不動産投資には6つの種類がある?それぞれの攻略法を徹底解説!

不動産投資と一言で言っても、その種類の多さに驚いている方も多いのではないでしょうか?

不動産自体に様々な種類があるように、それらを活用した投資方法にも種類があるのです!

ただ、「それぞれどんな特徴があるのか?」「自分にはどれが向いているのか?」、といった疑問をお持ちの方も多いと思います。

そこで今回は、不動産投資の様々な種類について、それぞれの特徴やメリット・デメリットなど徹底解説していきたいと思います。

それぞれの特徴を掴んで、自分に合った投資法を選んでくださいね!

不動産投資の代表的な種類

不動産投資の種類

不動産そのものにもいろんな種類があると書きましたが、不動産は構造や用途でいくつかの種類に分けることができます。

投資形態にもいくつか種類があるので、不動産投資の種類はかなり多いです!

ここでは、不動産の構造や用途、投資の形態ごとに、投資の種類の大枠をとらえることから始めましょう。

不動産の形による種類

どんな形の不動産を所有するかによって、不動産投資の方法は違ってきます。

不動産の形としては主に次のようなものがあります。

  • 区分マンション投資:マンションの1室を所有して賃貸する投資方法
  • 一棟投資:マンションやアパートを丸ごと一棟所有する投資方法
  • 戸建て投資:戸建てを所有して賃貸する投資方法

建物の用途別による種類

建物の用途によって、投資の種類を分けることもできます。

主な種類としては、「住居」「オフィス」「店舗」があります。

不動産投資を始めたばかりの初心者の方は、住居として運用するのが現実的なので、当記事では住居に用途を絞って解説していきます。

投資の形態による種類

不動産投資の形態にもいくつか種類があります。

主な形態は、「現物不動産投資」と「投資信託」の2つです!
  1. 現物不動産投資:投資用不動産を購入して運用する
  2. 投資信託:資産運用の専門家が複数の投資家から資金を集めて不動産運用を行い、発生した収益を投資家に分配する

一般的な投資形態は①で、皆さんも馴染みがあると思います。

②は、『REIT』『不動産小口化商品』といった種類があります。

次章からは、上記でご紹介した投資の種類について、それぞれの特徴など詳しく解説していきます!

この記事で解説する投資の種類は、以下の6つです。

不動産投資の種類
  1. 区分マンション投資
  2. 一棟投資
  3. 戸建て投資
  4. REIT
  5. 小口化商品
  6. 駐車場経営・コインパーキング

不動産投資の中で最も手軽?『区分マンション投資』について解説

区分マンション投資

区分マンション投資は初期費用が抑えられるので、サラリーマンを中心に人気の投資方法となっています。

それでは、区分マンション投資の特徴やメリット・デメリットを見ていきましょう!

区分マンション投資とは

区分マンション投資とは、マンションの中にある部屋単位で投資を行う方法で、「ワンルーム投資」と呼ばれたりもします。

マンションと言っても、「ワンルームタイプ」や「ファミリータイプ」などいくつか種類がありますよね?
どんなタイプであっても、1室単位で投資をする場合は全て区分マンション投資に分類されます!

なお、区分マンション投資については、コチラの記事で詳しく解説しています。

不動産投資でワンルームは絶対にNG!?失敗しやすい理由を徹底解説

2019年6月24日

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資の主なメリットは、次の4つです!
メリット
  • 物件価格が安く、初期費用を抑えらえる
  • 初心者でも参入しやすい
  • 異なる種類のマンションに投資することでリスク分散ができる
  • 一棟マンション投資より流動性が高く売りやすい

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資の主なデメリットは、次の4つです!
デメリット
  • 一棟マンション投資に比べて資産価値が低い
  • 一棟単位の所有よりもリフォームなどの自由度が低い
  • 築古や立地条件などが悪いと購入時のローン審査が通りにくい可能性がある
  • 土地の所有割合が少ないため、資産価値が低くなると回復しにくい

区分マンションは、初期費用が比較的安く抑えられるため、手軽に始められるというメリットがあります。

ただ、資産価値が低いので、長期所有には向いていません!

不動産投資の中で最も高利回り?『一棟投資』について解説

一棟投資

「自己資金がある程度あるよ!」という方には、『一棟投資』がおすすめです。

一棟投資には「一棟アパート」「一棟マンション」の2つのタイプがあります。

両者の違いを把握して、投資目的や状況に合わせてどちらの方法で投資するのか考えましょう!

一棟アパートと一棟マンションの比較

アパートとマンションでは構造や建築コスト、性能が異なります。

まずは、その違いを把握しておきましょう。

アパートマンション
構造・法定耐用年数軽量鉄骨造:19年
木造:22年
鉄骨造:34年
鉄骨造:34年
鉄筋コンクリート造:47年
建築コスト木造・木骨モルタル:165.4千円/㎡鉄骨鉄筋コンクリート:262.2千円/㎡
家賃相場(東京23区)7.2万円(25.31㎡)9.8万円(32.07㎡)
性能耐火性/耐震性/防音性
※防音性ではマンションに劣る
耐火性/耐震性/防音性/断熱性
資産価値構造や建材などによっては長期に渡って維持するのがやや困難な場合もある法定耐用年数が長いので、手入れ次第で長期に渡り価値を維持しやすい

法定耐用年数や性能の面からも分かるように、アパートの方がマンションより建て替えや修繕のサイクルが早く、その分、出口戦略も早い時期を想定したほうが良いということが分かりますね。

続いて、一棟投資のメリットやデメリットを見ていきましょう。

一棟投資のメリット

一棟投資の主なメリットは、次の5つです!
メリット
  • 利回りが高い
  • 収入金額が大きい
  • 資産価値が高く融資を受けやすい
  • 運営の自由度が高い
  • 収入がゼロになるリスクが少ない

一棟投資のデメリット

一棟投資の主なデメリットは、次の4つです!
デメリット
  • 必要な自己資金が多くなる
  • 失敗した時のリスクが大きい
  • 流動性が低い
  • 維持管理費用が多額で手間もかかる

基本的に、一棟投資は区分マンション投資よりも収入が多く、キャッシュフローにも余裕が生まれやすいというメリットがあります。

しかし、その一方で、初期費用が多額になるケースが多く、維持管理費用などもかかるので、これらの費用をどれだけ抑えられるかが成否を分けることになります。

不動産投資の練習に最適?戸建て投資について解説

戸建て投資

不動産投資初心者の中には、「最初リスクを抑えて、じっくりと経験を積みながら徐々に規模を拡大していきたい」と考えている人もいるでしょう。

また、DIYなどが得意で、そういったスキルを不動産投資で活かしたいという人もいるかもしれませんね。

そんな方におすすめなのが、『戸建て投資』です!

戸建て投資であれば、住宅ローンを組まずに不動産投資を始めることも可能で、リスクを抑えて実益と趣味を兼ねた不動産投資をすることができます。

戸建て投資とは

戸建て投資は、初心者でも享受できるメリットが多い投資方法です。

ただ、「不動産投資で大儲けしたい」という人には向いていません!

戸建て投資のメリット・デメリットをきちんと押さえて、選択肢の一つに入るかどうか検討しましょう。

戸建て投資のメリット

戸建て投資の主なメリットは、次の7つです!
メリット
  • 小額から始められる
  • 間取り変更などがしやすい
  • 利回りが高いお宝物件が比較的多い
  • 賃貸需要が多く競争力がある
  • 入居期間が長い
  • 共用部の管理などがなく手間が少ない
  • 流動性が高い

戸建て投資のデメリット

戸建て投資の主なデメリットは、次の5つです!
デメリット
  • 入居者が現れないと収入がゼロ
  • 投資拡大スピードが遅い
  • リフォーム費用や退去時の費用が割高
  • リフォームの知識が必要
  • 権利関係に問題がありの可能性がある

戸建て物件の場合、中古物件であれば1,000万円以内で物件が見つかることも多く、一定のニーズも期待できるので、失敗する可能性が低いというメリットがあります。

物件によっては、リフォームをする必要があったりもしますが、リフォーム済み物件を探せばすぐに入居者を募集することもでき、費用も抑えられます。

ただ、戸建て投資は一度に多くの収入が得られないというデメリットがあります!

もし、家賃収入だけで生活したいのであれば、それを戸建て投資で実現するとなると、相当数の物件を所有しなければならないでしょう。

また、入居期間が長くなれば長くなるほど、退去時に補修しなければならない部分も多くなるので、その費用が予想以上にかかってしまうケースもあります。

さらに、中古物件を購入する場合、雨漏りやシロアリなどの『瑕疵』にも注意しましょう。

中古の戸建て物件を購入する場合、事前にホームインスペクションを受けることをおすすめします!

実物不動産投資にこだわらないのであればREITも検討しよう

REIT

不動産投資に興味があるのであれば、『REIT』という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか?

REITとは、不動産投資信託(不動産投資ファンド)のことです。

REITの概要

投資家から集めた資金で、マンション、オフィスビルや商業施設など様々な不動産を購入し、そこから得た家賃収入や売買益を投資家に分配する。

不動産を自分一人で運営するわけではないので、不動産投資をしているという実感は湧かないかもしれませんね!

ただ、少額から始められるので、自己資金を十分に用意できない方や融資を受けるのが難しい方でも参入しやすいのが特徴です。

REITの仕組みとは

まず、REITの仕組みを確認しましょう。

REITは、「不動産投資法人」と呼ばれる株式会社が、自社の株式を「投資証券」として発行し、投資家から資金を集めて不動産を購入し、その不動産運営で得た収益を投資家に分配します。

REITは、意思決定をする『役員会』と、役員の選任をする『投資主総会』が設置されています!

しかし、これらの組織は、運用などの実質的な業務を行う事を法律で禁止されているので、REITの業務は以下のような会社に業務分担されています。

REITの業務分担
  • 資産運用:運用会社
  • 資産保管:資産保管会社
  • 一般事務:事務受託会社

続いて、REITのメリットを見てきましょう。

REITのメリット

REITの主なメリットは、次の3つです!
メリット
  • 少ない金額から始められる
  • 複数の不動産への分散投資ができ、リスクをより軽減できる
  • 流動性が高い

REITのデメリット

REITの主なデメリットは、次の3つです!
デメリット
  • 実物所有ができない
  • REITが倒産することがある
  • 上場廃止になる可能性がある

REITは投資証券商品なので、商品によっては10万円前後から始めることができます。

そのため、同時に複数の物件に少しずつ投資することができます。

つまり、リスク分散に繋がるということです!

また、REITは日々変動価格をリアルタイムで知ることができるため、購入や売却注文がいつでも行えます。

REITを売却した場合、売却から3営業日後に売却代金を手にすることができます!

リスクとしては、REITでは現物所有が難しく、REITが倒産した場合は株式が紙切れ同然となってしまう可能性があります

また、REITは証券取引所で取引する必要があるので、上場廃止になった場合もやはり価値はなくなってしまいます。

そのため、REITを検討しているなら、目論見書や資産運用報告書などをしっかりと確認し、どれだけの利益を得られるかを事前に考えておきましょう。

REITについてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にすると良いでしょう!

【厳選】REIT(リート)のおすすめ銘柄5選と選び方のポイント

2019年1月31日

副業としての不動産投資なら不動産小口化商品もあり?

不動産小口化商品

REITとよく似た投資商品に、『不動産小口化商品』というものがあります。

不動産小口化商品とは、複数の投資家が出資した資金を原資に現物の不動産へ投資して、その運用収益や最終的な売却益を出資者で配分していくものです。

REITにそっくりですけど、何か違いがあるんですか?
不動産小口化商品の場合、ある特定の不動産を特定の期間だけ共同所有し、その利益をシェアします!

換金方法は、「営業者買取」「第三者譲渡」の2つがあり、どちらも組合事業を運営する営業者の了解が必要です。

また、出資金のみで1つの物件を購入する点もREITとは異なります。

REITのように日々の価格変動を逐一チェックする必要もないので、副業で不動産投資したい方におすすめの投資方法と言えるでしょう。

不動産小口化商品のメリット

不動産小口化商品の主なメリットは、以下の3つです!
メリット
  • 小額で不動産投資ができる
  • 分散投資がしやすくリスクを分散できる
  • 実物不動産に比べて維持・管理・運営の手間がかからない

不動産小口化商品のデメリット

不動産小口化商品の主なデメリットは、以下の3つです!
メリット
  • 選択肢が少ない
  • レバレッジ効果が得られない
  • REITに比べて流動性が低い

不動産小口化商品もREITと同様、少額資金で参入することができ、人気エリアの数億円するような物件でも数十万円から投資することができます。

また、REITは金融商品なので節税にはあまり向きませんが、不動産小口化商品は購入した全員が物件のオーナーという扱いなので、不動産を所有しているのと同じ節税メリットを受けられます。

ただ、REITに比べて選択肢が限られてしまうというデメリットもあります!

REITの場合、「マンション」「オフィスビル」「ホテル」「商業施設」「物流倉庫」など、選択肢が多いですが、不動産小口化商品にはそこまでのラインナップはありません。

そのため、人気の物件が出るとすぐに完売してしまうことも珍しくなく、投資したい物件に投資できないという可能性もあります。

また、不動産小口化商品は、出資者から集めたお金で物件を購入するので、ローンを組んで不動産投資をする方法に比べてレバレッジ効果がありません

そのため、リスクを取ってでも資産を拡大したいという人には向いていません!

なお、不動産小口化商品については、コチラの記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産小口化商品の種類やメリットなど知っておくべき6つのポイント

2019年2月18日

小規模な不動産投資がしたいなら駐車場経営やコインパーキングがおすすめ?

駐車場経営

一通り、不動産投資の代表的な種類をご紹介してきましたが、この他にも、低予算かつ簡易な設備で収益を上げる方法も存在します。

それはずばり、『駐車場経営』『コインパーキング』です。

これらの方法は、収益目的というより、相続などで入手した土地を有効活用するために行われることが多いようです!

駐車場経営

駐車場経営は、立体式のものでなければ建物を建てる必要がないので、低コストで賃料収入が得られます。

ただ、住居程の賃料を得ることは難しいので、すでに土地を持っている人が有効活用するのための投資方法と言えるでしょう!

コインパーキング

コインパーキングは、専門業者が設営から管理、回収まで全て行ってくれるので、「すでに土地を持っている」という人にとっては、ほぼ不労所得になると言っても過言ではありません。

事業の撤退や土地の転用も簡単なので、将来的に他の活用計画がある場合や売却を検討している場合にも有効な投資方法と言えるでしょう!

まとめ

不動産投資は、物件のタイプや投資スタイルが複数あるため、不動産投資の種類も多様です。

また、不動産投資には定番のものや人気のものがありますが、それらが必ずしもあなたに合っているとは限りません。

例えば、すでに土地を持っている人とそうでない人とでは、引き受けられるリスクの大きさはまるで違います!

不動産投資を始めるにあたって、あなたが何を最終目標としているかを明確にし、それに合った方法を選択するようにしてくださいね。

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