民泊投資は儲からない?民泊投資の特徴を不動産投資と比較解説

東京オリンピックの開催やAirbnbが話題になったことから、新たな不動産投資のスタイルとして、「民泊投資」が注目を集めています。

しかし、民泊投資と一言で言っても、様々な投資パターンが存在するため、民泊投資で成功するにはそれぞれの特徴を把握しておく必要があります。

また、地域によっては既に飽和状態となっているため、これらも踏まえて慎重に進めていきましょう。

そこで今回は、民泊投資の特徴や成功するために押さえておくべきポイントを解説していきます。

民泊投資と不動産投資はどっちが儲かる?

民泊投資比較

空前の低金利時代を迎え、不動産投資を始める人が増えている今、民泊投資は法整備も進み、注目されています。

観光客の増加に加え、空室・空家対策にもなる民泊投資は、不動産投資の中でも収益が大きい投資方法の一つと言えるでしょう。

不動産投資と民泊投資の違い

民泊投資は、不動産投資の一部と捉えていいのですが、通常の不動産投資で主に行われている不動産売買や賃貸経営とどう違うのでしょうか?

一般的な不動産投資方法である不動産売買や賃貸経営を不動産投資と捉え、民泊投資との違いを端的に説明すると次のようになります。

不動産投資

不動産を安く買って、高く売る売却益で収益を上げたり、アパートやマンションを経営することによって得られる家賃収入で収益を上げる投資方法。

民泊投資

宿泊客からの宿泊料金で収益を得たり、不動産を購入して民泊可能な物件として民泊を経営したい人に貸し出し、賃貸収入を得る投資方法。

以前は、旅館業法で定められた要件を満たす民泊はほとんどなかったので、ホストの質にもばらつきがありましたが、インバウンド旅行客が増え、ホテル需要が急増したことで、従来の旅館業法とは違う規定を定めた住宅宿泊事業法が制定されました。

これにより、一定のホストの質が担保されるようになり、民泊投資をする人が増えています。

不動産投資との違いをより詳しく理解するために知っておきたい民泊投資の種類

民泊投資種類

民泊投資と一言に言っても、いくつか種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

民泊投資をする際に共通して警戒しておくべき注意点については、後ほど紹介しますので、ここでは、それぞれの民泊投資方法とメリット・デメリットについて解説します。

民泊投資には3種類ある!実は副業でもできる不動産投資だった

民泊投資は大きく分けて次の3種類あります。

  • オーナー&ホスト型
  • オーナー&転貸型
  • 賃貸&ホスト型

オーナー&ホスト型

自分で民泊可能な物件を購入し、自分自身で民泊経営する民泊投資方法です。

この民泊投資方法の魅力は、経営に成功すれば利益を独占でき、投資コストも素早く回収できることです。

不動産投資全般に当てはまることですが、不動産投資には、物件購入費用をはじめとして、多くの資金が必要です。ですから、投資費用を早く回収できると、それだけ、経営が楽になるだけでなく、精神的な安定も早く得ることができます。

そういう点でメリットが大きいオーナ&ホスト型の民泊投資ですが、一人で経営することになるので、すべてのリスクを自分で負う必要が出てきます。

後で詳しく説明しますが、民泊投資には注意すべきリスクがいくつかあります。オーナー&ホスト型の民泊投資では、これらのリスク対策に関しても、自分で対策する必要があります。

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オーナー&転貸型

こちらの民泊投資方法では、自分自身で不動産を購入してオーナーにはなりますが、民泊の経営は他の人に任せます。

オーナー&転貸型の民泊投資は、転貸借可能物件として不動産を賃貸し、家賃収入で収益を得る投資方法です。

この投資方法のメリットは、民泊の売り上げに関係なく、毎月一定の家賃収入を得られることです。さらに、家賃収入となる賃貸料は、「転貸借可能物件」にすることで、通常の賃貸物件より20%~30%高く設定することができます。

これは、転貸借する際の管理上のリスクをオーナーが背負うからです。また、民泊の経営が成功し、大きな利益を上げたとしても、賃貸料以上の収入をもらうことはできません。

賃貸&ホスト型

ローリスクローリターンですが、始めやすい民泊投資が賃貸&ホスト型です。

この民泊投資方法は、自分で不動産を購入するのではなく、物件オーナーから転貸借許可を得て、民泊を経営するスタイルになります。

賃貸&ホスト型の最大のメリットは、物件さえ見つけられれば、すぐに始めることができる点にあります。

ほとんどの不動産投資が数千万円から数億円という不動産購入費用が必要ですが、賃貸&ホスト型の民泊投資の場合は、通常の賃貸物件を借りる手間と初期費用だけで、始めることができます。

民泊投資と不動産投資の利回り

民泊投資利回り

不動産投資をする際の重要な指標として、利回りがありますが、中でも実質利回りは、手元に入ってくる利益を現実的に想定する上で一番役立つ指標です。

実質利回りは、次の計算式によって算出できます。

実質利回り={(年間家賃収入-年間支出)÷物件価格}×100

不動産を購入して賃貸に出すスタイルの不動産投資の場合、一般的な実質利回りは4%~6%程度と言われています。

これに対して、民泊投資の利回りはどうなのか気になりますね。

民泊投資の最大のメリットは利回りの良さ!通常の不動産投資の2倍

民泊投資が注目されている理由の一つは、賃貸経営による不動産投資に比べて利回りが高いということがあります。

自分が所有する物件を賃貸に出さず、自身で所有しながら、民泊サービスを利用して、短期貸出を中心に運用した場合の利回りの例を実際に見てみましょう。

実例
  • 家賃:80000円
  • 収容人数:5名
  • 駅から徒歩7分
  • 面積:34.5㎡
  • 間取り:1DK
  • 月平均売上:386000円
  • 平均稼働日数:27日
  • 民泊代行サービス会社への手数料:25%
  • 月平均維持費:50000円

このケースだと、月単位の利回りは通常の不動産投資よりかなり良い数値になります。

もちろん、宿泊客がいない月があったり、修繕や改修などの出費がある場合もあるでしょう。それでも、通常の不動産投資に比べて、約2倍~3倍の利回りが確保できると考えていいでしょう。

民泊投資のメリットは利回りの良さだけでなく、空家や空き室の有効活用や民泊利用者との交流を楽しめるなど、通常の不動産投資にはない魅力があります。

さらに、賃貸&ホスト型であれば、煩雑な手続きに労力を割かれることもなく、特別な設備投資の必要もありません。

新しく物件を借りる場合も、通常の賃貸物件を契約するのとほとんど同じなので、「宿泊者が快適に過ごせるにはどうしたらいいか?」と考えることに集中できます。

初期費用も100万円程度で考えていれば十分でしょう。しかも、運営を長く続けることで、収益を上げ、よりよい設備投資を行えば、どんどん効率よく収益を上げることもできます。

民泊投資には不動産投資にはない手続きが必要

民泊投資手続き

民泊投資を始めるには、形態ごとに必要な手続きがあります。それぞれの手続きについてお話します。

民泊投資をするための手続き

旅館業許可

旅館業許可は副業として民泊投資をする際には取得する人はあまりいませんが、本業として本格的に民泊経営をしたい場合は取得することをおすすめします。

民泊投資には、さまざまな規制がありますが、旅館業許可を取得した場合は、営業日数・宿泊日数の制限がありません。

旅館業許可を得るには、都道府県の生活衛生課などで手続きを行う必要があります。

旅館業許可の要件には、用途地域の制限、建築基準法の制限などの厳しい規制があり、承認されるまでに手間がかかりますが、許可を得られれば、一つの旅館と同じように経営ができます。

特区民泊

特区民泊は国家戦略特区で、民泊条例を設置している自治体が管轄する地域内で許可を受けて、民泊投資することです。

民泊特区は、主に、外国人旅行者が多く、ホテル需要が大きな東京、大阪、京都などの関東圏、関西圏が該当します。

特区認定を受けるには、物件が各自治体の条件を満たさなければなりません。しかも、条件の厳しさは自治体ごとで違い、認定されても営業上の様々な制限があります。

けれど、旅館業法を適用されなくても宿泊料金を徴収でき、手続きも旅館業許可より簡単です。

新法民泊

2018年に施工されたもので、住宅宿泊事業法において、これまでの旅館業法で定められている民泊、特区民泊以外の民泊形態です。

営業日数が180日を超えないという要件はありますが、手続きが簡単なので、今後多くの人が参入することが期待されます。

不動産投資ではあまりない民泊投資のデメリット

民泊投資デメリット

最後に民泊投資のデメリットについてご紹介します。

  • どんな宿泊客が来るか分からない
  • 周辺住民とトラブルになることがある
  • 民泊に関する規制が変わる可能性がある

どんな宿泊客が来るか分からない

民泊投資では宿泊客を相手にすることになりますが、お客さんを選ぶことはできません。良いお客さんばかりが来てくれるといいのですが、そうとは限らないのが民泊投資の難しさです。

悪意のある契約者に犯罪グループの隠れ場所として利用されるという危険性もあります。ホストとなった場合は、トラブルに繋がるお客さんが宿泊するかもしれないというリスクがあるのです。

また、宿泊客に部屋を汚されたり、設備を壊されたり、備品を持ち帰られるというケースもあります。「保険に入る、貸し出す時に保証金を設定する」など、部屋の利用方法に関するトラブルには必ず対処策を考えておきましょう。

周辺住民とトラブルになることがある

集合住宅で民泊投資を行う場合、騒音など他の入居者から苦情が出ることもあります。

近隣住民とのトラブルに発展してしまうと、オーナーに許可を得て民泊投資をしていても、民泊の運営ができなくなることもあります。

また、新しくできた制度などもあるので、前例のないトラブルなども生じる可能性があり、その時々に柔軟に対応して、適切な対処をすることが求められるでしょう。

民泊に関する規制が変わる可能性がある

現在、民泊投資には先ほど紹介した通り、3つの許可形態があります。開業要件、提供日数、最低床面積の制限など、許可を得て民泊投資するかによって、適用される条件が変わってくるので、必ず確認しましょう。

また、民泊投資は法が整備されている途中なので、規制が厳しくなったり、ルールが変更になることも予想されます。

変更などは適用されるまでに猶予があることが多いですが、長い目で安定して民泊投資をしたいのであれば、現行のルールを正しく理解し、大きな変化にも対応できるようにしておきましょう。

まとめ:民泊投資はポテンシャルの高い不動産投資

2020年に東京オリンピックが行われることもあり、予想以上の外国人旅行者が訪れる可能性がある現在、民泊需要は大きくなるでしょう。

それと同時に、法規制も整えられると予想されます。そんな状況で生き残れる民泊投資ができれば、ポテンシャルの高い不動産投資になるでしょう。

民泊投資は長期的な視点で行うべき不動産投資

今後、需要の拡大が見込まれる民泊投資で収益を上げ続けるには、運営を長期間に渡って、続けられることが大前提です。

また、民泊投資は歴史が浅く、対応できないトラブルが発生したり、大幅なルール変更が行われる可能性もあります。

民泊投資をするのであれば、目先の利益ではなく長期的な視点に立って、まっとうな方法で運営をすることです。そうすることで、長期間に渡って安定した収入を得ることができるでしょう。

 

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2018.10.31

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