国内の不動産価値は東京オリンピックの影響などにより上昇傾向にあり、現在ではかなりの高水準を維持しています。しかし、長期的な目線で見た場合、少子高齢化や市場の成熟化などの影響により、国内不動産の価値は頭打ちとなり、資産価値下落のリスクも十分考えられます。
そんな中、まだまだ国の成長や不動産価値の上昇が見込める海外不動産に目を向ける投資家たちも増えています。
そこで今回は、海外不動産投資の仕組みやコツ、メリット・デメリットやおすすめの国など、海外不動産投資に関するあらゆる情報を解説していきたいと思います。
目次
海外不動産投資のメリット
まず、海外不動産投資のメリットについて解説していきます。具体的には以下のようなメリットがあります。
- 高い利回りが実現可能
- 成長が見込める国に投資ができる
- リスク分散に繋がる
- 節税効果が見込める
高い利回りが実現可能
基本的に、人口増加や経済成長が見込める国の収益性は高くなります。
人口が増加すれば自然と物件需要が高まりますし、国の経済が成長していると国民の所得も増加するからです。こういった要因により、人口増加や経済成長をし続けている国の不動産価値は大幅に上昇するため、高い利回りを実現することができます。
しかし、日本では将来的な人口増加が見込めず経済成長率も頭打ちとなってしまうため、不動産投資における高利回りはあまり期待できません。
そのため、大幅な人口増加や経済成長が見込める海外不動産投資の方が狙い目だと言えるでしょう。
成長が見込める国に投資ができる
日本では大幅な人口増加や経済成長は見込めませんが、海外の場合、まだまだ成長し続けると予想される国がたくさんあり、そういった国の不動産に投資することができるため、結果として安定した収益を得ることができます。
例えば、東南アジアの国々ではGDPの成長率が5％を超えるなど、急激に成長している国がたくさんあり、高い収益性が期待できます。また、全体人口の世代割合も若年層が一定数を占めているため、労働人口の増加も期待できます。
リスク分散に繋がる
不動産投資には資産価値の下落や自然災害による物件自体の損失など、様々なリスクがあります。
国内不動産のみを保有していた場合、もし、上記のようなリスクに直面した際に対処できず損害を出してしまう可能性があります。しかし、海外不動産を保有しておくことで、万が一、「国内不動産の資産価値が下落しても海外不動産の資産価値は上昇している」という風に、リスク分散をすることができます。
節税効果が見込める
不動産投資は投資用物件を固定資産とすることで、減価償却費の節税効果が期待できます。
これは当然、海外不動産投資でも同様に節税効果が見込めます。また、減価償却費以外にも管理費や修繕費など様々な費用を経費計上できるため、節税効果は抜群です。
不動産投資における節税効果について詳しく知りたいという方は以下の記事も合わせて読むことでより理解が深まります。
海外不動産投資のデメリット
続いて、海外不動産投資のデメリットに付いて解説します。主なデメリットは以下の通りです。
- 情報の取得が難しい
- 為替リスクがある
- 融資条件が厳しい
情報の取得が難しい
国内不動産投資と異なり、単純な情報量が圧倒的に少ないのが海外不動産投資の一番のデメリットと言えます。また、海外不動産を扱っている会社も少ないです。仮に海外不動産を扱う会社を見つけたとしても、現地の土地勘がないためどのエリアが需要が高いのかなどの判断が非常に難しいです。
実際、建設中の海外不動産を購入したものの周辺には何もなく、満足の行く入居者数を得られなかったというケースも少なからずあります。
為替リスクがある
海外不動産は外貨建ての現物資産のため為替リスクが発生します。
不動産の資産価値が上昇していても為替レート変動による損失のため、利益が発生しないというケースも考えられます。しかし、逆に言えば為替レート変動による利益発生の可能性も考えられるため、一概にリスクとは言えません。
融資条件が厳しい
海外不動産投資を始める場合、海外の金融機関を利用することになりますが、その際に外国人という理由で融資を受けられない可能性があります。また、融資を受けられたとしても金利や融資額の面で不当な条件を突きつけられる可能性も十分考えられます。
そのため、海外不動産投資を検討している方は事前にどういった条件で融資が受けられるのかを不動産投資会社にしっかりと確認しておきましょう。
海外不動産投資でおすすめの国5選
フィリピン
東南アジアの国々は発展が目覚ましく、経済成長率も非常に高いため、これからますます不動産価格が上昇すると予測されています。
その中でもフィリピンは、将来的に東南アジア最大の経済大国になると予測されており、爆発的な人口増加による安定した物件需要が見込めます。
利回りに関しても、実質利回りが7％程度とアジアトップクラスの高利回りを誇ります。
ただし、物件の賃料は下落傾向にあり、今後も1～3％程度の下落が予測されています。
マレーシア
フィリピン同様、国の発展が目覚ましいマレーシアは、ここ10年の経済成長率が年平均6％以上を保っており、今後も長期的な人口増加が見込めるためおすすめです。また、物価も非常に低く日本の1/3程度となっており、投資家たちから人気も非常に高いです。日本人の住みたい国ランキングでは11年連続でNo.1を獲得しています。
タイ
最近では日本人に人気のバンコクを首都に持つタイは、2000年以降のGDPが3倍以上に増加するなど目覚ましい経済成長率を誇り、物件需要も右肩上がりに増加しています。また、利回りに関しても10％前後の物件も多く、安定した利益が期待できます。
ただし、外国人は現地銀行での融資が受けられないといったデメリットも存在します。
アメリカ
ご存知、世界一の先進国と言っても過言ではないアメリカですが、「移民の国」と呼ばれるほどの移民流入数を誇り、毎年約300万人のペースで人口が増加しているため、物件需要は高水準を維持しています。また、経済成長率も依然として高水準で、空室率も5～7％と低水準を維持しているため、投資家からの人気が高いです。
ただし、その分競合も多いのが唯一のデメリットと言えます。
カンボジア
以前までは紛争が絶えず社会情勢も不安定でしたが、最近では縫製業や環境業に力を入れることで急速な経済発展を遂げており、GDP成長率もここ10年間で平均7％以上という高い数字を誇るため、安定した利益が期待できるでしょう。
また、国民の40％以上が30歳以下という平均年齢が非常に若い国なため、今後も長期的に労働人口の増加が見込めます。
海外不動産投資を行う際の国の選び方のポイント
海外不動産投資は国内に比べて高利回りで物件需要も高いため、安定した利益が期待できると解説しましたが、全ての国が当てはまるというわけではありません。
そこで、海外不動産投資を行う際の国の選び方のポイントについて解説します。ポイントは以下の通りです。
- 為替の動向をしっかりと把握する
- 国の成長率を把握する
- 融資条件を事前に確かめる
- 物件価格や利回りを確かめる
為替の動向をしっかりと把握する
先程も言いましたが、海外不動産投資は為替レートが変動する可能性があり、通貨が安くなれば物件の価値も下落します。そのため、通貨が高くなりそうな国に投資することをおすすめします。
国の成長率を把握する
海外不動産投資を始める場合、その国の成長率を把握することは非常に重要です。国の成長率が高いと物件価格や物件需要の上昇が見込めるからです。
具体的に成長率を確かめるポイントとして、GDPと平均年齢を調べると良いでしょう。GDPを確認することでその国の成長率が一目で分かりますし、平均年齢が若いとその分その国の労働人口が多いと判断することができます。
こういった国は物件価値や物件需要を高い水準で長期的に維持でき、安定した利益を出しやすいのでおすすめです。
融資条件を事前に確かめる
海外不動産投資は国によっては外国人への融資を受け付けていない金融機関も存在します。融資が受けられなければ物件購入にかかる金額を全額キャッシュで準備しなくてはならないため、あまり現実的ではありません。
また、融資を受けられたとしても不当な条件を提示されるケースもあるため、投資予定の国の融資条件は事前に確認しておきましょう。
物件価格や利回りの相場を確かめる
これは国内でも同じことが言えますが、不動産投資を始める前にその国の利回りや物件価格の相場を確認しておきましょう。
いくら安いからといって値段だけで判断するのは危険です。その国の相場価格よりも大きくかけ離れた物件は何かしらの不具合がある場合があります。こういった物件だと入居者が集まらず満足のいく収益が得られない恐れがあります。
このようなリスクを避けるためにも物件価格や利回りの相場はしっかりと確認しましょう。
海外不動産投資の税金はどうなるの？
海外不動産投資を検討する場合、気になるのは税金問題ではないでしょうか？
税金に関する法律は国ごとに異なるため、海外不動産投資を始める場合はどこの国の税法が適用されるのか分からないという方も多いと思います。
そこで、海外不動産投資の税金に関する解説をしていきたいと思います。
海外不動産取得時にかかる税金
日本以外で不動産を取得した場合、日本での課税は原則的にありません。
ただし、海外の不動産を無償で譲り受けた場合や仲介会社を介さず個人間で不動産の売買を行った場合は、「贈与」とみなされて贈与税が課せられるので注意が必要です。
ちなみに、贈与税は110万円以上の受け渡しで発生するため、その金額の以下の物件あれば贈与税は発生しません。
海外不動産の賃貸収入にかかる税金
続いて、海外不動産の賃貸運営に関する税金を見ていきましょう。
基本的には、日本と同様に家賃収入から必要経費を差し引いた金額を計算します。
しかし、ここで1つ気をつけて欲しいのが「減価償却費」です。海外不動産は減価償却が大きくとれるといった特徴がありますが、実は海外不動産でも減価償却に関する計算は日本の税法を適用します。勿論、耐用年数も同様に日本の税法を適用します。
そのため、海外の税務署に耐用年数を申告してもその耐用年数は使うことはできないので注意しましょう。
海外不動産の売却にかかる税金
海外不動産を売却した場合は譲渡所得に税金が課せられます。
譲渡所得の計算方法としては、物件の売却益から売却にかかった費用を差し引くことで算出できます。譲渡所得の計算時に注意しなければならないのが、不動産を所有していた期間ごとに税率が変わるということです。
具体的な所有期間の目安として「5年以下なのか5年以上なのか」によって税率が大きく変わってきます。所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得とみなされ税率は20.315％となります。所有期間が5年以上の場合、長期譲渡所得とみなされ税率は39.63％となります。
また、所有期間は不動産を手放した年の1月1日を基準に判断します。
短期と長期で税率が大きく異なるため、税金の計算をする際は間違えないように注意しましょう。
海外不動産の購入方法
海外不動産投資について解説してきましたが、実際に海外不動産を購入する方法について解説していきます。
基本的に、海外不動産を購入するには海外不動産を扱っている日本の不動産投資会社か、投資予定の国の不動産投資会社かの二択になります。
日本の不動産投資会社の場合、会社が開催するセミナーなどに参加し、そこで紹介されている海外不動産の概要について説明を受けた後、購入に移ります。
ただ、海外不動産を扱う会社は限られてくるので、会社探しの効率を上げるために複数の会社資料を一括で請求できるサイトを利用すると良いでしょう。
以下の記事で一括資料請求サイトについてまとめているので、良ければ参考にしてみてください。
海外の会社を利用する場合、色々と不便なことがたくさんあります。例えば、日本語に対応していなかったり、物件購入後のアフターサポートが整っていない企業がたくさんあります。
また、当然日本と法律が異なるため、日本の法律に詳しい会社を利用しなければ物件売買時に苦労することになります。
このように、海外の会社は日本の会社に比べて乗り越えなければならない障壁が非常に多いので、可能であれば日本の会社を選ぶことをおすすめします。
海外不動産投資ならビヨンドボーダーズがおすすめ！
前項で海外不動産投資をするなら日本の会社を選択するのが良いと解説しました。そこで今回は、不動産投資の指南書おすすめの海外不動産を扱う会社をご紹介します。
その会社とはずばり、ビヨンドボーダーズです！
ビヨンドボーダーズは日本最大級の海外不動産情報サイトSEKAI PROPERTYを運営しており、日本にいながら海外の不動産情報を得ることができるため、海外不動産投資を検討している方におすすめの会社です。
SEKAI PROPERYTYには30以上の国から約5,000件を超える物件が全て日本語で掲載されており、日本ではなかなか入手することができない海外人気物件や非公開物件も多数取り扱っています。
ビヨンドボーダーズでは「海外不動産を購入したい」という方々のために無料相談を実施しているので、海外不動産投資を検討している方はぜひ一度お問い合わせしてみてはいかがでしょうか？
まとめ
海外不動産投資について解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
海外不動産投資は国内不動産投資に比べ、利回りの高さやリスク分散といった点で大きなメリットがありますが、情報量の少なさに起因するデメリットも存在します。
こういったメリットやデメリットを把握し、自分に合った経営プランを立てることが海外不動産投資の成功の第一歩になるのです。
海外不動産投資を検討中の方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。
