不動産投資には欠かせないキャッシュフローの重要性や計算法を解説

不動産投資にはキャッシュフローが重要だと聞いたことはありませんか?

しかし、なぜキャッシュフローが重要なのか、そもそも不動産投資におけるキャッシュフローとはどういったもののなのか、知らない方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、不動産投資のキャッシュフローの重要性や計算方法について解説していきたいと思います。

不動産投資のキャッシュフローとは?

キャッシュフローとは?

不動産投資のキャッシュフローとは?

不動産投資のキャッシュフローとは、文字通り【お金の流れ】を表しており、不動産投資事業全体の収益から支出分などを差し引いた、最後に自分自身の手元に入ってくるお金のことです。

このキャッシュフローは確定申告の時の決算処理とはまた別の計算の仕方をすることを理解しておきましょう。

不動産投資のキャッシュフローの重要性

なぜ、不動産投資においてキャッシュフローが重要なのか?

結論から言うと、帳簿上の利益とキャッシュフローは違うからです。

みなさん、【黒字倒産】という言葉を聞いたことがありませんか?

簡単に言うと、帳簿上では利益が出ているのにキャッシュフローがマイナスになることで会社が倒産してしまうことです。

具体例
例えば、ある会社の年間の収益が1,500万円だったとします。

その会社の人件費やその他諸々の支出分の支払額が800万円でした。

しかし、年間の収益が1,500万円だったとしても売掛金などの影響でその年に実際に手元に残るお金は700万円しかありませんでした。

この場合、帳簿上では会社の年間収益は1,500万円ですが、キャッシュフローは、手元に残るお金の700万円から支出分800万円を差し引いて、マイナス100万円になります。

このマイナス分を会社の預金で賄えればいいですが、もし預金が全くない状態だと必要な支払い分を払うことができず、帳簿上では黒字でも倒産してしまうのです。

これは不動産投資にも同じことが言えます。

不動産投資の場合は家賃収入は現金で支払われるので、企業のように黒字倒産するリスクはさほど高くはありません。

しかし、手元に残るキャッシュフローが少ないと不測の事態に対応できなくなり、不動産投資に失敗する恐れがあります。

企業経営におけるキャッシュフローと不動産投資におけるキャッシュフローは少し意味合いが違いますが、やはり不動産投資においてキャッシュフローは重要視すべき要素なのです。

不動産投資のキャッシュフローを増やすには?

キャッシュフローを増やすには?
先程の解説で不動産投資におけるキャッシュフローの重要性を十分理解していただけたと思います。

そこで、次は実際にキャッシュフローを増やす方法をいくつか紹介したいと思います。

家賃収入を増やす

不動産投資のキャッシュフローは家賃収入から経費などの支出分を差し引いた現金だと解説しましたよね?

それならば単純に家賃収入を増やすことで不動産投資のキャッシュフローを増やすことができるので、有効な手段だと言えますよね。

「そんな簡単に言うな」「それができたら苦労しない」なんて声が聞こえてきそうですが、

不動産投資において家賃収入を増やす努力をするのは最重要事項です。

家賃収入を増やすには、いかに入居者を増やすかが重要なポイントになります。

入居者が多く満室に近いと、その分たくさんの家賃収入が見込めるからです。

入居者を増やす方法についてはコチラを参考にしていただくと分かりやすいと思います。

合わせて読みたい

入居者を増やすための具体策

ローンの返済期間を長めに設定する

支出分に含まれるローンの返済額をなるべく減らすことで毎月手元に残る不動産投資のキャッシュフローを増やすことができます。

その方法として、ローンの返済期間を長めに設定するという手段があります。

ただし、ローンの返済期間を伸ばすのはリスクもあるので、最良の手段とは一概には言えません。

自己資金を多めに準備する

不動産投資のキャッシュフローを増やすには、自己資金を多めに準備するのも有効な手段の1つです。

自己資金が多いと借入するローンを最小限に抑えることができるので、毎月の必要コストを抑えることができ、結果として不動産投資のキャッシュフローを増やすことに繋がります。

不動産投資のキャッシュフローの計算方法

キャッシュフローの計算法
不動産投資のキャッシュフローの重要性やキャッシュフローを増やす方法について解説してきましたが、次はキャッシュフローの計算方法について解説していきます。

不動産投資のキャッシュフローの計算式

不動産投資のキャッシュフローの計算式は以下の通りです。

計算式
不動産投資のキャッシュフロー=家賃収入-(必要経費+借入ローン)

必要経費は文字通り不動産投資を行う上で必要になってくる経費をひとまとめにしたものです。

具体的には、以下の費用などが含まれます。

  • 管理費
  • エレベーターのメンテナンス費用
  • 清掃費用
  • 物件の修繕費
  • 固都税
  • 管理会社への費用

ただし、これらを正確に算出するのは難しいので、計算する場合は大体の概算で算出しましょう。

一般的に必要経費の総額は20%程度だと覚えておくと良いでしょう。

借入ローンは、当然元金だけでなく金利を含めた金額を算出しましょう。

不動産投資のキャッシュフローの具体例

以下の物件例で実際に不動産投資のキャッシュフローの計算をしてみましょう。

物件価格3,000万円
自己資金500万円
家賃収入(年間)400万円
管理費:20%(年間)80万円
空室率20%
借入金額2,500万円
借入金利3.0%
融資期間30年

 

上記の例の場合、金利を含めたローン返済額が年間で1,264,824円で必要経費が年間で160万円になります。

年間の家賃収入からこれらの支出分を差し引くと1,135,177円が手元に残ります。

この1,135,177円がこの物件の不動産投資のキャッシュフローになるわけです。

何度も言いますが、

不動産投資においてキャッシュフローはとても重要なので、このように購入予定のキャッシュフローを概算で計算しておくのはとても大切です。

不動産投資を始める場合、利回りばかりに目を向けるのではなく、しっかりキャッシュフローを算出することを心がけましょう。

不動産投資のキャッシュフローの注意点

キャッシュフローの注意点
続いて、不動産投資のキャッシュフローの注意点について解説していきます。

帳簿上の利益とキャッシュフローは違う

何度も言いますが、帳簿上の利益と不動産投資のキャッシュフローは異なります。

いくら帳簿上では利益が出ていて黒字でも、手元に残るキャッシュフローがマイナスになることもありえます。

なので、不動産投資の健全性を保つためには、帳簿上の利益も大事ですが、キャッシュフローの動きを注意深く見ておく必要があります。

また、そもそもなぜ帳簿上の利益とキャッシュフローの差異が生まれるのか?

詳しい原因を解説していきます。

減価償却費

減価償却費とは、車などの固定資産を一括して費用計上するのではなく、耐用年数に応じて分割して費用計上するものです。

この減価償却費は毎年費用として計上されていますが、実際にお金の支出があるわけではありません。

なので、帳簿上の利益では減価償却費分マイナスになりますが、実際に現金が減ったわけではないので、不動産投資のキャッシュフロー上では、減価償却費分プラスになります。

このように、現金支出を伴わない減価償却費の存在が、帳簿上の利益とキャッシュフローの差異を生み出しているのです。

ここでは減価償却費についてはあまり詳しく触れませんでしたが、もっと詳しく知りたいという方はこちらの記事もおすすめです。

合わせて読みたい

減価償却費とは?

借入金利息

不動産投資をする場合多くの方がローンを組んで始めますが、この借入金にも帳簿上の利益とキャッシュフローの差異が生まれる原因が潜んでいます。

借入金は融資を受けた元金とその元金にかかる支払利息で構成されています。

この2つの中で経費として計上できるのは、元金にかかる支払利息分だけです。

なので、借入金を返済して手持ちの現金が減ったとしても、元金部分は利益に直接的な影響を与えません。

つまり、帳簿上では反映されていないのに現金が減ってしまうので、キャッシュフローはマイナスになります。

これにより、帳簿上の利益と不動産投資のキャッシュフローの差異を生み出しています。

不動産投資のキャッシュフローは概算で計算している

今まで不動産投資のキャッシュフローが多いほうが良いと解説してきましたが、キャッシュフローはあくまで概算で計算しています。

なので、キャッシュフローの数字が100%正確ではないということはしっかりと心がけておきましょう。

不動産投資をしていると不測の事態が起きることだってあります。

そんな時のことを考えてついついキャッシュフローの概算を厳しく算出してしまいがちですが、そうすると購入物件の選択肢が狭まってしまいます。

何が言いたいかと言うと、

概算を甘めに算出することはいけませんが、あまりに厳しく算出するのもおすすめできません。

不動産投資のキャッシュフローの計算に便利なシミュレーションツール2選

シミュレーションツール
これまで、不動産投資においてキャッシュフローを増やすことは重要だと解説してきましたが、実際にキャッシュフローがどれぐらいになるのかをシミュレーションすることも重要です。

なぜなら、より正確にキャッシュフローの概算を算出することで収益性の高い物件を選択することができるからです。

そこで今回は、不動産投資のキャッシュフローの計算にとても便利なシミュレーションツールを2つご紹介します。

マイホームブックが提供している無料シミュレーションツール

株式会社スターフォレストが運営している不動産サイトマイホームブックが無料で提供しているシミュレーションツールです。

簡単な数字を入力するだけでキャッシュフローの計算ができます。

シミュレーションしてみよう!
マイホームブック

東急リバブルの収益シミュレーションツール

東急リバブル株式会社が提供している収益シミュレーションツールです。

こちらも簡単な数字を入力するだけで、キャッシュフローの計算ができます。

ただし、こちらは表面利回りと実質利回りは算出できないので、利回りまで全て算出したい方はマイホームブックのシミュレーションツールを利用してください。

シミュレーションしてみよう!
東急リバブル

上記のシミュレーションツールを有効活用して、不動産投資のキャッシュフローを計算してみてください。

まとめ

不動産投資のキャッシュフローの重要性について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

不動産投資を成功させるには利回りばかりを見ていてもうまくいきません。

キャッシュフローに関して正しい理解を深めることが不動産投資を成功させる秘訣だと言っても過言ではありません。

今回の記事が不動産投資をしている全ての人の一助になれば幸いです。

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