地方の不動産投資は危険?メリット・デメリットや成功するコツ

日本では地方と都心の格差が問題になっていますが、人口に関しても同じ傾向があります。

東京などの都心には人口が集中しているのに対し、地方では過疎化が深刻化しています。

不動産投資においても、「地方では成功しにくい」というのが投資家の間での共通認識になっているようです!
たしかに、「地方の物件は買うな!」なんてよく言われているよね…

果たして、本当に地方の不動産投資は成功しにくいのでしょうか?

この記事では、地方物件に不動産投資する場合のメリット・デメリット、成功率を高める方法、失敗談などをご紹介します。

地方に不動産投資するメリット

地方不動産投資のメリット

まず、地方の物件に不動産投資するメリットから考えてみましょう。

地方で不動産投資をする一番のメリットは、少額から不動産投資を始められることです。

地方は都心に比べて「地代」が安いので、それだけ不動産を安く購入できます。

そのため、地方では利回り15%以上の不動産が割とたくさんあります!

これだけの高利回りだと、ローンを組んでも約7年ほどで回収できることになります。

これは、都心での不動産投資ではなかなかできないことです。

また、地方の不動産の所有者は地主系大家が多いので、リフォームなども行わず客付けをしていることも多いです。

ライバルがそんな感じなので、美しくリフォームし、適正な家賃で提供すれば、十分に競争に勝つことができます。

都心に比べて価格が安く、利回りが高いので、入居者さえつけば高いパフォーマンスを発揮するのが地方物件の魅力です。

地方に不動産投資するデメリット

地方不動産投資のデメリット

なぜ、地方の不動産投資は失敗しやすいと言われるのでしょうか?

地方の不動産投資に失敗する原因の多くが、購入当初の家賃を維持できないことにあります。

どうして購入当初の家賃を維持できないの?
地方は人口の現象によって物件の供給過多状態にあることが多いからです!

地方でも人口が増加しているエリアは問題ないですが、過疎地などは今後の人口増加も見込めないので、家賃を下げても空室を埋められない可能性があるのです。

また、開発余地がある地方の物件も注意が必要です。

分かりやすいように例を出します!
-例-

1,000棟の物件があって、自分の所有している物件は500位程度の人気だったとします。

都市開発がされつくしている地域であれば、物件が大幅に増えることはないので、物件の人気もそう変わらないでしょう。

ところが、開発の余地があると、10年後には倍近い物件が存在しているかもしれません。

そうなると、新築物件のほうが人気があるので、所有している物件の人気はずるずると引き下がってしまう可能性があります。

このように、地方の不動産は、家賃を引き下げる必要が出てくる可能性が高いのです。

家賃は需要と供給のバランスで成り立っているんだね!

地方に不動産投資して成功する方法

地方不動産投資で成功する方法

地方の不動産投資で成功する方法はずばり、『安く買い・安く貸し・安く売る』です。

ここでは、成功の方法について深堀りして解説します。

地方の不動産投資で成功するには「売ることを意識して買う」

地方の物件に限らず、不動産投資では出口戦略が重要になってきます。

地方物件の出口戦略を考える場合、「売却で土地代を回収できればいい」と考えておくと失敗するリスクを下げられます。

例えば、1,000万円の物件で利回り20%なら5年で購入費用を回収できます!
利回り30%なら4年、15%なら7年だね!

土地の値段を購入時点で聞いておき、運営期間に購入金額を回収して、土地代を上回る利益を出せれば損することはありません。

そのため、購入する物件はおのずと『戸建』になります。

実際、戸建はアパートより難易度が低いです!

なぜなら、戸建は、間取りが広く、ペットを飼うこともでき、庭もあって、収納スペースもあるからです。

さらに、隣家との騒音トラブルも少なく、よほど賃貸需要がないエリアでない限り、値段を下げれば必ずと言っていいほど入居者がつきます。

地方の不動産投資で成功するには「ターゲット層を明確にする」

地方の不動産に投資する場合、「本当に借り手が見つかるのか?」気になる方も多いと思います。

これに関しては、ターゲットをどういった人たちにするかで事情がかなり違います。

地方の戸建で不動産投資をするなら、次のようなターゲット設定をすると良いでしょう!
地方物件のターゲット
  • 裕福でない子だくさんファミリー
  • ゆったり暮らしたい老夫婦
  • ペットを飼っている人

また、広い戸建に住みたい人は荷物が多い人も多く、引っ越しを面倒だと感じている人も多いです。

そのため、一度入居してもらえれば長期間の居住が期待できるでしょう。

さらに、いくら地方が安いとはいえ、マンションと違い戸建は比べる対象がないオンリーワンの物件です。

戸建の場合は、売却額が土地の値段以上に下がることが少ないというメリットもあります。

地方の不動産投資の失敗談

地方不動産投資の失敗談
地方の不動産投資が失敗するとは、一概には言えません!
けど、地方の不動産投資に乗り出すのはやっぱり勇気がいるなぁ…

そこで、地方の不動産に投資して失敗した人の話を実際に見て、どうすれば地方の不動産投資でも失敗せずにすむかを学んでいきましょう。

地方物件に不動産投資して失敗する2大原因

地方の不動産投資で失敗してしまう原因の多くが、「物件をよく見ていない」ことと「賃貸需要の見誤り」に集約できます。

これらが原因で地方の不動産投資に失敗した典型的な例を2つご紹介します。

失敗例①大学があるから大丈夫と思っていて失敗

不動産投資家のAさんは、私立大学の近くにあるマンションを購入しました。その私立大学は関東地方にあるとはいってもやや郊外にあり、都心とはいえない地方都市にありました。

Aさんのマンションは、やや駅から離れていましたが、大学の近くにあるアパートとは違い、防犯性が高く、女子学生を中心とした賃貸需要が期待できました。

築30年ほどのマンションでしたが、状態は良かったので、最初の5年間は賃料を6万円程度にしても入居者が付く状態で、利回り8%台を維持できていました。

ところが、5年を過ぎた時に、大学が移転を発表。少子化が続き、定員割れが目立ってきたために、学生から敬遠される傾向にあった主な学部を都心へ移動させるというものでした。

その影響で、大学の周辺に住んでいた学生も引越しをすることになり、期待していた新入生の数も翌年から激減してしまいました。

もともと大学から近いという理由だけでマンションを買ってしまったので、駅へのアクセスがそれほど良くないAさんのマンションは入居付けに苦労することになりました。

さらに悪いことに、住人が3月ギリギリまで入居していたので、内覧可能になるのが4月からとなり、年度の切り替わりのタイミングでうまく入居者付けができず、1年近く空室が発生する事態となってしまいました。

結局、Aさんはそのマンションを売却することにしたのですが、大学の移転により、新たな購入希望者もなく、購入時の価格の3分の1程度でしか売却できなかったそうです。

失敗例②利回りだけ見て地方の物件を購入して失敗

Bさんは、購入費用の低さと利回りから、地方の中古ワンルームマンションを購入しました。マンションの購入価格は、約800万円で、月5万円の家賃収入を想定し、単純計算で表面利回りは7.5%です。

購入当初は、入居者もすぐに決まり、問題なく家賃収入を得られていましたが、契約更新のタイミングで入居者が退去してしまい、それ以後、入居者が見つからない状態に。

というのも、Bさんが購入したワンルームマンションは、築年数が古く、駅から歩いて15分ほどのところにあったので、利便性が良いとも決して言えませんでした。

結局、家賃を4万円まで下げることで、やっと入居者を見つけることができましたが、空室期間が4ヶ月にも及び、利回りも4%まで下がってしまいました。

家賃を下げたので、毎月の手出しも増えてしまったので、一時期は売却も考えましたが、築年数が古く、駅からも少し遠いため、買い手が見つからない状態だそうです。

失敗例から見えてくる2つのポイント

Aさん、Bさんの失敗例から見えてくるポイントとして次の2つがあります!
ポイント
  1. 1つの大学や企業に依存した不動産投資はしない
  2. 高利回りや目先の収益に惑わされないようにしよう

1つの大学や企業に依存した不動産投資はしない

少子化傾向にある日本で、1つの大学や企業に依存するのはとても危険です。

地方に限らず、不動産投資をする際は、交通の便が良い場所や生活に必要な施設が充実しているなど、環境面や生活面で一人暮らしの需要が安定して見込める物件を選ぶようにしましょう。

高利回りや目先の収益に惑わされないようにしよう

投資用不動産を探す際に、目標とする利回りなどを高く設定していると、数字に惑わされて、周辺の家賃相場や物件の築年数、グレードを良く見ずに購入してしまうこともあります。

確実に安定した家賃収入を得たいのであれば、利回りで判断するのではなく、「家賃が適正価格であるか?」「物件が家賃に見合ったグレードかどうか?」などを見極める必要があります。

まとめ

地方の物件の場合、主なライバルは「節税対策の地主」になってきます。

そういう人は、不動産投資によって儲けようという意識そのものが低い場合が多いです!

また、地方の不動産投資は戸建に絞られることが多いので、マンションやアパートに投資している大家がライバルになることもあまりありません。

そのため、不動産投資の基本をしっかりと押さえ、入居者が住みたいと思うような物件をきちんと管理していれば、独り勝ち状態に持って行くこともそんなに難しいことではないはずです。

「地方は儲からない」と選択肢から外してしまうのではなく、「賃貸需要があるか?」「将来的に収益が見込めるか?」など、総合的に判断して投資するか決めましょう。

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