民泊投資は儲からない?民泊投資の特徴を不動産投資と比較解説

東京オリンピックの開催やAirbnbが話題になったことから、新たな不動産投資のスタイルとして、『民泊投資』が注目を集めています。

しかし、民泊投資と一言で言っても、様々な投資パターンが存在します。

そのため、民泊投資で成功するにはそれぞれの特徴を把握しておく必要があります。

地域によっては既に飽和状態になっているので慎重に進めていきましょう!

そこで今回は、民泊投資の特徴や成功するために押さえておくべきポイントを解説していきます。

民泊投資と不動産投資は何が違うのか?

不動産投資と民泊投資の違い

空前の低金利時代を迎え、不動産投資を始める人が増えている今、民泊投資は法整備も進み、注目されています。

観光客の増加に加え、空室・空家対策にもなる民泊投資は、不動産投資の中でも収益が大きい投資方法の一つと言えるでしょう。

そもそも不動産投資と民泊投資は何が違うの?
不動産投資と民泊投資の違いを簡単に説明すると次のようになるよ!

不動産投資

不動産を安く買って高く売る「売却益」で収益を上げたり、アパートやマンションを経営することによって得られる「家賃収入」で収益を上げる投資方法。

不動産投資に関しては以下の記事で詳しく解説しています!

不動産投資って何?初心者が成功するために重要な7つのポイント

2018年9月25日

民泊投資

民泊投資とは、宿泊客からの宿泊料金で収益を得たり、不動産を購入して民泊可能な物件として民泊を経営したい人に貸し出し、賃貸収入を得る投資方法のことです。

以前は、旅館業法で定められた条件を満たす民泊はほとんどなかったので、ホストの質にもばらつきがありましたが、インバウンド旅行客が増え、ホテル需要が急増したことで、従来の旅館業法とは違う規定を定めた住宅宿泊事業法が制定されました。

これにより、一定のホストの質が担保されるようになり、民泊投資をする人が増えています。

民泊投資の種類

民泊投資の種類

民泊投資にはいくつか種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

民泊投資をする際に共通して警戒しておくべきデメリットについては後ほど解説するので、ここでは、それぞれの民泊投資方法の特徴を解説します。

民泊投資は大きく分けて次の3種類あります!
民泊投資の種類
  1. オーナー&ホスト型
  2. オーナー&転貸型
  3. 賃貸&ホスト型

オーナー&ホスト型

オーナー&ホスト型の民泊投資は、自分で民泊可能な物件を購入し、自分自身で民泊経営する投資方法です。

この民泊投資方法の魅力は、経営に成功すれば利益を独占でき、投資コストも素早く回収できることです。

不動産投資全般に当てはまることですが、不動産投資には、物件購入費用をはじめとする多くの資金が必要です。

ですから、投資費用を早く回収できると、それだけ経営が楽になるだけでなく、精神的な安定も早く得ることができます。

ただし、1人で経営することになるので全てのリスクを自分で負う必要があります!

民泊投資には注意すべきリスクがいくつかあり、オーナー&ホスト型の民泊投資では、これらのリスクに関して自分で対策する必要があるのです。

オーナー&転貸型

オーナー&転貸型の民泊投資は、転貸借可能物件として不動産を賃貸し、家賃収入で収益を得る投資方法です。

こちらの民泊投資方法では、自分自身で不動産を購入してオーナーにはなりますが、民泊の経営は他の人に任せます

この投資方法のメリットは、民泊の売り上げに関係なく、毎月一定の家賃収入を得られることです。

さらに、家賃収入となる賃貸料は、「転貸借可能物件」にすることで、通常の賃貸物件より20%~30%高く設定することができます。

これは転貸借する際の管理上のリスクをオーナーが背負うからです!

また、民泊の経営が成功して大きな利益を上げたとしても、賃貸料以上の収入をもらうことはできません。

賃貸&ホスト型

賃貸&ホスト型の民泊投資は、自分で不動産を購入するのではなく、物件オーナーから転貸借許可を得て民泊を経営する投資方法になります。

ローリスクローリターンで初心者でも始めやすいのが特徴です!

賃貸&ホスト型の最大のメリットは、物件さえ見つけられればすぐに始めることができる点にあります。

ほとんどの不動産投資が数千万円から数億円という不動産購入費用が必要ですが、賃貸&ホスト型の民泊投資の場合、通常の賃貸物件を借りる手間と初期費用だけで、始めることができます。

民泊投資と不動産投資の利回り

民泊投資利回り

不動産投資をする際の重要な指標に『利回り』があります。

中でも実質利回りは、手元に入ってくる利益を現実的に想定する上で一番役立つ指標になります。

実質利回りは次の計算式で算出できます!
計算式
実質利回り={(年間家賃収入-年間支出)➗物件価格}✕100

不動産投資の場合、一般的な実質利回りは4%~6%程度と言われています。

これに対して、民泊投資の利回りはどうなのか気になりますよね。

民泊投資の利回りは不動産投資の2倍!?

民泊投資が注目されている理由の一つは、「賃貸経営による不動産投資に比べて利回りが高い」という点にあります。

物件を自身で所有しながら民泊サービスを利用して、短期貸出を中心に実際に運用した場合の利回りの例を見てみましょう。

実例
  • 家賃:80,000円
  • 収容人数:5名
  • 立地:駅から徒歩7分
  • 面積:34.5㎡
  • 間取り:1DK
  • 月平均売上:386,000円
  • 平均稼働日数:27日
  • 民泊代行サービス会社への手数料:25%
  • 月平均維持費:50,000円

このケースだと、月単位の利回りは通常の不動産投資よりかなり良い数値になります。

もちろん、宿泊客がいない月があったり、修繕や改修などの出費がある場合もあるでしょう。

それでも、通常の不動産投資に比べて、約2倍~3倍の利回りが確保できると考えていいでしょう。

民泊投資のメリットは、利回りの良さだけでなく、空家や空き室の有効活用や民泊利用者との交流を楽しめるなど、通常の不動産投資にはない魅力があります。

さらに、賃貸&ホスト型であれば、複雑な手続きに労力を割かれることもなく、特別な設備投資の必要もありません。

新しく物件を借りる場合も、通常の賃貸物件を契約するのとほとんど同じなので、「宿泊者が快適に過ごせるにはどうしたらいいか?」と考えることに集中できます。

初期費用も100万円程度で考えていれば十分です!

しかも、運営を長く続けることで、収益を上げ、よりよい設備投資を行えば、どんどん効率よく収益を上げることもできます。

民泊投資には不動産投資にはない手続きが必要?

民泊投資手続き

民泊投資を始めるには、形態ごとに必要な手続きがあります。

それぞれの形態ごとの手続きについて詳しく解説します。

旅館業許可

旅館業許可は、本業として本格的に民泊経営をしたい場合は取得することをおすすめします。

副業として民泊投資をする人はあまり取得する人はいません!

民泊投資にはさまざまな規制がありますが、旅館業許可を取得した場合、営業日数・宿泊日数の制限がありません。

旅館業許可を得るには、都道府県の生活衛生課などで手続きを行う必要があり、「用途地域の制限」「建築基準法の制限」などの厳しい規制があるので、承認されるまでに手間がかかります。

許可を得られれば1つの旅館と同じような経営ができます!

特区民泊

特区民泊とは、国家戦略特区で、民泊条例を設置している自治体が管轄する地域内で許可を受けて民泊投資することです。

民泊特区は、主に外国人旅行者が多く、ホテル需要が大きな東京、大阪、京都などの関東圏、関西圏が該当します。

特区認定を受けるには物件が各自治体の条件を満たす必要があります!

さらに、条件の厳しさは自治体ごとで異なり、認定されても営業上の様々な制限があります。

しかし、旅館業法を適用されなくても宿泊料金を徴収でき、手続きも旅館業許可より簡単です。

新法民泊

新法民泊とは、住宅宿泊事業法において、これまでの旅館業法で定められている民泊、特区民泊以外の民泊形態です。

2018年に施行されたばかりです!

営業日数が180日を超えないという条件はありますが、手続きが簡単なので、今後多くの人が参入することが期待されます。

不動産投資ではあまりない民泊投資のデメリット

民泊投資デメリット

続いて、民泊投資のデメリットについてご紹介します。

民泊投資の主なデメリットは次の3つです!
民泊投資のデメリット
  • どんな宿泊客が来るか分からない
  • 周辺住民とトラブルになることがある
  • 民泊に関する規制が変わる可能性がある

どんな宿泊客が来るか分からない

民泊投資では宿泊客を相手にすることになりますが、お客さんを選ぶことはできません

良いお客さんばかりが来てくれるいいけど…
そうとは限らないのが民泊投資の難しさなんだ!

ホストとなった場合、トラブルに繋がるお客さんが宿泊するかもしれないというリスクがあります。

また、宿泊客に部屋を汚されたり、設備を壊されたり、備品を持ち帰られるというケースも考えられます。

一番怖いのが、『悪意のある契約者に犯罪グループの隠れ家所として利用される』というケースです。

「保険に入る」「貸し出す時に保証金を設定する」など、部屋の利用方法に関するトラブルには必ず対処策を考えておきましょう。

周辺住民とトラブルになることがある

集合住宅で民泊投資を行う場合、騒音など他の入居者から苦情が出ることもあります。

近隣住民とのトラブルに発展してしまうと、オーナーに許可を得て民泊投資をしていても、民泊の運営ができなくなることもあります。

また、新しくできた制度などもあるので、前例のないトラブルなども生じる可能性があります。

場面ごとに柔軟に対応して適切な対処をすることが求められます!

民泊に関する規制が変わる可能性がある

現在、民泊投資には先ほど紹介した通り、3つの許可形態があります。

「開業条件」「提供日数」「最低床面積の制限」など、許可を得て民泊投資するかによって適用される条件が変わってくるので、必ず確認しましょう。

また、民泊投資は法が整備されている途中なので、規制が厳しくなったり、ルールが変更になることも予想されます。

変更などは適用されるまでに猶予があることが多いですが、長い目で見て安定した民泊投資をしたいのであれば、現行のルールを正しく理解し、大きな変化にも対応できるようにしておきましょう。

民泊投資の新時代!オンラインシステムで人件費を大幅に削減できる?

民泊投資のオンライン化

本気で民泊投資を検討しているなら民泊セルフチェックインシステム『minpakuIN』の導入をおすすめします。

minpakuINとは、民泊・ホテルのオンライン受付システムです。

具体的には、宿泊施設に人を配置することなくシステムを介し、チェックイン・チェックアウト業務、名簿の管理を効率的に行うことができます。

つまり、人件費を大幅に削減することができるのです!
民泊投資にはそれなりの費用がかかるから、少しでもコストカットできるのはありがたいね!
おすすめポイント
  1. コールセンター接続が可能なため確実なコンプライアンス対応が可能
  2. 事前に予約登録を行うのでチェックイン状況が管理しやすい
  3. 宿泊者台帳を管理画面で確認出力できるので過去データの参照が容易
  4. 物理キーをなくすことでセキュリティ面の強化ができ鍵の受け渡し業務が不要
  5. 宿泊者情報を自動で取り込むことができ宿泊者管理が容易
運用実績
  • 特区民泊運用実績:347戸
  • 住宅宿泊事業法運用実績:255戸
  • 旅館業法運用実績:279戸
これまでの運用実績も申し分ありません!

これだけのサービスが月額2,380円から利用できるので、民泊投資を始めるならぜひ検討してみてください。

まとめ:民泊投資はポテンシャルの高い不動産投資

2020年に東京オリンピックが行われることもあり、予想以上の外国人旅行者が訪れる可能性があります。

そのため、民泊需要は今後さらに大きくなるでしょう。

法規制も整えられると予想されます!

そんな状況で生き残れる民泊投資ができれば、ポテンシャルの高い不動産投資になるでしょう。

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