若い方が有利?20代から不動産投資を始めるメリットや注意すべきポイント

終身雇用制度の崩壊や年金制度への不安など、将来の不安から資産形成の一環として不動産投資を始めるサラリーマンが増えています。

その傾向に年代はあまり関係なく、20代で不動産投資をする人も実は多いです。特に、マイナス金利政策が実施され融資が緩和されたことで、20代でも不動産投資がしやすい環境になり、20代の不動産投資家は増えています。

そこで今回は、20代で不動産投資をする際に多くの方が気にしている、以下のポイントについて解説していきたいと思います。

  • 20代で不動産投資するメリット
  • 不動産投資で失敗しないコツ
  • 20代不動産投資家の体験談

20代で不動産投資をする人の傾向

傾向

20代で不動産投資をする人に顕著にみられる特徴として、スピードがあります。

20代の不動産投資家の主な情報収集源はインターネットです。20代の不動産投資家の多くがネットで不動産を探し、投資をしています。

ネットを介しての不動産投資は、心理的なハードルが下がりやすいことや、実際に手軽だったりもするので、20代の不動産投資家の判断は速く、物件を探し始めてから1ヶ月ほどで契約成立までいく人もいます。

ただ、不動産投資は金額も大きいので、「何となく良さそう」といった安易な理由で始めてしまうと大失敗をすることにもなります。

そこで、次章からは、不動産投資の失敗を防ぐために、20代で不動産投資を始めるメリットや注意すべきポイント、実際の体験談など、詳しく解説していきます。

20代で不動産投資するメリット

メリット

20代という若いうちから不動産投資をするのには、意外にもたくさんのメリットがあります。その中でもよく言われるメリットは次の4つです。

  • 若いうちに融資を受けたほうがいい場合がある
  • 長い期間リターンを得られるので、資産も大きくなる
  • 老後までに時間があり、資産形成にも時間がかけられる
  • 失敗しても、立て直せる可能性が高い

それぞれ詳しく見ていきましょう。

若いうちに融資を受けたほうがいい場合がある

一般的に、勤続年数が短く年収が低い20代は、融資に不利だと言われますが、融資の中には、若い方が有利なものもあります。

その一つが、日本政策金融公庫が提供している「女性、若者/シニア起業家支援資金」という制度です。

この制度は、35歳未満で新しく事業を始める人や開業後7年以内の人に対して金利を優遇するものです。この制度の勤続年数や収入などの条件は明らかにされていませんが、制度名からしても、通常の融資やアパートローンより借りやすいと考えていいでしょう。

融資に関しては、とにかく不動産投資を始めて、実績を上げることも有効です。

お金を貯めて安い優良物件を購入したり、金利は高いですが、ノンバンクから融資を受けて不動産投資を始め、実績を上げれば20代でも融資は受けやすくなります。

資金計画をきちんと立てれば、長い返済期間を設定しても十分に運用できることは、20代という早い段階で不動産投資をすることの大きな魅力です。

例えば、同じ30年のローンでも、25歳で融資を受けた場合は、55歳で完済できますが、40歳だと70歳までかかってしまうことになり、収入が目減りする年金生活に入ってからもローンの返済をしなければなりません。

長い期間リターンを得られるので、資産も大きくなる

不動産投資は継続的な家賃収入が主な収入源となります。そのため、保有期間が長ければ長いほどリターンが大きくなるのが一般的です。このことは、数字を当てはめて考えてみるとすぐに分かります。

例えば、実際に手元に残るお金であるキャッシュフローが平均月30万円の不動産に投資した場合、25歳で始めるのと35歳で始めるのとでは、受け取れる金額が30万円×12カ月×10年=3,600万円も違ってきます。また、ローン返済の観点でも、早く不動産投資を始めた方がリターンは大きくなります。

特に、収益性の高い不動産を売却せずに生涯持ち続けると、ローン完済後は賃料収入のほとんどがキャッシュフローになります。不動産投資を20代で始めた場合は、30代、40代と後になって始めた時に比べて、ローン完済後の期間が長くなるので、より多くのキャッシュフローを手にすることができるのです。

家賃収入とローン残額が減ることで発生する利益は、どちらも継続的に発生するものなので、始めるのが早ければ早いほどリターンが大きくなるという訳です。

また、先ほども書きましたが、不動産投資における融資は実績が重視されるので、早いうちから経営実績を上げれば、融資が受けやすくなり、より多くの不動産投資をし、資産を増やすことができます。安定した経営を続け実績を積めば、それを武器に金融機関と交渉して金利を下げることもできるかもしれません。

こうなると、借り換えという手段も可能になってくるので、不動産投資を20代で始めて実績を積むことは、融資を受けるうえで選択肢を増やすことにも繋がるのです。

老後までに時間があり、資産形成にも時間がかけられる

不動産投資では金融機関から融資を受ける際、20年~25年の融資を受けることが多いです。ですから、20代で不動産投資を始めると、早ければ40代でローンを完済できます。

ローンの返済が済んだ不動産から得られる家賃収入はほとんどが自由に使えるようになるので、20代で不動産投資を始めれば定年後の資金としてより多くの資産を形成できます。さらに、不動産投資における収益は継続的なので、老後も家賃収入が入ってくることになり、豊かな老後を過ごせるのです。

また、1棟マンションや戸建ての場合は、仮に建物が老朽化して価値がなくなっても、土地の価値は残るので、売却してまとまった資金を得られれば退職金代わりにもなります。

融資を受けることに関しても、20代で不動産投資を始めた方が、資産形成をしやすいとも考えることができます。

不動産投資では、金融機関から受ける融資の期間は取得する不動産の法定耐用年数と借りる人の年齢を考慮されて決まります。

耐用年数は、木造だと22年、鉄骨造だと34年、RC造だと47年です。また、築20年の不動産だと、木造で2年、鉄骨造だと14年、RC造は27年までの融資期間になるのが基本です。これに加えて、融資を受ける人の年齢が考慮されますが、アパートローンは返済原資のひとつに本業の収入が含まれます。

つまり、融資を受ける時点から本業でいくら稼げるかも考慮されるのです。ですから、完済時の年齢に上限を設けているケースもあり、定年まで期間が短いと融資期間も短くなる可能性があります。

失敗しても立て直せる可能性が高い

不動産投資は高額融資を受けることが多く、修繕費用や税金など諸経費もかかるため、途中でローンを返済できなくなることもあります。資金のやりくりを上手くやっていても、事件や事故、火災などの災害に巻き込まれることもあります。

20代の若いうちであればやる気や体力もあるので、失敗をモチベーションに変えることもできますし、失敗から得た学びを元に再チャレンジする期間もまだまだあります。

自己破産という最悪のケースに陥っても、10年経てばもう一度融資を受けることもできます。

やり直す必要が出てきたと想定した場合も、20代で不動産投資を始めることは、より年齢が上がってから不動産投資を始めるよりメリットがあるのです。

20代で不動産投資を始めるのに注意すべきポイント

注意点

20代で不動産投資をする際に、若いがゆえに気をつけるべきこともあります。最低でも次の4つは注意しておくべきです。

  • 不動産投資に関する知識不足
  • 融資の承認を得るのが難しい
  • 十分な資金を用意できずに借入比率が高くなる
  • 人脈が少ない

ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

不動産投資に関する知識不足

不動産投資で失敗する人の多くが、基礎知識を身に付ける前に、不動産投資会社の口車に乗せられて不動産投資をしてしまいます。特に、20代は不動産投資だけでなく、ビジネス全般に関して、基礎知識もスキルも経験も発展途上にあります。

20代で不動産投資に失敗する典型的なケースは、購入時の利回りや築年数ばかりに目を奪われて不動産を購入してしまうことです。けれど、不動産投資で大切なのは、購入後の修繕や税金などを加味して綿密に立てた計画のもと手堅くキャッシュフローを得ていくことです。

つまり、不動産を購入する前にしっかりと勉強し、情報収集して、購入予定の不動産のキャッシュフロー表をしっかりと作ることが必要です。

中でも、知識不足は悪質な不動産投資会社に騙される最たる原因です。しっかりと、不動産投資関連の書籍を読み、不動産会社が行うセミナーなどに参加して、事前に勉強をしましょう。

セミナーは、現役の先輩不動産投資家と知り合いになるいい機会でもあります。積極的にコンタクトを取り、彼らのノウハウを自分のものにしましょう。

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2018年10月19日

融資の承認を得るのが難しい

初めに紹介したように、若者に有利な融資もありますが、始めて間もない不動産投資家が利用するアパートローンは、借入する人の年収も重要な審査対象になります。

20代の内はまだ年収が低いことも多く、大きな額の融資が得られない場合もあります。

若年層への融資や不動産賃貸業に積極的な公庫や地方銀行などの金融機関を利用したり、少額から少しずつ実績を積んで、融資の承認が得られるように対策が必要でしょう。

十分な資金を用意できずに借入比率が高くなる

不動産投資における収益は、借入比率によっても変わってきます。借入比率が高くなるとそれだけ苦しい経営をしなければならず、キャッシュフローも少なくなるでしょう。

「自己資金:借入金は3:7」とよく言われますが、個人投資家は5:5と言う人もいます。20代で不動産投資をした人には、実際に不動産を購入するまでに、自己資金を500万円~600万円用意したという人もたくさんいます。

もちろん、自己資金を入れないフルローンや諸費用まで借り入れるオーバーローンもありますが、返済額が大きくなり家賃収入に占める返済額の割合が増えて、キャッシュフローがマイナスになることもあります。

先ほども書きましたが、失敗を避けるにはできるだけ多くの自己資金を準備し、しっかりとしたキャッシュフロー表を作って現実的な返済計画を立てることです。

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2019年1月28日

人脈が少ない

不動産投資では、人脈がものをいうことが多いです。

不動産を購入する時でも、「どの不動産業者から購入するか」「リフォームなどが必要ならどこの業者に頼むか」「優秀な管理会社はどこか」、といったことが重要になってきます。

特に管理会社は重要で、信頼できる管理会社を見つけることができれば、その業者にすべての物件管理を任せることができ、管理の手間を大幅に省くことができます。

こういった人脈を20代で築くには、セミナーに参加したり、不動産投資家が集まる大家の会に行ったり、ブログなどから利益を上げている不動産投資家にコンタクトをとるなど、それ相応の努力が必要です。

良質な人脈は良質な情報をもたらしてくれるので、それ自体が資産といってもいいくらいです。面倒がらずに人脈づくりをすることをおすすめします。

普通の20代が普通にやっている不動産投資

体験談

20代は本業が忙しく、自由になる時間も少ない人が多いでしょう。目まぐるしい価格変動が起こりにくい不動産投資は、そんな20代にはピッタリの投資方法とも言えます。

実際に、20代で不動産投資を始めて、資産を形成している人はたくさんいます。最後に、20代で不動産投資を始めた人たちの体験談をまとめて紹介しますね。

不動産投資してカツカツの生活から脱出

20代前半のころは、生活費や洋服代、交際費など、全然お金が残らない生活をしていました。 けれど、独身ということもあり、結婚や子育て、住宅購入、老後のことなど、不安も大きくて、いつまでもこんな生活を続けてはいけないと感じていました。 そこで、年金は自分で作ると覚悟を決めて貯金をし、28歳で不動産投資を始めました。 貯金をしながら不動産投資の勉強もし、気になる物件があれば実際に現地に見に行き、満を持して始めた不動産投資ですが、順調に資産を築けています。 不動産投資を始めて実感したメリットは、不動産を所有していると物価が上昇しても不動産の価格も上昇するので、資産が減らないし、むしろ増えていくということです。 不動産投資は、銀行にお金を預けるよりもはるかに生きたお金の使い方だと思います。

ほったらかしていても運用できる

会社関係の知り合いから不動産投資に強い不動産業者を紹介してもらったのがきっかけで、不動産投資を始めました。 初めから不動産投資のプロにいろいろと教えてもらいながら勉強できたのはかなりラッキーでした。 極端なことを言うと、不動産投資は良い物件さえ見つかれば、後は信頼できる管理会社に任せていてもお金が入ってきます。年に1度の確定申告さえ面倒がらずにやればいいので、仕事が忙しい20代でも十分にやっていけます。 初めて所有したのは2,000万円の物件で、頭金として400万円準備しました。最初の運用が軌道にのったので、次に不動産を購入した時は融資も受けやすかったです。今では、5つの不動産を所有しています。

まとめ:20代で不動産投資するのはあり?

不動産投資は大きなお金が動く投資でもあるので、なかなか手を出す勇気が出ないという人もいるでしょう。

また、借り入れの申し込みや決済などの手続きが銀行の都合で平日に行われるため、会社に遅刻したり早退する必要があり、上司や同僚に知られたくない場合に苦労するようです。

ただ、きちんと準備すれば20代でも大きな富を手にすることができることも事実です。

「大きなリターンを得るにはある程度のリスクを追う必要がある」と覚悟できるかも不動産投資では大切なことです。

20代で不動産投資するのは今がラストチャンス!

現在まで緩和され、不動産投資に多くのメリットをもたらしてきた融資が引き締められる可能性が高まっています。

20代で不動産投資をしたいと考えている人は、早めに準備を始めてアクションを起こした方がいいでしょう。

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