戸建投資は初心者に最適?7つのメリットや注意点を徹底解説

不動産投資の中でも、『戸建投資』に興味がある人も多いのではないでしょうか?

戸建投資は初期費用が抑えやすく、自己資金をそこまで用意できない人でもチャレンジできる投資方法です。

そのため、初心者でも参入しやすい投資方法と言えるでしょう!

そこで今回は、戸建投資にフォーカスして、メリットやデメリット、物件の選び方や費用のことなどを徹底解説していきます。

戸建投資ってなに?

戸建投資とは

戸建投資とは、一戸建て住宅を土地ごと購入し、他人に貸すことで家賃収入を得る不動産投資のことです。

物件の価格が、300万円~500万円程度と比較的安いため、不動産投資の第一歩として戸建投資を選択するサラリーマンも多くいます。

戸建投資では、築年数や物件の状態によって期間は異なりますが、物件価格を上回る累計家賃収入を得た時点で、投資における負けはなくなります。

その後は、賃貸を続けて収益を得続けることもできますし、リノベーションなどをして価値を上げ、取得価格に上乗せして売却することでも収益を得られます。

これが、戸建投資の基本的な流れです。

戸建投資が向いている人の特徴は?

戸建投資は、リフォームやリノベーションによって付加価値がつけやすく、それだけに、戸建投資に向いている人・向いていない人がはっきりと別れます。

「物件の条件」「投資家自身の特徴」という点から、戸建投資に向いている人の特徴をご紹介します!
物件の条件
  • 相続などですでに土地を所有している
  • 大都市からの通勤圏内に土地がある
  • 土地が変形地でアパート建築には向いていない
すでに土地を所有している人は、戸建投資に限らず不動産投資においてはかなり有利です!

ただ、「親の家を相続した」という場合は、アパートやマンションを建てられるほど土地の面積が広くはないと思われます。

そのため、比較的少ない面積で始められる戸建投資が向いていると言えるでしょう。

また、戸建住宅に興味がある人というのは、おそらくファミリー層ですから、職場に通勤できるところに物件が場合、かなりポイントが高いです。

さらに、土地が変形地の場合は、戸建投資に向いているというより、アパートやマンションを建てるのが難しいので、おのずと戸建投資一本に選択肢が絞られます。

投資家自身の特徴
  • DIYが得意
  • 建築全般の知識が豊富

戸建はアパートやマンションと違い、個人で物件の管理がしやすく、網戸の張り替えやクロス張りなど、DIYの技術が役に立つ作業内容が多いです。

そのため、これらの作業を自分でできると管理費をかなり抑えることができます。

クロスや床などを変えるだけで物件の印象は大きく変わるので、DIYを施すことで物件の価値を高めることもできます。

また、築古物件の場合、「いかに物件を安く仕上げるか?」も重要になります。

つまり、安く発注できるだけの建物の知識が必要になるということです!

実際、電気工事や職人管理など、現場系の知識に詳しい業種の方の多くが、戸建投資において得をすることが多いようです。

戸建投資のメリットとは?

戸建投資のメリット

投資人口で見れば、アパートや区分マンションの方が多いですが、戸建を好む投資家も少ないわけではありません。

では、戸建投資にはどんな魅力があるのでしょうか?

ここでは、戸建投資の7つのメリットをご紹介します!
戸建投資のメリット
  1. 小額から始められる
  2. 間取り変更などがしやすい
  3. 利回りの高い物件が見つかりやすい

  4. 入居期間が長い
  5. 共用部の管理などがなく手間が少ない
  6. 出口戦略が取りやすい
  7. 全体としてリスクが許容範囲になりやすい

少額から始められる

戸建物件は、アパートほど広い敷地を必要としないので、築古の戸建物件などは数百万円で購入できます。

そのため、資金力があまりない人でも、比較的手軽に不動産投資に参入することができます。

また、少ない資金で始められるということは、リスクが限定的ということでもあるため、初心者でも成功しやすい投資方法と言えるでしょう。

数百万円程度なら現金で一括購入できそうですね!
いや、空前の低金利が続いている今、ローンで購入して現金は残しておくというも1つの方法です!

また、融資を申し込めば銀行による物件の評価額を把握できるので、その額があまりにも低いようであれば、その物件への投資を再検討したほうが良いでしょう。

間取り変更などがしやすい

不動産投資では、入居者との早期契約や家賃水準の維持などを目的に、「リフォーム」や「リノベーション」を行うのも1つの立派な戦略です。

特に、戸建物件は、すべてが自分の所有物になる上に、リフォーム・リノベーションの自由度がとても高いので、基本的に自分の思いのままにカスタマイズすることが可能です。

戸建物件におけるカスタマイズには次のようなものがあります!
  • 間仕切り壁を壊して広いリビングを設ける
  • 畳からフローリングの床に変更する
  • 魅力的な室内装飾で内覧客にアピールする
  • 段差をなくしてバリアフリーにする

増築を伴う大掛かりな工事を除き、既存の建物を生かした間取りや内装の変更であれば、「構造上問題が生じない限りは自由に変えられる」と考えておいて良いでしょう。

利回りの高い物件が見つかりやすい

築古戸建物件の場合、区分マンションのように管理費や修繕積立金、メンテナンス費用がかかりません。

その割に、思いのほか戸建物件の需要は高いので、集合住宅に比べて高い家賃を設定することもできます。

つまり、戸建物件はコスパ最強ということです!

入居期間が長い

これは戸建に限ったことではありませんが、ファミリー向けの物件は長期入居が期待できます。

入居期間が長くなる理由としては、「集合住宅にはない戸建て独自の住環境を満喫できる」「子どもの学校や教育費用のことから、引っ越しに慎重にならざるを得ない」といった理由があげられます。

入居期間が長いということは退去の頻度が低いということですね!
その通りです!つまり、原状回復にかかる費用も抑えられるということです!

そのため、もし戸建物件に投資する場合、最低でも夫婦2人と子ども2人が余裕をもって暮らせる広さの物件に投資することが大切です。

共用部の管理などがなく手間が少ない

戸建は、アパート・マンション投資とは違い、共用廊下や共用階段などがないので、敷地内にある設備は入居者が自由に使うことができます。

言い換えれば、「物件に関するメンテナンスは全て入居者が行ってくれる」ということです。

それなら、戸建物件を購入したらほぼ放置してて大丈夫ということですか?
設備が故障した際はオーナー側がメンテナンスする必要はありますが、基本的に管理の手間はかかりません!

また、家賃の回収も自分で行う大家さんも多く、その分、管理費用を抑えることができます。

出口戦略が取りやすい

不動産投資において、『出口=物件の売却』を意味します。

不動産投資は、物件を売却して初めて利益が確定するため、出口戦略を考えることは不動産投資では非常に大切なことです。

戸建投資の出口戦略は、次の3つの切り口から考えます!
戸建投資の出口戦略
  1. 土地としての価値
  2. 価格の絶対値
  3. 建築条件

基本的には、建物付きでの売却を検討しますが、建物を解体するハードルが比較的低い戸建の場合、「建物解体後に土地として販売する」という方法もあります。

戸建物件は、アパートやマンションと比べて販売価格が安いため、これらの物件と比べて流動性が高いという特徴があります。

流動性が高いということは出口戦略が取りやすいということを意味します!

また、戸建物件の出口戦略を考える上で、再建築不可物件の購入には慎重になりましょう。

その理由として、再建築不可物件は、一度解体してしまったら新しい建物を建てることができないという制約があるからです。

全体としてリスクが許容範囲になりやすい

ここまでの解説で、戸建投資は、「費用」「物件の特徴」「出口戦略」の3つの面においてリスクが低いということが理解できたと思います。

さらに、「相続」においても、戸建投資はアパートやマンションよりもリスクが小さいと言えます。

というのも、不動産を相続して財産分与する場合、その不動産を売却して現金に換え、それを法定相続分に従って財産分与するのが一般的です。

ところが、アパートやマンションは高額なので、なかなか買い手がつきません。

その一方で、戸建なら比較的値段が安いので、容易に売却することができるのです。

仮に、投資に失敗しても戸建なら自宅として活用することができますからね!

このように、戸建投資はあらゆる面でリスクヘッジが可能なのです。

戸建投資のデメリットとは?

戸建投資のデメリット

ここまで、戸建投資のメリットを紹介しましたが、デメリットについて気になる方も多いのではないでしょうか?

戸建投資に限らず、不動産投資ではメリット以上にデメリットをきちんと把握しておくことが重要です。

戸建投資の主なデメリットは次の5つです!
戸建投資のデメリット
  1. 入居率が0か100か
  2. 投資拡大スピードが遅い
  3. リフォーム費用や退去時の費用が割高
  4. リフォーム知識が必要
  5. 権利関係に問題がある可能性がある

入居率が0か100か

1物件に複数世帯が入居するアパートやマンションとは異なり、戸建物件に入居するのは1世帯のみです。

そのため、入居者が退去してしまうと、そこから得られる家賃収入はゼロになってしまいます

長期間の入居が期待できる戸建ですが、入居者の退去はいつかは訪れます。

戸建投資を行う場合、「空室期間が長いと家賃収入はゼロ」ということを念頭に入れて対策を考えておきましょう!

例えば、家賃収入は極力使わずに貯金しておくなどの対策が考えられます。

また、退去後の修繕費用や固定資産税の支払いに充てる費用も、余裕をもって積み立てておくと良いでしょう。

他にも、「複数の物件を所有する」というのもおすすめです。

複数の物件を所有していれば、1つの物件が空室になっても他の物件の家賃収入でカバーすることができます。

より安定した投資を目指すのであれば、物件の購入費用が安いというメリットを活かし、複数物件の所有も検討しておきましょう。

投資拡大スピードが遅い

アパートやマンションは、ある程度まとまった家賃収入が見込めるため、大きな物件を購入すれば、家賃収入のみで生活することも十分可能です。

一方、戸建の場合は、相当数の物件を保有しない限り、家賃収入のみで生活することは難しいです。

ところが、戸建にしろアパートやマンションにしろ、購入時に求められる手続きに大差はありません

つまり、戸建投資は決して効率が良い投資方法とは言えません!

不動産投資で大きな資産を築きたいのであれば、戸建投資で経験を積んだ後、より投資効率が良いアパートやマンションに投資対象を拡大する必要があるでしょう。

リフォーム費用や退去時の費用が割高

戸建て物件では、「リフォームに費用がかかる」ということも頭に入れておく必要があります。

また、入居期間が長くなることが多い戸建てでは、退去後の汚れや設備の不具合も覚悟する必要があります。

なぜなら、退去後の修繕のほとんどは大家が負担して行うことになるからです。

中古戸建物件の場合、購入時にも注意が必要です!

雨漏りやシロアリによる『瑕疵』がある場合も多いので、ホームインスペクションなどを受けて、建物の状態をチェックしてもらうと良いでしょう。

リフォーム知識が必要

築古の戸建て物件などは、リフォームする必要があることも多いですが、どこをどうリフォームするかを決めるのも意外と難しいです。

例えば、屋根や外壁塗装の修繕履歴がない築古物件であれば、塗装を行う必要があったりもしますが、経験が少ないとなかなかその判断が難しいものです。

そのため、戸建投資を考えているならリフォーム・リノベーションの知識は必須と言えます!

それでも迷うようなら、業者に予算を伝えて、予算内でどのようなリフォームをするのが効果的か、意見を聞いてみましょう。

なお、リフォームの見積もりなどは、複数の業者から取って値段を比較しましょう。

権利関係に問題がある可能性がある

戸建て物件にはさまざまなタイプがあるので、それだけ、権利関係の問題も多様です。

具体的には、次のような問題が考えられます!
  • 隣地との境界線がない
  • 木の枝が越境している
  • 私道の持ち分が決まっている
  • 前面道路の水道を折半している
  • 囲繞地になっていて近隣と揉めている

このような問題は、初心者には予測しづらいことですが、不動産業者から流通してきた物件であれば、不動産会社に確認することでリスクを回避することができます。

なお、自分で解決するのが難しい問題を抱えているような物件であれば、投資しないのが無難です。

戸建投資における物件選びのポイント

戸建投資における物件選びのポイント

戸建投資をする際に重要なのが、『利回り』とその『継続性』です。

この2つを良好な状態に保つには、入居者が満足できる物件であることはもちろん、出口戦略のことまでしっかりと考えておく必要があります。

ここでは、戸建投資で成功するために大切な物件選びのポイントを解説します。

戸建物件の選び方のポイントは次の5つです!
物件選びのポイント
  1. 築年数
  2. 瑕疵がないこと
  3. 人口4万人以上の町で立地がよい
  4. 住みやすい環境にある
  5. 再建築が可能か

築年数

戸建物件は、築年数の古い物件に投資するのが基本なので、築年数を気にする必要があります。

築年数を考える際のポイントは、「経済耐用年数に対して、あと何年、賃貸収益を得られる期間があるか?」ということです。

この点を考える際には、経年劣化による改修費用も考慮しなくてはなりません。

また、築年数が古い場合は、「耐震基準を満たしているかどうか?」「間取りのが古くなっていないか?」なども気にしましょう。

ここまで考慮すべきポイントがあるなら、築浅物件のほうが良くないですか?
築浅物件は購入費用が高額になるので、一概には言えません!

そのため、投資回収期間と初期投資費用のバランスが良い物件を選ぶようにしましょう。

瑕疵がないこと

不動産投資に限らず、住宅物件を購入する際は、「雨漏り」「シロアリ」「傾き」などの重大な瑕疵がないか必ず確認しましょう。

最低でも、雨漏り跡や各居室の天井、クローゼットや押し入れの内部はチェックしましょう!

シロアリは、仲介業者に履歴の確認をすることと、床下収納がある場合、収納ケースを持ち上げれば床下を見ることができるので、「土台の柱などが食われていないか?」「湿気はないか?」などをチェックします。

傾きは、各部屋で専用の水平器や、100円ショップにあるビー玉で確認します。

その他にも、部屋の間の襖やドアを閉めた時の上下の隙間の違い、開き戸の開閉のし易さなどがチェックポイントになります。

人口4万人以上の町で立地がよい

少なくとも、人口が4万人以上いないと一定の賃貸需要が確保できない可能性が高いです。

人口が4万人以上あれば、コンビニやスーパー、病院や銀行などの施設もある程度充実していることが多く、ファミリーを対象とした賃貸ニーズもあります。

このような物件の周辺情報は、不動産業者やネットの情報を鵜呑みにせず、実際に自分で現地に行き、歩き回って感じてみることが大切です。

住みやすい環境にある

住みやすさに関しては、戸建賃貸のターゲットである「ファミリー層」が必要とする施設が充実していることが重要になります。

逆に、交通量の多い幹線道路が隣接していたり、繁華街や工場などが近くにあると、住みにくいと考えらえる可能性があるでしょう。

また、近々マンションや大型ショッピングセンターができるという情報があれば、それらも考慮に入れて投資するかどうか検討すべきです。

こういった物件の周辺情報を手に入れるために、人脈作りにも力を入れておきましょう!

戸建投資は、一度入居すると長期の利用が見込めるだけに、入居者目線で見て「住みたいと思うか?」にフォーカスし、準備や条件に妥協しないようにしましょう。

再建築が可能か

物件の中には、『再建築不可物件』と呼ばれる物件も存在します。

再建築不可物件とは、一度建物を壊すと、立て直すことに法的な規制がかかる物件のことです。

築古物件の中には、再建築不可物件に該当するものも多いので注意しましょう!

再建築できるための条件は、「隣接する道路の幅員がm以上であること」「その道路に間口が2m以上接道していること」です。

再建築不可物件は、投資の継続が難しく、担保価値が変わるので融資金額にも大きく影響します。

戸建投資の初期費用と管理費用

戸建投資の初期費用と管理費用

不動産を手に入れるためには、物件の代金とは別にさまざまな費用がかかります。

それらの費用を大きく分けると、物件を購入する際にかかる『初期費用』と、投資を継続するために必要な『管理費用』の2つがあります。

それぞれの費用にどのようなものが含まれているのか確認していきましょう!

初期費用

初期費用は、取得価額の10%程度と考えておくと良いでしょう。

主な内訳は、不動産の所有権を登記するための費用と、かかる日割りの税金になります。

具体的には以下のようなものがありますが、これ以外にも、取引額に応じた「印紙税」などがかかる場合もあります。

仲介手数料

不動産売買を仲介し、無事に売買契約を締結した場合に発生する、『業者への成功報酬』です。

仲介手数料に含まれるものは、「通常業務で発生する費用」で、売主を探したり契約を成立させたりすることが該当します。

司法書士手数料

不動産登記に関しては、司法書士に依頼するのが一般的です。

物件にローンの残債がある場合は、抵当権抹消登記に登録免許税がかかる他に、手続きをした司法書士への報酬が発生します。

日割りの固定資産税・都市計画税

固定資産税は、不動産や事業で使用する設備などの資産に対して課せられる税金で、都市計画税は都市計画区域内の土地や建物に市町村が条例で課します。

どちらも毎年1月1日現在の状況から算出され、新たに取得する場合は、売買契約を結んだ日から3月31日までの日割り計算分を売買契約時に支払います。

管理費用

不動産を所有し続ける間は、次のような管理費用が発生します。

月々のローン返済

物件を取得する際に金融機関から融資を受けた場合は、月々のローンの返済義務があります。

また、区分マンションのように管理費や修繕積立金といった費用はかかりませんが、戸建の場合、いつ設備が故障するか分かりませんので、一定の費用を確保するのが賢明です。

固定資産税・都市計画税・火災保険料

固定資産税と都市計画税は、購入当初だけでなく、不動産を所有していると1年に1度は必ずかかる税金です。

火災保険料は2年に1度支払う必要があります。

物件によっては『浄化槽維持費』がかかるケースもありますが、これは、下水が完備されていない物件に限ったもので、整備済みなら不要です。

郊外の中古戸建てであれば、管理費用が莫大になることはあまりありません。

その分、万が一に備えて蓄えておくことが戸建物件を安定して運用するポイントと言えるでしょう!

戸建投資で物件を売却する際の注意点

戸建投資で物件を売却する際の注意点

戸建投資に限らず、不動産投資では出口戦略を間違えると、大きな損失になることもあります。

そのため、売却に失敗しないためにも、戸建物件を売る時の注意点について知っておきましょう。

戸建物件を売却する際の注意点は次の2つです!
戸建物件売却時の注意点
  1. 複数の不動産業者に査定依頼する
  2. 物件価格によって売却方法を変える

複数の不動産業者に査定依頼する

戸建投資に限らず、不動産を売る時の基本になるのが、『査定依頼は複数の業者に出す』ということです。

どうして一社だけでは駄目なんですか?
不動産業者にも様々なタイプがあるからです!

例えば、売却に強い業者とそうでない業者があり、売却に強い業者であれば、当然査定額も高くなり、高く売却できる可能性が増します。

また、査定額は口頭だけでなく査定書を書面でもらうようにしましょう。

もし「できない」と言われたら、その業者は依頼対象から外してもかまいません!

物件価格によって売却方法を変える

売却額が3,000万円くらいまでの物件であれば、個人でも購入できるので、市場に直接流通させて希望者と直接、売買契約を結ぶのが最も高値で売却できる方法です。

売却額が3,000万円を超える場合は、業者に直接買取りを依頼したほうが短期間で売却できるでしょう!

その際は、自分で直接売り込むのではなく、最も高く買い取ってくれる業者を仲介業者に探してもらう方が、公平な取引が期待できます。

まとめ

不動産投資に関して、経験がない初心者が勉強もかねて投資するなら『戸建』はおすすめです。

また、戸建は購入費用を抑えられるというメリットがあるため、「リスクを抑えて不動産投資を始めたい」という方におすすめです。

ただ、戸建投資には、リフォーム・リノベーションの知識が必要になる場合があります。

戸建投資を考えているなら、リフォーム・リノベーションの知識を身に着けておきましょう!

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