区分マンション投資は副業に最適?メリットやデメリットを徹底解説

不動産投資をしたいと考えている方なら、『区分マンション投資』という言葉を一度は聞いたことがあると思います。

区分マンション投資に対してどんなイメージを持っていますか?
「区分マンションは儲からない」「安定的な収入を得るのが難しい」なんてよく聞くけど、実際のところどうなんだろう?

そこで今回は、区分マンション投資に適した人や、メリット・デメリットについて徹底解説していきたいと思います。

区分マンション投資はどんな人が向いているのか?

区分マンション投資に向いている人

区分マンション投資は失敗しやすいと言われたりしますが、初心者が不動産投資を始める場合、区分マンション投資から始めるのが1番現実的だとも言われています。

実際、サラリーマンの多くが区分マンション投資からスタートしているんだ!

では、具体的にどんな人が区分マンション投資をしているのでしょうか?

区分マンション投資に向いている人の特徴を紹介するよ!
区分マンション投資に適した人の特徴
  • サラリーマン
  • 自己資金が少ない方
  • リスクを最小限に抑えたい方

サラリーマン

区分マンション投資は、建物全体の管理と自分が所有する部屋の管理の両方ともを管理会社に任せることができます。

ほとんど手間のかからない投資方法と言えるね!

そのため、本業があるサラリーマンの方でも投資でき、資産形成の一助とすることができます。

自己資金が少ない方

区分マンションは、購入価格を一棟投資に比べて抑えることができるので、自己資金をあまり用意できない人でも始めることができます。

また、融資を受ける際もフルローンを活用できる場合もあります。

極端な話、自己資金0でも不動産投資を始めることができるよ!

ただ、借入金額が大きくなると月々のローン返済額も大きくなるので、キャッシュフロー計画をしっかりと立てる必要があります。

収益が見込めるようなら、資産形成において、ひとつの大きなチャンスと言えるでしょう。

リスクを最小限に抑えたい方

不動産投資をする場合、投資対象である物件の『立地』は最も重要な条件となります。

区分マンションは、都心の人気エリアにあることが多く、そういった地域にある不動産は価格が落ちにくいです。

中古物件ならリノベーション等で付加価値がある物件を購入することもできるよ!

また、区分マンションの場合、部屋ごとにエリアを分散して所有することでリスク分散も可能です。

区分マンション投資のメリットとは?

区分マンション投資のメリット

「区分マンション投資は儲からない」と言われる最たる理由は、一棟投資に比べてキャッシュフローが少ないからです。

ただ、不動産投資の目的は大儲けして資産家になることだけではないですよね?

例えば、「老後の年金の足しにしたい」「生命保険代わりに不動産投資をしたい」といった目的の方もいると思います。

そういった方には、区分マンション投資はメリットが多い不動産投資と言えるでしょう。

区分マンション投資には次のようなメリットがあるよ!
区分マンション投資のメリット
  • 立地が良い物件が多い
  • 突発的な出費が少ない
  • ほとんど手間がかからない
  • 区分マンションは売却しやすい

先ほどご紹介した、区分マンション投資が向いている人の特徴の際の説明と多少被りますが、再度ご説明します。

立地が良い物件が多い

人口減少や賃貸マンションの供給過多により、マンション経営が難しくなったのは事実です。

都心の主要駅近くなどは、まだまだ需要があるよ!

ただ、好立地にある一棟物件は、そもそも物件が売りに出されることが少なく、売りに出されたとしてもかなり高額になります。

その点、区分マンションなら2,000~3,000万円前後で購入することができます。

購入費用を抑えられる分、エリアを分散して複数の物件を所有し、リスクヘッジすることができます。

突発的な出費が少ない

不動産投資では、水道などの設備が壊れるといった突発的な費用が発生することもあります。

一棟投資では、建物全体の修繕から部屋の中の修理まですべてオーナーが責任をもって管理しなければならず、費用も基本的にオーナー負担です。

そのため、万が一に備えて、自分で修繕積立金を計画的に積み立てていく必要があります。

一棟投資だと、壊れた箇所や規模によっては数百万円の修繕費用が発生することもあるんだ!

これに対して、区分マンション投資の場合は、建物全体の修繕に関しては、毎月支払う修繕積立金から賄われます。

また、部屋の中の設備が壊れた時の修繕費用の目安は10万円前後と、一棟投資に比べて随分と少ない金額で済みます。

ほとんど手間がかからない

先ほどもお話ししましたが、区分マンション投資は建物全体から自分が所有している部屋まで、すべて管理会社に管理を依頼することができます。

それじゃあ、区分マンションのオーナーは何をするの?
管理会社から貰う報告書を定期的にチェックすることくらいだよ!

そのため、本業が忙しいサラリーマンの方にぜひおすすめです。

区分マンションは売却しやすい

区分マンション投資は、1棟投資と比べて売却しやすいというメリットもあります。

区分マンションは、物件価格が低く、住宅の需要も期待できるので、購入希望者が多い売却しやすい不動産なのです。

区分マンション投資のデメリットとは?

区分マンション投資のデメリット

続いて、区分マンション投資におけるデメリットも確認しましょう。

区分マンション投資で考えられる主なデメリットは次の4つだよ!
区分マンション投資のデメリット
  • 一棟物件と比べて平均利回り水準が低い
  • 一室だけの所有なら空室時の収入減少リスクが大きい
  • 資産価値が低い
  • 自分の思い通りの運営がしにくい

一棟物件と比べて平均利回り水準が低い

一棟投資に比べて、区分マンション投資の利回りは低い傾向にあります。

不動産ポータルサイト「建美家」が発表した「収益物件 市場動向 四半期レポート」では、区分マンション投資と一棟投資の登録物件の表面利回りは次の通りです。

物件タイプ2019年1月~3月期2018年10月~12月期
区分マンション7.36%7.81%
一棟アパート8.77%8.83%
一棟マンション8.07%8.12%

また、区分マンション投資は家賃収入が少ない分、維持管理費や修繕積立金などの費用を差し引いた実質利回りは、一棟投資よりもさらに低くなる傾向があります。

一室だけの所有なら空室時の収入減少リスクが大きい

区分マンション投資において、一室しか所有していないと、その部屋が空室になれば、その時点で家賃収入は0円になります。

その点では、一棟投資の方が空室時のリスクは低いと言えるね!

ただ、区分マンション投資でも複数戸物件を所有している場合は、その内の一室が空室になっても他の部屋の家賃収入が見込めるので、その分、収入減少リスクは抑えられます。

資産価値が低い

区分マンション投資では、床面積に応じて土地の持分割合が決まります

つまり、一棟投資に比べて土地の比率は低くなるよ!

特に、タワーマンションのように階数の多い物件では、資産価値の大半が建物となるため、減価償却費計上による節税メリットはありますが、経年劣化による資産価値の減少度合いは大きくなります。

「減価償却って何?」という人は、以下の記事を参考にしてみてください。

不動産の減価償却ってどうなってるの?計算の仕方と注意点

2019年2月13日

自分の思い通りの運営がしにくい

マンション全体の大規模修繕、改築や建て替えなどは、オーナーや管理組合に権限が集中します

一所有者の意思はほとんど通らないんだ!

また、「空室回避のために家賃を値引きしたい」と思っても、マンション全体の家賃へ影響するため、他の所有者からクレームを受ける可能性があります。

管理を丸投げできる分、自分の裁量で運営することが難しく、不動産投資のノウハウを学びたい人には不向きと言えます。

区分マンション投資の収支シミュレーション

区分マンション投資の収支シミュレーション

不動産投資では、投資規模を拡大させてリスク分散をするためにも、最初の物件で利益を上げる必要があります。

では、単一物件に投資して収益を上げられる収支とはどんなものなのでしょうか?

実例を参考にシミュレーションしてみよう!

中古マンション一室に投資した場合

不動産情報
  • 価格:1,000万円
  • 築年数:22年
  • 立地:東京都郊外・駅徒歩5分
  • 購入諸経費・60万円(購入価格の6%)
  • 年間家賃収入:78万円
  • 稼働率:95%
  • 経費率:16万3,800円(家賃収入の21%)
  • 自己資金:500万円
  • ローン:25年
  • 金利:1.6%(固定金利)

シミュレーションの結果⇓⇓
年間家賃収支=305,268円(手取り)/年間ローン返済額=271,932円

このような収支シミュレーションの場合、年間の手取り収支15年分の450万円と、残りは自身の貯金からローンを完済し、16年目から手取り57万7,200円(年間)を得るという計画が考えられます。

つまり、16年後からの収支が次の投資や将来の備えとして利用できるわけです!

複数の物件に投資した場合

先ほど例示した投資がシミュレーション通りに運んだ場合、上記の物件を足掛かりに複数戸の区分マンション投資へと規模を拡大させることもできます。

シミュレーションしてみよう!
-例-

例えば、最初の物件の16年後からの収益55万円を6年間貯めたうちの300万円を頭金として、最初の物件と同条件の物件を取得します。

すると、2番目の物件の年間収支は20万8,152円となり、16年目からの年間収支は次のようになります。

【最初の物件57万7,200円+2番目の物件20万8,152円=78万5,352円】

さらに、この手取り金額の内75万円を4年間貯めて300万円にし、それを頭金として同条件の3番目の物件を取得すると、この物件でも20万8,152円の年間収支を得られます。

すると、21年目からの年間収支は…

【最初の物件57万7,200円+2番目の物件20万8,152円+3番目の物件20万8,152円=99万3,504円】

となります。

市場価値によっては、3番目の物件を購入するころに最初の物件を売却して老朽化リスクを回避し、回収資金を2番目、3番目の物件の返済に回して、収益の確保を図るのもいいでしょう。

自己資金が多く用意できるなら、複数の物件を同時購入するのもありだね!

区分マンション投資における融資事情は?

区分マンション投資の融資事情

比較的価格が安い区分マンションとはいえ、多くの人が融資を利用して不動産投資をすることになるでしょう。

最近は、契約書の改ざん問題などで金融庁の取り締まりが厳しくなっています。

それじゃあ、区分マンション投資をする時の融資も受けにくいんじゃ…
結論から言うと、区分マンション投資の場合は特に問題ないよ!

たしかに、1棟投資への融資は、金融庁の取り締まりが厳しくなったことを受けて、審査が厳しくなりました。

そのため、銀行の審査に必要な書類等も多くなっており、融資を受ける側としては「こんな書類まで必要なのか…」と驚く方も多いと思います。

一方、区分マンションへの融資は、さほど影響を受けていない状態で、中古マンションでも金利1%台から融資を受けることができます。

また、金融機関との付き合いがない方の中には、不動産会社から提携ローンの紹介をしてもらうこともあるでしょう。

実は、不動産会社の販売実績、金融機関との付き合い方によって、同じ金融機関でも融資の金利は違ってきます。

つまり、金融機関からの信頼がある不動産会社ほど有利な条件での融資を紹介してくれるよ!

そのため、不動産会社を選ぶ際には、「その会社に依頼すれば、どのような条件で融資を受けられるか?」もしっかりと確認しましょう。

まとめ

区分マンション投資について解説してきましたが、いかがでしたか?

「区分マンション投資は儲からない」と言われますが、これは不動産投資で大儲けしたい一部の人の意見とも言えます。

管理の手間がかからず、投資費用も抑えられる区分マンション投資は、有効な投資方法と言えるね!

どの投資にするか判断に迷ったら、あなたが不動産投資をする目的をもう一度確認し、その目的に沿ったものかを再度確認してみましょう。

なお、不動産投資の種類については、以下の記事で解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資には6つの種類がある?それぞれの攻略法を徹底解説!

2019年7月2日

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