不動産投資の成功率を株式やFXと比較解説!成功のための7つの秘策とは?

不動産投資をするにあたって『成功率はどれくらいあるのか?』気になる人も多いのではないでしょうか?

成功率が低いなら、わざわざ不動産投資を始める意味がないですからね…
株式投資やFXなど、不動産投資以外の投資をしようと思う人もいるでしょう!

そこで今回は、不動産投資の成功率を株式やFXなどと比較解説し、成功率をアップさせるために必要なことも合わせてご紹介していきたいと思います。

不動産投資における成功率を考える際の大前提!成功の定義とは

不動産投資の成功の定義

「不動産投資で成功したい!」といっても、何をもって成功とするかは目的によって違ってきます。

ここでは、以下の不動産投資を始める主な3つの理由を想定して、まずは「成功」の定義を認識していきます。

不動産投資を始める理由
  • 大儲けしたい
  • 副収入が欲しい
  • 年金の足しにしたい
目的が違えば成功の定義も異なるので、まずはあなたがどんな目的で不動産投資をするのかを明確にする必要があります!

不動産投資をする目的として、先ほどあげた3つの例を参考に、それぞれの投資戦略の基本を押さえ、成功率を上げるにはどうしたらいいか考える土台を築きましょう。

大儲けしたい

不動産投資で大儲けする代表的な方法が、キャピタルゲインを狙うことです。

キャピタルゲインとは、購入時と売却時の価格差から得る利益のことです。

要は、安く買って高く売る方法のことです!

たしかに大きな利益を狙えるキャピタルゲインですが、現在では、この方法の成功率はあまり高くありません。

なぜなら、キャピタルゲインを狙う方法は不動産が値上がりする時という条件が必要だからです。

残念ながら、現在の日本は不動産が値上がりしている状況とは言えません。

一部の不動産投資のプロは、いまだにキャピタルゲインにより大きな利益を上げているようですが、それには豊富な経験と知識が必要です。

そのため、初心者がいきなり挑戦してキャピタルゲインを得られる成功率はかなり低いと言えるでしょう。

副収入が欲しい

最近の不動産投資方法は『インカムゲイン狙い』のものが主流です。

インカムゲインとは、家賃収入による利益のことです!

不動産の資産価値や家賃は乱高下が少なく、堅実な管理と客付けの努力を行っていれば、初心者でも十分家賃収入が見込めます。

インカムゲイン狙いの不動産投資は、安定的な副収入になるので、最近はこれを目当てに不動産投資を始める人が多いのです。

このインカムゲイン狙いの不動産投資の成功率はどれくらいなんですか?
インカムゲイン狙いの不動産投資はキャピタルゲイン狙いの不動産投資よりも成功率は高いです!

ただ、人気のある不動産投資方法なので競争は激烈ですし、インカムゲイン狙いの不動産投資についても知識は必要で、『市場勘』が求められます。

また、安定的に家賃収入を得られる物件を見極める力をつけることも大切です。

そのためには、いつも入居者が付いている物件の性質を知っておきましょう!

それぞれの物件によって入居者が付く条件は違いますが、大きな傾向としては『立地』があげられます。

けど、副収入目的のサラリーマンには本業があるから、市場動向の研究や物件の吟味に本業投資家ほど時間を割くことはできないですよね…
そんな方は、同じようなバックグラウンドで投資をしている他の投資家に負けない「強み」を作るといいですよ!

豊富な知識や人脈、分析力などが強みとしてはあげられるでしょう。

不動産投資セミナーに参加したり、人脈を広げて、マーケットの情報をいち早くキャッチできる状況を整えておきましょう。

年金の足しにしたい

先日、老後の資金に2,000万円は必要といったニュースが報じられましたね。

そのため、「年金だけでは豊かな老後を過ごせない」と焦っている人も多いのではないでしょうか?

不動産投資は、老後の生活資金の足しにするために始める人も多い投資方法です。

たしかに、安定的な家賃収入が見込めれば、そのお金を老後の生活資金に充てることができますね!
この目的で不動産投資を始める人は、キャッシュフロー計画をしっかりと考えることが成功率を上げるポイントになります!

また、実際にローンを組んで不動産投資を始める場合、「ローンを完済できること」が成功の大前提になります。

そのため、資金計画をしっかりと立て、ローンが完済できるか実際にシミュレーションをしましょう。

さらに、ローンの返済は20年~35年という長期間に渡ります。

その間にも建物は老朽化するので、購入当初の家賃では入居者はまずつかないと考えておきましょう!

また、建物の老朽化に伴い修繕などの費用もかかるので、「それらの費用を差し引いても、なお、利益が見込めるか?」を考えられる力も必要になるでしょう。

不動産の成功率をFXや株式と比較

不動産投資の成功率を比較

どの投資方法にも共通する目的は『儲けを出す』ということです。

中には、「儲けが出れば別に不動産投資でなくてもいい」と考えている人もいるのではないでしょうか?

そこで、ここでは、不動産投資以外の代表的な投資方法であるFXと株式をピックアップして、不動産投資の魅力を考えてみましょう。

FXは成功率1%程度

FXとは、為替の値動きを利用して差益を得る一種の為替取引です。

FXの魅力は、レバレッジを効かせて自己資金を何倍にもすることができることで、少ない自己資金からでも始められるので、非常に人気のある投資方法です。

ところが、FXを始めた人の8割が1年以内にやめてしまうというデータがあります!
さらに、5年程度の長期で見た場合、トータルで利益を出せる人は1%に過ぎないと言われています!

つまり、FXの成功率は1%程度ということです

この理由としては、FXは瞬間的な値動きが激しく、成功するにはテクニックが必要ということが考えられます。

株式投資はレバレッジが効かせにくい

株式投資は、投資家が企業の目利きを行い、日本国内だけでも3,500以上ある銘柄の中から選ぶことになります。

上場している企業の中には、インフラや日用品メーカーといった株価が安定している銘柄から、ITベンチャーのように株価の変動が激しく、一攫千金を狙える銘柄まで、様々なものがあります。

多くの投資家が、この様々なタイプの銘柄を組み合わせてリスク分散をしています!

この組み合わせを『ポートフォリオ』といいますが、どのようなポートフォリオを作るかによって、投資の成功率が変わってきます。

肝心の成功率はどれぐらいなんですか?
株式投資は様々なケースがあるため、FXほど正確に成功率を出すことはできないんです!

また、株式はFXほど値動きが激しくないので、購入した株式は長期間保有されることが多いようです。

実際、日本証券業協会の調査では、2015年の時点で、約7割の投資家が5年以上株式を保有し続けているというデータもあります。

長期保有ができるという意味では、株式投資は不動産投資と似ているかもしれませんね!

しかし、不動産投資に比べてレバレッジが効かせにくいという点で、株式投資と不動産投資は大きく異なります。

株式投資をするには信用取引を行いますが、この信用取引を行うには3割~4割の自己資金が必要になります。

一方、不動産投資は物件価格の1割~2割程度、場合によっては、自己資金がなくても投資することができます。

つまり、不動産投資はそれだけレバレッジが効かせやすく、「大きく儲けることが期待できる」という意味で成功率が高いと言えます!

不動産投資の成功率が高い理由

不動産投資の成功率が高い理由

他の投資商品と比べた際に、不動産投資の成功率が高いことはご理解いただけたのではないでしょうか?

ここでは、不動産投資の特徴にフォーカスして、不動産投資の成功率が高い理由を具体的に見ていきましょう。

成功率が高い理由
  • 不動産投資は利益をコントロールできる
  • 衣食住の需要はなくならない
  • 価格変動はゆっくり

不動産投資は利益をコントロールできる

FXや株式投資の特徴の1つが『キャピタルゲイン狙いの投資』ということです。

一方、不動産投資は資産を保有することで、インカムゲインを狙える投資です。

キャピタルゲインは、市場での売買価格に依存するためコントロールすることができません

不動産投資のインカムゲインである「賃料」は、投資家自身によってコントロールすることができます!

インカムゲインを増やしたいと思う場合は、一定期間の賃料を無料にする「フリーレント」や、初期費用を減らした提案などで付加価値を付け、賃料を上げることなどが考えられます。

このように、コントロールできることが、「不動産投資は成功率が高い」と言われる理由の1つです。

衣食住の需要はなくならない

経済が悪化して平均所得が下がったり、失業率が増えて就職難が問題になっても、住む家は絶対に必要ですよね?

野菜やお米の価格が高騰しても消費者がいなくならないのと同様に、住む家を必要とする人はいなくならないので、その分、不動産は一定のニーズが確保されています。

そのため、景気が賃料相場に影響しても、急速に資産性が失われることはあまりありません!

価格変動はゆっくり

FXや株式投資は、市場に不特定多数の参加者がいるため、流動性が高く価格変動も激しいのが特徴です。

しかし、不動産投資は、取引が買い手と売り手の1対1で行われ、宅建免許がなければ短期的な売買も制限されるので、流動性が低く価格変動もゆっくりです。

そのため、購入直後に市場での価値を急激に失う可能性も低く、中長期的な運用が可能です。

毎日価格変動を追う必要もないので、本業があるサラリーマンでも比較的取り組み易い投資方法でもあります!

不動産投資成功の条件

不動産投資で成功する条件
不動産投資が他の投資に比べて成功しやすいということは十分理解しました!
ただ、絶対に失敗しないということではありません!入念な事前準備が必要なのは他の投資方法と同じです!

では、どういった点を押さえて事前準備を行えば良いのでしょうか?

ここでは、不動産投資で成功するためには外せない、『不動産投資成功のための条件』をご紹介します。

不動産投資で成功するための条件は、主に以下の7つです!
不動産投資で成功する7つの条件
  • 良い物件を選びにこだわる
  • 知識を持つ
  • 不動産会社の言うことを鵜呑みにしない
  • 物件選びで妥協しない
  • 物件の資産価値を考える
  • 十分な自己資金を用意する
  • 物件価格が下がった時期に購入する

良い物件を選びにこだわる

不動産投資の成否を分けるの重要なポイントは、『物件選び』です。

不動産投資において「物件」は、収入源となる商品そのものです!

ですから、良い物件を選ぶことが不動産投資で成功するための大前提となります。

知識を持つ

物件の良し悪しを判断するためには、不動産投資の知識を身に付ける必要があります。

基礎的な情報があるだけで回避できる問題も多いので、成功率を上げたいのであれば継続的に学習しましょう。

はじめは、書籍やセミナーで不動産投資のノウハウや実情を知ることから始めると良いでしょう!

成功しやすい運用方法や利益を上げている人が多い物件の特徴など、多くの知識があるほど、失敗を回避できる可能性が高くなります。

どれくらいの知識を身につければいんですか?
成功要因をロジカルに説明できるようになるのが1つの目安と言えるでしょう!

不動産会社の言うことを鵜呑みにしない

不動産会社は投資初心者には頼もしい存在ですが、すべてのアドバイスを鵜呑みにするのは止めましょう。

特に、自信をもって物件選定ができない段階では、物件の決定を急かされたりデメリットを濁されたりして、不動産会社にとって都合のいい物件を勧められる可能性があります

不動産投資は大きなお金が動く投資です。

あらかじめ、自分の投資目的を明確にし、自分の考えを固めた上でアドバイスをもらうようにしましょう。

物件選びで妥協しない

自分の目的を明確にした上で、条件を絞り、求める条件をクリアする物件が見つかるまでは購入しないようにしましょう。

条件を緩めて理想とは違う物件を購入すると、上手く運用できずに赤字になる可能性が高いです!

しかも、不動産投資の短期売買は税率が高いので、すぐに手放して元を取ることは極めて難しいです。

くれぐれも、物件ありきではなく、条件に合った物件を購入しましょう。

物件の資産価値を考える

資産価値が下がりにくい物件を選べば、不動産に投資した後に資産が大きく減ることはありません。

「資産価値が下がりにくい」とは、具体的にどんな物件ですか?
簡単に言うと「ニーズがある物件」です!将来的に発展すると考えられる立地にある不動産などが該当します!

ただ、土地勘があればだいたいの資産価値に見当がついたりもしますが、まったく知らない地域だったりすると難しいですよね。

そこで参考になるのが、『立地適正化計画』です。

立地適正化計画とは、都市の機能性を向上させることを課題とした「対象地域の展望を表す計画書」のことです。

立地適正化計画では、施設を集中させるエリアや居住の誘導による人口密度の操作など、地域の具体的な将来イメージを把握するのに役立ちます。

すべての地域が作成しているものではありませんが、物件購入前に1度確認してみると良いでしょう!

十分な自己資金を用意する

多額の融資を受けて不動産投資を始めるケースも多いですが、融資の額が大きければ大きいだけ毎月の返済額も大きくなります。

レバレッジ効果は薄まりますが、知識や経験が少ない初期は、十分な自己資金を用意してできるだけ少額の融資で始めることをおすすめします。

実際、ローンの返済額が多額なために、赤字になり、生活が苦しくなるケースもよく見受けられます!

特に、家族や婚約者がいる場合は精神的にもきつくなるので、初期の物件購入は、十分な自己資金を用意して借り入れを減らす努力をしましょう。

物件価格が下がった時期に購入する

不動産は価格変動が少ない投資対象ですが、需要や経済の影響を全く受けないわけではありません。

実際、バブル期は価格が高騰し、リーマンショック後は価格が下落しました!

そのため、不動産投資の人気が偏り始めたと感じたら、価格変動を観察する忍耐力も必要です。

また、中古物件であれば、大家の意思や築年数の関係で徐々に物件価格が低くなるケースも多々あります。

物件の購入価格は不動産の運用利回りに大きく影響するため、購入価格は可能な限り低くしたいところですよね。

そのため、準備期間から価格変動をチェックするようにしましょう!

不動産投資の成功率を上げるポイント

不動産投資の成功率を上げるポイント

FXや株式投資は理論やデータが重要になりますが、不動産投資はそれに加えて『人脈』も大切です。

不動産投資の成功率を上げるには、勉強会やセミナーなどに参加して、成功している投資家とコネクションを築くことも「有益な情報を得る」という点で有効です。

ここでは、人脈を広げることも含めて、成功率を上げるポイントをご紹介します。

成功率を上げるポイントは以下の3つです!
成功率を上げる3つのポイント
  • 実績ある不動産投資会社と契約する
  • 資金管理を徹底する
  • メンテナンスや維持にお金をかける

実績ある不動産投資会社と契約する

集客力や物件の管理、問題への対応力は会社ごとに異なります。

そのため、不動産投資では、物件だけでなく不動産会社も慎重に選ぶ必要があります

実績のある会社はどうやって見分ければいんですか?
会社選びのポイントは以下に詳しくまとめました!
会社選びのポイント
  1. 不動産会社の管理下にある物件を視察し、口頭や写真では伝わらない実際の管理状態を確認する
  2. 短期的な入居率ではなく、数年単位の長期的なデータを閲覧させてもらう
  3. 不動産会社が提供しているサービス内容をしっかりと確認する
この中でも特に、③番が重要になります!

長期間に渡り不動産投資の『パートナー』として、手厚いアフターフォローをしてくれる会社かどうか、しっかりと見極めましょう。

資金管理を徹底する

不動産投資では、資金管理がしっかりできるかどうかも成功率を上げるうえで重要になります!

不動産投資では、物件の購入価格に目がいきがちですが、購入後も固定資産税や借入金の返済など、管理・修繕にかかる出費が発生します。

それらの出費の内訳を具体的に把握し、きちんとした計画を立て、資金を管理できるのとできないのとでは、不動産投資における成功率が大きく異なります。

メンテナンスや維持にお金をかける

不動産投資の成功率には、実は、清掃や破損や劣化の修繕などの日々の作業も大きく影響しています。

たしかに、入居者からすれば、より綺麗な物件のほうが「住みたい」と思えますよね!
入居者目線に立ち、住みやすさを追求することが不動産投資の成功率をあげることに繋がるのです!

まとめ

不動産投資の成功率は、他の投資に比べて極端に高いものではありません

ただ、他の投資方法に比べてリスク管理がしやすいことも事実です。

そのため、やるべきことをやれば、それに比例して成功率も上がるのです!

また、不動産投資の成功は、運ではなく、『入念なリサーチ』『継続的な学習』によってもたらされます。

逆に言えば、入念に計画を立てず、きちんと学習しない人が失敗しているとも言えます。

不動産投資を検討しているのであれば、まずはやるべきことを徹底してやり、正しい方法で成功率を追求しましょう。

不動産投資を成功させるポイントは以下の記事でさらに詳しくまとめています!

一生不労所得で暮らせる?不動産投資を成功させるための5つのポイント

2019年3月4日

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