不動産投資には欠かせないシミュレーションについて解説します!

不動産投資にはシミュレーションが必要不可欠だと聞いたけど、実際のところどうなんだろう?
不動産投資を成功させるには物件選びや自己資金の準備など重要なポイントがいくつかあります。

その中でも不動産投資シミュレーションを行うことは不動産投資を成功させるためには必要不可欠になってきます。

なぜなら、投資シミュレーションを行うことでリスクをなるべく回避しより確実に利益を上げることができるからです。

そこで今回は、リスクを回避し効率的に利益を上げるための不動産投資シミュレーションについて解説していきます。

不動産投資シミュレーションとは?

不動産投資シミュレーションとは?
不動産投資シミュレーションとは、不動産投資を始める前に収支や利回りや費用など、あらかじめ予測しておくことです。

不動産投資は少なくても何百万円の規模の資金を運用することになるので、このシミュレーションが正確でないと実際の収支や費用に大幅なズレが生じてしまう可能性があります。

具体的にシミュレーションすべきポイントをいくつかご紹介します。

  • 初期投資した自己資金を何年で回収できるのか?
  • 金利が上昇した場合どうするのか?
  • 実質利回りはどれぐらいになるのか?
  • 費用はどれぐらいになるのか?
  • 資金調達の方法はどうするのか?
  • 節税や税金対策はどうするのか?

 

最低でもこれぐらいのことはしっかりとシュミレーションしておきましょう。

投資方法や投資目的に応じてこれら以外で必要だと思ったポイントは全て事前にシミュレーションしておくと良いでしょう。

不動産投資を成功させるにはシミュレーションが必要不可欠!?

シミュレーションが必要不可欠
不動産投資を成功させるにはシミュレーションが必要不可欠です。

なぜなら、不動産投資は単純な利益やリスクだけに目を向けていても成功できないからです。

収支バランスや実質利回り、経費や借り入れ利息など様々なデータを参考にしてた上で、収益を生み出すことができるのかを総合的な観点から判断する必要があるのです。

そこで、不動産投資シミュレーションをすることで得られるメリットを大きく2つに分けて解説します。

収益の最大化

事前に何度もシミュレーションしておくことで、効率的に不動産投資を行うことができます。

そうすると、収益の最大化に繋がります。

また、シミュレーションをする場合、利回りだけで判断するのではなく、管理費や修繕費などの必要経費や、中長期的な収支目標など、あらゆるデータを参考にして総合的に判断すると良いでしょう。

これらのシミュレーションなくして不動産投資の成功は難しいでしょう。

例えば、中長期的なビジョンが曖昧だと実際に不動産投資をする場合、収支目標と実際の収支とにズレが生じてしまうからです。

収益を最大化するためにもシミュレーションは絶対に欠かさないようにしましょう。

不測の事態への対処

事前にシミュレーションをすることで不足の事態が起きた場合にすぐに対処することができます。

たとえどれだけ需要が高く「利益が出る物件」を購入することができても不足の事態が起きて急に収益が0になったりすることだってありえます。

不動産投資は常にこういったリスクと隣り合わせです。

例えば、運営している物件が災害でなくなってしまったり資産価値が暴落してしまったり。その他にも物件内部の物が壊れて修繕費がかさんだり金融機関の金利が上がったりなど、考えられるリスクはたくさんあります。

事前にこういった事態に対する対処法を何度も何度もシミュレーションしておくことで、リスクを最小限に抑えることができるのです。

不動産投資シミュレーションの方法

シミュレーション方法
不動産投資を成功させるにはシミュレーションが必要不可欠だとしつこいほど解説してきましたが、ここでは実際にどうやってシミュレーションをすればいいのか解説します。

不動産投資シミュレーションはネット上にたくさん簡易ツールがあるので、そのツールに数値を入力することで、実質利回りやローン返済額などを把握することができます。

これらのツールを使うことで、頭の中で大まかにシュミレーションするのではなく、実際に目に見える数値として判断することができるので、より効果的にシミュレーションすることができるので、おすすめです。

簡易的にシミュレーションしてみよう

シミュレーションツールの存在を知ることができたので、実際に使いながら確かめていきたいと思います。

下記のURLに飛んで実際にシュミレーションしていきましょう。
シミュレーター
https://www.rals.co.jp/invest/info.htm

まずは空欄に想定される数値をだいたいでいいので埋めてみてください。

そしてご試算ボタンを押すと収支試算の結果が下に表示されます。

初心者にとってはところどころ入力項目について分からない部分があると思うので、一つ一つ簡単に説明します。

入力項目

  • 物件価格:購入予定の物件価格を入力して下さい。
  • 満室時想定年収:満室時の年間想定収入を入れて下さい。
  • 想定空室率:想定される空室の割合を入力して下さい。※大体10~20%を予想しておくとよいです。※空室リスクを恐れてあまりに消極的な数値(30~40%)を入れると正確なシミュレーションができなくなるので気をつけましょう。
  • 諸経費率:諸経費の家賃収入に対する割合を入力して下さい。※目安としては10~20%ぐらい※固定資産税、賃貸管理費、建物管理費、修繕費などが諸経費になります。
  • 自己資金:不動産投資を始める際に自身で準備できる金額を入力して下さい。
  • 借入金額:金融機関から融資を受ける金額を入力して下さい。
  • 借入金利:借入金額に対する金利を入力して下さい。

収支試算結果

これらの入力項目に対し、得られる収支試算結果についてまとめました。

  • ローン返済額(月額):毎月のローン返済額
  • ローン返済額(年額):年間のローン返済額
  • ローン返済総額:金融機関に返済しなければならないローンの総額
  • 家賃収入(年額):年間で得られる家賃収入の想定額
  • 諸経費(年額:年間でかかる諸経費の合計
  • 年間支出:ローン返済額と諸経費を足した支出全体の年間総額
  • 年間手取り:年間家賃収入から年間支出を差し引いた金額
  • 表面利回り:年間家賃収入から物件を価格を割った金額※表面利回りは不動産投資にかかる諸経費を一切カウントしないので、あまり参考になりません
  • 実質利回り:年間家賃収入-諸経費÷物件価格で算出できます。※実質利回りは表面利回りと違い、不動産投資にかかる諸経費を全てカウントして算出するので、物件選びの重要な指針になります。
  • 返済後利回り:年間手取り÷物件価格で算出可能。※節税目的などのよほどの理由がなければ黒字になるように調節すると良いです。
  • 投資利回り:年間手取り÷自己資金で算出可能。

 

不動産投資シミュレーションは数値で判断するとより正確にシミュレーションすることができるので、是非こちらのツールを使ってシミュレーションしてみてください。

シミュレーション事例

実際のシミュレーション事例があると分かりやすいと思うのでご紹介します。

東京都内に住むAさんの事例

  • 物件価格:1,500万円
  • 設定賃料:100,000円(月)
  • 自己資金:500万円
  • 借入金:1,500万円
  • 借入期間:15年
  • 借入金利:3%

 

年間収入1,200,000円
ローン返済額(年額)828,708円
諸経費(年額)240,000円
年間支出(ローン返済額+諸経費)1,068,708円
年間手取り131,292円
実質利回り6.4%

 

シミュレーション結果はこのようになりました。

Aさんの場合、毎年の利益が131,292円になります。

15年のローンを返済後は年間収入から諸経費を差し引いた960,000円が毎年入ってきます。

ローン返済中も毎年131,292円の収入が入り、ローン返済後は毎年960,000円の不労所得が入ってくるのはかなり魅力的ですね。

もちろん数字通り順調にいかない場合もありますが、働かずにこれだけの不労所得が得られる不動産投資は是非おすすめです。

実質利回りの計算方法

実質利回りは、年間収入から固定資産税・修繕積立金・賃貸管理費などの修繕費やローン返済額などを合計した年間支出を差し引いた数字から物件価格を割って、その数字に100をかけた数字が実質利回りになります。

実質利回りは表面利回りに比べてより正確な収益を判断するための材料になるので、不動産投資ではとても重要になってきます。

計算方法

実質利回り={(年間収入-年間支出)÷物件価格}×100

不動産投資シミュレーションから実際の利益に結びつける

利益に結びつける
シミュレーションツールは実際に目に見える数値として物件選びの判断材料になると上記で解説しました。

しかし、シミュレーションで得たデータと実際の利益は別物です。

実際の不動産投資はこういったデータだけでは見えない部分もたくさんあります。

なので、シミュレーションで得たデータをいかに実際の不動産投資に結びつけて判断することができるかが「利益を生み出す」ことの重要なポイントになります。

そこで、データだけでは見えづらい「利益を生み出す」ためのポイントをいくつか解説します。

物件の資産価値を予測する

将来的な物件の資産価値を予測することは不動産投資で利益を生み出すためにはとても重要なことです。

今現在、需要がなく大した利益を見込めない物件でも、数年後資産価値が上がり、大きな利益を生み出す物件に変わる可能性もあります。

例えば、東京オリンピック需要で将来的に資産価値が上がりそうな物件など。

こういった物件をライバルたちより早めに確保しておくことで、将来的に安定した利益を得ることができるのです。

リスクの少ない物件を選ぶ

リスクを最小限に抑える物件選びも不動産投資で利益を生み出すためにとても重要になってきます。

具体的に言うと、

  • 空室リスク
  • 資産価値暴落リスク

空室リスク

どれだけ需要が高い物件でも空室が出てしまう可能性はあります。

空室が出てしまうとその部屋の家賃収入は0円なので、当然利益は生まれません。

なので、物件選びの際は空室リスクを考慮する必要があります。

具体的な対策としては、人口の多い地域を選ぶと良いです。

単純に人口が多いと物件に対する入居者の割合が多いですからね。

その他の方法としては、入居者需要の高い物件を選ぶことです。

好条件で需要の高い物件は一度入居してしまえばなかなか退去することはありません。

なので、需要の高い物件選びが重要です。

資産価値暴落リスク

今の時点で需要が高くたくさんの利益を生み出している物件でも、将来的に何らかの原因で資産価値が暴落してしまうことだってあります。

そうすると家賃収入が得られないだけでなく、売却しようにも買い手が見つからないといった事態に陥る可能性もあります。

なので、先程の解説と繋がりますが、物件の将来的な資産価値を予測することは非常に重要なのです。

不動産投資のリスクについてもっと詳しく知りたい方はコチラの記事も参考にしてみてください。

合わせて読みたい

不動産投資の成功はリスク回避にあり!不動産投資のリスクまとめ

まとめ

不動産投資シミュレーションについて解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

シミュレーションは不動産投資を成功させるためには絶対に必要になってきます。

これまで、事前のシミュレーションを疎かにしていた人、もしくは全くシミュレーションせずに不動産投資を始めようとしていた人もいるのではないでしょうか?

そういった方々は是非この記事を参考にシミュレーションしてみてください。

きっとあなたの不動産投資はより成功に近づくことでしょう。

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