一生不労所得で暮らせる?不動産投資を成功させるための5つのポイント

不動産投資は、成功すれば莫大な資産を築くことができるため、「始めてみたい!」と考える方も多いのではないでしょうか?

しかし、不動産投資は楽して儲けられるものではありません。

不動産投資に成功している人の多くは、自覚はしていなくても、多くの時間と労力とお金を消費しています。

そのため、他人の結果だけを見て、「簡単にできそう」と安易な考えで不動産投資に手を出すのはおすすめできません。

そこで今回は、不動産投資に成功するための5つのポイントを解説していきたいと思います。

不動産投資成功のポイントその1:最初の不動産で利益を上げよ!

ポイント1

不動産投資で大きな資産を得ようとすると、基本的に所有する不動産を増やしていくことが必要になります。

けれど、不動産投資は株式投資やFXと違って、最初からある程度のまとまったお金が必要です。

それだけに、最初から複数の不動産に投資できる人は極限られています。

ここから、不動産投資における成功のポイントを1つ導き出せます。

不動産投資に成功するためには初めが肝心

不動産投資では、融資を受けることがほとんどだと思います。

ほとんどの人が、まず1つの不動産を所有し、そこから所有物件を増やしていきます。その際には、融資を受けることが必須になるでしょう。

つまり、融資を受けやすい状態にしておくことが大切なのです。その中でも、最初の不動産投資で利益を上げることは、次の融資を受けるために重要な条件であり、不動産投資の成否を分けるポイントだと言えます。

なぜなら、不動産投資をするために融資を依頼する際、金融機関は、貸したお金を返済できる能力があなたにあるかを見るからです。

もし、すでに不動産に投資していて、それが赤字だった場合、次の投資に成功するとは考えにくいですよね。

株式投資やFXなどの小規模な金額から始められる投資の場合は、最初から複数銘柄や通貨に投資することができるので、いくつかが損失を出していてもトータルで黒字になっていれば、基本的に問題はありません。

ところが、大きな資金が必要な不動産投資では、最初から複数の物件を所有することは難しいでしょう。

そのため、最初に投資する1つ目の不動産で利益を上げられるかが、その後の成功に大きな影響を与えるのです。

不動産投資成功のポイントその2:用途をしっかり考えよ!

ポイント2

不動産投資において、最初の不動産投資を成功させることの重要性を解説しましたので、ここからは、最初の不動産投資で成功するためのポイントを紹介していきます。

基本的に、不動産投資は賃貸業なので、ニーズがある所にニーズに合ったものを共有できれば成功します

そのため、どのようなニーズがあり、どのような用途で不動産投資をするかを明確にしておく必要があります。

不動産投資初心者が成功するには単身者を狙え!

不動産投資における賃貸需要には、次のようなものがあります。

用途特徴
住居駅から徒歩10分以内の立地であれば、単身世帯向けのワンルームが最も賃貸需要が高いです。ファミリータイプは購入需要が高く、競合となる不動産タイプも多いので、しっかりと需要を見極めないと成功するのは難しいでしょう。
店舗店舗賃貸の場合、2階以上はよほど好立地でない限りテナントがつかない可能性が高いです。好立地であれば1階部分だけを貸し出すことをおすすめします。郊外であれば、条件が揃えばコンビニの1棟貸しも検討するといいでしょう。
事務所事務所の賃貸需要は、全国的に見ても減少傾向にあるので投資は避けるべきです。よほどの好立地、好条件でないと成功するのは難しいでしょう。地方都市であればまず避けるべき用途です。
介護施設大きな敷地を所有しているなら、介護施設への1棟貸しも可能です。老人ホームの場合は、駅から離れている地域でも需要があります。ただ、介護系は賃料単価が安く、不動産投資としての収益性も低いのがネックです。
保育園注目すべき賃貸投資に保育園があります。賃料は安いですが、多少場所が悪くても入居する可能性が高く、撤退するリスクも低いので、不動産投資の用途としては増加傾向にあります。
倉庫ネット通販の繁盛から倉庫需要も高くなっており、国内の不動産投資の中では、唯一の高利回りで安定した用途と言えるでしょう。高速道路のIC付近に広大な土地を持っていれば、倉庫への不動産投資も成功する可能性が高いです。土地がない場合でも、不動産投資信託などで投資をしても成功する可能性は十分にあります。

不動産投資では、賃貸需要の低い用途を選んでしまうと、成功の可能性を下げてしまうことになりかねません。

資金も限られる個人投資家の場合は、単身者向けのワンルームから始めることをおすすめします

ワンルームは、学生、単身者、単身赴任者など少し考えただけでも、ターゲットが多く、賃貸需要が高いことはご理解いただけるのではないでしょうか?

不動産投資成功のポイントその3:人口密集地帯の地価が高いところを狙え!

ポイント3

どの用途で不動産投資をするか決めたら、次に重要になってくるのが「立地」です。

賃貸需要というのは、「買うには高すぎるが、借りることならできる」という所に発生します。

となると、タイトルにも書いたように、人口が密集していて地価が高いところが不動産投資で成功する場所として候補になります。

田舎にきれいな別荘を建てても需要があるんじゃない?と思った方は続きを読んでください。

不動産投資で成功するための場所選びのポイントは「住みたいけど高い」

別荘の需要というのは、富裕者層を中心に確かにニーズがあります。特に都心から近く、ブランド力のある土地であれば、居住用として住む人もいるので、賃貸需要もあるかもしれません。

ただし、そういう人は相当の富裕者層であり、ニーズも特殊ですから、成功するのは難しいでしょう。

特にブランド力のない田舎だと、地価が安くなってしまうので、「借りるより買った方がいい」となります。

ですから、田舎に新築の物件を建てるより、東京の山手線の駅から徒歩5分以内のボロアパートの方が需要があり、不動産投資で成功する確率が高いと言えます。

建物だけを見て、きれいだからという理由だけで投資してしまうと、ほとんどニーズがない地域であれば、空室が埋まらず赤字を垂れ流すことになるので、気をつけてください。

不動産投資成功のポイントその4:レバレッジ効果とは何かを考えよ!

ポイント4

日本国内だけでなく、世界的に見ても、不動産投資業というのは古くから存在します。

不動産投資業の多くは、財を成したお金持ちがやってきました。ですから、お金持ちが自己資金で行うというのが不動産投資の原始的パターンであり、基本とされてきました。

しかし、不動産投資では、レバレッジを効かせて効率的に収益を得るというのも重要になってきます。ここでは、その意味を少し掘り下げてみましょう。

不動産投資で成功するための「少ない資金で大きな財をなす」の真の意味とは

不動産投資では、「少ない資金で大きな財をなす」という意味でレバレッジ効果があると言われたりしますが、これを「少ない自己資金で大きな借金をかかえる」と勘違いしているような人がいます。

確かに、1億の不動産を購入すれば、資産は1億円です。ただ、資産というのは純資産と借入金を足したものです。

フルローン投資をした場合、純資産は0円で借金が1億円ということになります。

こうなると、収支の中で、借入金元本とローン返済の利子が占める割合は大きくなり、手元に残るお金は少なくなります。物件によっては赤字になることもあり、こうなると成功どころではありません。

また、不動産投資で成功するには、どんな物件を購入するかも大切ですが、その後の運用を上手く回していくことも重要です。

そこでカギになってくるのが、「自己資金」です。十分な自己資金を準備できれば、それだけ借入金は少なくて済みます。

借入金が少なくなれば節税効果も大きくなり、きちんと計画的に経費の積み立てを行えばキャッシュフローは良くなります。そして、ローンを完済すれば、経費を差し引いたほとんどのお金が手元に残るので、安定的な収入を得られるようになり、その不動産投資は成功したと言えるでしょう。

不動産投資では十分な自己資金を準備することが、物件購入後の運営を成功させるために大変重要なのです。

不動産投資はレバレッジ効果を活用して収益を加速させよう!

2018年10月24日

不動産投資成功のポイントその5:物件購入前に出口戦略を考えよ!

ポイント5

不動産投資は、必ずと言っていいほど、その物件を手放す時期が来ます。どんな方法で手放すのかも不動産投資で成功するには大切なことです。

不動産を売却したり、建て替えたり、買い替えたりなど、不動産を手放す方法を考えることを「出口戦略」と言いますが、不動産を購入する前に出口戦略をきちんと考えるようにしましょう。

出口戦略はいくつか用意しておくことが不動産投資の成功の秘訣

不動産投資で悩ましいのが、建物がどんどん古くなるということです。

不動産投資の収支を考える際に重要になってくるものに、減価償却という考えがありますが、減価償却費は、築年数が浅ければ浅いほど大きく、節税効果が高いです

また、アパートやマンションは築年数が経つほど、修繕費などの経費がかかるようになります。

昔からの資産家などには、先祖代々受け継いだ土地をずっと所有し続ける人もいますが、多くの不動産投資家が、売却をしたり買い替えをしたりして、より収益力がある不動産を手に入れて資産を増やしています。

不動産投資の基本は、安い時に購入して価格が上がった時に高く売るというものです。

ですから、購入した不動産に拘らないということも大切です。タイミングをみて、売却するなり買い替えるなりして、収益力を上げていくことを最優先に考えることが成功への秘訣です。

そのためには、物件購入前からいつくかのパターンを想定して出口戦略を考えることが重要です。

まとめ:リスクを最小限に抑えて不動産投資において大きな成功を勝ち取ろう

以上、不動産投資において成功するポイントを紹介してきましたが、すべてのポイントに共通することは、いかにリスクを回避するかということです。

不動産投資は、大なり小なりたくさんの決断をしなければなりません。その選択をする時にどのようなリスクがあるのか想定できるようにしておくことが大切です。

奇をてらわずにしっかりと基本を押さえて不動産投資で成功しよう

不動産投資の本のタイトルに、『郊外の築古アパートで不動産投資成功』とか『サラリーマンが不動産投資で資産5億』といったものがあったりもしますが、これらの類のものは、たまたま成功したという感があったり、よく考えたら、借金を抱えているだけというものばかりで再現性も低いです。

いくら、このような事例が魅力的に見えても、不動産投資初心者は真似すべきではありません。

成功している不動産投資家や投資のプロが絶対に外さないポイントを押さえて、まずは1つ目の物件でしっかりとキャッシュフローを増やすことに専念しましょう。それが、不動産投資成功への何よりもの近道なのです。

【2019年最新版】初心者におすすめしたい不動産投資会社5選

2018年11月30日

不動産投資会社ランキング

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