サラリーマンの中には、ワンルームマンションへの不動産投資を考えている人もいるのではないでしょうか？
正直に言って、ワンルームマンション投資はおすすめできません。
そこで今回は、ワンルームマンション投資がおすすめできない理由を深掘りして解説していきたいと思います。
目次
ワンルームマンションは利回りが低い不動産投資
不動産投資の中には、次のようなものがあります。
- ワンルームマンション投資
- 戸建投資
- 1棟アパート投資
- 1棟マンション投資
- テナントビル投資
- 民泊・簡易宿泊所投資
この中で、最も儲かりにくく、おすすめしない不動産投資方法が『ワンルームマンション投資』です。
ワンルームマンション投資とは、区分マンション投資の一つで、ワンルームを購入して貸し出し、家賃を稼ぐという投資方法です。
ワンルームマンション投資は、「価格帯も安い」「融資がつきやすい」「立地が良い」「手軽に始められる」といった理由で、サラリーマンに人気の投資方法です。
新築ワンルームマンション投資の利回り
不動産投資をする際に重要なのが『利回り』です。
新築ワンルームマンションの場合、利回りはだいだい5％～6％くらいです。
ただ、金利やリフォーム代、管理費や修繕積立費、固定資産税等を差し引くと、毎年マイナスになります。
実際に、以下のようなワンルームマンションがあったと想定して、実際に計算をしてみましょう。
- 価格：3,000万円
- 利回り：6％(家賃15万円)
- 所在地：東京都豊島区北大塚 JR山手線「大塚」駅徒歩5分
- スペック：新築 25㎡
- 管理費：5,000円
- 修繕費：7,500円
物件購入の際は、「仲介手数料」「登記費用」「不動産取得税」などがかかります。
目安としては、物件価格の7％くらいになるので、この物件の場合、210万円は必要と考えられます。
続いて、融資条件を次のように想定します。
- 融資金額：3,200万円
- 融資期間：30年
- 融資金利：2％
- 返済：月々11万8,279円
上記の条件で以下の3パターンの収支をシミュレーションしてみましょう。
- パターン1：満室で何もお金がかからない場合
- パターン2：入居率90％の場合
- パターン3：入居率90％で、さらに家賃が10％下がった場合
| パターン1 | パターン2 | パターン3 | |
|---|---|---|---|
| 物件価格 | 3,000万円 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 取得価格 | 3,210万円 | 3,210万円 | 3,210万円 |
| 家賃収入 | 180万円 | 162万円 | 145万8,000円 |
| 銀行返済 | 141万9,348円 | 141万9,348円 | 141万9,348円 |
| 管理費 | 6万円 | 6万円 | 6万円 |
| 修繕費 | 9万円 | 9万円 | 9万円 |
| 固定資産税 | 12万円 | 12万円 | 12万円 |
| 火災保険 | 3万円 | 3万円 | 3万円 |
| 年間費用 | 171万9,348円 | 171万9,348円 | 171万9,348円 |
| 年間手残り | 8万652円 | －9万9,348円 | －26万1,348円 |
上記の表を見てもらうと分かる通り、常に満室で入退去がなければ、年間約8万円の手残りです。
さらに、30年後には、築30年の中古マンションになっているので、家賃も下げなければなりません。
そうなると、パターン3のように、毎年25万円以上の赤字になるのです。
不動産投資の中でもワンルームマンション投資が失敗する理由とは
「儲からない」という時点で投資価値はゼロなのですが、他にもワンルームマンション投資をおすすめしない理由はあります。
ここでは、利回り以外のワンルームマンション投資で失敗する理由をご紹介します。
悪循環に陥りやすいワンルームマンション投資
不動産投資の基本は、最初の投資物件で利益を出し、それを担保に融資を受けて、さらに投資規模を拡大していくことです。
ところが、ワンルームマンション投資の場合、先程の例からも分かる通り、儲けがほとんどありません。
この負のスパイラルに加えて、不動産投資において大切な『出口戦略』も上手くいかないという袋小路に陥ってしまうのです。
ワンルームマンション投資が失敗する理由をまとめると次のようになります。
- 物件を買い進められない
- リスク分散ができない
- 売却するのが難しい
- 資産性が低い
【理由②】物件を買い進められない
不動産投資で十分な利益を得るためには、物件を複数所有するのが基本です。
例をあげると、マンション1棟を購入して、得られるキャッシュフローが年間100万円程度だとすると、月50万円の家賃収入を得るには6棟ほど所有している必要があります。
次々と物件を買い進めるには、金融機関から融資を受ける必要がありますが、利益がでないワンルームマンションなどの『赤字物件』を所有している場合は、次の物件への融資がおりないことがほとんどです。
【理由③】リスク分散ができない
マンションやアパートを1棟まるごと購入した場合、数十室あるうちの1室が空室になったとしてもほかの部屋から家賃収入を得ることができます。
ところが、ワンルームマンションだと、その部屋が空室になると、,span style=”color: #ff0000;”>次の入居が決まるまで収入はゼロになり、収支はマイナスになります。
すでにご紹介した通り、ワンルームマンション投資をして赤字を出してしまうと、融資も受けづらくなるので、他の物件を購入してリスク分散することも難しくなります。
【理由④】売却するのが難しい
投資用のワンルームマンションは、不動産業者が相場より高い価格で売り出していることが多いです。
そのため、投資用ワンルームマンションを所有している人の中には、と「売却したくてもできない」いう人も多く、赤字を出し続けている人もいます。
しかも、マンションというのは、通常、築年数が経つほどに価格が下がるので、ますます赤字が拡大することになります。
【理由④】資産性が低い
不動産の価値は、「土地」と「建物」にそれぞれ評価がつきます。
仮に、1棟マンションを購入した場合には、物件が建っている土地すべてが資産になります。
そのため、たとえ建物が劣化しても土地そのものの評価額は大きく変わらないので、1棟マンションの場合は長期的な資産保有に適していると言えます。
しかし、投資用ワンルームマンションの場合、保有できる土地は建物が建つ土地のほんの一部です。
投資用ワンルームマンションの謳い文句に隠された真実とは
ここまで、ワンルームマンション投資がおすすめできない理由を解説してきました。
そこで、ここでは、投資用ワンルームマンションの謳い文句によく使われるキーワードを中心に、ワンルームマンション投資が本当にお得な不動産投資なのか考えてみましょう。
ワンルームマンション投資は節税になる
この謳い文句に関しては、「節税になる」ということが何を意味しているか考える必要があります。
減価償却を持ち出して節税を謳う営業マンもいますが、減価償却で節税した分は不動産を売却した時にそのまま跳ね返ってきます。
高額納税者ならば、控除制度などをうまく利用して節税することができますが、普通のサラリーマンは毎月のマイナスが大きすぎるので、節税できても大損です。
特に、新築ワンルームマンションは、減価償却期間が47年なので、減価償却を使った節税には不向きです。
ワンルームマンション投資は年金や保険になる
この謳い文句の前提には、「そのワンルームマンションが高値で売れたときに限る」というのがあります。
しかも、売却時に物件の売却益で借入金を完済できない場合は、足りない分を自己資金で補てんする必要があります。
また、投資用ワンルームマンションは、年金としてもほとんど役に立ちません。
冷静になって考えてみてください！
30年間毎月マイナスを出し続け、築30年以上になったボロマンションの1室を手に入れて、なんの意味がありますか？
築古の物件になれば、修繕費用や管理費が高騰している可能性もありますし、家賃もかなり下げなればならないでしょう。
さらに、築30年以上の物件に入居者がつくかどうかも怪しいところです。
「新築」「駅近」
「新築」「駅近」どちらも魅力的なキーワードですね。
ただ、気をつけてほしいのが、この利回りは『最大家賃の場合』です。
新築の物件というのは、買った瞬間から家賃が下がる一方ですし、木造の場合はさらにに最悪で、劣化が早いので家賃が下がるスピードも速いです。
また、「駅近」というのもクセ者です。
たとえ、駅前の新築ワンルームマンションで高利回りだったとしても、「10年後でも今の家賃で入居者がつくのか？」じっくりと考える必要があります。
実際のところ、10年経てば家賃は半分に下がります。
ということは、利回りは4.5％程度になるということです。
投資用ワンルームマンションをすでに購入してしまっているのなら…
この記事を読んでいる人の中には、「すでに投資用ワンルームマンションを購入し、赤字を出している」という人もいるかもしれません。
ローン残債の額にもよりますが、売れるなら、赤字が拡大しないうちに売ってしまうのが得策だと言えます。
投資用ワンルームマンションを高く売るには一括査定サイトを活用しよう
先ほど、「投資用ワンルームマンションを売るのは難しい」と解説しましたが、赤字になっているなら、手を尽くして少しでも高く売る方法を考えましょう。
その際に役に立つのが、不動産一括査定サイトです。
こちらのサービスでは、無料で複数の会社に査定依頼をすることができます。
なお、一括査定サイトについては『ノムコム』がおすすめす。
ノムコムは、不動産業界ではかなり有名で実績の高い『野村不動産グループ』が運営しているサイトで、利用者からの口コミもかなり高いです。
不動産投資を検討してるなら一度は聞いたことがある会社名なのではないでしょうか？
まとめ：ワンルームマンション投資は成功しないと心得よ
成功している投資家の中で、「ワンルームマンション投資をしている人はほとんどいない」と言っても過言ではありません。
たしかに、潤沢な資産を保有している人の中には、資産保全や税金対策として、ワンルームマンションを上手に活用している人もいます。
また、「ワンルームマンション投資で儲かった」という人もいるでしょう。
そのため、基本的には「ワンルームマンション投資は儲からない」ということを念頭において、冷静な判断をしてくださいね。
なお、「ワンルームマンション投資を含む、全ての投資方法を比較検討したい」という方は、コチラの記事もおすすめです。
