【不動産投資】新築と中古ではどちらがおすすめ?両者の違いを徹底解説!

新築と中古ではどっちがおすすめなんだろう?

不動産投資を検討する場合、「アパートorマンション」「一棟投資or区分投資」など、様々な選択を迫られますが、中でも、一番選択に迷うのは「新築物件にするのか中古物件にするか」という点ではないでしょうか?

新築と中古ではそれぞれ特徴が大きく異なるため、不動産投資を始める前に経営プランを明確にした上で、自分に適した方を選択する必要があります。

そこで今回は、不動産投資における「新築と中古」、それぞれのメリットやデメリットなどあらゆる項目ごとに徹底比較していきたいと思います。

ぜひ物件選びの参考にしてみてください。

不動産投資における新築物件のメリット&デメリット

新築物件のメリット&デメリット

新築物件のメリット

新築物件のメリットは主に以下が挙げられます。

新築物件のメリット
  • 物件の担保評価が高く融資を受けやすい
  • 入居者が集まりやすい
  • 瑕疵担保責任の期間が長い
  • 大きな修繕費が発生する確率が低い

物件の担保評価が高く融資を受けやすい

不動産投資を始める場合、金融機関からの融資を受ける方がほとんどだと思いますが、新築物件だと中古物件に比べて担保評価が高いため、融資が受けやすくなります。また、金利に関しても中古物件に比べて低く設定されることが多いです。中にはフルローンで不動産投資を始められる会社も存在します。

不動産投資は初期費用が高額なため、こういった費用全額を融資で賄えるのはかなり魅力的です。

ただし、ここで注意してほしいのが、融資の条件は担保評価だけでなく個人の属性も合わせて判断されるということです。

個人の属性とは、「年収、職業、貯蓄額、借入状況」といった融資の審査基準に大きく関わる項目のことで、これらを十分満たしていなければ満足のいく融資が受けられません。

金融機関としても貸し倒れのリスクが怖いので、返済能力がある人だけに融資をするのは当然です。

入居者が集まりやすい

新築物件は設備や内装が新しく綺麗なため、人気が高く入居者需要が高いのが特徴です。

そのため、入居者を集めやすく始めのうちは空室リスクを気にすることなく、安心して不動産投資を行うことができます。ただし、これはボーナス期間のようなもので、築年数が増えるとこうもいきません。具体的に、このボーナス期間は3年程度と考えておくと良いでしょう。

また、家賃も中古物件に比べて高く設定することができるため、毎月安定した収益を得ることが可能です。

瑕疵担保責任の期間が長い

不動産投資を始める場合、瑕疵担保責任という契約を結ぶことになります。

瑕疵担保責任とは、物件購入後に何らかの欠陥が見つかった場合、売主側が責任を持って修繕しなければならないということを意味しています。

この瑕疵担保責任の保証期間が中古物件の場合2年間であるのに対し、新築物件の場合は10年間もあり、中古物件の5倍になっています。

そのため、より長期的に保証が受けられるという安心感があります。

また、具体的な欠陥は以下のようなものが挙げられます。

  • 雨漏り
  • シロアリ
  • 給排水管の故障
  • 地盤の沈下
  • 物件周辺の環境

上記のように、物理的な瑕疵だけでなく自殺や殺人などの事故物件も瑕疵担保責任に該当します。

つまり、売主側が瑕疵だと判断しなくも、買主側の感じ方によっては瑕疵になる可能性があるということです。

大きな修繕費が発生する確率が低い

新築物件は中古物件に比べて建物が新しいため、すぐに大きな修繕費が発生する確率は極めて低いです。

そのため、収支計画が立てやすく安定した不動産運営が可能です。

新築物件のデメリット

新築物件のデメリットは主に以下が挙げられます。

  • 物件価格が高い
  • 資産価値の下落幅が大きい
  • 内見ができない可能性がある
  • シックハウス症候群になる危険がある

物件価格が高い

新築物件は中古物件に比べ物件価格が高いのが特徴です。不動産投資だけに限らず、中古の商品より新しい商品の方が高いのは当然ですよね。

また、新築物件には物件の本体価格にプラスして販売促進費が上乗せされているため、割高になるのです。

資産価値の下落幅が大きい

物件は新築から中古になった時点で資産価値が約3割下がると言われています。

築年数で言うと、だいたい築20年くらいまでは資産価値が下がり続け、築年数が経つにつれて資産価値の下落幅がだんだん緩やかになります。

つまり、新しい物件であればあるほど資産価値の下落幅が大きいということです。

また、入居者を獲得するためにも、資産価値の下落に応じて家賃設定も下げていかなければならず、得られる収入はどんどん下がっていきます。

高い家賃で簡単に入居者が得られるのが新築物件の最大の魅力ですが、こういったメリットは長くは続かないのです。

内見ができない可能性がある

新築物件は物件完成前に入居者の募集を出している不動産投資会社が多いです。そのため、内見しようにもまだ物件が完成しておらず、大体の完成予想図で入居するかどうかを決めなくてはいけません。

実際、「入居してみたら自分のイメージとは少し違った」といった不満を抱える方も珍しくありません。新築物件を選ぶ際はこういったリスクがあることも十分把握しておきましょう。

シックハウス症候群になる危険がある

シックハウス症候群とは、物件建設時に使用される接着剤や塗料などに含まれる有害物質によって引き起こされるアレルギー症状のことで、頭痛や目眩、湿疹や倦怠感といった症状を引き起こします。

新築物件は建物自体が新しいため、シックハウス症候群になる確率が高いと言われています。

シックハウス症候群を防ぐためにも、日常生活でのこまめな換気を心がけましょう。

不動産投資における中古物件のメリット&デメリット

中古物件のメリット&デメリット

中古物件のメリット

中古物件のメリットには主に以下が挙げられます。

中古物件のメリット
  • 物件価格が安い
  • 利回りが高い
  • 入居状況を把握してから購入できる

物件価格が安い

中古物件は新築物件に比べて物件価格が安くなります。これは、先程も説明した販売促進費用が上乗せされていないためです。

また、新築物件に比べて資産価値が低いため物件価格が安くなります。

利回りが高い

不動産投資における利回りとは、投資した金額に対する収益割合のことを指し、利回りが高い方が多くの利益を生み出す優良物件だと言われています。

中古物件は新築物件に比べてこの利回りが高いという特徴がありますが、それは利回りの計算方法を知ることで理解できると思います。

計算法
利回り={(年間家賃収入➗物件購入価格)✕100}

利回りの計算方法は上記のようになります。

つまり、物件購入価格が安ければ安いほど利回りが高くなるということです。

高利回りを実現するためにも物件を安く購入することはとても重要になります。

不動産投資における利回りの相場や計算方法など徹底解説!

2018年10月10日

入居状況を把握してから購入できる

中古物件で不動産投資を始める場合、一番気になるのが空室リスクではないでしょうか?

築年数が長い中古物件は入居者需要が低く、安定した入居率を保てないのでは?と考える方も多いと思います。

しかし、中古物件の場合は購入前に過去の入居状況や現在の入居状況をしっかりと把握することができます。「家賃設定はいくらなのか?」「空白期間はあるのか?」など、様々な判断材料から物件の購入を検討することができるため、誤って空室だらけの地雷物件を購入する可能性は極めて低いです。

ただし、物件購入後も同じ状況が永遠に続くということはありえませんので、入居率を維持するためにも運営努力が必要です。

中古物件のデメリット

中古物件のデメリットは主に以下が挙げられます。

中古物件のデメリット
  • 担保評価が低いため融資が受けにくい
  • 積立修繕費が高い
  • 表面利回りと実質利回りの差が大きい

担保評価が低いため融資が受けにくい

中古物件は新築物件に比べて資産価値が低く入居者需要も低いため、物件の担保評価が低いです。

そのため、金融機関からの融資を受けにくくなる可能性が高いです。金融機関としても、不動産投資の採算性を考慮して融資をするかどうか決めるので、担保評価が低いと不動産投資の採算性も低いと判断されてしまうのです。

また、中古物件の場合、新築物件ように100%融資を受けるられることはほとんどないため、不動産投資を始める前にまとまった自己資金が必要になります。

積立修繕費が高い

積立修繕費とは、建物の診断や修繕工事をするための費用のことで、不動産オーナーから毎月決まった金額を徴収し、万が一、大規模な修繕が必要になった場合に備えて積み立てておくものです。

中古物件の場合、築年数が長く建物自体が老朽化しており、メンテナンスにお金がかかるため、積立修繕費が高くなります。

物件購入後すぐに予定外の大規模修繕が発生してしまうと、収支計画に大きなズレが生じてしまうため、物件購入前に今後大規模修繕が行われる予定があるのかどうかをしっかりと確認しておきましょう。そして、そういった物件はなるべく避けるようにしましょう。

表面利回りと実質利回りの差が大きい

利回りには、不動産投資にかかる諸経費を一切考慮せずに算出される表面利回りと、諸経費も考慮して算出される実質利回りの2種類があり、よく不動産投資会社が広告などで表示しているのは表面利回りです。

中古物件は管理費や修繕積立費などの費用が新築物件に比べて高いので、不動産投資会社が提示している表面利回りと実質利回りに大きな差が生じることが多々あります。

そのため、実際に物件を購入する場合は実質利回りがどれぐらいなのかを自分でしっかり計算する必要があります。

表面上の数字に騙されて損をすることがないように注意しましょう。

不動産投資における「新築と中古」、両者を徹底比較!

新築と中古の比較

新築と中古のそれぞれのメリット・デメリットについて解説してきましたが、続いては新築と中古の違いを表にして比較していきたいと思います。

比較項目新築物件中古物件
物件価格✕ 物件価格が高い◯ 物件価格が新築に比べ2割~3割程度安い
利回り✕ 新築の利回りは低め(3%程度が相場)◯ 中古の利回りは高め(5%~7%が相場)
賃料設定◯ 新築ボーナスで高めに設定可能✕ 築年数が長いほど安めに設定する必要がある
資産価値下落幅✕ 新築は資産価値の下落幅が非常に大きい◯ 築年数が長いほど資産価値の下落幅は緩やかになる
ローン◯ ローン期間が長い(最長35年)✕ ローン期間が短い(築年数に応じて変動)
担保評価◯ 新築は担保評価が高い✕ 中古は入居者需要が低いため担保評価も低い
設備◯ 綺麗で最新の設備を完備✕ 設備は古いものが多い
耐震性◯ 新耐震基準を満たしている△ 1981年以前の物件は旧耐震基準
修繕リスク◯ 購入後すぐに大規模修繕が発生する確率は低い✕ 建物が古いため修繕リスクが高い
瑕疵担保責任◯ 瑕疵担保責任の保証期間が10年✕ 瑕疵担保責任の保証期間が2年

表を見てもらうと分かる通り、新築物件と中古物件ではそれぞれ一長一短の特徴があるため、一概にどちらが優れているとは言えません。

自身の不動産投資目的や経営プランに応じて適した方を選択しましょう。

不動産投資の初心者には新築と中古どちらがおすすめ?

新築中古初心者おすすめ

新築物件に比べて中古物件の方が物件価格も安く利回りも高いため、「不動産投資の初心者でも成果を出しやすいのでは?」と考える方も多いと思います。

しかし、不動産投資において重要視すべきポイントは利回りや物件価格ばかりではありません。不動産投資には常にリスクが付きものであり、こういったリスクをいかに回避するのかも非常に重要になってきます。

中古物件は建物が古いため、急な大規模修繕が必要になるケースも決して珍しくありません。そうなると、高額な修繕費がかかるため収支計画に大きなズレが生じてしまいます。

ある程度不動産投資の経験がある方なら物件購入前に「どれぐらいの修繕が発生するのかどうか?」「その際にどれぐらいの費用が必要になるのか?」を大体予想できますが、初心者の場合だと修繕リスクを予想するのが難しいため、必ずしも中古物件が初心者に適しているとは言えません。

もし初心者の方が中古物件の購入を検討する場合は建物や付帯設備の状況を事前にしっかりと把握するよう心がけましょう。

まとめ

不動産投資における新築物件と中古物件を比較解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

この記事を読んでもらうと分かる通り、新築物件と中古物件ではどちらが優れているという明確な答えは存在しません。

それよりも新築物件と中古物件ではどういった特徴があり、自分にはどちらの方が向いているかをしっかりと考えて判断することが重要なのです。

不動産投資を検討する際にはぜひこの記事の情報を参考にしてみてください。

 

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