不動産投資ローンの借り換えで金利を劇的に削減する方法を解説!

不動産投資を始める場合、ローンを組む方がほとんどだと思います。

しかも、返済期間は最低でも15年、長い人だと30年以上も返済し続けなければいけません。その間にも空室リスクや金利上昇リスクによりローン返済が困難になることも十分考えられます。

もし、不動産投資ローンの借り換えでより低金利のローンに乗り換えることができればこれらの不安を解消できると思いませんか?

そこで今回は、不動産投資ローンの借り換えについて解説していきたいと思います。

不動産投資ローンの借り換えとは?

不動産投資ローンの借り換えとは?

不動産投資ローンの借り換えとは、今までとは違う金融機関で新しくローンを組み直すことです。

不動産投資ローンの借り換えをすると、以前より低金利でローンを組める可能性があります。

「前の金融機関で返済中だった不動産投資ローンはどうするの?」とお考えの方もいると思いますが、ローンの残りは新しい金融機関からの融資で一括返済します。

この説明だけでは分かりづらいと思うので、具体例を出します。

具体例
Aさんは10年前に〇〇銀行から金利3%で3,000万円の融資を受けました。 家賃収入で毎月少しずつローンを返済しており、現在はローン返済額を2,000万円まで減らすことができました。 しかし、△△銀行の金利が10年前に比べて3.5%から1.5%まで下がっていたので、思い切って△△銀行に乗り換えることにしました。 △△銀行に借り換えの申込みをして無事に審査が通り、△△銀行から新たに2,000万円の融資を受けることができました。 Aさんはそのお金で〇〇銀行の残りの不動産投資ローンを一括で返済しました。 借り換え以降は○○銀行よりも低金利な△△銀行にローン返済をしているので、総返済額を減らすことができました。

つまり、今現在借り入れしている金融機関よりも低金利の金融機関に借り換えることができれば、両者の金利差の分だけローンの総返済額を減らすことができるのです。

不動産投資ローンを借り換えるメリット

借り換えのメリット

続いて、不動産投資ローンを借り換えるメリットについて解説します。

借り換えメリット
  • 金利が下がることで毎月のローン返済額が減る
  • 金利低下による利回り向上でさらなる事業の拡大
  • 個人の信用力の増加が見込める

金利が下がることで毎月のローン返済額が減る

先程軽く触れましたが、不動産投資ローンを借り換えることで前よりも低金利でローンが組むことができます。

ローンの返済は毎月のことなのでかなりの負担になるし、できれば毎月の返済額を減らしたいですよね。それに、空室リスクのことを考えると負担は最小限にしたいものです。

不動産投資ローンを借り換えることで、ローンの負担を減らすことができるので、思い切って借り換えしてみるのも良いと思います。

金利低下による利回り向上でさらなる事業の拡大

不動産投資ローンを借り換えることで金利が低下し前よりも利回りがよくなるので、単純な収益が増加します。

金利の差にもよりますが、上手く借り換えることができれば最終的に数百万円単位の収益の差が生まれます。この浮いたお金は自由に使ってもらって構いませんが、新たに不動産投資事業に投資して事業拡大を図るのもおすすめです。

また、資金に余裕が生まれることでより好条件の物件を購入することができるので、さらなる収益を得ることが可能になります。

個人の信用力の増加が見込める

どの金融機関から融資を受けているかというのは個人の信用力を表す指針の1つになります。

もし、前に融資を受けていた金融機関よりも大手の金融機関に不動産投資ローンを借り換えることができれば、その人個人の信用力が増加します。

信用力が増加することで、次に不動産投資物件を購入する際になにかと有利に働くことが多いので、不動産投資において信用力の増加は重要になります。

不動産投資ローンを借り換えるデメリット

借り換えのデメリット

続いて、不動産投資ローンを借り換えることのデメリットについて解説します。

借り換えデメリット
  • 毎月のローン返済額が増える可能性がある
  • 諸経費がかかる
  • 金利変動のリスク

毎月のローン返済額が増える可能性がある

不動産投資ローンの借り換えで上手く低金利の金融機関に乗り換えられれば毎月のローン負担をかなり減らすことができます。

しかし、金融機関によっては借り換え時に融資期間を圧縮されることがあります。そうなると、低金利になっても毎月のローン返済額が増えることもあります。

いくら総返済額が少なくなると言っても毎月の返済額が増えると、今までの収支バランスが崩れてしまい、不動産投資事業に支障をきたす可能性があります。

また、毎月の負担が増えると不足の事態が起きた際に対応できなくなる危険性も考えられます。

諸経費がかかる

不動産投資ローンの借り換えをする場合、元の金融機関のローンを完済する必要があります。完済資金には新たな金融機関からの融資で賄いますが、借りていた金額をまるまる完済すればいいというわけではありません。

元の金融機関からしてみれば借り換えされるのは不利益でしかないので、何らかのペナルティを受けるのは当然ですよね。

その代表的なものが「一括繰り上げ返済手数料」です。手数料の金額は金融機関によって異なります。

他にも、抵当権の消滅費用、印紙税、借り換え先の新たなローンの設定による手数料などの費用がかかります。

そのため、不動産投資ローンの借り換えをする前に現在融資を受けている金融機関の契約内容をしっかり確認し、どれぐらいの費用がかかるのか事前に把握しておきましょう。

金利変動のリスク

変動金利の場合、今は低金利でも将来的に金利が上昇する可能性もあります。

将来的な金利変動を予測できるのならいいのですが、近年の金利変動は予測しづらい傾向にあり、確実に低金利が続く確証はありません。将来的に前の金融機関の金利よりも高くなる可能性も考えられます。

そうなると、毎月のローンの負担が増すので、なんのためにローンの借り換えを行ったのか分からないですよね。

借り換えをする時は、こういったリスクもあることをしっかりと心がけておきましょう。

不動産投資ローンの借り換えはプロに任せよう

MOGE CHECK PLAZA

先程は借り換えのメリットやデメリットについて解説しました。

しかし、これらの要素を踏まえて「本当に不動産投資ローンの借り換えをした方が良いのか、現状のままで良いのか」というのは素人には判断しづらいと思います。また、どこの金融機関を選べば良いのかなどの判断もつかないと思います。

そこで、不動産投資ローンの借り換えはプロに任せることをおすすめします!

プロに任せるというのはどういうことなのか?

最近では、投資用ローンの見直しを専門的に行っている会社というのが存在します。こういった会社に投資用ローンの見直しを頼むことでお客様それぞれに最適なローンプランを提案してくれます。

中でもおすすめしたいのが、株式会社MFSが運営しているMOGE CHECK PLAZA(モゲチェックプラザ)というサービスです。

MOGE CHECK PLAZAをおすすめする理由としては、以下の理由が挙げられます。

  • 平均削減額約450万円という圧倒的な実績
  • 全国120の銀行と提携
  • 面倒な手続きを全て代行してくれる
  • 何回でも無料相談可能

なお、不動産投資ローンの借り換え時にかかる費用は成功報酬制となっており、見直しが成功した場合、金利削減額の10%が費用の支払いに充てられます。

また、MOGE CHECK PLAZAでは、簡易的な金利削減シミュレーションツールがあるので、そちらも是非活用してみてください。

不動産投資ローンの借り換えができる金融機関

借り換え可能な金融機関

続いて、不動産投資ローンの借り換えをする場合、どういった金融機関が対象になるのか見ていきましょう。

メガバンク

  • 三菱東京UFJ銀行
  • みずほ銀行
  • 三井住友銀行
  • りそな銀行

メガバンクだと上記が不動産投資ローンの借り換えができる代表的な金融機関です。

メガバンクの特徴として、金利の面で見るとかなり有利なことが多いですが、その分審査が厳しい傾向にあります。また、地方にはなかなか支店がない場合が多いです。

地方銀行

地方銀行の多くは不動産投資ローンの借り換えができます。また、どんな場所にも必ずあるので、おそらく融資を受ける数としては1番多いと思います。

金利の面はメガバンクに比べると若干劣りますが、その分、審査の基準がゆるいので通りやすいです。

よっぽど物件に問題がなければ、審査は大丈夫だと思います。

信用金庫やその他金融機関

信用金庫やその他金融機関の場合は、不動産投資ローンの借り換えができるところとそうでないところがあるので、事前に調べる必要があります。

参考までに不動産投資ローンの借り換えができる信用金庫やその他金融機関の例をいくつか紹介します。

  • 横浜信用金庫
  • 城南信用金庫
  • 城北信用金庫
  • 芝信用金庫
  • 西武信用金庫
  • さわやか信用金庫
  • さがみ信用金庫
  • 東京ベイ信用金庫
  • オリックス銀行
  • 三井住友信託銀行
  • SBJ銀行
  • あすか信用組合
  • 新生インベストメント&ファイナンス

※上記はあくまで一例です。

不動産投資ローン借り換えの注意点

借り換えの注意点

先程、不動産投資ローンの借り換えのデメリットについて解説しましたが、それ以外にも注意すべきポイントがいくつかあるので解説します。

そもそも絶対に借り換えできるとは限らない

より低金利の金融機関を見つけたとしても、絶対に借り換えできるというわけではありません。

もし、今現在あなたの不動産投資事業が上手くいっていない場合は借り換えを拒否されてしまうこともあります。

例えば、空室が目立ち十分な家賃収入が得られていない場合などです。また、空室がなくても物件自体の資産価値が減少している場合も同様に、借り換えを拒否されることがあります。

一番最悪なのが、毎月のローン返済を滞納したことがある場合です。

この場合、金融機関からの印象がかなり悪いので、借り換えを拒否される可能性が高いです。

借り換え元の金融機関から高額の違約金が発生する可能性がある

不動産投資ローンの借り換えをした場合、金融機関によっては高額の違約金を請求される可能性があります。

違約金の金額は契約内容によって変化しますが、高いと数百万円になることもあります。

せっかく低金利の金融機関に乗り換えたとしてもこれだけの違約金を支払っていては、プラマイゼロどころかマイナスになる可能性もあるので、融資の際には事前に契約内容をしっかりと確認しておきましょう。

契約中の金融機関との金利交渉ができる場合がある

もしあなたが新しい金融機関に不動産投資ローンの借り換えをしようとしているのであれば、その前にまず現在契約中の金融機関と金利交渉ができるかどうか確認した方が良いです。

金融機関としてはみすみす自分のお客様を逃したくはないので、場合によっては交渉に応じてくれることもあります。もしそこで、借り換えを検討している新規の金融機関と同じぐらいの金利を提案してくれるのであれば、わざわざ借り換えする必要はありません。

先程も解説しましたが、不動産投資ローンを借り換えるには費用がかかりますし、それなりにデメリットもありますからね。

不動産投資ローンの借り換えの手順

借り換え手順

続いて、実際に不動産投資ローンの借り換えをする場合の手順を簡単に解説します。

借り換え手順
  1. 借り換え可能かどうかをチェックする
  2. 自分にあった金融機関を探す
  3. 借り換えに必要な書類を準備し、審査の申込みをする

①と②は素人には判断しづらいと思うのでプロに任せましょう。

③に関しては、不動産投資ローンの借り換え時に必要な書類の一覧を記載しておきます。

必要書類一覧
  • レントロール(賃貸料金表)
  • 不動産運営にかかる費用一覧表
  • 重要事項説明書
  • 登記簿
  • 間取り図
  • 身分証明書
  • 経歴書
  • 資産表
  • 源泉徴収票
  • 確定申告書(数期分)
  • 返済予定表

一般的に上記の書類が必要になるので事前に準備しておきましょう。

金融機関の審査が無事に通ったら前の金融機関の残りのローンを一括で返済します。その後は前の金融機関の抵当権を抹消して、新しく不動産投資ローンの借り換えをした金融機関に抵当権の設定をお願いしましょう。

通常、ローンの審査は約1か月ほどかかります。

まとめ

不動産投資ローンの借り換えについて解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

借り換えをすることで、より低金利の金融機関と契約することができ収益性もアップしますが、その分リスクもあります。これらのリスクを十分把握した上で借り換えを行うようにしましょう。

 

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