不動産投資で不労所得を得るための最短且つ安全な3つの方法

不動産投資は、数ある投資の中でも資産価値が安定していて、「不労所得を得やすい」と聞いたことがあると思います。

たしかに、不動産投資=不労所得というイメージがあるね!

しかし、不動産投資は多額の資金が必要なこと、多額の融資を受けることなどから、リスクを恐れてなかなか一歩を踏み出せない方も多いようです。

そこで今回は、投機的な不動産投資ではなく、時間がかかってもいいから堅実に不労所得を増やしていきたい方に向けて、不労所得の考え方や堅実な不動産投資の方法をご紹介します。

不動産投資における不労所得とは

不動産投資における不労所得とは

そもそも、「不労所得」とは何なのか?

まずは、不動産投資における不労所得の考え方について解説します。

不動産投資における不労所得とは、全く何もせずにお金が入ってくることを意味するのではありません。

というのも、大家業で得る家賃収入は一般的に不労所得と思われがちですが、大家業にはいくつか業務があるからです。

例えば、購入しようとする物件の確認やローンの相談、確定申告などです。

つまり、正確には不労所得ではなく、労働は多少発生します!

ただし、不動産投資では、入居者付けや苦情対応、集金といった面倒な管理業務は低価格で委託することができるので、労働や作業に多くの時間を割く必要は必ずしもありません。

中には、上記の管理業務を自分で行う人もいますが、こうなると、家賃収入はこれらの自主管理に対する対価となってしまい、不労所得ではなくなります。

また、趣味のように好きなことをして収入を得ることについては、労働時間とみなさないと考えることもできます。

不動産投資の場合、DIYが好きでリフォームなどのメンテナンスを自分でやる場合が該当します。

不労所得で生活するなら複数の収入源を確保せよ!

不労所得で生活する場合、複数の収入源を持っておいたほうがいいでしょう。

なぜなら、収入源が一つだけだと、そこからお金を得られなくなったとき、収入が一気にゼロになってしまうからです。

不動産投資をする際、不労所得のメインとすべきは、やはり安定的にまとまった収入を得やすい「家賃収入」が基本です。

ある程度、不労所得の見通しがついたら次はサブの不労所得を確保しましょう!

サブの収入は、不動産投資に関連して派生するものでもいいですし、まったく違った収入でもいいです。

例えば、不動産投資のイロハを教えていくことで対価を得るコンサルティング料やアドバイス料が考えられます。

副収入を得る際も、少ない労働で効果の高い収入を得られることが理想ですが、収入は少額でも問題はないでしょう。

いざ本腰を入れた時に太くできれば大丈夫です!

また、副収入は自分の好きな趣味のような仕事でも構いません。

その場合、「どんなに時間を費やしても働いている感覚がない」というのが理想的です。

不動産投資で安定的な不労所得を得られるようになれば、好きな事を仕事にできるというのも、不動産投資の魅力の一つです。

不動産投資で不労所得を得られる人と得られない人の違い

不労所得を得られる人と得られない人の違い

実は、不動産投資で不労所得を得られる人と得られない人には、スタートの時点で決定的な違いがあります。

それがいったい何なのか、あなたには分かりますか?

結論:目先の利益に興味がある人は不動産投資で不労所得は得られない

不動産投資で安定した経営ができる人と、不動産投資で大きな借金を抱え、失敗する人では、利益に対する考え方が大きく違います。

不動産投資に限らず、投資に失敗する人の多くが、現在、自分が置かれている居場所のリスクを度外視して、目の前の夢を優先します。

「何とかなるだろう」と目先の利益だけを考えて投資を始める人たちが該当します!

一方、投資で不労所得を獲得できる人は、現状の不安定さを理解した上で、未来に目を向けて未来の夢を実現しようとします。

このような視点を持てると、短期間で儲けようという考えはなくなります。

そのため、長期的に考えて、その間のリスクを想定し、「それでも利益を上げられる見込みがあるか?」と考えられるようになります。

不動産投資は他の投資同様、長く続けられれば続けられるほど利益を生みます。

途中で辞めざるを得ない状況になっては意味がないんだね…
むしろ、途中で多少損失が出ても最終的に損失を上回る利益を出せれば「成功」と言えます!

そういう意味では、不動産投資をはじめとした投資は「終わりよければすべてよし」なのです。

不動産投資で不労所得を確保するためのポイント

不労所得を得るためのポイント

不動産投資で不労所得を得ることを目的にするなら、不動産投資の中でも、「安定的に収益を上げられ、極端なリスクが少なく、収入の振れ幅が少ない投資方法」に絞られます。

このような不動産投資をするためのポイントをここではご紹介します。

不動産投資で不労所得を得るための6つの条件

不労所得を得るために最低限注意すべきポイントは次の6つです!
ポイント
  1. 売買を行って利益を得るキャピタルゲインではなく、家賃収入であるインカムゲインを目的として投資をすること
  2. 東京23区内と神奈川県の一部で投資をすること
  3. 新築物件でなく、新耐震基準を満たした中古物件に投資すること
  4. 投資効率の高いワンルームマンションを1棟買うのではなく、場所と築年数を分散して投資すること
  5. 借金ゼロを最終目的にして、投資額の少ない投資初期段階を除き、借入金は投資額全体の50%以下を目指すこと
  6. 信頼できる管理会社に依頼すること

不動産投資による不労所得を拡大するためには、上記の6つを守って早めに堅実な不動産投資を始めるのがリスクは小さいでしょう。

また、この6つの条件に加えて、不動産投資のメリットを正確に理解しておくことも重要です。

今日から学ぶ不動産投資!不動産投資のメリットとは何か?

2019年6月14日

不動産投資のメリットとして忘れてはならないのが、不動産はインフレにもデフレにも相続にも強いということです。

不動産は現物投資であるため、預貯金に比べるとインフレに強いです。

また、物価が下がるデフレにおいても、家賃の安定性は大きなメリットといえます。

さらに、相続に関しては、相続税の課税対象になる不動産の評価額は半分以下になります。

つまり、相続財産の減少につながり、節税効果を期待できます!

これらを考慮すると、不動産は資産形成においても大きな魅力があり、資産のポートフォリオに不動産が組み込まれていないのはかなりもったいないことなのです。

不動産投資で不労所得を得るにはスピードと安全性のバランスが大切

不労所得はスピードと安全性が重要

不動産投資で不労所得を得られるようになると、それは「資産」になります。

資産は早く築きたいですが、そのために安全性を犠牲にするのは考えものです。

不労所得を得る目的を忘れないようにしよう!

普通のサラリーマンが不動産投資をする場合、おそろらく金融機関から融資を受けることになるでしょう。

当然ですが、たくさんの融資を受けると、それだけ高い金額の不動産に投資することができます。

人によっては億を超える不動産を所有することができるでしょう!

たしかに、1億円の融資を受けて1億円の建物を所有すれば、「1億円の資産がある」といえます。

ただし、それはあなたが目的とする純資産ではありません。

不動産に投資するために金融機関から借りた1億円を完済して初めて、その不動産は本当の意味であなたの資産になります。

しかし、借金が多ければ多いほど、ローンの返済額は多くなります。

もし、ローンの返済額があなたの家賃収入を上回り、給与収入から持ち出さなければならないような額なら、それは「スピードオーバー」です。

車の運転でも同じですが、スピードを出し過ぎると、それだけ事故に遭うリスクが高くなります。

これは不動産投資においても同じです!

不動産投資は不労所得を得るのに最適な方法ですが、そのやり方には注意しないと、不労所得どころか借金を背負うことになるのです。

不動産投資で不労所得を得る最短且つ安全な方法① 東京の物件を買う

不労所得を得る最適な方法

地方に住む投資家の中には、「地元から離れた場所の不動産に投資するのは土地勘がないから不安…」という人がいます。

しかし、東京の物件には、土地勘に代えられない投資メリットがあります。

不労所得を目指すならどこの土地勘を養うかが重要

不動産投資において土地勘を養うことは大切です。

ただ、これから不動産投資を始めようとする初心者は、どこの土地勘を養うのが一番将来性があるのか?を一度しっかりと考えましょう。

現在の日本では、将来に渡り、収益が見込める地域は限られています。

もし、衰退の一途をたどっている地域の土地勘を身に付けて、果たして、長期間に渡って収益を上げ続けることはできるでしょうか?

日本で不動産投資をするなら、間違いなく、東京の土地勘を養うのが、不労所得ひいては、資産を形成するのに最も最短の方法です。

これは、あなたが地方に住んでいても当てはまります!
けど、地方に住んでいる人は、簡単には東京に行けないよね…

しかし、不労所得を目指すのであれば、いずれにせよ、物件の管理は管理会社に任せることになります。

直接管理しないのであれば、地元でも東京でも基本的に変わりません。

むしろ、信頼できる管理会社に管理を依頼することのほうが大切なのです。

不動産投資で不労所得を得る最短且つ安全な方法② 地方の物件は買わない

不労所得を得る最適な方法

東京の不動産に投資するということを別の視点から見ると、「地方の不動産に投資しない」とうことになります。

しかし、地方でのアパート建設が異常なスピードで進んでいるので、この意見に疑問を感じる方もいるでしょう。

ここでは、地方の建設ラッシュの背景をご紹介し、地方の物件に投資しないほうがいい理由について解説します。

地方のアパート建設が進む理由には昨今の政策が絡んでいますが、主なものを2つご紹介します!

1.相続税の基礎控除の減額

一つ目の理由は、「相続税の基礎控除額の減額」です。

2014年12月までは「5000万円+1000万円✕法定相続人の数」だった相続税の基礎控除の対象額が、2015年1月以降は「3000万円+600万円✕法定相続人の数」になりました。

そのため、相続税の課税対象者が増えたのです。

もし、現金で相続した場合、相続税はかなりの金額になります!

一方、不動産で相続した場合、現金と違って財産の評価額は大きく下がり、それだけ相続税を抑えられたり、あるいは、非課税にすることができるのです。

このような背景があって、不動産投資をする人が増え、その影響で、地方でもアパート建設が急ピッチで進んでいるのです。

不動産投資は相続税の節税に最適?その理由を徹底解説します!

2018年10月10日

2.低金利の長期化

地方のアパート建設の追い風になっているもう一つの背景は、「低金利の長期化」です。

一般的に、金利が低くなると不動産投資は活発になります。

不動産価格は上昇しますが、金利が低く、融資を受けやすい状況になるので、アパートを建てようという動きも活発化するのです。

地方の不動産に投資する人も、「ローンを家賃で返済し、完済後の家賃収入は全額自分の手元に残る」と考えています。

しかし、地方のアパートでは、その方程式は成り立ちません!

というのも、現在、日本の人口は減少しており、特に地方の人口減は深刻な問題となりつつあります。

つまり、地方の不動産を購入しても、オーナーは空室を抱えることになり、その対策として家賃を下げざるを得なくなるのです。

実際、大手の新築のアパートやマンション供給会社が、低金利の長期化もあって大きく業績を伸ばしてる一方で、ローンを返済できず破たんする不動産投資家が増えています。

では、これらの投資形は、どうして地方の不動産、しかも、新築物件に手を出してしまうのでしょうか?

ここには、サブリース契約の問題が潜んでいます。

サブリースというのは、家賃の10%程度の手数料を支払うことで、空室が出ても、家賃を保証し、常に一定額が不動産投資家に支払われるシステムです。

不動産投資の初心者の中には、「○年間一括サブリース保証」というシステムに魅力を感じて、契約をする人もいますが、日本の法律では、借主にあたるサブリース会社は、家賃の減額を請求することができます。

つまり、「10年間一括サブリース保証」と謳っていても、実際には、契約締結時の家賃が必ず10年間保証されるというわけではないのです。

これらの理由から、不動産投資で不労所得を狙うなら、はじめからサブリースなどを当てにせず、将来的にも人口の増加が見込めて、住宅需要が多いところ、つまり、『東京の物件』に不動産投資すべきなのです。

不動産投資のサブリースは業者だけが得をする?仕組みや注意点を解説

2019年3月19日

不動産投資で不労所得を得る最短且つ安全な方法③ 買うなら東京の中古物件

不労所得を得る最適な方法

地方に住んでいる人が東京の物件に不動産投資する際のハードルは、土地勘以外にもあります。

例えば、「価格」や「地震」などです。

しかし、これらも、考え方を変えるとメリットがあることに気づくでしょう。

主なメリットは次の2点が挙げられます!

1.リスク分散に繋がる

東京は地震が多いと思っている方も多いでしょう。

しかし、実際の投資用マンションの地震に対するリスクは、「1981年以降の新耐震基準で建てられた物件であれば問題はほとんどない」といわれています。

これに加えて、地震保険に入っていれば、地震のリスクは最小限に抑えられるでしょう。

地震リスクに関しては、正直、日本の不動産なら東京以外の地域でもあまり変わりません!

むしろ、地方に住んでいる人が東京の物件に不動産投資すると、保有資産を分散することができ、リスクも分散することができるというメリットがあります。

2.東京の中古物件は価格が比較的安価なのに賃貸需要は高い

東京に不動産投資する際は、新築物件ではなく中古物件が断然おすすめです。

東京の中古物件の魅力は、サラリーマンでも手を出せる価格帯にあります。

ごく平均的な価格でいうと、東京の中古ワンルームであれば1,000万円~1,500万円ほどです。

これくらいの金額であれば、堅実な人であれば貯金で全額賄うこともできますよね!

もし、貯蓄がその金額に満たない場合は、ローンを組むことになりますが、その程度の金額ならローンの金額もそこまで大きな額にはなりません。

あまり無理をせずに不動産投資を始めることができるね!

もう一つの魅力は、東京であれば、立地の判断を間違えない限り、賃貸需要も高いことです。

特に中古ワンルームマンションであれば、想定されるターゲットである若い人の賃貸需要は、おしなべて地方より東京のほうが高いです。

まとめ

地方に住んでいる方の中には、東京自体にそう何回も行ったことがないという方もいるでしょう。

「あまり知らないから不安…」という気持ちはよく分かりますが、それだけの理由で東京の物件への不動産投資を断念してしまうのは、もったいないです。

また、地方にお住いの方で東京の物件に不動産投資するなら、管理会社が重要なポイントになってきます。

たとえ東京に住んでいなくても、信頼できる管理会社に管理をお願いすることができれば、物理的な距離を苦にすることなく不動産を経営することができるでしょう。

そもそも、不労所得を考えるなら自主管理はおすすめできません!

しっかりとした管理会社と手を組み、堅実に着実に不労所得を得る方法を考えましょう。

なお、不動産投資で不労所得を得るなら、パートナーとなる不動産会社選びも重要です。

下記記事でおすすめの不動産会社をランキング形式でご紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

【2019年最新版】おすすめ不動産投資会社ランキングTOP10

2019年3月6日

不動産投資会社ランキング

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