不動産投資におけるNOI利回りとは?利回り相場や重要性を徹底解説

投資用不動産を購入する際に、「何を参考に選べばいいか分からない」という方も多いのではないでしょうか?

不動産選びの指標はいくつかありますが、よく耳にするものに『利回り』がありますね。

しかし、利回りにはいくつか種類があり、どの利回りを判断基準にすればいいのか迷ってしまうことでしょう。

そこで今回は、利回りの中でも「NOI利回り」について、その重要性や利回り相場などを徹底解説していきたいと思います。

正しい知識を身に着けて不動産選びの参考にしましょう!

利回りとは

利回りとは

利回りとは、投下資金に対する収益の割合をあらわすものです。

賃貸用不動産であれば、利回りの計算式は次のようになります。

計算式
利回り=年間賃貸収入➗物件購入価格✕100
不動産投資には、主に「表面利回り」と「NOI利回り(実質利回り)」の2種類があります!

どちらの利回りを意味するかで、結果は大きく変わってきますので、まずはこの2つの違いを把握しましょう。

表面利回り

ただ単純に「利回り」といった時は、表面利回りを意味することが多いです。

表面利回りにおける年間家賃収入は「満室状態」での収入を想定しています。

投資用不動産の広告や業者の説明に出てくる利回りは、ほぼ「表面利回り」と考えてまず間違いないでしょう!

表面利回りを考える際に注意すべきは、「満室状態が永久に続くか?」ということです。

また、家賃収入は物件の管理維持費なども差し引かれるので、家賃がまるまる収入になるわけではありません

さらに、不動産投資では、物件の購入資金だけでなく諸々の費用がかかりますが、表面利回りにはそれらの費用は含まれていないことがほとんどです。

そのため、「表面利回りだけでは不動産収益の実態を正確に把握するのは難しい」というのが通説になっています!

NOI利回り(実質利回り)

NOIとは「Net Operating Income」の略で、『営業純利益』を意味します。

NOIは、満室状態での想定家賃収入に空室となる比率を考慮し、さらに維持管理費などの支出を差し引いた後の実質的な収益を表します!

NOI利回り(実質利回り)の計算式は次のようになります。

計算式
NOI利回り(実質利回り)=1年間の満室家賃収入✕{(1-空室率)-1年間の維持管理経費}➗(不動産の購入価格+不動産の購入にかかる諸経費)✕100

ここでいう空室率には、不動産の「特定時点での空室率(空室戸数➗全体戸数)」や、「年間の空室率{(空室戸数✕空室期間)➗(全体戸数✕365日)}」を使うことが多いようです。

NOI利回り(実質利回り)には、減価償却費や住宅ローン金利は含まれません!

なぜなら、減価償却費は定率法・定額法などの選択次第で数値が変動するし、住宅ローンの金利は、ローンの額や借りる・借りないで計上する額が異なってくるからです。

また、 NOI利回り(実質利回り)で考慮される諸経費については、以下のようなものがあげられます。

物件の維持管理費
  • 固定資産税
  • 管理費
  • 設備修繕費用
  • 火災保険料
  • マンション共用部の光熱水費
  • 入居者募集費用
  • 退去費用
購入諸経費
  • 不動産取得税
  • 仲介手数料
  • 登記費用

表面利回りとNOI利回り(実質利回り)を比較

表面利回りとNOI利回りの比較

ここでは、実際に数値を当てはめて、表面利回りとNOI利回り(実質利回り)を比較していきます。

次のような投資物件があると仮定して、表面利回りとNOI利回り(実質利回り)を実際に算出してみましょう。

A物件B物件
1年間の満室家賃収入300万円400万円
1年間の維持管理経費40万円50万円
購入価格2,600万円3,500万円
購入にかかる諸経費200万円300万円
空室率30%10%
これらの数値を用いて、表面利回りとNOI利回り(実質利回り)を算出してみましょう!

表面利回り

物件A
1年間の満室家賃収入300万円➗不動産の購入価格2,600万円✕100=11.5%
物件A
1年間の満室家賃収入400万円➗不動産の購入価格3,500万円✕100=11.4%

※小数点第2位以下切り捨て

NOI利回り(実質利回り)

物件A
{1年間の満室家賃収入300万円✕(1-空室率0.3)-1年間の維持管理経費40万円}➗(不動産の購入価格2,600万円+不動産購入にかかる諸経費200万円)✕100=6%
物件A
{1年間の満室家賃収入400万円✕(1-空室率0.1)-1年間の維持管理経費50万円}➗(不動産の購入価格3,500万円+不動産購入にかかる諸経費300万円)✕100=8.1%

※小数点第2位以下切り捨て

それぞれの表面利回りとNOI利回り(実質利回り)をまとめると次のようになります。

A物件B物件
表面利回り11.5%11.4%
NOI利回り(実質利回り)6%8.1%
表面利回りだけを見ると、A物件もB物件も大差ありませんね!
購入価格はA物件のほうが900万円安いので、B物件より魅力的に映るかもしれませんね!

ところが、NOI利回り(実質利回り)を比較してみると、A物件が6%、B物件が8.1%となり、B物件のほうが有利であることが分かります。

購入費用も維持管理にかかる費用もB物件のほうが大きいのに、NOI利回り(実質利回り)はB物件のほうが高いのは意外ですね!

このことから、NOI利回りには『空室率』が大きく関係していると言えます。

NOI利回り(実質利回り)の重要性

NOI利回りの重要性

先ほどの例からも分かるように、実際にどのくらいの収益が見込めるかは表面利回りだけでは分かりません。

そのため、不動産を購入する際は必ずNOI利回りも算出しましょう!

また、NOI利回り(実質利回り)で大きな違いが出た要因は、『空室率』だと解説しましたが、空室率が高いということは、物件に問題がある可能性が高いということです。

例えば、「建物が劣化していて必要な設備が整っていない」「ニーズの少ない場所に建っている」などの要因が考えられます。

建物に問題がある場合、修繕費用が別途かかりますから、NOI利回り(実質利回り)はさらに下がってしまいます。

もっと最悪なのが、立地が悪いなど「物件が建っている環境に問題がある」場合です。

この場合は、そもそも賃貸ニーズが少ないので、長期的に見ても空室が埋まらない可能性が高いでしょう。

つまり、赤字物件である可能性が高いです!

投資用不動産を購入する時は、専門の不動産仲介業者に依頼することが多いですが、業者側は仲介実績を上げたいので、候補物件が少しでも魅力的に見えるように表面利回りを掲載していることが多いです。

しかし、表面利回りはあくまで参考程度に見ておきましょう!

可能な限り候補物件の実態に近い数値を把握し、NOI利回り(実質利回り)を算出して、「本当に収益が見込めるのか?」をきちんと検討する必要があります。

NOI利回りの注意点

NOI利回りの注意点

NOI利回り(実質利回り)は、より実践的な数値で信頼できますが、だからと言って、闇雲に信じていいというわけではありません。

NOI利回り(実質利回り)にも注意すべき点があるので、ここでは、最低限押さえておいてほしい注意点をご紹介します。

NOI利回り(実質利回り)もあくまで「想定」

NOI利回り(実質利回り)の注意点として、NOI利回り(実質利回り)にも想定値が含まれるということです。

1年間の満室家賃収入や空室率は、中古物件の場合は所有者から情報を得ることができます。

しかし、新築物件の場合、過去の実績がないので数字を想定するしかありません

また、1年間の維持管理経費にかかる項目は多くあり、全てを調べ上げようとするとかなりの労力が必要です。

さらに、建物や部屋・設備の修繕費用などは年によって大きく変動することもあるので、やはり想定値がある程度入ってしまいます。

このように、NOI利回り(実質利回り)といえども、その算出過程に想定値が入ってしまうということを念頭に置いておきましょう!

NOI利回り(実質利回り)に将来性や発展性は反映されない

NOI利回り(実質利回り)を算出するのに使うのは、『過去の実績数値』になります。

これは、立地エリアの将来性や発展性などの「将来に向かっての要素」が反映されづらいことを意味しています。

しかし、立地エリアの将来性や発展性といった要素は、物件の魅力に直接結びつき、入居者募集や空室率に影響が出る可能性が高いです。

つまり、入居者の募集や空室率に影響を及ぼしそうな要素は、NOI利回り(実質利回り)とは別の視点で考える必要があるのです!

NOI利回り(実質利回り)相場を投資方法別で解説

NOI利回りの相場

ここからは、次の4つの主な不動産投資方法のNOI利回り(実質利回り)相場をご紹介します。

利回り相場
  • アパート・マンション
  • 駐車場・トランクルーム
  • 太陽光発電
  • 高齢者施設
それぞれ詳しく見ていきましょう!

アパート・マンション

不動産投資の代表的な投資方法にアパート・マンション経営がありますが、一般的な表面利回りは7~8%程度といわれています。

では、NOI利回り(実質利回り)はどのくらいになるのでしょうか?

1億円のマンションを建物7,000万円、土地3,000万円で購入した場合を想定して計算してみましょう!

平均的な利回りから考慮して、年間の家賃収入を700万円~800万円、経費を差し引いた収入を400万円~600万円と仮定します。

計算すると、土地も購入した場合のNOI利回り(実質利回り)は4%~6%、土地があることを前提にすると、NOI利回り(実質利回り)は5.7%~8.5%となります。

駐車場・トランクルーム

駐車場やトランクルームは初期費用がほとんどかからない不動産投資方法です。

すでに土地を所有していたと考えた場合、表面利回りは30%前後と高めになります。

NOI利回り(実質利回り)に関しては、次の2つの場合を想定してみましょう。

月極駐車場

駐車場情報
  • 自己所有の土地
  • 自動車5台(月極5,000円/台)止められる駐車場
  • 整備費100万円
  • 管理費用は年間収入の5%
  • 固定資産税10万円

NOI利回り(実質利回り)=30万円-11.5万円➗100万円✕100=18.5%

つまり、利回りは18.5%ということになります!

トランクルーム

トランクルーム情報
  • 自己所有の土地
  • コンテナ5台(1台1万円/月)
  • 初期費用300万円
  • 管理費用は年間収入の20%
  • 固定資産税3万円

NOI利回り(実質利回り)=60万円-15万円➗300万円=15%

つまり、利回りは15%ということになります!

太陽光発電

太陽光発電は、20年間固定単価で買い取ってくれる制度があるので、長期間にわたって安定した収益が見込める投資方法です。

太陽光発電の表面利回りは10%前後と言われています。

では、NOI利回り(実質利回り)はどうでしょうか?

以下のケースを想定して算出してみましょう!
必要情報
  • 自己所有の土地
  • 設備費用1,200万円
  • 年間収入10万円/月
  • 維持費10万円(年間)
  • 固定資産税3万円

NOI利回り(実質利回り)=120万円-40万円➗1,200万円=6.6%

つまり、利回りは6.6%ということになります!

高齢者施設

最後に、サービス付き高齢者向け住宅などの高齢者施設を考えてみましょう。

高齢者施設の建築は、アパート・マンションと同じく初期費用がかかる上に人件費もかかります。

そのため、表面利回りでも12%前後です。

では、NOI利回り(実質利回り)はどうなるのでしょうか?

以下のケースを想定して算出してみましょう!
必要情報
  • 自己所有の土地
  • 建築費用2億円
  • 人件費1,000万円/年
  • 固定資産税200万円/月

NOI利回り(実質利回り)=2,400万円-1,200万円➗2億円=6%

つまり、利回りは6%ということになります!

ただ、実際には上記に加え「施設維持管理費」も必要になるので、NOI利回り(実質利回り)はもっと低くなるでしょう。

まとめ:表面利回りに惑わされずNOI利回り(実質利回り)を確認しよう

不動産投資におけるNOI利回り(実質利回り)の相場や活用方法などを解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

実際に計算してみると、表面利回りだけで物件選定をしたり、投資方法を選択するのがいかに危険であることかご理解いただけたと思います。

ただ、NOI利回り(実質利回り)には将来に対する予測は含まれていないので、そのことを考慮して、総合的に判断するようにしましょう。

なお、不動産投資における「利回り」について、「もっと詳しく知りたい」という方は、以下の記事も参考にしてみてください。

不動産投資における利回りの相場や計算方法など徹底解説!

2018年10月10日

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