住宅ローンの連帯債務とは?メリットやデメリットなど全知識を解説

住宅価格の高騰などにより、本人だけではマイホームを購入するのに必要な資金が借りられないケースが出てきています。

そこで、最近よく使われる手法が、夫婦で収入を合算し、住宅を取得するために連帯債務者を建てるという方法です。

また、連帯債務とよく似たものにペアローンや連帯保証人があり、混同してしまう方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、住宅ローンにおける連帯債務について、上記の2つとの違いも交えながら解説していきたいと思います。

住宅ローンにおける連帯債務者とは

連帯債務

連帯債務者とは、その名の通り、主催者と連帯して債務を負う人のことです。夫婦で連帯債務となる際は、1つの債務に対して夫も妻もそれぞれが全額の債務を負うことになります。

連帯債務者は主債務者と同等の債務を負っている

連帯債務者は、主債務者と同じ立場にあり、いつでも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

住宅ローンを連帯債務で組むと、住宅ローンの契約は「連名」になります。債務者は主債務者と連帯債務者の2名ですが、住宅ローンの契約はあくまでも1本です。

また、連帯債務で住宅を購入した際の所有権は共有にすることが一般的です。連帯債務では住宅ローン控除のダブル適用のメリットを享受するためにも、持分割合を決めて共有にすることが多いのです。

例えば、持分割合を夫と妻で50%ずつとした場合、物件価格全体が5,000万円としたら、夫の持分は2,500万円、妻の持分は2,500万円になります。登記上の所有権割合については、夫が2分の1、妻が2分の1です。

連帯債務においては、ローンの負担割合も共有持分と同じ割合としておくことをおすすめします

後程詳しく説明しますが、住宅ローン控除の適用を受ける場合に、それぞれのローン残高を把握する必要があり、ローンの負担割合は共有持分と同じ割合にしておきます。

住宅ローンの連帯債務とよく似ているペアローンと連帯保証とは

ペアローンと連帯保証との違い

住宅ローンを夫婦で組む際に連帯債務とよく似ているサービスがペアローン連帯保証です。

連帯債務とこの2つの違いについて詳しくみていきましょう。

連帯債務・ペアローン・連帯保証どれがベストな住宅ローン?

マイホーム購入は人生計画の中でも大きなイベントですが、住宅ローンをどの種類にするかで、その後の人生が変わるようなところもあるので注意して選びたいですよね。

まずは、それぞれの違いをきちんと把握して、後で後悔しないようにしましょう。

ペアローン

ペアローンは夫と妻がそれぞれ別の債務者になるので、ローン契約が2本になります。

その他は連帯債務と共通している部分が多く、所有形態は共有で、収入についても夫婦の収入が合算評価されます。

そのため、得られるメリットについても連帯債務とほぼ同じです。

デメリットとしては、住宅ローンの契約が2本に分かれるので、事務手数料や契約の印紙代が発生します。

また、団体信用生命保険も、ペアローンの場合はそれぞれが加入する必要があり、ペアローンは連帯債務より全体的にコストが割高になります

※団体信用生命保険:住宅ローンを組んだ人が死亡したときや高度障害になったとき、保険金によって住宅ローンを返済するという保険です。

連帯保証

夫婦の収入を合算するために用いられるもう一つの方法が、妻が「連帯保証人」になるというものです。

連帯保証とは、保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担することを約束した保証です。

連帯保証の場合、債務者はあくまで夫です。ですから、夫が返済をしている限り、銀行は連帯保証人である妻に返済を求めることはありません。そういう意味では、連帯債務者よりは若干、責任が軽いとも言えます。

また、連帯保証では物件の所有形態は夫の単独所有になります。ローン契約は1本のみです。

登記簿謄本上では連帯保証人の名前は記載されないので、外部からは妻が連帯保証人であることは分かりません。

連帯保証の最大のデメリットは、連帯保証人が住宅ローン控除を受けられないことです。

3つの違いを一覧にすると次のようになります。

形態所有形態ローン契約数住宅ローン控除のW適用
連帯債務共有とする1本可能
ペアローン共有2本可能
連帯保証単独所有1本不可

住宅ローンの連帯債務と民法上の連帯責任の違い

連帯責任との違い

住宅ローンの連帯債務は夫婦で行うことも多いので、民法上の「日常家事債務の夫婦の連帯責任」との違いも押さえておきましょう。

住宅ローンの連帯債務は自然消滅しない

民法761条では、「日常の家事に関する債務の連帯責任」について次のように定義しています。

夫婦の一方が日常の家事に関して第三者と法律行為をした場合、他の一方は、これによって生じた債務について、連帯してその責任を負う。ただし、第三者に対し責任を負わない旨を予告した場合は、この限りでない。

出典:司法書士試験攻略

日常家事債務では、婚姻生活での日常的な買い物について、相互に相手を代理する権限があります。そのため、夫の歯ブラシを妻が購入しても、その責任は夫にも及びます。

ただ、例外として、高価な宝石の購入や、子どもの旅行費用捻出のための借金、住宅ローン、夫の営む事業の資金借入などは日常家事債務とは言えません。

一方、住宅ローンの連帯債務は銀行とローン契約することで生じます。そのため、ローンを返済しない限り解消されることはありません。

日常家事債務の夫婦の連帯責任は離婚と同時に自然と解消されますが、住宅ローンを連帯債務にしている場合は、そのままでは解消しないので注意してください。

住宅ローンの連帯債務の3大メリット

メリット

ここからは、連帯債務に話を絞り、詳しく解説していきます。まずは、メリットからみましょう。

  • 収入を合算できる
  • 住宅ローン控除のダブル適用ができる
  • 3,000万円控除のダブル適用ができる

収入を合算できる

連帯債務、ペアローン、連帯保証の全てに共通するメリットとして収入合算があります。

連帯債務は収入を合算できるので、より多くの借入金を借りることができます。

首都圏などの新築マンションは近年高騰していて、ほとんどの場合、夫婦共働きでないと購入できません。収入合算によるマンション購入はもはや必須手段なのです。

住宅ローン控除のダブル適用ができる

連帯債務とペアローンについては、夫婦ともに住宅ローン控除を適用できます。

住宅ローン控除とは、金融機関から返済期間10年以上の融資を受けて住宅の取得等をした場合、自分がその住宅に住むことになった年から一定期間、居住用に供した年に応じて、所定の額が所得税から控除される制度のことです。

連帯債務では、物件を共有してさえいれば住宅ローン控除をダブル適用することができます。さらに、連帯債務はペアローンより契約手数料や団信保険料等の諸費用を安く抑えることができます

また、連帯債務では、夫と妻がそれぞれローンをいくら組んでいることになっているかを持分割合から決めることになります。

ここでのポイントは、この持分割合を頭金の出資割合と同じにするということです。持分割合と頭金割合が異なるとローンの負担割合が異なることになり、贈与税が課せられる可能性があるので注意してください。

ですから、連帯債務で登記する際の持分割合は、頭金の出資割合と揃えるようにしましょう。

3,000万円控除のダブル適用ができる

連帯債務で物件を共有にすれば、マイホームを売却して利益が出た場合に所得税の節税ができる3,000万円の特別控除の特例も適用できます。

共有にすることでマイホームを売却した時に、夫と妻それぞれの持分割合に対し3,000万円の特別控除が適用されます。

これは、ペアローンでも享受できるメリットですが、先ほどもお話しした通り、ペアローンは連帯債務より諸費用がかかります。

住宅ローンの連帯債務のデメリット

デメリット

いろいろとメリットがある住宅ローンの連帯債務ですが、注意すべきデメリットもあります。

  • 譲与税が課せられるリスクがある
  • 連帯債務書の団信保険がない

贈与税が課せられるリスクがある

連帯債務は夫婦2人とも債務者なので、2人がそれぞれに返済し続けることが基本です。

ですから、もし、妻が会社を辞めて住宅ローンの支払いができなくなり、夫が返済部分の肩代わりを行い、それが贈与の基礎控除枠を超えてしまうと「贈与税」が課せられてしまいます。

さらに、この場合、住宅ローン減税も夫しか受けられなくなります。しかも、夫が住宅ローン控除をできる残高は当初の持分割合で定めたローンに対してだけです。

一方、連帯保証であれば債務者は夫だけなので、妻が途中で会社を辞めたとしても贈与税や住宅ローン控除の影響は出ません。

妊娠・出産などで妻が会社を辞める可能性がある場合は、連帯債務よりも連帯保証のほうがいいと言えます。

連帯債務書の団体信用生命保険がない

連帯債務は、団体信用生命保険に主たる債務者しか入らないので、諸経費を抑えられる一方で、連帯債務者が死亡した時などに保険が適用されないというデメリットがあります。

例えば、夫が主債務者で妻が連帯債務者の場合、夫が死亡すると団体信用生命保険によりローン残高の支払いは免除されますが、妻が死亡した場合はローン残高の支払いは免除されません

そのため、妻に他の生命保険をかけておいたり、夫婦で加入できる団体信用生命保険に入るなど、何らかの対策が必要です。

また、ペアローンの場合は、夫も妻も団体信用生命保険に加入するのでこの心配はありません。

以上のように、連帯債務は、いずれか片方の収入が途絶えるといった事態が生じたときに大きなデメリットが発生します。

将来脱サラしたい、妻が専業主婦になるなどの可能性がある場合、連帯債務のデメリットが負担になります。

連帯債務は経済的なメリットが多いですが、将来の計画をしっかりと立ててから活用しないと、後悔することになるかもしれません。

住宅ローンの連帯債務は離婚したらどうなる?

離婚した場合

先ほども少しお話ししましたが、連帯債務は離婚と同時には解消されません。連帯債務は、結婚とは別の金銭消費契約なので、原則として、これらの契約はローンを完済しない限り解消されません。

離婚すると意外と厄介な住宅ローンの連帯債務

連帯債務で住宅ローンを組んでいて離婚した場合、事態を複雑にするのが「共有」という関係です。

住宅ローンに関しては、完済すれば解消されます。しかし、「共有」という状態は住宅ローン完済後も残ります。

共有物件は共有者の同意がないと売却できません

そのため、連帯債務で住宅ローンを組んでいて離婚した場合は、「連帯債務」と「共有」の2つを解消する必要があります

これら2つを解消する最も単純な方法が、共有物件を売却することです。しかし、その場合は両者の合意が必要です。

ただ、オーバーローンになるケースやどちらか一方が住み続けるなど、売却しない場合は、「財産分与と借換」を行うのが良いでしょう。

※オーバーローンとは、住宅ローンの残高が売却額よりも高い状態にあることです。

例えば、離婚後に妻がそのまま住み続ける場合、元夫は持分を妻に財産分与することで、まず共有状態を解消します。

次に、元夫のローン残債と自分のローンの残債を合算し、新たなローンとして元妻が借り換えます。新たな住宅ローンとして借換を行うことで債務が一本化されるため、連帯債務を解消できます。

まとめ:住宅ローンの連帯債務は将来の人生設計をよく考えて選択しよう

マイホームを購入すること自体、将来の見通しを立てる必要がありますが、連帯債務などで夫婦共同で住宅ローンを組んだり物件を共有する場合は、さらに将来のキャリアプランに制約が出てくると考えていいでしょう。

メリットも大きいがデメリットにも注意して住宅ローンを連帯債務にしよう

住宅ローンを連帯債務にするには、それ相応の覚悟が必要になります。

「夫の収入が増えてきたら専業主婦になりたい」「今育てている趣味で脱サラしたい」などという場合に、連帯債務にした場合は、そのための資金作りを計画的にしなければ、将来の夢を諦めることになります。

ただ、とにかくマイホームがほしいなど一時的な感情で選択するのは避けた方が良いでしょう。

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