不動産投資のフルローンは危険?メリットやリスクを把握しよう!

不動産投資は、投資用物件の購入資金を金融機関からの融資で賄う方がほとんどだと思いますが、金融機関によってはフルローン融資が受けられる可能性があります。

フルローン融資で不動産投資を始めるとレバレッジを最大限効かせることができる半面、返済が滞り、自己破産してしまうリスクもあります。

そこで今回は、フルローン投資のメリットやリスクについて解説していきたいと思います。不動産投資を検討中の方はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資におけるフルローンのメリットとリスク

フルローンメリットリスク

不動産投資は必要な資金は大きいですが、ローンを組むことでレバレッジの効いた投資をすることが可能になります。

不動産投資を自分が準備した資金だけで始める人というのは恐らく稀でしょう。不動産投資家のほとんどがローンを組んで投資を始めると思いますが、問題は自己資金とローンの割合です。

投資物件を全額借入金で購入する不動産投資をフルローン投資と言いますが、フルローン投資にはどんなメリットやリスクがあるのでしょう。

住宅購入と不動産投資ではローンに対する考え方が違う

最初にハッキリと言うと、自分が住むために購入する新築マンションをフルローンで購入することはありますが、不動産投資においてフルローン投資は避けるべきです。

住宅購入と不動産投資で、ローンに対する考え方をきちんと区別しましょう。

そこで、「なぜ、不動産投資でフルローンを組むとリスクが高いのか?」について解説をします。また、フルローンで不動産投資を始めてもいい人もいるので、どういった場合にフルローンを組んでもいいのかについてもお話しします。

不動産投資におけるフルローンとは

不動産投資のフルローンとは?

不動産のフルローン投資とは、物件の全額を借入金によって購入することです。

物件を購入するためには資金が必要ですが、その調達方法は2種類あります。一つは、自分のお金から資金を出す自己資金と、もう一つは金融機関等から借りる借入金です。

まずは、この2つの違いから解説していきます。

不動産投資におけるフルローンの最大のデメリットは?

フルローン投資は、先ほども書いた通り、物件を借入金100%で購入することです。借入金と自己資金の最大の違いは返済の義務があるかどうかになります。

自己資金は返済が発生しませんので、手元に残る不動産収入が多くなります。一方、借入金が多いと毎月の返済額が大きくなるので手元に残るお金は少なくなります。

フルローンは借入金の返済が最大になるため、手元に残るお金が一番小さい投資方法と言えます。

不動産投資をするにあたり、借入金と自己資金の割合を資金調達割合と呼びます。フルローン投資の場合、借入金割合100%、自己資金割合0%ということです。同じ不動産でも、借入金割合が100%の場合と、借入金50%、自己資金割合50%の場合とでは、手元に残る金額が多くなるのは後者になります。

つまり、不動産投資での儲けは、どの物件にするかでも違ってきますが、資金調達割合でも大きく異なってくるのです。

フルローンで不動産投資するとキャッシュフローが悪化する

キャッシュフローが悪化する?

不動産投資の収益に大きな影響を与えるローンですが、フルローンにした際の最大のデメリットはキャッシュフローが最大限に悪化するということです。

不動産投資家にとってキャッシュフローは命!フルローンで悪化するのを避けるべき理由

キャッシュフローは不動産投資で最終的に手元に残るお金のことです。注意すべきは、キャッシュフローは利益ではないということ。

不動産の収益性を表す指標にNOI利回りがあります。NOIを日本語に訳すと純収益のことで、NOIを物件価格で割ったものをNOI利回りと呼びます。

NOIは、賃貸収入から固定資産税や建物保険料、修繕費、管理委託料などの支出を差し引いたものですが、借入金は含まれません。これは、借入金の支出は不動産そのものの収益力とは関係ないからです。

例えば、NOIが4%の不動産と、NOIが8%の不動産では、後者の方がリスクはあっても、収益性は高いと判断します。

ただし、どのような資金調達割合でその不動産を購入するかで、キャッシュフローは異なってきます。当然、自己資金100%で購入した方がキャッシュフローはいいです。

良い不動産に出会えても、フルローンで投資をするとキャッシュフローは最大限に悪くなると頭に入れておきましょう。

不動産所得とキャッシュフローの違いを把握してフルローンが有効か判断しよう

両者の違い

不動産投資をする際に理解しておきたいのが、会計上の利益である不動産所得とキャッシュフローは違うということです。

この2つの違いが分かっていないと、不動産投資で大失敗することもあるので、詳しく見ていきましょう。

不動産所得とは?

不動産所得とは、不動産投資で得られる所得のことです。不動産所得が発生すると、当然ながら、所得税や住民税が発生します。

不動産所得は以下の計算式で算出されるもので、会計上の利益を表すものです。

不動産所得=収入金額-必要諸経費

ここで、一つ注意してほしいのが、不動産所得の計算ではフルローンの元金は計上されません。

収入金額は主に家賃収入のことですが、礼金収入や自動販売機設置料、看板設置料など他の収入があればそれらも収入金額に含めます。

必要諸経費に関しては以下のものが該当します。

  • 固定資産税および都市計画税
  • 建物の損害保険料
  • 修繕費
  • 管理委託料
  • 水道光熱費
  • 仲介手数料
  • 広告宣伝費
  • 青色事業専従者給与
  • 給料賃金
  • 通信費
  • 接待交際費
  • 新聞図書費
  • 交通費
  • 消耗品費
  • 地代・家賃
  • 解体費・立退料
  • ローン保証料
  • 借入金利子
  • 減価償却費

必要諸経費で注意すべき点は、借入金の利子は必要諸経費になりますが、借入金の元本返済は必要諸経費にならないことです。

つまり、フルローンを組んで借入金が大きくなっても、初年度に借入金の元本全額を収入金額から引いて不動産所得を減らすことはできないので、所得税も住民税も節税できません。

不動産所得とキャッシュフローが違ってくるもう一つのポイントは、減価償却費です。

減価償却費は、不動産を購入した場合、購入金額を不動産の耐用年数の期間で割ったものです。耐用年数は不動産が使用に耐えうると法的で一律に定められた年数になります。

先ほども書いた通り、不動産を購入した場合、取得した初年度に大きな支出が発生しますが、こういった支出の全額が費用になるわけではありません。あくまで、不動産購入費用は会計上のルールにのっとり、減価償却費として、2年目以降に分散されて計上されます。

この点でも、不動産所得とキャッシュフローには違いが出てきます。

キャッシュフローとは?

キャッシュフローは、実際に手元に残るお金のことで、「借入金の元本返済」と「減価償却費」「税金」の3つの要素が影響します。

分かりやすいように例を出します。

自己資金100%で不動産投資を始めた場合

自己資金100%、借入金0%で不動産投資した場合のキャッシュフローでは、不動産所得から税金は差し引かれますが、減価償却費は支出されずに残っているので加算されます。また、自己資金100%なので、もちろん借入金の元本返済は発生しません。

よって、自己資金100%、借入金0%で不動産投資した場合のキャッシュフローを表す計算式は次のようになります。

キャッシュフロー=不動産所得-税金+減価償却費

不動産資金を借り入れて不動産投資を始めた場合

借入金の元本返済は、不動産所得や税金にはまったく影響を与えないので、借入金がある場合、その元本返済は上記のキャッシュフローの計算式に単純にマイナスされ、計算式は次のようになります。

キャッシュフロー=不動産所得-(税金+減価償却費-借入金の元本返済)

不動産を途中で売却した場合

上記で解説したことは、不動産を途中で売却した場合にも当てはまります。

例えば、家賃収入が120万円見込める不動産を5000万円で購入し、50年で減価償却していく場合、この不動産を10年間所有すると、家賃収入は1200万円です。

一方、不動産の価値は経年劣化で目減りします。この不動産の10年後の価値を上記の減価償却の考え方で計算すると、「5000万円÷50年間=100万円」ですから、1年あたり100万円ずつ価値が失われることになります。

つまり、10年間で1000万円も価値が減少するのです。仮に自己資金100%で、10年後にこの不動産を売却するとなると、「1200万円-1000万円=200万円」の収益が見込めます。

しかし、不動産資金を借り入れて、毎年の返済額を20万円と仮定した場合、「20万円×10年間=200万円」かかり、上記の不動産では収益が出ないことになります。

さらに、耐用年数が過ぎてしまうと減価償却費は計上されなくなるので、耐用年数が過ぎた場合のキャッシュフローの計算式は次のようになります。

キャッシュフロー=不動産所得-税金-借入金の元本返済

減価償却費がなくなると、節税効果もなくなるので、税金も増え、キャッシュフローは一気に悪化します。

このような事情から、借入金の返済額が大きい場合、不動産所得がプラスでもキャッシュフローはマイナスということも起こりうるのです。

不動産投資には欠かせないキャッシュフローの重要性や計算法を解説

2018年10月11日

機関投資家でもフルローンは組まない!不動産投資の極意

不動産投資の極意

フルローン投資はプロの機関投資家でもめったに行いません。プロの機関投資家でも、借入金と自己資金の割合は7対3と言われています。

それでは、果たして、個人投資家はどれくらいを目安にローンを組んだらいいのでしょうか?

不動産投資のローンはフルローンではなく物件価格の50%程度に抑えるのが理想的

経験値も高く、相当厳選した良い不動産を購入している機関投資家でも、フルローン投資は滅多にしません。

個人投資家なら、なおさら借入金割合を抑えるべきでしょう。理想としては、不動産価格の50%程度に抑えることです。

個人投資家は、機関投資家に比べて物件選びの経験も少なく、相対的に見てもリスクが高いです。物件選定のリスクも考えるなら、借入金は50%程度までと肝に銘じておきましょう。

フルローンで不動産投資してもいいケースはある?

フルローンが有効なケース

フルローン投資は避けるべきと書いてきましたが、フルローンを組んで不動産投資をしていい場合もあります。

最後に、例外的にフルローン投資をしてもいいケースについてご紹介します。

すでに土地を所有している場合はフルローン投資も可

フルローン投資はリスクが非常に高いですが、すでに所有している土地がありその土地に新築する場合はフルローンを組んでもいいでしょう。

不動産は土地と建物で構成されています。そのため、区分のワンルームマンションに投資するときにも、土地の所有権を購入しています。

土地を所有していない場合に不動産投資をするなら、土地と建物の両方を購入することになりますが、もともと土地を持っているなら土地の購入費用はかかりません。自己所有の土地の上にフルローンでアパートを建築しても、土地の部分が自己資本金のような役割を果たしてくれます。

例えば、2000万円の価値がある自己所有の土地の上に、3000万円のフルローンを組んでアパートを建築すると総額は5000万円になりよね。

この場合、建物に関してはフルローンですが、土地と併せた不動産全体で考えた場合、借入金割合は60%とみなせます(5000万円✕60%=3000万円)。つまり、不動産全体としてはフルローンではないのです。

さらに、資産家の場合は借入金はマイナス資産となるので、被相続人の資産額を減らす効果があり、相続税を減らすこともできます。

そのため、土地を相続してフルローンを組み、アパートやマンションを建築して投資する場合は、節税対策にもなり、フルローンを組んで不動産投資する意義があるのです。

まとめ:フルローンを組む前に不動産投資する目的を考えよう

不動産投資の目的は、キャッシュフローを大きくし、より多くの収益を手にすることです。

フルローン投資は、最もキャッシュフローを小さくしてしまう投資方法です。借入金はキャッシュフローを悪化させる要因なので、しっかりと検討してローンは組むようにしましょう。

フルローン投資で不動産投資の魅力は半減すると心せよ

そもそも、あなたが不動産投資に興味を持った理由はなんでしょうか?

不動産投資の最大のメリットはレバレッジが効く投資方法だということです。金融機関から融資を受けることで、少ない自己資金でも、大きな収益を上げることができる不動産投資ですが、それは、多額のローンを組んでやみくもに投資することではありません。

収益が上がらない不動産は負の遺産です。不動産投資をするなら、見せかけの数字に踊らされず常に冷静な判断を心がけましょう。

不動産投資ローンについて覚えておくべき7つのポイント

2018年9月28日

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