【不動産投資】低金利で融資を受けて最高のスタートダッシュを決めよう!

不動産投資を始める場合、投資用不動産の購入資金として高額な資金が必要になります。

こういった資金を全て自己資金で賄うのは、よほどの高所得者でない限り不可能です。そのため、ほとんどの人が金融機関からの融資を受けることになるでしょう。

ただし、単純にたくさん融資を受けられれば良いというわけではありません。借入額が多いと毎月の返済の負担が増すため、なるべく低金利で融資を受けたいですよね。

そこで今回は、低金利で融資を受けるコツについて解説していきたいと思います。

低金利で融資を受けて不動産投資する!不動産投資ローンと住宅ローンの違い

住宅ローン比較

不動産投資を考える際、不動産を購入する資金がまず必要になります。不動産は数千万円から数億円と非常に高額なので、一般のサラリーマンが、自分で資金を準備することは難しいでしょう。

ですから、不動産投資をする場合、多くの人が金融機関から融資を受けることになります。

不動産投資ローンは、投資用の不動産を担保にして、金融機関から融資を受けることです。融資の対象になる不動産は、本人所有のものだけでなく、家族や法人の所有不動産や、購入予定の不動産を担保にすることもできます。

不動産に関するローンと聞いて、住宅ローンを思い浮かべる人もいると思いますが、不動産投資ローンと住宅ローンの最大の違いは、住宅ローンは個人の信用が審査基準で、返済原資は主に自身の給料であるということです。さらに、自分で居住する住宅に使うことが前提というローンです。

これに対して、不動産投資ローンは、個人の信用に加えて、不動産の収益力・担保力が審査基準の対象になります。

個人の信用だけでは融資を受けにくいですが、その代わり、いい条件の不動産であれば、年収がそこまで高くなくても融資を受けることができます。さらに、返済原資は個人の給料に加えて、家賃収入も対象になります。

不動産投資に融資している金融機関と金利

金融機関種類

不動産投資に融資している金融機関は、主に、次の3つに分かれます。

  • 都市銀行
  • 地方銀行
  • ノンバンク・信託銀行

都市銀行

金利だけに注目して一番低金利というなら、都市銀行がおすすめです。いわゆるメガバンクと言われる銀行で、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行が三大メガバンクと呼ばれます。

ただし、審査は厳しく、投資用物件の評価や融資額が低すぎると門前払いされることもあります。

地方銀行

大手の地方銀行であれば、金利は都市銀行並みに低金利で融資してくれる場合もあります。銀行によって融資の条件は様々ですが、個人で不動産投資するなら地方銀行から融資を受けるケースが一番多いでしょう。

ノンバンク・信託銀行

融資が付きやすく、フルローンを組めることもあります。ただ、金利が高めなので、最終手段にするのがいいでしょう。

不動産投資ローンの金利は銀行によって違いますが、だいたい2~5%で、住宅ローンより若干高めです。

不動産投資で融資を受けた場合の金利の種類

金利種類

ローンを組むと必ず金利がかかります。

金利とは、お金を貸し借りする際の値段で、それを年率で換算したものです。現在、日本は低金利と言われていますが、金利が低ければ、支払う額も少なくなります。逆に金利が高くなると、支払額も高くなります。

金利には、大きく分けて、固定金利と変動金利があるのですが、どちらの金利タイプで融資を受けたらいいか迷う人も多いため、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。

固定金利

まず、固定金利ですが、固定金利には2種類の型があります。

全期間固定金利型

この固定金利は、金利が完済するまでの全期間で変わりません。

メリットは、借入れ時の金利で返済額が決まるので、金利が上昇しても影響を受けず、返済計画が立てやすいです。

デメリットは、借り入れ後に金利が下がっても、返済額が変わりません。途中で解約すると違約金が発生することもあります。

固定金利期間選択型

固定年数を1・3・5年などから選択することができる固定金利です。

メリットとしては、固定金利期間中は返済額が決まっており、期間満了後に金利が下がったら、返済額も減少します。

デメリットは、固定金利期間が終了した後の返済計画が立てにくいことです。

変動金利

金融情勢の変化で返済の途中でも、定期的に金利が変動します。半年に1回金利の見直しがあり、返済額は5年に1回見直されます。また、金利が上昇しても返済額の増加はそれまでの返済額の25%増までと上限が設定されています。

メリットは、借り入れ後に金利が下がれば、返済額も下がります。

デメリットは、金利が上昇すれば、返済額も増加し、25%を超えた場合は、次の更新時に繰り越されます。

低金利で不動産投資の融資を受けるコツ

融資を受けるコツ

金利は、先ほども書いた通り、メガバンクが一番低いですが、不動産の条件や個人の属性によっても、変わってきます。

金利は低ければ低いほど嬉しいですよね。そこで、低金利で不動産投資の融資を受けるコツを紹介します。

  • 個人の属性を上げる
  • 低金利で融資を受けられる不動産を選ぶ
  • 融資に強い不動産会社を選ぶ

個人の属性を上げる

低金利で融資を受けるのに重要なのが「個人の属性」と投資する「不動産」です。

個人の属性とは、勤務先や職業、勤務年数、過去の年収などの「返済の担保となるものを持っているか」を判断する材料と、現在の資産状況や今後の相続予定、保証人などの「他にも返済すべき負債を抱えていないか」を判断する材料です。

不動産投資ローン、住宅ローン、車のローン、カードローン等の借入残高や、融資のやり取りでの受け答え、過去の滞納履歴や金融機関のブラックリストも確認されます。

個人の属性が高く評価されれば、低金利で融資を受けやすくなるので、クレジットカードや他のローンの返済を滞納しない、貯金をして資産を増やしておく、不動産投資をする上での収益予測や返済計画などしっかりと準備をしておきましょう。

低金利で融資を受けられる不動産を選ぶ

低金利で融資を受けるもう一つの条件が投資する「不動産」。

不動産投資で融資を受ける際には、不動産事業の計画性や不動産の収益性も重要になってきます。

例えば、木造アパートよりもマンションのほうが低金利で融資を受けられる可能性が高いです。

その理由の1つは、マンションの方が耐用年数が長いからです。木造アパートの耐用年数が22年なのに対して、RC(SRC)造のマンションは47年と耐用年数が倍以上も違います。

銀行は融資するときに、投資用不動産に抵当権を設定して、返済が滞った時は、その不動産を売却して得られる売却益を残りの債務の返済に充てるので、不動産の法定耐用年数は融資の期間や金利を決める上で重要な要素なのです。

融資を受ける上で、マンションのほうが評価が高く、低金利で貸してもらいやすい理由としては、他にも、次のようなことがあります。

  • マンションの方が駅チカ好立地にある場合が多い
  • アパート1棟を購入するより価格が安い
  • 流動性が高く売却にも有利

融資に強い不動産投資会社を選ぶ

個人で不動産投資する場合、直接、金融機関に問い合わせても、融資を受けられない場合が多いです。それに、個人には、収益物件に積極的に融資してくれる金融機関かどうか確かめる術がありません。

そのため、不動産投資会社に金融機関を紹介してもらうのが一般的です。不動産投資会社であれば、過去にも金融機関と取引をしているので、収益不動産に積極的な金融機関を知っています。

これから、不動産投資を始めようと考えている初心者が、低金利で融資を受ける一番いい方法は、低金利の金融機関を紹介してくれる不動産投資会社に依頼するというものです。

ここで気をつけるべきことは、依頼する不動産投資会社がどんな金融機関と付き合っているかです。

金利と表面利回りの差をイールドギャップと言い投資物件の収益性を測る重要な指針になるのですが、この数値が高いほど収益性が高い物件と言えます。目安として、イールドギャップは8%以上が望ましいです。

言葉だけでは理解しにくいと思うので、簡単な例を紹介します。

例えば、満室想定の表面利回りが8%の不動産に投資する場合、不動産投資会社が懇意にしている金融機関の金利が4.5%の融資だったとしましょう。こうなると、イールドギャップは、3.5%しかなく、満室で賃貸経営できたとしても、家賃収入のほとんどは、ローン返済金に消えてしまうことになります。

金融機関から融資を受ける際は、金利そのものの数字を見て、低金利かどうか判断するというより、イールドギャップに注目して、きちんと利益が出るかシミュレーションすることが大切です。

【不動産投資】融資力で見るおすすめの不動産投資会社5社を紹介!

2018年11月16日

低金利で融資を受けることにこだわりすぎない!不動産投資する際の着眼点

不動産投資の着眼点

融資を受ける際に金利が安いか高いかは不動産投資する際にとても重要な要素です。ただ、着目すべきはイールドギャップで、どれくらいの利益が出るかです。

不動産投資でありがちな勘違い!融資の金利は後から低金利に持ち込むことができる

金利は確かに安ければ、安いほどいいですが、金利を気にしすぎると、不動産投資自体が始められないということになります。

よく「不動産投資をする際に受けた融資の金利は完済するまで変えられない」と思われていますが、不動産投資が軌道にさえ乗れば、後からでも金利を下げることはでき、融資を受けている金融機関から提案を受けることもあるし、他社からの営業で提案されることもあります。

現在は、低金利の時代です。ですから、金利を下げる選択肢はいろいろあると知っておいてください。ただし、借り換えにはペナルティを設けている金融機関もあり、融資総額の数%を違約金として支払う場合もあります。

不動産投資ローンの借り換えで金利を劇的に削減する方法を解説!

2018年10月17日

低金利と言われる現在、初めて融資を受ける時の金利は1%くらいが妥当でしょう。2%台でも少し高いかもしれません。これが、仮に年利4%以上だと、賃貸経営を続けられなくなる可能性もあるので、しっかりと検討をしましょう。

不動産投資はスタートだけじゃない!低金利で融資を受け続ける方法

融資を受け続ける方法

ここまで、低金利で融資を受け、不動産投資をスタートさせるコツを紹介してきましたが、不動産投資を続ける中で、金利を下げていく方法もありますので、こちらも紹介します。

不動産投資を継続する中で低金利で融資をつなぐコツ

まず、最初は個人でも比較的低金利で融資を受けられる地方銀行などで、投資用資金の融資を受けましょう。この時、大切なのは、固定金利制を選ぶことです。

低金利の固定金利制で地方銀行の融資を受けると同時に、部屋が満室になるようにし、初年度は、取得費がかかるので、税金の還付も忘れないようにしましょう。この状態だと、固定金利でローンを組んでいるので、市場金利の変化に関係なく返済を進めることができます。ここでさらに金利が下がったら、すぐに他行での借り換えを行いましょう。

すると、支払金利を下げることができるので、総返済額が下がる場合があります。もちろん、手数料や保証関係の金利があり、一概に下がるとは言いきれないので、必ず、手数料等を勘定した際に総支払額が下がることを確認しましょう。

さらに、借り換える際には、再び固定金利で借り換えることです。こうすることで、金利が上昇した時のリスクを押さえ、金利が低下した時に速やかに乗りかえることができます。

借り換えをして低金利にもっていく際の注意点は、返済期間中に事故を起こさないことです。事故を起こしてしまうと、借り換えが非常に難しくなると考えておいてください。

借り換えを行った後、金利が下がらないのであれば、そのまま返済を続けましょう。借り換えをするのは、金利が下がった場合のみです。こうすることで、金利市場の相場に合わせて、安全に低金利にもっていくことができます。

まとめ:不動産投資は金利の計算が必須!融資の際は事前にシミュレーションを!

不動産投資は、少ない自己資金で大きな資金を生み出せる可能性がある投資方法の一つです。

ただし、金融機関から融資を受ける際の金利には気をつけないと、手元にほとんど利益が残らないなんて結果にもなってしまいます。

それって本当に低金利?不動産投資で融資を受ける際はじっくり検討しよう

金利が安い金融機関と取引するには、不動産投資会社を通して、紹介してもらうことが一番いい方法ですが、金融機関に強い不動産投資会社でないと、金利が高い金融機関を紹介されることがあります。

不動産投資は必要な金額が大きく、金利だけでも相当な額になります。イールドギャップはもちろん、金利体系や利率・各種条件などを金融機関ごとに比較検討することを心がけましょう。

不動産投資ローンについて覚えておくべき7つのポイント

2018年9月28日

不動産投資会社ランキング

お客様一人ひとりに「自分にピッタリの不動産投資会社」が見つかるように、入居率やアフターサービスなど、様々な項目から、厳選した不動産投資会社をランキング形式でご紹介します。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です