日本での不動産投資は外国人もできる?不動産購入方法と注意点

東京オリンピックを目前に控え、今、日本の不動産が外国人投資家に注目されています。

しかし、外国人が日本の不動産投資をすると言っても、物件の探し方や購入方法など、分からないことが多いのではないでしょうか?

そこで今回は、外国人が日本の不動産を購入する方法やその手順、また、日本の不動産を購入するメリットや注意点について詳しく解説していきたいと思います。

不動産投資は外国人が日本でできるの?

外国人は可能?

結論から言えば、外国人でも日本で不動産投資ができます。日本国内に住んでいる外国人はもちろん、海外在住の外国人投資家も日本の不動産を購入することが可能。

不動産投資目的だけでなく、居住用やビジネス用でも購入することができます。

今回は不動産投資に限らず、外国人が日本の不動産を買う方法について説明していきましょう。

外国人が日本で不動産投資物件を購入する流れ

購入の流れ

不動産投資をするには、まず不動産を所有することから始めます。外国人が日本で不動産を購入するにあたり、以下のような流れになります。国籍によって多少異なることがあります。

①物件を探す

日本語がわかるなら、不動産大手サイトで探します。また、海外にいながらでも、英語版や中国語版のサイトがあるので、情報を得ることができます。物件の目星がついたら、不動産会社に問い合わせましょう。

②下見をする

不動産投資のための物件は、できる限り来日して実際に下見しましょう。立地や周囲の環境をよく確認して、不動産の価値を長期的な目で見極めるのが大切です。

③買付証明書を提出

買付証明書とは、不動産会社や売主に「物件を購入する意思がある」と示すものです。不動産投資用の物件を決めたら、不動産会社か売主に提出しましょう。

買付証明書の主な内容は以下の通りです。

  • 購入希望価格
  • 手付金
  • ローンの額(ローン利用しない場合は不要)
  • 契約希望日
  • 引渡し希望日
  • その他希望する条件

④売買契約をする

支払いの確認、重要事項の説明を受けたら、売買契約を結びます。契約書には通常であれば印鑑印鑑証明書が必要ですが、外国人の場合は、その代わりになるものを準備します。この時、手付金(購入価格の10〜20%)を支払います。

契約後にこちらの都合で契約解除すると、手付金が戻ってきませんので注意が必要です。

⑤資金調達をする

外国人も日本国内の住宅ローンを利用することができますが、この場合の条件は、日本永住権の有無が問われることが多いです。日本に住んでいても永住権がない、もしくは海外在住の場合は、日本で住宅ローンを組むことが難しいので、母国の金融機関で住宅ローンを利用するか、外資系ノンバンクを利用します。

ローンを利用しない場合は、手付金の残額を準備しましょう。

⑥決済〜引き渡し

不動産所有が自分に移ったことを記録する「所有権移転登記」を行います。この際、在留カード住民票かそれに代わるもの、印鑑証明書かそれに代わるもの、印鑑などが必要です。決済が終われば物件が引き渡され、日本の不動産所有者になります。

登記が自分で難しい場合は、日本の司法書士などに依頼しましょう。

⑦財務省へ報告

外国人が日本の不動産を購入したら、20日以内に財務省へ報告の義務があります。忘れずに報告を行ってください。

外国人が日本で不動産投資をするメリット

メリット

不動産投資で日本の市場が外国人に魅力的に映るのはなぜでしょうか?外国から見た、日本の不動産投資の魅力をご紹介します。

不動産投資のメリット①【外国人規制がない】

日本において、不動産購入の外国人規制はありません。日本での不動産投資をしていれば気が付かないかもしれませんが、実は国によっては外国人が不動産を購入したり所有したりすることを禁止しているのです。

不動産投資において不動産を購入することを考えると、外国人への規制がなく、追加課税もない日本は、とても不動産投資しやすいと言えるでしょう。

つまり、日本人も外国人も同じ条件で不動産購入ができ、外国人にとって日本の不動産投資は参入しやすいのです。

不動産投資のメリット②【東京オリンピック景気】

2020年の東京オリンピックに向け、東京のみならず地方でも不動産価値が上昇しています。不動産価値が上がる理由としては、人口の増加、外国からの移住者増加、観光客の増加などが考えられ、特に東京湾岸エリアでは地下が高騰しています。

オリンピック開催に伴って行われるインフラ整備やカジノ建設といったことも、不動産価値上昇に影響しているでしょう。

不動産投資のメリット③【カントリーリスクが低い】

カントリーリスクとは、その国独自のリスクのことです。政権崩壊や金融危機、民族間抗争などの社会情勢が変化しやすいかどうかというものです。

カントリーリスクが高いということは、いつ不動産価値が暴落する可能性も高いということに繋がります。戦争の勃発によってある大企業が投資していた石油プラントが破壊され、数千億円の損失が出たこともあるのです。

しかしながら、日本のカントリーリスクはAランクと低く、アジアではかなり貴重な地域。社会情勢が変化しなければ、不動産の急降下リスクも低いということになります。

つまり、外国人にとって日本の不動産投資市場は、とても安定した魅力的な市場なのです。

不動産投資のメリット④【利回りがよく利益回収不能リスクが低い】

国内投資家にとっては、日本の不動産が割安といってもピンとこないかもしれせん。しかし、外国人から見ると、日本の不動産は利益回収ができないリスクが低く、利回りが他国に比べて高いので、不動産が割安になるのです。

長期的に安定した利益が得られ、リスクが低いということで、日本の不動産投資は人気が高いのですね。

外国人が日本で不動産投資するときの注意点

注意点

日本の不動産投資は、外国人から見るととても魅力的です。参入しやすくリスクが低く、利回りが良いという国はそうそうないのですね。それでも外国人が注意すべき点はあるので、ご紹介します。

不動産投資の注意点①資金調達

不動産投資で外国人がローンを組もうとした時、国内で住宅ローンを利用する条件として「永住権」を上げられることがほとんどです。海外在住のまま不動産投資をしたいならば、日本の住宅ローンを利用することはかなり難関でしょう。

しかしながら、東京スター銀行など、永住権のない外国人でも利用できる住宅ローンを提供している国内銀行もあります。

では、日本以外での資金調達について詳しく述べていきます。

まずは、母国の金融機関で住宅ローンが利用できるか相談してみましょう。審査基準は金融機関によりますが、日本の永住権を持っていなくても融資を受けられることがあります。特に、日本に支店がある母国の金融機関であればよいでしょう。

アメリカ、カナダ、イギリス国籍の方なら、外資系ノンバンクでの住宅ローンが利用できます。永住権がなくても、母国の信用情報によって融資審査があるため、住宅ローンを利用できる可能性があるのです。

ただし、上記3つの国以外は、信用情報の国外公表を認めていないので注意してください。

また、小切手によって不動産の代金を支払うこともできます。小切手の中でも「預金小切手」が多く使われ、信用度の高いものです。

預金小切手とは、銀行が自店を支払人として振り出す自分宛のものです。銀行が支払人なので信用度が高く、現金と同等に扱われます。

現金化するのに日数がかかるため、支払日の設定など、売主としっかり相談しておきましょう。

不動産投資の注意点②地震災害のリスク

日本は地震大国です。不動産投資に参入しやすく、高利回り、低リスクと良い条件は揃っていますが、怖いのはやはり災害リスクです。

海外では稀な地震も、日本では「起こる」ことを前提に物件の地域や立地を選択していきましょう。

また、建物自体が新耐震基準を満たしたRC構造であることも重要です。新耐震基準は、震度6強〜7でも倒壊しない条件になっているため、満たしていれば信頼性が高いでしょう。

不動産投資では「もしも」に備えていても、予想外のことが起こります。コストがかかっても地震保険に入っておくことをおすすめします。

不動産投資の注意点③東京オリンピック後の景気動向

オリンピック開催前には上向きで、不動産も高騰していますが、オリンピックが終了した後の下落に備える必要があります。

実は、外国人による不動産購入が現在の景気上昇の一因とも言われており、建設ラッシュが続いています。

しかしながら、需要と供給のバランスが崩れ、住居が余ることになれば空室が増え、不動産価値は下がることになります。

おまけに、日本が今抱えている人口減少と少子高齢化という問題もこれに加わり、ますます住居は余剰となってしまうのです。

2020年以降、不動産の価値や景気がどうなるかも、しっかり見極めながら不動産投資する必要があります。

不動産投資の注意点④為替の変動リスク

不動産投資を国際的に行うのなら、為替の変動は常に頭に入れておく必要があります。国の政策によって、円安時と円高時の差が20円以上となることもしばしば。

外国人が日本で不動産投資をすれば、利益は円で入るため、母国のお金に換金するとき為替相場によって損をするリスクもあるのです。

今だけの為替相場ではなく、どのくらいの為替変動になら対応できるかを考えて不動産投資の計画をしましょう。

不動産投資の注意点⑤不動産購入後の管理

外国人がオーナーである不動産は、不動産管理会社に物件を管理してもらうことになるでしょう。海外在住のままオーナーになるのであれば、最初にしっかり取り決めを行うのが重要です。

・家賃振込先
外国人は日本に口座を開けないので、管理会社に家賃を管理してもらいます。報告はきちんとしてもらいましょう。
・管理状況の定期報告
空室状況や入居者の入れ替わり、トラブルや設備のことなど、定期的に報告をしてもらい、状況を把握しましょう。
・納税管理人の登録
日本にいないことがほとんどなので、不動産管理会社に代理人として納材手続きをしてもらわなければなりません。その際は、税金納付通知書のコピーなどきちんと報告してもらいましょう。
・確定申告の代行手続き
外国人がオーナーであっても、不動産投資によって収入があれば、不動産所得となり確定申告をしなければなりません。不動産会社に代行手続きを依頼しましょう。税理士に頼んだ場合、報酬の相場は1物件につき5万円前後です。

外国人の不動産投資まとめ

外国人でも日本で不動産投資はできますし、外国人から見れば日本の不動産投資はとても魅力的なのですね。

とは言え、不動産投資にはリスクもありますから、どんな投資をするのかよく検討してみてください。

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