投資費用は420万円までしかかけられません。

利回り20%を目指すなら、この金額内で物件を購入しリフォームをする必要があります。そうなると、自ずと「どの程度リフォームするか?」「どこをリフォームするのが効果的か?」を考えざるを得ないということはなんとなくでも分かるのではないでしょうか?

また、利回りを出して収支のシミュレーションを考えることは、自分でもできることですが、多くの人が、不動産会社にシミュレーションを出してもらうと思います。

ただ、不動産会社が提示してきたシミュレーションを鵜呑みにしないことが大切です。盛に盛った高利回りなシミュレーションは、実際に運用し始めた際に実現できない可能性が高いです。

きちんとデータの根拠があり、リスクを考えたシミュレーションになっているかは、自分で確認するしかありません。

納得のいくシミュレーションを提案してくれる不動産会社は、管理を任せた後も誠実な対応をしてくれる信頼できる会社である可能性が高いので、パートナー選びの際にも、シミュレーションは役立ちます。

多角的にその物件を検討し、疑問は率直ぶつけて、納得がいくまでしっかりと計画を立てましょう。

リフォーム物件への不動産投資は新築より難しい

新築との比較

リフォーム物件への不動産投資に興味がある人の中には、新築物件だとお金がかかり過ぎると考えている人もいるでしょう。

けれど、リフォーム物件の場合は、立地や住環境など通常の新築物件でも大切なポイントに加えて、「リフォームする価値があるのか?」「入居者のニーズを想定してリフォームする」といった要素も加わるので、新築物件への投資よりも難しい部分もあります。

また、築古の物件だと、担保価値が低いと評価されて融資が受けられない場合もあります。

リフォーム物件への不動産投資はダイヤモンドの原石探しと同じ

ただ、掘り出し物を探す楽しさは、リフォーム物件の方があるかもしれません。

実際、中古物件は好立地や好住環境に建っていることも多く、新築だと金額が高くて手が出せないような人気エリアでも、中古物件をリフォームすれば不動産投資ができるというケースもあります。

採算が取れるかしっかりと考えた上で、計画的に築古物件をリフォームして不動産投資するのも少ない元手で大きな利益を上げる1つの方法でしょう。

まとめ

リフォーム物件で不動産投資に成功するコツについて解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

先程も解説しましたが、リフォーム物件は、いわゆる「掘り出し物」を探し当てることができれば思わぬ利益を上げることができる反面、物件によっては担保価値が低いと評価されることもあり、なにかと難しい面も多々あります。

そのため、リフォーム費用と物件の採算性を天秤にかけ、利益がとれるかどうかしっかりと判断するようにしましょう。

不動産投資のリフォーム費用や代表的なリフォーム事例をまとめて解説

2019年3月13日

リフォームとリノベーションの違いとは?メリット・デメリットを徹底比較

2019年3月8日

不動産投資会社ランキング

お客様一人ひとりに「自分にピッタリの不動産投資会社」が見つかるように、入居率やアフターサービスなど、様々な項目から、厳選した不動産投資会社をランキング形式でご紹介します。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です