不動産投資の仲介手数料が無料に!?その方法を仕組みと合わせて解説

不動産投資の仲介手数料は無料にできると聞いたけど実際どうなんだろう?

不動産投資を始める場合、様々な費用がかかりますが、その中でも「仲介手数料」という言葉を耳にしたことがある人も多いと思います。

しかし、その意味や金額などしっかりと理解している方は少ないのではないでしょうか?

仲介手数料の仕組みについてしっかりと理解しておくことで、金額を減らしたり無料にすることだってできるのです。

そこで今回は、仲介手数料の仕組みや金額、無料にする方法や計算方法など、仲介手数料に関するあらゆる情報を網羅して皆さんに解説していきたいと思いますので、ぜひ参考にしてみてください。

仲介手数料とは?その仕組みを簡単に解説!

仲介手数料仕組み

不動産投資における仲介手数料とは、物件売買の際に仲介会社を介した場合に生じる費用のことで、初期費用の中でも非常に大きな割合を占めます。

「仲介会社を介さなければ仲介手数料はかからないのでは?」と思う方もいるかもしれません。

物件を購入する場合は当然売主を探さなくてはいけませんし、物件を売却する場合は当然買主を探さなくてはいけません。その際、個人の力で売主や買主を探すのは限界があるため、不動産投資会社に仲介してもらうのです。

そして、無事に契約が完了した際に「報酬」として会社に支払うのが仲介手数料となります。

そのため、もし契約が成立しなかった場合は仲介手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料は売主なら無料になる?

取引形態

不動産投資における物件の取引形態は、「仲介」「売主」「販売代理」の3種類があり、それぞれ取引内容が異なります。

実は、上記の取引形態の中でも「売主」と「販売代理」の不動産投資会社を選ぶことで仲介手数料を無料にすることができるのです。

それでは、それぞれ詳しい取引内容を解説していきます。

仲介

不動産投資会社が売主と買主の間に入り契約のサポートをします。また、仲介会社は売主側と買主側それぞれにつくため、物件売買は2社の仲介会社が介入することになります。

中には不動産投資会社が1社だけで売主側と買主側を繋げることもありますが、その場合、無事契約が成立すると仲介をした不動産投資会社は売主側と買主側の両方から仲介手数料を受け取ることができます。

1社がまとめて仲介することを業界用語で「両手」、2社で仲介することを「片手」と呼んだりします。

売主

不動産投資会社が自社で保有、または開発した物件を売主となり販売することを指します。

仲介会社を挟まず会社と直接取引をするため、仲介手数料は一切かかりません。

販売代理

販売代理とは不動産投資会社が売主から売却の委託を受けて物件を販売することを指します。

委託を受けた不動産投資会社は売主と同じ権限を持っているため、買主側は仲介手数料を支払う必要はありません。

ただし、それは買主側だけで売主側は不動産投資会社に販売報酬として代理手数料を支払わなくてはいけません。

不動産投資は基本的に賃貸経営による家賃収入を目的としており、売主側になることはほとんどないので、「売主」「販売代理」であれば仲介手数料はかからないという風に覚えておいて問題ありません。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料計算方法

仲介手数料の仕組みについて解説してきましたが、続いては実際に仲介手数料を算出するための計算方法を解説していきます。

計算方法

以下の表をご覧ください。

物件の売買価格(税込)仲介手数料(上限)
200万円以下物件の売買価格✕5%
200万円超~400万円以下物件の売買価格✕4%+2万円
400万円超物件の売買価格✕3%+6万円

不動産投資の仲介手数料は物件の売買価格によってその上限が変わってきます。

例えば、300万円の物件を購入した場合の仲介手数料は、

計算式
(300万円✕4%)+2万円=14万円

つまり、300万円の物件の購入した場合は14万円の仲介手数料を仲介会社に支払う必要があります。

また、上記でも説明したましたが、この数字はあくまで上限ですので300万円の物件の場合は14万円以下、つまり10万円でも5万円でも法律上は問題なく、極端な話1万円でも大丈夫です。

先程は300万円でしたが、一棟投資を考えた場合この金額の約10倍の購入金額がかかることもざらにあります。

ですので、続いては4,000万円の物件を購入した場合の例を考えて見ましょう。

計算式
(4,000万円✕3%)+6万円=126万円

つまり、4,000万円の物件を購入した場合、126万円もの仲介手数料を支払う必要があります。

不動産投資は何かと費用がかかるため、これだけの金額を無料にすることができるのは非常にありがたいですよね。

仲介手数料の速見表

続いて、計算が面倒だという方のために仲介手数料の速見表を作成したので、ぜひ参考にしてみてください。もし表の中に自身の物件価格がない場合でもそれに近い価格はあると思うので、ある程度の予測はつきます。

売買価格仲介手数料(税込)
100万円54,000円
200万円108,000円
300万円151,200円
400万円194,400円
500万円226,800円
600万円259,200円
700万円291,600円
800万円324,000円
900万円356,400円
1,000万円388,800円
2,000万円712,800円
3,000万円1,036,800円
4,000万円1,360,800円
5,000万円1,684,800円
6,000万円2,008,800円
7,000万円2,332,800円
8,000万円2,656,800円
9,000万円2,980,800円
1億円3,304,800円
2億円6,544,800円
3億円9,784,800円

仲介手数料の計算は自動計算ツールがおすすめ!

前項で不動産投資における仲介手数料の計算方法について解説しましたが、「計算はややこしくて面倒だ」と感じる方もいると思います。

そんな方には仲介手数料の自動計算ツールがおすすめです。

こちらのサイトの自動計算ツールは物件価格を入力するだけで仲介手数料が簡単に計算できるのでぜひ使ってみてください。

自動計算ツールサイト

仲介手数料は経費計上できる?

仲介手数料経費計上

先程も言いましたが、仲介手数料は不動産投資の初期費用の中でも非常に大きな割合を占めるため、経費として計上できるかできないかで税金の計算が大きく変わってきます。

そこで、仲介手数料が必要経費になるのかどうかを解説していきます。

結論から言うと、仲介手数料は経費計上ができます。

物件購入の際に発生する仲介手数料は購入手数料に該当するため、固定資産の取得価額として計上することになります。その際、物件など建物に関する仲介手数料は社用車などと同様に減価償却の対象としてみなされるため経費計上することができます。

ただし、物件と一緒に土地も購入した場合、土地に関する仲介手数料は土地金額として計上されるため、減価償却の対象にはなりません。

一般的に、減価償却の対象となるのは車や建物などの耐用年数のある固定資産だけです。そのため、耐用年数など存在しない土地に関しては減価償却費に計上することができないのです。

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2018年10月10日

仲介手数料の支払いのタイミングや支払い方法は?

仲介手数料支払い方法

仲介手数料は契約が成立した時点で初めて支払いの義務が発生しますが、どのタイミングで支払うべきなのか気になる方も多いのではないでしょうか?

一般的に、契約成立時と物件の引き渡し完了時の2回に分けて半分ずつ支払うケースが多いです。なぜなら、契約が成立してから実際に物件を引き渡すまでの期間が長いからです。

あくまで、これは一般的なケースというだけなので、不動産仲介会社によっては契約成立時に一括で支払う場合もあれば、その逆で物件引き渡し時に一括して支払うケースもあります。

いずれにせよ、仲介会社ごとに支払いのタイミングは異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

また、支払い方法に関しては、最近では現金払いの他にも振込払いや分割払い、クレジットカード払いなど、様々な支払い方法に対応する仲介会社が増えてきました。

何度も言いますが、仲介手数料は不動産投資における初期費用の大部分を占めるほど高額になるため、「現金払いだと持ち歩く際に不安だ」という方は、事前にどういった支払い方法に対応しているのかを仲介会社に確認しておきましょう。

まとめ

不動産投資における仲介手数料について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

「仲介手数料」という言葉は知っていてもその仕組みまでしっかりと理解できている方は少ないです。理解を深めることで高額な仲介手数料を無料にすることも可能なのに勿体無いですよね。

不動産投資の初期費用を少しでも抑えるためにも、本記事の情報を参考に仲介手数料について正しい知識を持つことを心がけましょう。

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2018年11月21日

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