最低300万円?不動産投資で必要な自己資金の相場やお金を捻出する方法を解説

不動産投資を始める場合、投資物件は極めて高額なため、金融機関からの融資を受ける方がほとんどだと思います。

その際に気になるのが、「どれぐらいの自己資金が必要なのか」という点ではないでしょうか?

そこで今回は、不動産投資を始める場合の自己資金の相場や、自己資金を捻出する方法について解説していきたいと思います。

これから不動産投資を始めたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資においてどうして自己資金は大切なのか

自己資金重要性

不動産投資を考えている人で、自己資金について気になっている人が多いのではないでしょうか?

不動産投資は、数千万円単位の投資額になるため、ローンを前提に考えている人が大半だと思います。

ただ、自己資金があるかないかで運営の状態はかなり違ってきます。

不動産投資で自己資金が大切な最大の理由

不動産投資がレバレッジ効果が大きい投資方法であるということは、不動産投資に興味がある人であれば聞いたことがあると思います。

レバレッジとは、「てこ」の意味で、小さな力で大きな力を生み出すことができるということになぞらえられています。

不動産投資でいう小さな力とは、少額な資金のことです。つまり、不動産投資がレバレッジ効果が高いといわれるのは、小さな資金で大きな投資効果を生みだすことができるからなのです。

不動産では、不動産を担保にローンを組んで、少ない自己資金で大きな投資効果を生みだすことができます。このため、不動産投資は、「ポジティブなローン」や、「前向きな借金」などと言われたりするのです。

不動産投資で必要な自己資金はいくら?

自己資金目安

不動産投資が、いくらレバレッジ効果が高いとはいえ、自己資金をいくら用意できるかで、その効果の程度は大きく異なってくるので注意が必要です。

ここでは、自己資金の考え方や実際にいくら用意すればいいのかなど、用意すべき自己資金の目安についてお話します。

自己資金の考え方

まずは、融資を受ける際の自己資金の考え方から説明しましょう。

自己資金とは、不動産を購入する際に生じる購入金額の一部を自分のお金でまかなった際、そのお金のことを言います。

ただ、自己資金にはそれ以上の意味があります。自己資金をいくら用意できるかは、不動産投資家の属性や本気度を計る尺度にもなるのです。

確かに、不動産には担保価値があるので、自己資金がなくてもローンを利用することができる場合もあります。けれど、金融機関が融資をする際に見ているのは、不動産の価値だけではなく、借入者に返済能力があるかどうかです。

つまり、返済能力が高いと評価されれば、それだけ、とりっぱぐれる可能性が低くなるので、金融機関もいい条件で融資をしてくれます。

返済能力を計る尺度としては、年収や職業、年齢などの借主の「属性」がありますが、実は、自己資金も重要な位置を占めるのです。

というのは、自己資金を多く用意できる人はお金を貯めることができる人であり、それだけお金の管理ができ、返済能力が高いと金融機関からみなされる可能性が高いのです。

また、自己資金の額で、金融機関はその不動産投資に対する本気度も見ています。つまり、自己資金をたくさん用意すると、本気度が高く、返済意思も高いとみなされ、ローン審査において有利になります。

自己資金の目安

融資がつきやすいとされる自己資金の目安は、「物件価格の20%」とされています。不動産投資において、比較的少額と言われるマンション区分所有の場合でも、1500万円前後は物件購入費用としてかかるので、自己資金は300万円程度は用意したいところです。

また、ローン審査に通るためにも、最低300万円は用意しないと、審査事態に通らないという可能性があります。ということで、物件価格の20%が300万円を下回る場合でも、これ以上の金額を自己資金として用意することを強くおすすめします。

自己資金は最低300万円用意すればいいと分かったところで、もう一つ気をつけてほしいことがあります。それは、逆に自己資金を1000万円以上用意できる場合、レバレッジ効果が薄れてしまうということです。

確かに、自己資金を1000万円以上用意できれば、他の属性に大きな穴がない場合は、大概の金融機関で融資を受けられるでしょう。

ただ、不動産投資の醍醐味は、ローンを利用して、他人のお金を活用しながら、高い利回りで稼ぐことです。この観点から自己資金を捉えると、確かに不動産購入価格の大半を自己資金でまかなえば、ローンの返済は楽ですが、利回りは下がってしまい、レバレッジ効果の恩恵をあまり受けられなくなります。

不動産投資したくても自己資金がない場合にお金をつくる方法

自己資金捻出法

今までのお話しでも、自己資金は多いほうがメリットが多いということをご理解いただけたかと思います。

けれど、自己資金を作るのはなかなか難しいことですよね。ここでは、すぐにできる方法から、効率よく手元のお金を増やす方法まで解説します。

不動産投資の自己資金を作るコツ

数百万円という自己資金を作るには、生活の徹底的な見直しと、計画的な貯蓄がカギになります。そのポイントを5つに絞って紹介しますね。

1.今の生活の支出を徹底的に見直す

誰でもできて、しかも、確実にお金が貯まる方法は支出の見直しです。収入が劇的に増える見込みがない場合も、支出を見直すことで、まとまったお金を作ることができます。

1度、現在の支出をリストアップして、無駄や勢いで使ってしまったお金がないかチェックしてみてください。これらの支出を1ヶ月を通してみると、数万円規模の出費になっているケースも珍しくはありません。

特に、外食やパチンコなどのコト消費は、予想以上に高額になっていることが多く、これらの支出を半分に減らすだけでも、かなりの節約になることが多いです。

2.強制的に貯金をする習慣を身に付ける

また、貯金をしている人の多くがやっている方法として、積立貯金などの強制的に貯金に収入の一部を回す方法があります。

給与天引きなどにしていると、そのお金は最初かなら無かったものとして、残りのお金で生活しようと工夫をするので、意外にストレスなく貯金ができます。

仮に、毎月5万円ずつ確実に貯金できれば、年間で60万円になります。単純に計算すれば、5年で300万円を貯めることができますね。

3.固定費の見直し

固定費を見直すことも、お金を貯めるうえでは大切です。固定費は避けることができない支出ですが、そのコストを下げられる場合があります。固定費をコストカットできれば、毎月のことなので、それだけ節約効果も大きくなります。

コストカットしやすい固定費としては次のようなものがあります。

  • ATM手数料
  • スマホ料金
  • クレジットカードの年会費

簡単に試算しただけでも、これらの固定費をコストカットするだけで月に数万円の節約ができますね。

4.つみたてNISAを活用する

ここまでの節約方法では、「そこまで大きな資金にならないのでは?」と思う人もいると思います。

お金を効率よく増やすために多少のリスクを覚悟できるなら、つみたてNISAなどで、少額投資を始めるといいでしょう。

投資信託などでお金を運用すると、株価の変動によって、資産が減る可能性はありますが、株価が上昇すれば、投資信託自体も値上がりする可能性があるので、自己資金作りのペースを速められるかもしれません。

NISAとは、一定金額内であれば、運用益が非課税になる優遇制度のことで、20%を超える運用益への税金がゼロになるというメリットがあります。

つみたてNISAの場合は、年間40万円までが非課税の枠になります。

5.上記4つの結果の検証と改善

作ったお金の管理をすることも、不動産投資をする予行演習として大切です。

特に、つみたてNISAを使った投資信託では、現在の残高がどうなっているのか、どれだけお金が増えているのかを知ることは重要です。

年に一度はチェックをして、修正が必要ならば修正するという習慣を身に付けておくと、お金の管理に対する関心も出てくるでしょう。

まとめ:自己資金を作ることも不動産投資と心得よ

不動産投資と聞くと、物件の購入以降のことを考える人も多いでしょうが、不動産投資は自己資金を用意するところから始まると言ってもいいでしょう。

不動産投資を安全に行うためにも自己資金を準備しよう

より健全に不動産投資に成功するために、妥当な金額の自己資金を用意することは大切です。自己資金をきちんと用意できるか、これが不動産投資を始めるための第一試験と思ってもいいでしょう。

きちんと自己資金を用意できる人は、実際に物件を購入して、不動産投資を始めてもうまく運営していける可能性は高いです。力試しにまずは自己資金を作ることから始めてください。

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